4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при покупке недвижимости

ТОП-7 рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Самостоятельное приобретение жилой недвижимости у частного лица позволяет экономить на услугах риелтора, но требует особой внимательности и ответственности, поскольку в случае ошибки покупатель рискует лишиться крупной суммы денег или квартиры.

К примеру, если квартира была получена продавцом по наследству, то внезапно могут объявиться и другие наследники, претендующие на данное имущество. Даже истечение шестимесячного срока, отведенного для принятия наследства, не является гарантией последующего отсутствия споров, поскольку он может быть восстановлен по уважительным причинам. Может быть оспорено и само завещание, например, в случае выявления недееспособности наследодателя или подделки самого документа. А последствием этого может стать признание договора купли-продажи квартиры недействительным.

Подробнее об основных рисках, которые возникают при покупке квартиры на вторичном рынке, и о том, как можно их минимизировать, – в инфографике.

Документы по теме:

Читайте также:

Есть ли предел у полномочий органов прокуратуры при проверках НКО?
КС РФ постановил, что прокуроры не должны сами определять продолжительность проверок и сроки устранения выявленных нарушений.

Для жителей столицы разработана интерактивная инструкция по приватизации жилья
С ее помощью москвичи могут ознакомиться с алгоритмом действий по получению данной услуги, с комплектом необходимых для этого документов, а также узнать сроки ее предоставления.

На портале открытых данных Москвы опубликован реестр добросовестных застройщиков
Речь идет об организациях-застройщиках, привлекающих денежные средства участников долевого строительства.

Чем рискует покупатель при покупке квартиры — полный список!

Риски покупателя при покупке квартиры или как купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Риски покупателей квартиры

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.

И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.

Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

1. В первую очередь, чтобы избежать рисков, обращайте внимание на стоимость объекта. Если его цена на 20-25% ниже рыночной, то есть большая вероятность того, что с квартирой что-то «не чисто». Бесплатный сэндвич только из неликвида;

2. Если Вам говорят, что собственник не может присутствовать на сделке и оформление документов будет производиться по доверенности, то это признак будущих осложнений и должно Вас насторожить.

Если Вы решитесь все-таки купить эту квартиру, то подходите к этому делу с особой тщательностью. Некоторые банки, вообще исключают работу с доверенностями, например, Росбанк, в свое время. Это как один из жестких вариантов исключения риска покупателя квартиры;

3. Следующее на что необходимо обратить внимание, чтобы нивелировать риски покупателя при покупке квартиры – это количество продаж, выбранной вами квартиры и интервал их проведения. Чем больше собственников жилья было у этой квартиры, тем осторожнее надо принимать решение о её покупке;

4. Обязательно постарайтесь встретиться с собственником и, по возможности, увидеть прописанных в квартире лиц. Обратите внимание на его адекватность. В настоящее время банки требуют от собственников справки ПНД и НД, чтобы удостовериться в том, что последний здоров.

Что касается ранее прописанных лиц, особенно которые передали в дар часть своей доли настоящему собственнику, то они, в данном случае, должны быть тщательно проверены.

Если этого не сделать то, возможно, в один «прекрасный» момент, квартира, в судебном порядке, может быть у Вас отобрана;

5. В случае приобретения объекта недвижимости за наличные деньги органы юстиции техпаспорт не требуют на сделку. Однако Вам необходимо у бывшего собственника потребовать данный документ БТИ.

Читать еще:  Свободная продажа квартиры

Иначе, если в квартире была сделана перепланировка – Вы об этом можете не узнать, но позже заплатить штраф и ещё за оформление документов, в купе с запланированным ремонтом;

6. В случае указания в договоре купли-продажи не всей стоимости квартиры, риски возрастают. Ни для кого не секрет, что в настоящее время для того, чтобы не платить налоги продавцы идут на хитрость и проводят т.н. «миллионные» договора.

В результате, в случае признания такой сделки недействительной или расторгнутой по какой-то причине, Вы получите обратно только ту сумму, которая указана в договоре. Для того, чтобы избежать таких щекотливых ситуаций, необходимо правильно оформлять расписки и передавать деньги;

7. Наличие в прописанных несовершеннолетних детей, куда и когда они были выписаны. Если детям не было предоставлено другое жильё взамен с условиями проживания не хуже предыдущего, то это т.н. «мина замедленного действия» для нового собственника.

Практика показывает, что при нарушении прав ребенка такие объекты возвращаются через суд детям и страдают невинные покупатели — это основной и серьезный риск при покупке квартиры;

8. Состоит или состоял ли собственник в браке. Вам необходимо будет выяснить, приобреталась ли эта квартира на момент состояния в браке или нет. Если собственник состоял в браке на момент приобретения квартиры, то второй супруг тоже имеет на нее право, вне зависимости на кого она оформлена.

Тогда потребуется согласие супруга на продажу квартиры, иначе после покупки вы будете делить с ним часть приобретенной недвижимости.

Тот же исход может вас поджидать, если собственник в разводе, но меньше трех лет. Бывший супруг(а) может заявить о своих правах на часть, приобретенной вами квартиры — это неприятный риск покупателя;

9. Обязательно обратите внимание, есть ли среди выписанных из квартиры лиц тот, кто отбывает срок в местах ни столь отдаленных. Закон предусматривает право таких лиц на восстановление в праве прописаться и жить в такой квартире;

10. Среди оснований приобретения права собственности на квартиру обратите свое внимание на получение его по наследству. При этом обязательно проверьте – завещание это или наследование по закону. Для чего это делать? Для того чтобы быть в курсе от какого еще наследника ожидать претензий на данный объект.

В этом случае можно с бывшим собственником подписать соглашение, в котором, он обязуется, если появятся другие наследники — передать им часть денежных средств, полученных с продажи объекта недвижимости;

11. Не лишним будет проверить находится ли, выбранная вами квартира под обременением или объектом спора в суде, это существенно снизит риски при покупке квартиры.

Резюме по рискам покупателя

  • Надеюсь, что данная выборка даст вам понимание основных опасностей при покупке квартиры.
  • Смею заметить только, что этот список не является исчерпывающим и каждая ситуация по объекту недвижимости строго индивидуальна.

Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке.

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев.

Скрытые жильцы в квартире

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств.

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения.

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора.

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

Как выявить эти риски?

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Правовая экспертиза поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Читать еще:  Продажа гаражного бокса в гаражном кооперативе

Что проверяют юристы?

  • Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости
  • Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)
  • Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)
  • Наличие обременений и арестов
  • Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру
  • Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)
  • Законность сделки, прав и полномочий участников сделки
  • Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)
  • Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Подпишитесь на рассылку и получайте всё лучшее из нашего журнала

Хм. а как насчёт рисков того, что сотрудники банка тупо не проверят паспорта участников сделки?? P.S. Павлин говоришь?! Хэххх))))))

Добрый день! Есть всего несколько категорий лиц, у которых может возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением.

1. Лица, отказавшиеся от участия в приватизации жилого помещения. Чтобы узнать информацию о них, нужно смотреть договор передачи жилого помещения в собственность, архивную выписку из домовой книги. Нужно выяснить, был ли этот человек прописан в квартире ДО приватизации. В этом вам может помочь Форма 12. Если человек был прописан, но от приватизации отказался, то право пользования пожизненное (до того момента, как он сам снимется с регистрации и пропишется в другом месте). Если этот человек был прописан в квартире уже ПОСЛЕ приватизации, пожизненного права пользования у него нет.

2. Получатели завещательного отказа. Согласно ст. 1137 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При этом завещательный отказ должен быть установлен в самом завещании. Если вы не столкнулись с наличием завещательного отказа, значит говорить о нем смысла нет.

3. Последняя категория лиц — получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением. Вам стоит проверить, не является ли кто отказником от приватизации, если не является — обращайтесь в суд с иском о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта и выселении.

5 сложностей при покупке квартиры на вторичном рынке

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Перепланировка

Ситуация. Мужчина решил купить студию в Санкт-Петербурге. Но оказалось, что это бывшая комната в коммуналке: ее разделили на маленькие квартиры и в каждой смонтировали санузел. Мужчина переживает, что такое переустройство может быть незаконным.

Почему так. Санузлы и кухни нельзя располагать над жилыми комнатами. Поэтому такая перепланировка будет законной в двух случаях: если студия на первом этаже или если под ней уже узаконенная перепланировка с таким же расположением унитаза и душевой.

Если мужчина купит квартиру, а потом окажется, что бывшие владельцы не согласовали перепланировку, его обяжут заплатить 2500 Р штрафа и вернуть все как было.

Как быть. Если вы покупаете квартиру, которую явно перестраивали, попросите у продавца техпаспорт помещения. Расположение комнат и мокрых зон на плане должно соответствовать реальному состоянию квартиры — если это не так, от покупки лучше отказаться.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь: нет ли на нем штампа «Разрешение на произведенное переоборудование/перепланировку в БТИ не предъявлено». Такой штамп значит, что БТИ просто зафиксировало перепланировку, но доказательств ее законности нет.

Иногда перепланировку не удается согласовать по правилам — тогда собственники обращаются в суд. Если продавец утверждает, что суд якобы разрешил оставить унитаз и раковину, — пусть покажет решение суда.

