1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Составление предварительного договора купли продажи

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail.com / Depositphotos.com

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом «Конструктор правовых документов» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО «Ю.» (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Предварительный договор купли-продажи жилья

Чаще всего предварительный договор купли-продажи применяется в сделках с недвижимостью и представляет собой соглашение о желании в будущем совершить сделку по реализации квартиры, жилого дома и т. п. Его объектом является не материальный предмет, а всего лишь взаимные обязанности по заключению договора на оговоренных условиях.

Самой популярной сферой использования такого договора является жилищное строительство. Все крупные подрядчики особенно заинтересованы в обеспечении себя достаточным количеством покупателей после постройки жилого дома или гаражного помещения. В то же время у потенциальных покупателей появляется возможность заранее выбрать жилое помещение или гараж по приемлемой для них цене.

Предмет и форма предварительного договора

По своей форма данный договор должен быть в соответствии с формой основного договора купли-продажи жилья под угрозой ничтожности первого из них. В регистрации предварительный договор продажи недвижимого имущества не нуждается.

Что же собой представляет предварительный договор купли-продажи жилья и для чего заключается. В данном договоре стороны не только определяют предмет договора, но и оговаривают условия купли-продажи и принимают на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи жилья в течение оговоренного в предварительном договоре срока.

Читать еще:  Содержание договора купли продажи земельного участка

Копия предварительного договора может пригодиться во время оформления кредита для покупки жилого помещения. Он будет очень кстати при принятии решения о разрешении отчуждения жилых помещений (их частей, доли на праве собственности), построенных с использованием льготных кредитов. Заключение предварительного договора направлено на обеспечение защиты обеих сторон.

Предварительный договор купли-продажи жилья: существенные условия

Исходя из комплексного анализа статей 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включения в предварительный договор основных характеристик объекта продажи, которые впоследствии надо будет перенести в основной договор. Так, если планируется реализация жилья, в предварительном договоре можно указать только адрес дома, этаж, площадь и количество комнат. В случае покупки гаража достаточно указания его адреса и площади. Это значит, что совсем необязательно указание в договоре точных идентифицирующих признаков конкретно определенного объекта.

Тем не менее, рекомендуется включить:

  • стоимость объекта, подлежащего продаже;
  • при реализации жилья — список лиц, которые имеет право проживать в нем;
  • срок, необходимый для заключения основного договора (если срок не упоминается, то в соответствии с законодательством он признается равным одному году).

Во избежание ошибок необходимо помнить: договор, хотя и «предварительный», но если он предусматривает обязанность оплатить еще не имеющуюся в наличии вещь, квалифицируется как договор продажи будущей вещи на условии предоплаты.

Поэтому может быть предусмотрен задаток, ставящий своей целью обеспечение заключения основного договора. На практике большинство контрактов такого типа включают условие о задатке. Дело в том, что без угрозы потери денежных средств при отказе от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет намного ниже. Основные цели составления такого документа не будут обеспечены необходимыми гарантиями,которые стимулировали бы стороны неукоснительно следовать своим обязанностям.

Гарантии при заключении предварительного договора

Сторонам, заключающим предварительный договор, необходимо четко определить объект продажи, то есть, указать квартиру, цену за нее и порядок взаиморасчетов. Также должно быть определено время, когда стороны обязуются заключить основной договор, и указаны условия основного договора, по которым стороны достигли соглашения.

Предварительный договор является гарантией для обеих сторон: продавцу он гарантирует срок, в который покупатель обязан купить жилое помещегние, а покупателю – стабильность цены жилья до момента покупки. Обеспечение выполнения условий договора осуществляет пункт 5 статьи 429 ГК РФ, который дает право одной стороне при уклонении другой стороны от заключения основного договора требовать этого через суд.

Установленный законом срок для подачи в суд иска о понуждении заключить основной договор составляет 6 месяцев с начала отступления от договорных обязательств по заключению основного договора.

В случае принятия судом положительного решения договор будет считаться заключенным на принятых в судебном решении условиях с момента вступления судебного решения в законную силу.

Возможные риски для покупателя

Этот вопрос имеет две стороны: заключение предварительного договора при покупке на вторичном рынке недвижимости и при строительстве дома. Первый вариант никаких рисков для обеих сторон не несет. Если срок заключения основного договора наступил, а стороны не предлагают его заключить, предварительный договор просто прекращает свое действие.

Если же предварительный договор заключается при строительстве жилья, покупатель несет определенные риски. В большинстве случаев предварительные договоры на стадии строительства нового жилья между застройщиками и покупателями заключаются в интересах застройщиков. Таким способом они пытаются избежать выполнения дополнительных обязательств, которые предусмотрены законодательными актами России об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.

Нет гарантии получения жилья

Так как предварительным договором предусматривается не покупка жилья, а только намерение заключения основного договора купли-продажи, то при оплате покупателем указанной в предварительном договоре суммы у него нет никаких гарантий получения жилого помещения.

Возникновение риска связано с тем, что предварительный договор не содержит обязательства застройщика передать покупателю объект жилищного строительства, поэтому защитить свое право на жилье в суде будет достаточно проблематично.

Если же покупатель обратится в суд с иском, содержащим требование о понуждении к заключению основного договора, то застройщик может выдвинуть встречный иск о признании предварительного договора незаключенным или недействительным.

Риск признания предварительного договора покупки не заключенным

В соответствии с действующим законодательством в предварительном договоре необходимо четко сформулировать условия, которые позволят однозначно определить предмет основного договора купли-продажи. А также такие его существенные условия как цена, этаж, площадь жилья, количество комнат и т. д. Однако на этапе строительства многие из существенных условий предварительного договора однозначно определить невозможно, ведь нельзя прийти к соглашению о том, чего еще нет. Хитрость здесь в том, что если сторонами не достигнуты соглашения по всем без исключения существенным условиям, договор считается незаключенным.

Риск попасть на двойную продажу жилья

Известно, что предварительный договор не нуждается в государственной регистрации, так как по этому договору покупатель не получает права собственности. Поэтому отсутствие совести у продавца может привести к заключению на один объект нескольких предварительных договоров. То есть, деньги собрать со всех, а право заключения основного договора предоставить только одному из них.

Риск для покупателя жилья потерять деньги

В случае, когда недобросовестным застройщиком срываются все сроки строительства, то на выплату им неустойки надеяться не стоит, ведь в предварительном договоре единственным оговариваемым сроком является время заключения основного договора. Поэтому такое строительство запросто превратится в долгострой, и застройщик за это ответственности не понесет. При обращении в суд с иском о возврате вложенных денег и выплате неустойки, в случае признания застройщика банкротом, деньги покупателю не вернут.

Таким образом, главное, что нужно знать, заключая предварительный договор в ходе строительства многоквартирного жилого дома, – привлечение на строительство денег покупателей может быть лишь по договору участия в долевом строительстве или через выпуск специальных жилищных сертификатов. Также деньги на строительство могут привлекать жилищно-строительные и жилищные накопительные кооперативы, которые действуют на основании федеральных законов о таких кооперативах.

Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилья возможно по общим основаниям главы 29 ГК РФ, то есть, когда:

  • в результате заключения дополнительного соглашения стороны договорились о расторжении;
  • значительно изменились обстоятельства (в суде доказывается инициатором расторжения, причем не принимаются во внимание иски, которые мотивируются рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть);
  • одним из контрагентов допущено существенное нарушение.

Кроме того, возможен и односторонний отказ от исполнения договора. Однако в таком случае сторона, виновная в расторжении договора, должна в двойном размере возвратить переданный ей задаток. Если же вина лежит на плательщике задатка, то уплаченная им сумма просто остается у другой стороны.

Если у сторон отсутствуют предложения о заключении основного договора в предусмотренный для этого срок, предварительный договор признается прекращенным.

Таким образом, предварительный договор заключается и расторгается по общим правилам. Ему не нужна государственная регистрация, а самым существенным условием, без которого предварительный договор купли-продажи не будет считаться заключенным, является предмет будущего договора купли-продажи объекта.

Читать еще:  Форма договора международной купли продажи

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Для каких целей составляется предварительный документ

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.

При составлении предварительного соглашения стороны согласовывают:

  • сроки заключения основной сделки;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • размер задатка, который покупатель передает продавцу.

ВАЖНО! Если в составленном соглашении стороны не указывают конкретных сроков для заключения сделки, то основной документ купли-продажи недвижимости может быть оформлен в течение одного года.

Содержание документа

Предварительный договор купли-продажи имеет стандартную форму и в

  • обязательном порядке включает в себя следующие пункты:
  • обязанность продавца передать в собственность покупателю квартиру в том же виде, в котором она была представлена при осмотре;
  • обязанность покупателя в оговоренные сроки и в полном объеме передать собственнику недвижимости денежные средства, равные стоимости приобретаемого жилья;
  • информацию о государственной регистрации недвижимости;
  • сведения о внесенной сумме аванса или задатка;
  • итоговая стоимость сделки с недвижимостью (с указанием возможности/невозможности изменения цены при определенных обстоятельствах);
  • дата заключения итогового договора;
  • способ внесения оплаты за квартиру;
  • порядок передачи недвижимости новому собственнику;
  • подтверждение от собственника квартиры (либо его доверенного лица) о том, что недвижимость не имеет обременений.

ВАЖНО! Предварительное соглашение купли-продажи недвижимости является документом, имеющим юридическую силу, но лишь в том случае, если он был составлен в письменном виде.

Если покупатель вносит за квартиру обеспечительный платеж, который в последующем будет зачтен в счет итоговой стоимости жилья, то в данном случае должен быть заключен договор купли-продажи квартиры с задатком.

Обязательно ли составлять данный документ

Российское законодательство не обязывает стороны заключать соглашение до основной сделки. Документ подписывается исключительно по добровольной договоренности между продавцом и покупателем. Договор поможет каждой из сторон защитить свои интересы и станет важным помощником в том случае, если какая-либо из сторон нарушит свои обязательства, а второй участник сделки решит обратиться в суд.

В некоторых случаях составление данного документа является наиболее желательным. В частности, чаще всего стороны составляют предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

Предварительное соглашение при покупке жилья в новостройке

Покупка жилья на первичном рынке имеет свои особенности. Часто граждане приобретают квартиры в еще строящихся домах. Поэтому покупателям настоятельно рекомендуется заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке.

Однако в данном случае допускается заключение еще одного документа – договора долевого участия в строительстве. Как правило, строительная компания предлагает дольщикам один из двух вариантов.

ВАЖНО! Заключение предварительного договора возможно только после того, как строительная компания получит всю разрешительную документацию, необходимую для строительства многоквартирного дома. До тех пор, пока подобные бумаги не будут выданы, заключать договор не стоит.

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

Расторжение предварительного соглашения

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости может произойти как в одностороннем порядке (по желанию покупателя или продавца), так и по взаимному соглашению сторон. В некоторых случаях может потребоваться обращение в суд.

  1. Чтобы расторгнуть документ в одностороннем порядке, один из участников сделки должен в письменной форме направить второй стороне предложение о расторжении документа. В таком случае инициатор обязан выплатить штрафы и пени за несоблюдение договоренностей, оформленных документально. Если за квартиру был внесен задаток:
    • продавец, инициировавший расторжение документа, должен вернуть покупателю уплаченную сумму в двойном размере;
    • покупатель, отказавшийся от своих обязанностей по заключению сделки, оставляет продавцу уплаченный задаток в полном объеме.
  2. Если соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры принимается обоюдно по решению обеих сторон (например, в результате непредвиденных обстоятельств), то задаток в полном объеме возвращается покупателю, а все подписанные документы и расписки о получении денег уничтожаются.

В юридической практике у клиентов довольно часто возникает вопрос о том, как расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры, если одна из сторон не дает своего согласия. В данном случае решить проблему можно только в суде. Кроме того, как продавец, так и покупатель может обратиться с иском в судебную инстанцию, если сочтет, что условия документа не соответствуют закону либо ущемляют права.

ВАЖНО! Если по истечению сроков, выделенных для заключения сделки, основной договор купли-продажи так и не составляется, соглашение автоматически аннулируется (при отсутствии письменных претензий от любой из сторон).

Заключение

Несмотря на то, что составление предварительного соглашения купли-продажи не связано с такими же высокими рисками, как заключение основной сделки по недвижимости, сторонам рекомендуется обратиться за грамотной юридической помощью. Квалифицированный юрист поможет правильно составить документ, объяснит все нюансы соглашения и предупредит возможные ошибки. Также важно помнить о том, что и покупатель, и продавец имеют право расторгнуть заключенный документ в одностороннем порядке, а также по обоюдному решению сторон.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Приобретение квартиры на первичном и вторичном рынке сопровождается длительным поиском наиболее подходящего варианта. На этот процесс может потребоваться времени от месяца до года. Сделка ответственная, поэтому требует основательной проработки. Кроме того, обычно недвижимость приобретается с привлечением стороннего капитала. Это может быть военная или банковская ипотека, материнский капитал. Нередко причиной задержки может быть отсутствие документа у продавца. Для фиксации договорённости составляется предварительный договор купли-продажи недвижимости, который имеет несколько разновидностей и нюансов оформления.

Читать еще:  Сколько стоит доверенность на продажу дома

В чём суть предварительного договора?

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это документ, в котором расписываются намерения и обязательства сторон для проведения сделки в будущем, а также стоимость объекта. Отдельным разделом прописывается ответственность каждой стороны при условии нарушения договорённости. Этот вид соглашения не регистрируется в госорганах учёта, но имеет правовой статус при рассмотрении разногласий, если данные обязательства одной из сторон не выполнены.

Нередко предварительный договор является основанием для перечисления денег материнского капитала, ссуды, военной и простой ипотеки, когда покупатель не имеет права получить наличность, а сделка осуществляется безналичным перечислением с одного счёта на другой. В этом случае в соглашении прописываются все условия сделки. Кроме того ПДКП служит гарантом, что выбранная недвижимость резервируется за конкретным покупателем и имеет юридическую силу до момента подписания основного документа.

Важно! Преддоговор не является обязательным для передачи денег или квартиры.

Продавец не имеет права после заключения соглашения продавать недвижимость другому лицу, даже если будет предложена более высокая цена. Документ составляется по типовому образцу, который должен соответствовать нормативной базе ст. 429 ГК РФ. При неправильном оформлении он признаётся недействительным. Поэтому соглашение о намерениях должно регистрироваться нотариально, что позволит проверить правильность его составления. Перед подписанием можно скачать предварительный договор купли-продажи квартиры и внести в него дополнительные условия сделки.

Виды предварительного договора

ПДКП должен составляться в той же форме, что и окончательный. Сторонами могут быть физлица и юрлица. Основные типы соглашения:

  • между дольщиком и застройщиком;
  • по ипотеке и государственному субсидированию;
  • с внесением залогового аванса.

Каждый тип имеет свои нюансы, которые нужно учитывать при заключении сделки.

С застройщиком

Правовая сторона долевого строительства регламентируется Федеральным законом № 214-ФЗ, который защищает инвесторов. Но девелоперы стараются всячески его обойти, предлагая дольщику подписать предварительный договор и внести необходимую сумму. Но этот тип документа не регистрируется в Росреестре и застройщик может подписывать на одну и ту же квартиру несколько аналогов. На этапе возведения дома проверить законность невозможно. На объект отсутствуют документы пока он не сдан и не зарегистрирован. Документально объект считается несуществующим.

Особенно «изощрённые» представители девелопера предлагают «вексельную» схему с выгодными условиями и скидками по сравнению с ДДУ. Дольщик вносит деньги на счёт застройщика, и получает вексель, который должен служить основанием для подписания основного соглашения. Такой платёж по ПДКП считается обеспечительным. Предварительный платёж не имеет права требования как ДДУ, хотя по векселю застройщик обязан либо заключить основной договор с правом передачи построенной квартиры, либо вернуть деньги.

Внимание! По этой схеме может быть одна и та же квартира продана нескольким инвесторам, так как отсутствует регистрация в Росреестре. Существует риск потери денег при подписании ПДКП!

В случае банкротства девелопера вексель остаётся не оплаченным, деньги не возвращаются. Так как ДДУ регистрируется в Росреестре, то при наличии подписанных предварительных договоров с разными инвесторами по суду квартира будет передана тем, кто оформил ДДУ.

Ипотечная программа

При ипотечной программе ни один банк не выделит деньги под предварительный или вексельный договор. Никто не хочет рисковать. На первичном рынке по ипотеке используется только ДДУ (пока он ещё существует). ПДКП используется по ипотеке на вторичном рынке, то есть, если объект находится в собственности конкретного физического лица. Для оформления кредита банку необходимо предоставить следующие сведения:

  1. Письменное согласие владельца продать недвижимость.
  2. Стоимость и временные промежутки сделки.
  3. Последовательность передачи недвижимости и расчёты по сделке.

Предварительные договор купли-продажи скачать можно самостоятельно, обговорить с продавцом или покупателем тонкости, внести поправки, и представить в банк. Но банк может потребовать нотариально заверенный документ. Как правило, если кредитная организация сотрудничает с риэлтерской компанией, то у них есть типовые образцы документов.

При внесении аванса

Этот вариант договорных отношений используется только на рынке вторичного жилья. Внесение аванса является основанием для бронирования недвижимости.

Всегда существовало правило: Если после подписания ПДКП и передачи аванса от намерений купить квартиру отказывается покупатель, то выплаченная сумма ему не возвращается.Если отказывается продавец, то он возмещает покупателю сумму в двойном размере.

В предварительное соглашение могут быть внесены дополнительные обязательства и поправки. Как только подписано это соглашение сторон, продавец прекращает поиски выгодных покупателей, хотя в реальной жизни случаются разные ситуации. Бланк предварительного договора купли-продажи выглядит следующим образом.

Типовая форма договора

В «шапке» документа указываются сведения о продавце и покупателе, их паспортные и регистрационные данные. Если недвижимость находится в долевой собственности и будет приобретаться в долях, то этот нюанс прописывается в верхней части документа. Каждый участник сделки не имеет права продавать свою долю обособленно без согласия остальных.

Совет! Перед сделкой уточняется через выписку ЕГРП, сколько человек является собственниками, и сверяется по списку в момент оформления.

Если один из собственников не будет участвовать в процессе, то он может после сделки через суд востребовать с покупателя компенсацию утраченной выгоды. Положения, которые охватывает соглашение:

  1. Описание предмета купли-продажи: метраж, адрес нахождения, количество комнат, кадастровый номер, количество и особенности комнат и другое.
  2. Указание даты предполагаемой сделки. Учитывается время, необходимое на получение дополнительных документов, оговариваются сроки.
  3. Обязанности сторон. Основным моментом прописывается тот факт, что продавец намерен продать, а покупатель приобрести рассматриваемый объект сделки.
  4. Описание процедуры передачи денежного залога. С этого момента продавец больше не имеет права выставлять недвижимость на продажу. Аванс оговаривается заранее, но он не может превышать 10% общей стоимости. Чаще всего сумму назначает продавец. Оговариваются условия возврата залога, если одна из сторон нарушила соглашение, подобрав для себя лучший вариант. При наличии нескольких собственников каждый должен написать расписку собственноручно о полученной сумме и времени получения.
  5. Определение цены продаваемого объекта, которая не меняется после подписания документов.
  6. Описание процедуры оплаты. При безналичном переводе указываются банковские реквизиты представителей обеих сторон. Если оплата производится с рассрочкой платежа, то расписывается график внесения и размер сумм.
  7. При наличии зарегистрированных других лиц продавец должен точно сформулировать сроки выписки и этот момент должен быть зафиксирован в документе.

Как правило, используются бланки типовой документации, в которые вносятся поправки по конкретному объекту.

Выводы

В предварительном договоре указываются все основные пункты, которые должны быть выполнены и полностью повторять основной документ. При наличии спорных вопросов лучше не подписывать документ, подождать до разрешения ситуации. Это сохранит ваши сбережения и нервы.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×