6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расчеты по договору купли продажи

Prom-Nadzor.ru

Вы здесь

Способы расчетов при купле-продажи недвижимости

Оплата по договору купли-продажи недвижимости может производится как в наличной, так и в безналичной форме.

Наличный расчет

При заключении сделки между физическими лицами ограничения по использованию наличного расчета отсутствуют. В тоже время стоит помнить, что если продавцом или покупателем выступает юридическое лицо, то могут присутствовать определенные ограничения на осуществление такой формы расчета.

Если оплата сделки производится наличными, то покупателю обязательно необходимо получить от продавца расписку в их получении. Рекомендуется требовать ее составление непосредственно продавцом в присутствии покупателя в рукописном виде (желательно в присутствие 2-х свидетелей), так как в этом случае будет проще провести почерковедческую экспертизу (одной подписи может быть недостаточно) и доказать, что ее написал конкретный гражданин. Так же рекомендуется сверить подпись, проставленную на расписке с образцом подписи в паспорте.

Расписка составляется в свободной форме. Однако, по общему правилу в расписке указываются Ф.И.О. и паспортные данные лица, которое передает деньги и лица, которое их получает, сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), дата составления и подписи сторон.

В тексе расписки следует избегать сокращений, исправлений и помарок. Подпись лучше ставить ближе к тексту (что бы стало невозможно что-либо дописать), а освободившиеся под подписью место и на обороте лучше перечеркнуть крест-накрест.

В заключение хочется отметить что в настоящий момент встречается очень большое количество мошеннических схем и судебных споров, связанных со сделками купли-продажи недвижимости в которых денежные средства передавались наличными. Как правило, оспаривается сам факт передачи денег от покупателя к продавцу, но также встречаются случаи передачи фальшивых банкнот.

Поэтому мы рекомендуем производить расчет только через банковские учреждение. Например, продавец может отрыть банковский счет, а покупатель тут же его пополнить наличными через кассу банка. В этом случае покупатель будет иметь возможность потвердеть поступление денежных средств на счет продавца даже при утере квитанции (в отличии случая утери расписки), а также будет исключена вероятность передачи поддельных денежных купюр.

Так же широко используется такой способ передачи денежных средств как аренда ячеек в банке. В данном случае арендуются 2 ячейки – одна под деньги, другая под расписку. Денежные средства и расписка помещаются в ячейки в присутствии обеих сторон сделки. Продавец получает возможность получить деньги при предъявлении определенных документов (например, выписки из ЕГРН).

Аренда ячеек имеет 2 разновидности со своими плюсами и минусами:

Обычное хранение. В этом случае банк не знает, что у вас находится в ячейке, поэтому и не может выдать каких-либо документов, подтверждающих наличие в ячейке определенной суммы денег. В данном случае есть риск споров с продавцом о том, что в ячейке была меньшая сумма или их не было вовсе;

Ответственное хранение. В данном варианте при каждой закладке и изъятие вещей из ячейки составляется подробная опись сдаваемого на хранение или изымаемого имущества. Однако в данном случае стоимость тарифа на хранение будет существенно выше.

Безналичный расчет

Безналичные расчеты гораздо безопаснее и удобнее при совершении сделок по купле-продаже недвижимости. В данном случае главное правильно указать платежные реквизиты (желательно что бы банковский счет принадлежал именно продавцу и был указан в договоре купле-продажи).

При расчетах между сторонами сделки удобнее всего использовать аккредитив. При данном способе расчета покупатель открывает и пополняет на необходимую сумму специальный счет, денежные средства с которого продавец может получить при предъявление определенных документов (например, выписки из ЕГРН). Важно уточнить что при выполнении условий по договору продавец имеет возможность снять деньги со счета уже без всякого участия покупателя.

Данный способ позволяет обезопасить обе стороны сделки так как с одной стороны продавец видит, что у покупателя действительно есть необходимая сумма денег и нет необходимости в дальнейшем искать покупателя для их получения (соответственно при соблюдение продавцам своих обязательств). С другой стороны, и покупатель будет знать, что продавец выполнит свои обязательства. Например, в настоящий момент существует практика, когда покупатель передает деньги продавцу сразу после подачи документов в Россреестр. В тоже время у покупателя могут быть долги, и на недвижимость может быть наложен арест, а ее оформление на покупателя приостановлено. Так же известны случаи мошенничества в виде продажи одной квартиры нескольким покупателям. В данном случае подать документы на регистрацию перехода прав собственности могут успеть несколько покупателей, но одобрение получит лишь один из них (остальные отказы). При оформлении аккредитива покупатель будет защищен от утраты денег.

Так же стоит обратить внимание что аккредитив открывается на определенный срок, в течение которого продавцом должны быть исполнены оговоренные обязательства (например, перерегистрация прав собственности). Поэтому продавцу не стоит затягивать с их исполнением, так как в противном случае денежные средства со счета будут возвращены покупателю.

Банк взымает за данную услуги небольшое вознаграждение (например, стоимость данной услуги у Сбербанка составляет 2 тыс. руб. независимо от суммы сделки).

Существует похожая банковская услуга – счет эскроу. Которая аналогична по своей сути, но отличается перечнем оформляемых документов.

4. Расчёты по договору купли-продажи

Цена товара в договоре купли-продажи определяется по соглашению сторон. При отсутствии в договоре условия о цене она определяется по правилам п. 3 ст. 424 ГК «Цена» как цена, обычно взимаемая в сходных условиях за аналогичный товар. В договоре стороны могут:

— определить твердую цену;

— договориться о согласовании цены в дальнейшем;

— установить порядок определения цены на момент исполнения обязательства.

Изменение твердо установленной цены в процессе исполнения договора возможно, если это прямо оговорено в договоре. В противном случае изменение цены возможно только при существенном изменении обстоятельств, имевших место при заключении договора, в соответствии со ст. 451 ГК «Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств».

Читать еще:  Продажа доли дома

Основная обязанность покупателя по договору купли-продажипринять и оплатить товар. Покупатель обязан за свой счет совершить действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа (направление в банк платежного поручения, поручение банку открыть аккредитив и пр.). При безналичном характере расчетов и отсутствии в договоре купли-продажи условия о форме расчетов расчеты осуществляются платежными поручениями. Покупатель по общему правилу обязан оплатить товар непосредственно до или после его передачи.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК «Ответственность за неисполнение денежного обязательства».

Если покупатель в нарушение договора отказывается от принятия и оплаты товара, продавец вправе либо потребовать оплаты товара, либо отказаться от исполнения договора, а также потребовать возмещения причиненных ему убытков. Продавец также вправе приостановить передачу товаров до полной оплаты всех ранее переданных товаров, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором.

Если договором предусмотрена предварительная оплата товара полностью или в части, покупатель обязан оплатить товар в установленный срок до передачи товара. При невыполнении покупателем обязательства по предварительной оплате товара продавец вправе:

— не передавать товар до его оплаты;

— отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных ему убытков.

В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанности по передаче товара, покупатель вправе потребовать:

— передачи оплаченного товара:

— возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

На сумму предварительной оплаты по общему правилу подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» со дня, когда по договору передача товара должна быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

Договором может быть предусмотрено условие о продаже товаров в кредит, в этом случае покупатель обязан оплатить товар через определенное время после передачи товара. Обязанность покупателя оплатить товар возникает только после передачи ему товара. В случае неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, переданного в кредит, продавец вправе потребовать оплаты товара или возврата неоплаченного товара. На просроченную к оплате сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст. 395 ГК «Ответственность за неисполнение денежного обязательства» со дня, когда по договору товар должен быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем.

Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до дня его оплаты товар, переданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца.

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрено условие о рассрочке платежа. В этом случае существенными условиями договора, согласование которых необходимо, чтобы признать договор заключенным, являются условия о цене товара, порядке, сроках и размере платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара, если сумма платежей, полученных от покупателя, не превышает половины стоимости товара.

Способы расчетов при купли продаже

Виды и способы расчетов на сделках при купли-продажи недвижимости.

Методы и способы взаиморасчетов вовремя купли-продажи недвижимости.

Наличные, перевод, счет аккредитив, банковская ячейка.

Расчеты наличными.

Планируя купить квартиру за наличный расчет, вы должны знать, что выплата наличных денег вовремя купли продажи недвижимого имущества происходит в день сделки, до или после подписания договора о к/продажи.
Таким образом, нужная сумма денег в наличной форме передается из рук в руки, от покупателя – продавцу, в результате чего второй пишет расписку о получение соответствующей выплаты.

С точки зрения неопытных покупателей – ситуация, в которой деньги отданы, а договор подписан, может создать впечатление, что сделка успешно прошла завершающий этап. Но не стоит торопиться, так как согласно с законом РФ, все сделки связанные с куплей продажей недвижимого имущества должны пройти подтверждение в Федеральной Службе Регистрации. Только затем они вступают в действие, как официально заверенный пакет документов нового владельца.

Отметим, на это уходит время, и его срок в каждом регионе России, индивидуален. В Самаре, например, такой процесс занимает от: 5 до 7 рабочих дней.

Покупателям рекомендуем производить расчеты наличными только при поддержке опытного риэлтора с агентства, который сопроводит сделку с сопутствующей документацией, проверит и владельца и саму недвижимость на все возможные риски, прежде чем произойдет передача денег.

Безналичный расчет.

Безналичный расчет – один из наиболее популярных способов купли продажи недвижимого имущества, через банковскую систему.

Все очень просто, покупатель перечисляет со своего банковского счета деньги за квартиру на банковский счет Продавца.
Безналичный расчет имеет огромное преимущество. Перевод денег фиксируется в базе данных банка, что в итоге становиться еще одним официальным документом, кроме расписки продавца и договора подтверждающего факт передачи финансов по купли продажи.
Следующий этап сделки тот же самый, что и вовремя наличного взаиморасчета – обе стороны подписав основной договор и сдав документы на регистрацию ожидают подтверждения с регистрационной палаты.

  • Высокая скорость взаиморасчет;
  • Отсутствие дополнительных расходов – найма ячеек, и выплаты аккредитива, что, как правило, возлагается на покупателя;
  • Положительное отношение (свыше 90%) продавцов, при этом актуальность в любой форме сделки;

Отрицательная сторона, как наличного, так и безналичного взаиморасчета напрямую связана с психологическим дискомфортом покупателя. Его вызывает 100% оплата объекта, но при этом отсутствие (первое время) законных прав на него, из-за ожидания результатов со службы государственного реестра недвижимости.

Читать еще:  Составить договор купли продажи земельного участка цена

Аккредитив счет.

Аккредитив – метод взаиморасчета вовремя купли продажи недвижимого имущества, где в роли условного посредника сделки выступает банк .
Основное достоинство аккредитива – отсутствие возможности быть отмененным без согласия получателя.

Принцип действия достаточно простой, участники сделки договариваются о способе взаиморасчета вовремя купли продажи недвижимости, и указывают его в договоре, с момента подписания, которого документ отдается на государственную регистрацию. А покупатель открывает банковский счет, куда в результате зачисляет деньги за квартиру. После этого обращается к руководству банка с заявлением на открытие аккредитива.

Открытие аккредитива полагает собой перечисление указанной в заявлении покупателем, суммы денег с его персонального счета на счет покрытие. Когда деньги отчислены, распоряжаться ими не может ни покупатель, ни продавец.
Банк выступает в роли посредника.
Основной этап банковской аккредитации – извещение продавца об открытии аккредитива в его пользу.

В результате успешного завершения регистрации прав недвижимости, продавец должен собрать ряд нужных ему документов для перевода аккредитива на свой счет. Для этого понадобиться выписка из Государственного Реестра прав на недвижимое имущество, а также копия успешно зарегистрированного договора о купле продаже.

Обратившись в банк с выше перечисленным списком документов, и убедившись в итоговых результатах сделки, банк перечисляет аккредитивные деньги со счета покрытия на счет продавца. Сделка завершена!

Достоинство аккредитива в том, что если сделка купили продажи недвижимости не состоится, и покупатель не получил права собственности на потенциальную недвижимость, то и оплата за квартиру со счета покрытия отчисляться не будет.

Банк, сохранит ваши средства в целостности и сохранности, после чего вы сможете ими распоряжаться в любое удобное вам время.
Простой, и безопасный – популярный зарубежном такой способ взаиморасчета гарантирует 100% сохранность финансовых средств покупателя на любом этапе сделки, легальность всех платежей, и документальное подтверждение оплаты.

Еще одно достоинство аккредитива в том, что покупателю нет необходимости обналичивать деньги и искать способ их доставки на место сделки, так как это часто встречается вовремя взаиморасчета через банковские ячейки.

Отрицательная сторона аккредитива состоит в высокой стоимости оказания такого рода услуг. Так, например, в системе Сбербанка за открытие аккредитива вначале этого года было необходимо заплатить от 0,1 до 0,2 % суммы сделки.

  • Также банковские учреждения не позволяют проводить альтернативные сделки (одновременную продажу 2, 3 и больше объектов с разными продавцами).
  • Еще один «Минус» это отсутствие возможности провести сделку, если указанная в договоре цена недвижимости, заниженная от ее реальной себестоимости.
  • Отрицательная сторона аккредитования касается и блокировки платежного счета, если сделка не состоялась или между ее участниками возникла конфликтная ситуация. В этом случае, деньги зависают, счет блокируется, и получить их обратно, можно только через суд.

Нужно отметить, услугой аккредитива пользуются, как правило, юридические лица и представители коммерческих организаций, когда покупая недвижимость, потенциальная оплата должна производиться исключительно безналичным путем.

Банковская ячейка.

Аренда банковской ячейка – один из возможных безопасных способов взаиморасчета между покупателем и продавцом вовремя ожидания государственного подтверждения о купле продажи недвижимого имущества.

Принцип работы этой системы довольно простой. Продавец и покупатель заблаговременно договариваются в день подписания договора о купли продаже, встретиться в банке, где собственно и произойдет взаиморасчет.

Основной этап оформления банковской ячейки, ее аренда – подписание трехстороннего договора между продавцом, покупателем и поручителем банка.

Такой договор должен в себе содержать:

  • Срок аренды банковской ячейки;
  • Условия доступа к ячейке,
  • Период доступа к вложенным в ячейку средствам;

Чаще всего заинтересованные участниками договора настаивают на традиционных условиях доступа к ячейке. А это выписка из единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущества, что подтверждала бы передачу прав на недвижимость от имени продавца на имя покупателя.
Однако условия доступа могут обсуждаться индивидуально.

Принцип действия банковской ячейки заключается в сборе продавцом указанных в договоре документов, чтобы обналичить средства после успешно завершенной сделки. Банк проверяет соответствие предъявленной ему документации. И если все хорошо, продавец получает возможность свободно забрать свои деньги за законно проданный объект.
В случае если сделка не состоялась, покупатель получает возможность автоматически вернуть свои деньги сразу после истечения срока арендованной ячейки.

Основное достоинство такого способа взаиморасчета – 1. Простая управляемость, 2. Прозрачность действий, и 3. Отсутствие высоких налоговых поборов.

  • В случае если сделка не состоялась, покупатель имеет возможность спокойно вернуть свои деньги.
  • В случае лишения банка лицензии, и замораживании всех счетов, действие ячейки сохраняет свою активность в течение 6 месяцев и даже больше.

Отметим, если сбор любой необходимой документации с каких-либо причин задерживается, покупатель в любой удобный момент имеет возможность продлить аренду банковской ячейки, что можно назвать дополнительным достоинством такого принципа работы.

К отрицательным качествам аренды банковской ячейки относится дополнительная трата времени со стороны покупателя , из-за вероятной необходимости ждать регистрации, и собирать документы для банка.

Мудрый расчет-залог успешной сделки.

В заключение нужно сказать, схема взаиморасчета во время купли продажи недвижимого имущества должна отражать взаимовыгодные условия для каждой стороны. Именно поэтому во время ее составления, не стоит забывать о простоте управляемости договором и его соответствии со всеми правилами действующего законодательства страны. Это поможет вам обезопасить свое финансовое состояние и увеличит успешность покупки или продажи.

Передача денег при сделке с недвижимостью

Передача денег при сделке с недвижимостью происходит согласно договору купли-продажи. Чтобы человека не обманули, лучше передавать денежные средства самыми надежными способами, которые приведены ниже. Подробно рассмотрим каждый вариант, раскроем их преимущества и недостатки и ознакомимся с рекомендациями экспертов.

Способы и порядок расчетов в сделках с недвижимостью

Передают денежные средства несколькими способами:

  1. Из рук в руки наличными с распиской при регистрации права собственности (непосредственно после подачи документов).
  2. Ипотека (участвует банк).
  3. Безналичным путем.
  4. С участием нотариуса.
  5. Открытие аккредитива.
  6. Через банковскую ячейку.
Читать еще:  Что такое предварительный договор купли продажи

Продажа квартиры или земельного участка предполагает заключение договора купли-продажи. Он оформляется по стандартному образцу и имеет несколько пунктов. Существенный раздел – это стоимость недвижимости, деньги, которые будут переданы покупателю. Основные его пункты:

  1. Сумма.
  2. Дата передачи денег.
  3. Вариант передачи денежных средств.

Наличными продавцу

Если в договоре указано, что передача денег будет происходить наличным расчетом, то нужно правильно подготовить расписку, в которой будет прописан факт получения денежных средств продавцом. Это самый простой вариант оплаты нового жилья, но вместе с тем подразумевает некоторые риски. В расписке указываются:

  1. Данные всех участников процесса.
  2. Данные паспортов.
  3. Когда передаются деньги и в какой валюте.
  4. Желательно привлечь свидетелей, которые также должны быть указаны в расписке.
  5. В расписке получатель пишет полученную сумму росписью, ставит свою подпись и ее расшифровку.