Цена по договору ниже, чем в реальности

Ситуация. Мужчина нашел идеальную квартиру и хочет купить ее в ипотеку. Но есть два момента, которые вызывают вопросы: во-первых , не узаконена незначительная перепланировка, а во-вторых , хозяева просят снизить стоимость жилья по договору, чтобы не платить налог с продажи. Все это заставляет мужчину задуматься: а не возникнет ли у него в будущем проблем?

Читать еще:  Составить договор купли продажи земельного участка цена

Почему так. Перепланировка может казаться незначительной только на первый взгляд, а потом окажется, что узаконить ее в принципе нельзя. Тогда придется платить штраф и возвращать все как было — или соглашаться на продажу квартиры с торгов.

Даже если перепланировка не нарушает никаких норм, правильно оформить ее не так просто: придется побегать по инстанциям и все равно заплатить штраф.

Заниженная стоимость квартиры по договору — это тоже риск. Если по какой-то причине мужчина захочет расторгнуть сделку купли-продажи, продавец вернет ему только ту сумму, которая зафиксирована на бумаге, — меньше, чем мужчина реально заплатил.

Еще есть проблема с налоговыми вычетами. Если по договору квартира стоит меньше двух миллионов рублей, а в реальности — больше, налоговая не даст максимальный вычет. К тому же если мужчина продаст жилье раньше минимального срока владения, ему потребуется доказать налоговой свои расходы, чтобы уменьшить НДФЛ. Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет: почитайте, при каких условиях получится продать квартиру без налога. А раз по бумагам расходы меньше, значит, доход выше и денег в бюджет придется отдать больше.

Но и это не все: о махинациях со стоимостью помещения может узнать банк и отказать мужчине в ипотеке.

Как быть. В идеале — отказаться от покупки. Но в реальности такая квартира может оказаться одним из немногих подходящих вариантов. В таком случае сделайте вот что:

  1. Проведите экспертизу перепланировки. Если нет препятствий для того, чтобы ее узаконить, можно за это взяться и от жилья не отказываться.
  2. Отдайте документы на проверку банку. Соглашайтесь на сделку, только если банк ее одобряет.
  3. Оформите титульное страхование.
  4. Запланируйте не избавляться от недвижимости раньше минимального срока для продажи без налога.

Долг за коммуналку

Ситуация. Семья купила квартиру. Прежний владелец принес справку о том, что должен 30 000 Р за ЖКХ, и честно передал эти деньги покупателям. Когда новые хозяева обратились в ЖЭК, оказалось, что бывший собственник пропустил сроки поверки счетчиков — и коммунальщики пересчитали долг по нормативам. В итоге задолженность выросла еще на 30 000 Р .

Почему так. Долги за коммуналку закрепляются за человеком, а не за недвижимостью: если владелец продал квартиру с долгами, то обязательство их закрыть остается на нем, а не переходит новому собственнику. Если управляющая компания насчитала часть долга за время, когда новые хозяева не имели к квартире отношения, — их можно оспорить.

Если долги насчитали с момента покупки квартиры, то оспорить их тоже можно, но сложнее. Скорее всего, дело было так: семья подавала информацию по счетчикам, УК эти данные вносила, а когда собственники обратились за поверкой, «вспомнила», что все это время должна была считать воду по нормативам. Теперь возможны два варианта — в зависимости от того, прошли ли поверку счетчики.

Если мастера подтвердили, что техника исправна и замена не требуется, семья может потребовать признать данные, которые они подавали в УК, корректными. Но если счетчики не прошли поверку — управляющая компания права, а собственникам придется оплачивать долги.

Как быть. О долгах по квартире лучше узнать на первой встрече с продавцом. Даже если владелец честно признается в задолженностях и предложит скидку за их погашение, лучше проверить его слова: сумма, которую он называет, может быть неточной. Вот как это сделать:

  1. Попросите собственника показать последнюю квитанцию за коммунальные услуги и сфотографируйте ее. Важнее всего зафиксировать номер счета и фамилию получателя услуг, потому что задолженность в квитанции может быть либо не прописана, либо указана неправильно.
  2. Используйте эти данные, чтобы получить информацию о долгах лично: в МФЦ, Горгазе, у поставщика электричества и в управляющей компании. Чтобы сотрудники этих организаций охотнее шли вам навстречу, скажите, что собираетесь оплатить все долги: им это выгодно.
  3. Уточните у соседей или в управляющей компании, какие дополнительные услуги оплачивает собственник жилья: например, видеонаблюдение, взносы за охрану или парковку. Позвоните в организации, которые за это отвечают, и узнайте про долги. Не факт, что вам все расскажут, но попробовать стоит.
  4. Проверьте продавца на сайте службы судебных приставов. Там вы узнаете, ведется ли в отношении продавца исполнительное производство — в том числе по долгам за коммуналку.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector