Шаги при покупке квартиры
Самостоятельная покупка квартиры на вторичке: пошаговая инструкция
Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Когда перед человеком встает необходимость приобретения жилплощади, он может поступить одним из способов: обратиться в агентство недвижимости или заниматься всей процедурой самостоятельно. Риелторы берут за свои услуги комиссионный сбор, который, как правило, рассчитывается исходя из стоимости объекта, и составляет от 1 до 3% цены. Если учесть, что в среднем жилье обходится в 1,5-5 миллионов, то можно посчитать, что экономия на услугах агента составит до 150 тысяч рублей.
Именно ради экономии денег, которые впоследствии лучше направить на ремонт и обустройство нового жилья, люди предпочитают самостоятельно приобретать недвижимость, не прибегая к помощи риелторов.
Порядок действий
Чтобы приобретение объекта не вызвало затруднений, необходимо следовать пошаговой инструкции покупки квартиры на «вторичке». Выполняя все действия последовательно, покупатель сможет минимизировать риски и в итоге получить жилье своей мечты.
Для приобретения жилплощади на вторичном рынке необходимо:
- определить бюджет, цель и срок покупки;
- подобрать подходящие варианты;
- провести осмотр каждого объекта;
- оговорить с продавцом нюансы сделки;
- проверить «чистоту» квартиры;
- заключить договор;
- зарегистрировать права в Росреестре.
На каждом этапе существуют свои особенности и нюансы, определяющие конечный итог заключения договора купли-продажи (ДКП).
Определение бюджета, цели и срока покупки
В первую очередь покупателю необходимо определить бюджет покупки. На данном этапе решается вопрос о привлечении заемных средств и наличии собственных финансов. Зная конкретную сумму, которой располагает человек, он может определить параметры будущей недвижимости:
- площадь;
- район;
- наличие ремонта и другие.
В качестве цели рассматриваются два варианта:
- приобретение для проживания;
- инвестирование.
Интересно: Если квартира покупается в инвестиционных целях, то выгоднее вложить деньги в жилье не на вторичном рынке, а в новостройке, на ранних стадиях возведения.
Срочность тоже не маловажный критерий. Если покупателю нужно переехать в собственное жилье быстрее, то ему не следует рассматривать варианты продажи квартиры с несовершеннолетними собственниками или обременением. Это связано с тем, что согласование сделки с органами опеки или залогодержателем потребует временных затрат.
Если же покупатель не торопится, то он может существенно сэкономить на покупке залоговой квартиры, так как объекты с обременением стоят на 15-20% дешевле, чем аналогичная свободная от обязательств третьих лиц недвижимость.
Подбор варианта
Найти предложения о продаже жилплощади можно в следующих источниках информации:
В сети находится множество сайтов с объявлениями о продаже жилья. Удобство использования интернет-ресурсов в качестве источника информации заключается в возможности установления требуемых параметров жилища.
Например, на сайте можно задать фильтры по параметрам:
- район города;
- количество комнат;
- стоимость.
Не стоит недооценивать и другие источники. Например, не все люди преклонного возраста умеют пользоваться интернетом. Они чаще размещают объявления о продаже в СМИ.
На досках объявлений можно как отслеживать предложения продавцов, так и разместить собственное оповещение о желании купить квартиру в определенном районе.
Осмотр
После выбора нескольких подходящих по основным параметрам вариантов, следует переходить к осмотру жилища. На данном этапе необходимо проверить:
- работоспособность инженерных систем;
- скрытые дефекты пола, стен и потолка;
- наличие приборов учета энергоресурсов;
- вид из окна;
- местоположение объекта.
Полезно: Продавец может попытаться скрыть недочеты в квартире. В последующем ремонт обойдется покупателю в крупную сумму денег. Поэтому для первичного осмотра можно привлечь специалиста.
Кроме осмотра непосредственно жилплощади следует обратить внимание на подъезд и общее состояние многоквартирного дома. Не лишним будет побеседовать с соседями или консьержем. Информация, полученная от них, поможет определить выгоду от приобретения.
Нюансы сделки
Если осмотр удовлетворил все требования покупателя, то можно переходить к следующему шагу – согласование нюансов. На этом этапе устанавливаются основные параметры сделки:
- стоимость и сроки уплаты средств;
- способ проведения расчетов;
- порядок передачи имущества;
- дату регистрации в Росреестре.
Именно в этот момент продавец и покупатель могут заключить договор задатка или аванса. Внесение денег в качестве предоплаты говорит о серьезности намерений гражданина.
Важно знать: Перед внесением предоплаты необходимо удостовериться в правомочности продавца на совершение сделки по отчуждению имущества. Для этого нужно проверить правоустанавливающие документы на квартиру.
Правоустанавливающим документом является выписка ЕГРП или свидетельство о праве собственности. В нем содержится информация о владельце недвижимости и наличии обременений.
Если собственников у квартиры несколько, то необходимо чтобы при передаче аванса присутствовали все лица, или у одного из владельцев была доверенность на представление интересов всех хозяев недвижимости.
Проверка «чистоты»
Чтобы купить квартиру самостоятельно и не стать жертвой аферистов, необходимо тщательно проверить юридическую чистоту объекта. Для этого нужно запросить у продавца следующие документы:
- правоустанавливающие и правоподтверждающие;
- технический паспорт;
- справку об отсутствии задолженности;
- расширенную выписку из домовой книги;
- согласие органов опеки или второго супруга (при наличии детей или брака).
В отдельных случаях могут потребоваться иные документы. Все бумаги следует проверить на подлинность. Например, самостоятельно обратиться в госорганы с запросом на предоставление информации.
На этом этапе необходимо договориться с продавцом, чтобы он и все члены его семьи снялись с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры до момента регистрации перехода прав собственности.
Заключение ДКП
Договор составляется в простой письменной форме. Чтобы документ был признан юридически значимым, он должен содержать существенные условия:
- информацию об участниках сделки;
- описание объекта недвижимости;
- стоимость квартиры;
- способ передачи денег;
- порядок и сроки регистрации права собственности и освобождение жилплощади прежними жильцами.
Справка: ДКП подлежит обязательному нотариальному удостоверению, если квартирой владеют несколько лиц на правах долевой собственности или хозяин жилплощади – несовершеннолетний гражданин.
Стороны сделки могут предусмотреть в ДКП иные условия по своему усмотрению. Например, форс-мажорные обстоятельства, при наступлении которых продавец и покупатель освобождаются от ответственности за неисполнение условий соглашения. В конце договора ставится дата и подписи всех участников сделки.
Регистрация в Росреестре
Для перехода прав собственности на объект недвижимости необходимо обратиться с заявлением в Росреестр и представить следующие документы:
- паспорта;
- ДКП;
- акт приема-передачи;
- правоустанавливающие и правоподтверждающие бумаги продавца;
- квитанция об уплате госпошлины.
Это базовый комплект документов, который может дополняться иными бумагами, в зависимости от конкретных параметров сделки. Например, если от имени продавца действует доверенное лицо, то к списку документации добавляется доверенность, на основании которой он представляет интересы одной из сторон сделки.
Среди дополнительных бумаг могут потребоваться:
- нотариальное согласие супруга;
- разрешение органов опеки;
- согласие залогодержателя;
- кредитный договор (если объект покупается в ипотеку).
Внимание: За госрегистрацию перехода прав собственности необходимо уплатить госпошлину – 2 тысячи рублей для физических лиц.
Срок регистрации составляет 7 дней, после чего продавец и покупатель могут забрать свои экземпляры ДКП с отметкой Росреестра. Покупатель также получает выписку ЕГРН, подтверждающую право собственности на объект.
Если человеку необходимо купить квартиру, то пошаговая инструкция существенно облегчает ему эту задачу. Зная последовательность действий, и учитывая нюансы каждого этапа покупки, можно снизить риски, а также сэкономить деньги на услугах риелтора.
Остались вопросы?
Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):
8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.
8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.
Как купить квартиру без риэлтора?
Актуальность статьи: март 2020 г.
Следует знать, что риэлторы обычно берут за покупку квартиры около 1-3% от её стоимости в качестве платы за их труд. Если есть желание сэкономить, то можно купить жилье самостоятельно, существенно не увеличивая время поиска нужной покупки. Главное знать всю нюансы, чтобы не потерять деньги и оказаться ни с чем. Для того чтобы узнать, как купить квартиру без риэлтора и при этом обезопасить себя, нужно внимательно рассмотреть все этапы этого процесса. Правильная пошаговая инструкция самостоятельной покупки жилья без агентства поможет вам справиться с этой задачей.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Где искать варианты квартир?
Специалисты советуют искать актуальные предложения в газетах, ведь много кто пользуется именно старыми способами продажи жилья. Также следует просматривать различные сайты, где каждый желающий может выставить своё предложение на так называемой доске объявлений. На таких ресурсах данные о продаже, как правило, предоставляют владельцы, а не посредники в виде риэлторов.
Существуют платные базы, но это уже ваше решение, каким способом нужно проводить поиски квартир. Бесплатные базы позволяют найти жилище за более длительный срок, но все же это возможно. Бывает, что там размещено несколько предложений об одной квартире. В таком случае некоторые объявления были созданы риэлторами, но все же владелец там тоже имеется.
Довольно популярным методом поиска квартиры является расклейка объявлений в интересующих районах и даже на подъездах конкретных домов. Объявления, которые оформлены в смешной и оригинальной форме смогут привлечь внимание многих прохожих. Советуем вам воспользоваться этим. Также вы можете обходить консьержей в поиске желаемого предложения, они могут подсказать нужную информацию.
Спрашивать друзей, продаёт ли кто-то из их знакомых квартиру тоже можно, но не стоит сильно рассчитывать на такой способ поиска вариантов.
Советы при поиске:
- консьержи могут знать довольно много о жильцах домов и следует спрашивать у них дополнительную информацию;
- если квартира нуждается в срочной продаже, то следует обратить внимание на наличие всех нужных документов, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем;
- если вы имеете денежные средства на покупку новой квартиры, не следует распространяться об этом, ведь мошенники могут воспользоваться этим;
- не стоит рассчитывать на предложения, где стоимость квартиры занижена на 10-20% в сравнении с рыночной ценой. При помощи такого объявления риэлтор привлекает внимание клиентов. Если на рынке и появляются подобные уникальные предложения, то их, как правило, трудно найти самостоятельно.
к содержанию ↑
Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры
Плюсы:
- вы экономите свои деньги, отказываясь от услуг посредников;
- вы не подвергаетесь риску, когда недобросовестный риэлтор может обокрасть вас;
- посредник может не оправдать желаемого результата;
- у вас есть возможность самостоятельно отыскать то, что вам нужно под ваши требования и запросы;
- это позволяет приобрести новые знакомства, что поможет вам в поиске.
Минусы:
- на поиски квартиры может потребоваться гораздо больше времени, чем ожидается;
- надёжный риэлтор способен найти жильё именно по вашим требованиям гораздо быстрее при помощи собственных баз;
- посредник может защитить вас от риска встретить мошенников.
На что нужно обращать внимание при первичном осмотре квартиры?
Жильё может быть гораздо лучше или хуже, чем первое впечатление о нём. Если вы уже пришли осматривать, то следует проверить квартиру как следует. Иногда владелец желает продать жилье с некоторыми изъянами по выгодной цене, поэтому желательно осматривать жильё при дневном освещении. Так вы сможете увидеть все дефекты, связанные с неровными стенами, полом. Ведь ремонт квартиры может заставить вас израсходовать кругленькую сумму.
Так же рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включать холодную и горячую воду во всех кранах, включать свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверять температуру батарей. Можно проверить наличие счетчиков на воду, посмотреть в окна (иногда точечные застройки загораживают дневной свет).
Местоположение квартиры также для многих имеет большое значение. Жильё может полностью вас устраивать, но, вследствие того, что оно может находиться далеко от продуктового магазина, школы или иметь плохой пейзаж, ваше мнение может измениться. Отсутствие парковки или удаленность детской площадки тоже для многих важно. Такие случаи бывают достаточно часто. Следует пройтись по району, где будете покупать жилище и обдумать всё как следует перед выбором квартиры.
Аванс при покупке квартиры
Благодаря задатку, владелец и покупатель смогут быть более дисциплинированы в отношении друг к другу. В таком случае пострадавшая сторона может получить компенсацию при разрыве сделки. Если покупатель передумал приобретать жильё, то задаток остаётся у продавца. Предполагается, что и владелец квартиры обязан выплатить пострадавшему покупателю стоимость задатка и такую же сумму сверху, если он пытается продать своё жилище третьим лицам.
Вроде бы все достаточно просто, но перед тем, как купить квартиру без опыта, следует знать о некоторых особенностях такой сделки с авансом. По гражданскому кодексу РФ соглашение о задатке не имеет последствий, что указаны выше. Оно не будет действовать, если было заключено до заключения договора о купле-продаже. Все это потому что сделка отчуждения жилья считается заключённой только после её государственной регистрации. Из-за действующего законодательства подобные соглашения на рынке недвижимости просто недействительны, хотя не запрещает выплат аванса.
Возможные встречи с мошенниками
При приобретении квартиры в новостройке, у вас будет минимум проблем с поиском надёжной фирмы, которая занимается продажей жилья. Однако, при самостоятельном приобретении вторичного жилья, у вас могут возникнуть некоторые проблемы с аферистами. Существует множество подводных камней при оформлении подобной сделки.
Предварительный договор купли-продажи может защитить вас в том случае, если продавец будет искать более выгодного покупателя (образец предварительного договора). При оформлении договора о задатке следует обговорить цену квартиры, крайний срок составления документов о купле-продаже, а также размер задатка. Дата выселения прежнего владельца также немаловажна.
Перед оформлением сделки следует проверить документацию на юридическую чистоту. Имеется ввиду проверка жилья на законность основания продажи недвижимости. В случае если такой возможности нет, вас могут обдурить. Особое значение имеет жилая площадь, где имело место ущемление прав несовершеннолетних. В случае обнаружения такого факта суд может признать сделку недействительной.
Довольно распространённой махинацией является продажа жилья после того, как его владелец умер. В этом случае сделка недействительна с момента заключения. Следует также тщательно отследить моменты, когда некоторые граждане могут иметь право претендовать на долю в этой квартире после продажи (вернувшиеся из мест заключения и т.д.). В этом может помочь домовая книга паспортного стола.
При передаче денег следует быть очень внимательным. Для этого довольно часто арендуют ячейки в банках. Это позволяет максимально обезопасить себя. Довольно часто банки дают доступ владельцам квартиры к ячейке только после заключения государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости. Мера является вполне приемлемой и пользуется большой популярностью среди покупателей.
Если Вы не уверены в избежании всех неприятностей, связанных с мошенниками, то следует обратиться к надёжному агентству, которое обеспечит оформление сделки с определёнными гарантиями.
Оформление сделки купли-продажи недвижимости
На этом этапе следует прежде всего ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру и сверить их с паспортами собственников. Владельцев может быть несколько и нужно получить согласие каждого из них. Желательно увидеться лично с продавцом для того, чтобы сверить подпись на доверенности. При помощи органов опеки можно удостовериться в дееспособности всех владельцев квартиры.
Продавец вам должен предоставить весь пакет документов для оформления купли-продажи:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- паспорта всех владельцев недвижимости;
- документ, подтверждающий права владельцев на квартиру (договор купли–продажи, приватизации, дарения, свидетельство о вступлении в наследование или решение суда);
- разрешение органов опеки (если ребенок владеет долей в квартире);
Без вышеуказанных документов сделка не сможет быть зарегистрирована. Также нужно знать следующие моменты:
- все документы вам должны предоставить в подлинном виде;
- если владелец квартиры состоит в браке, нужно нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры или решение суда о разделе совместного имущества;
- продавец должен предоставить вам кадастровый и технический паспорта на квартиру;
- имеет смысл запросить выписку из ЕГРП о том, что нет обременений на квартиру и она не является предметом судебного спора;
- не забудьте попросить у владельцев справку об отсутствии задолженности по уплате услуг ЖКХ;
При подписании договора следует внимательно проверить правильность паспортных данных участников сделки и удостовериться в правильности реквизитов квартиры. Должна быть указана стоимость квартиры и соблюдены все условия передачи денег.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно !
Поделиться с друзьями: |