Продавец обязан написать фразу о том, что деньги по договору купли-продажи №00 получены в полном объеме и претензий к покупателю нет. Лучше осуществлять этот процесс непосредственно перед тем, как подавать документу на перерегистрацию жилья.

Есть несколько отрицательных сторон этого варианта:

  1. Деньги могут быть похищены до момента передачи.
  2. Продавец может сам отказаться от такого способа оплаты недвижимости, потому что какие-то из купюр могут быть поддельными.
  3. Можно ошибиться при пересчете, особенно если сумма предоставлена мелкими купюрами или даже монетами.
  4. Даже людное место не застрахует людей от грабителей и других мошеннических действий.
  5. Сложно вернуть деньги, если Росреестр по каким-то причинам откажет в регистрации.

Поэтому к такому варианту прибегают в самых крайних случаях.

Участие нотариуса

Законом определено, что в продаже любой недвижимости должен принимать участие нотариус, чтобы следить за законностью сделки. В том числе можно привлекать его для проведения безопасных расчетов. Рассмотрим этот процесс подробнее.

Наличный расчет

Пошаговый алгоритм действий с наличными деньгами:

  1. Покупатель в присутствии нотариуса передает денежные средства продавцу.
  2. Продавец проводит пересчет банкнот и монет (при наличии) и пишет расписку. Он имеет право проверить их на подлинность, если есть соответствующее оборудование.
  3. Расписку получает покупатель недвижимости.

Нотариус заверяет факт передачи денег, далее его участие в сделке заканчивается.

Депозит

В данном случае все происходит так же, как и в предыдущем случае. Только деньги не передаются продавцу. Нотариус составляет дополнительное соглашение, в котором говориться об условиях приема-передачи денег, и они зачисляются на счет нотариуса.

После выполнения условий соглашения и предоставлении документальных доказательств нотариус выдает наличные средства или переводит деньги на счет продавца (это заранее оговаривается в соглашении). Юристы считают этот способ надежным, но не очень удобным, потому что он подразумевает несколько дополнительных действий, без которых может обойтись.

Безналичный перевод

Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.

Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.

Аккредитив и банковская ячейка

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком-эмитентом по поручению плательщика. Для осуществления передачи денег по такому варианту выполняется следующее:

  1. Заключается соглашение между банком и покупателем.
  2. Оформляется соответствующая документация. Учитываются условия оплаты и те документы, которые должны подтвердить этот момент.
  3. Осуществляется перевод денег на специальный счет продавца. Но снять он их не может, пока не будут выполнены условия аккредитива.
  4. Продавец передает квартиру и сопутствующие документы.
  5. Покупатель проводит регистрацию нового имущества.
  6. Продавец получает средства.

Также участники процесса могут арендовать банковскую ячейку. Этот вариант наряду с аккредитивом считается самым надежным из всех. Покупатель арендует сейф и закладывает сумму согласно договору купли-продажи. Продавец получает доступ к банковской ячейке только после документального оформления всех прав нового владельца жилья. Деньги надежно защищены, поэтому даже в случае отмены сделки владелец денежных средств заберет их обратно.

Разница между аккредитивом и ячейкой лишь в том, что во втором случае расчет производится наличными. Ранее этот способ был наиболее популярен, но в последнее время с распространением безналичных расчетов стороны все чаще обращаются к аккредитиву.

Советы специалистов

На удочку мошенников чаще всего попадаются доверчивые люди, поэтому нужно быть бдительным и все оформлять по закону с участием нотариуса или банка в качестве гаранта безопасности. Деньги опасно передавать продавцу до регистрации прав собственности. Самый безопасный вариант – это банковская ячейка или аккредитив. Рассмотрим советы юристов:

  1. Не желательно разбивать стоимость недвижимости на несколько сумм без острой необходимости.
  2. Одна из сторон часто предлагает занизить сумму, указанную в договоре, чтобы не платить налоги. В этом случае под большой риск попадает покупатель жилья.
  3. Нельзя открывать доступ к банковской ячейке посторонним лицам.
  4. В договоре должна быть прописана реальная стоимость недвижимости.
  5. Безналичный расчет выгоден только в том случае, если счета продавца и покупателя открыты в одном финансовом учреждении.
  6. Лучше передавать денежные средства, когда договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Если решено рассчитываться наличными деньгами, то стоит это сделать сразу после заключения договора купли-продажи в присутствии нотариуса или сотрудника государственного учреждения. В этом случае расписка будет единственным документом, который подтверждает факт передачи денег.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector