Способы оплаты при покупке недвижимости

3 способа расчетов при покупке квартиры

Какой способ взаиморасчетов при осуществлении сделок с недвижимостью самый удобный и безопасный? У каждого участника сделки есть свой ответ на этот вопрос. Одни предпочитают оплату наличными, для других это неприемлемо. Подробнее о способах расчетов между продавцом и покупателем рассказывает директор юридического департамента Kalinka Group Ольга Славкина.

1. Банковская ячейка

Аренда депозитарной ячейки в банке позволяет устранить сомнения продавца и покупателя в честности друг друга. Исполнение договора купли-продажи становится обязательным для сторон не с момента подписания, а с момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец ещё не видел денег, и логично опасается подписывать договор, а покупатель – расставаться с деньгами, пока не станет полноправным собственником. Ячейка выступает гарантией выполнения обязательств обеими сторонами.

Срок аренды ячейки обычно составляет один месяц, а сроки допуска оговариваются с учетом времени, необходимого для регистрации, — обычно это две недели плюс несколько дней в запасе на случай, если регистрацию приостановят для устранения нарушений и ошибок в документах. Ключ от ячейки обычно хранится у покупателя, поскольку деньги фактически принадлежат ему, либо в банке, по согласованию сторон.

Перед помещением денег в банковский сейф участники сделки подписывают соглашение, в котором обговаривают все нюансы: сроки и условия получения денег, доступ к ячейке, особенности передачи прав на недвижимость, а также кто платит за банковские услуги. Проверенные на подлинность и пересчитанные деньги помещаются в ячейку и последующий доступ к ним становится возможным после выполнения условий и по истечении срока для повторного допуска. Этот способ взаиморасчета на сегодня один из самых безопасных, ведь, даже если сделка сорвется, никто из ее участников не сможет присвоить деньги или недвижимость путем обмана.

2. Аккредитив

Данный способ оплаты похож на аренду банковской ячейки, и отличается лишь тем, что операции происходят с безналичным расчетом. Аккредитив – это счет, который открывает покупатель, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. При этом он дает банку полномочия по переводу средств продавцу после удачного завершения сделки, когда тот предоставляет необходимые документы.

Аккредитив обойдется сторонам дороже аренды банковской ячейки, поскольку банк осуществляет каждую операцию с комиссией: и открытие счета, и транзакцию, и обналичивание средств. При этом банк несет ответственность перед сторонами в случае неправомерной выдачи денег продавцу или покупателю, а риск потерять деньги при перемещении минимален.

3. Перевод и оплата наличными

Безналичный расчет можно осуществлять при помощи перевода денег на счет продавца. Очевидно, что такой способ небезопасен: нет никаких гарантий, что покупатель действительно переведет средства после оформления документов, а если переведет до оформления – не останется ни с чем.

Наличные расчеты «из рук в руки» по сделкам с недвижимостью, кажется, со временем уходят в прошлое. Мало кому придет в голову привезти продавцу чемодан денег, когда существует масса удобных способов оплаты, которые к тому же и более безопасны.

Способы расчёта при сделке с недвижимостью

Передача денег от покупателя продавцу – важнейший этап процесса купли-продажи недвижимости. Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы найти наиболее удобную и безопасную форму взаиморасчетов. Для этого необходимо знать все возможные варианты передачи денежных средств и выбрать оптимальный.

Способы расчёта и их краткое описание

На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:

• наличными из рук в руки;
• через банковскую ячейку;
• безналичным расчётом с помощью аккредитива или перевода на расчетный счет/банковскую карту продавца.

Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:

• помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
• открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
• депозит нотариуса;
• расчеты с использованием банковского счета эскроу.

Аренда депозитарной ячейки

В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.

Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.

Аккредитив

Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.

Депозит нотариуса

Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.

Расчеты с использованием банковского счета эскроу

Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).

Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).

Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:

1. В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
2. Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.

При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.

Специалисты Safe-Estate возьмут на себя обязанности по сопровождению сделки купли-продажи, обеспечив тем самым безопасность ваших средств и недвижимости от мошенничества.

Как безопасней оплатить покупку квартиры: расчет между покупателем и продавцом

При покупке недвижимости часто возникают вопросы о финансовой стороне сделки: «каким способом лучше провести расчет?», «в какой момент передавать деньги?», «расплатиться наличными или безналичным переводом?», «как максимально обезопасить себя от рисков?». Важно помнить, что перед сделкой договор купли-продажи нужно зарегистрировать в Росреестре, то есть обязательно закрепить право собственности за покупателем.

Как правильно передавать деньги во время сделки по квартире

1. Оплата по факту подписания договора

Самый простой способ – передача денег продавцу «из рук в руки», либо банковский перевод на карту. В этом случае появляется большой риск остаться без денег, как покупателю, так и продавцу: для отказа в регистрации права собственности есть множество оснований (Статья 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если покупатель не убедится в том, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в Росреестре, то нечестный продавец может не вернуть деньги и дальше придется разбираться в суде. А при сделке после регистрации рискует уже продавец, так как нет никаких гарантий заплатит ли покупатель, и пока дело дойдет до суда, мошенник уже перепродаст квартиру. Данный способ используется в некоторых случаях, но уже теряет актуальность – многие предпочитают не рисковать.

2. Использование банковской ячейки

Аренда банковской ячейки считается одним из самых надежных способов расчета. Участники сделки выбирают подходящий банк и арендуют там ячейку, где будут храниться денежные средства покупателя. Заключается договор, в котором прописаны условия доступа к сейфу для каждой из сторон.

Ключ от ячейки, как правило, остается у покупателя на период регистрации и обменивается на расписку. Только после выполнения всех условий сделки продавец сможет забрать деньги. Нужно учитывать, что аренда банковской ячейки – платная услуга и нужно заранее прописать в договоре кто будет ее оплачивать. Преимущество такого способа в том, что банк выступает гарантом выполнения обязательств каждой из сторон.

3. Аккредитив – блокированный счет в банке

На данный момент это самый популярный способ оплаты недвижимости. Принцип аккредитива схож с банковской ячейкой, только оплата в данном случае проходит безналичным путем. Стоимость такой услуги в банке примерно равна аренде сейфа.

Алгоритм действий таков: покупатель открывает аккредитив и переводит туда нужную сумму денег. Банк извещает продавца о поступлении средств на счет. После предоставления необходимых документов (договор купли-продажи, подтверждение из Росреестра и т. д.) продавец сможет снять со счета полагающуюся ему сумму.

Если в течение установленного срока продавец не явится в банк, деньги вернутся на счет покупателя. Плюс такого способа в том, что ни одна из сторон не рискует: продавец уверен, что получит всю сумму, а покупатель не волнуется за сохранность средств в случае отмены сделки.

4. Услуга Сбербанка «Безопасная сделка» через ЦНС

Недавно у Сбербанка появилась возможность запрашивать информацию в Росреестре, что позволило отслеживать регистрацию перехода права собственности. В Центре недвижимости Сбербанка (ЦНС) создается специальный счет, на который покупатель перечисляет необходимую сумму. Как только сделку проверят, деньги мгновенно поступят продавцу на банковский счет и представителям обеих сторон придет уведомление.

Данный способ активно используется при оформлении ипотеки, в этом случае банк перечисляет в ЦНС продавцу оставшуюся сумму за квартиру. Стоимость услуги ЦНС на 2020 год составляет 3400 рублей. Несмотря на удобство расчета, существуют недостатки, связанные с судебной практикой в спорах по таким сделкам, а также жалобы клиентов на длительность регистрационной процедуры.

5. Оплата квартиры с услугой нотариуса

Для этого способа нужно сразу нотариально заверить договор купли-продажи квартиры и прописать в нем пункт о расчете через депозит нотариуса. Далее покупатель переводит деньги на счет нотариуса. После того, как все обязательства продавца будут выполнены, нотариус проверяет документы и, если все в порядке, переводит деньги на счет продавца.

Преимущество такой сделки для покупателя в том, регистрация перехода права собственности по нотариальной сделке проходит гораздо быстрее. В данном способе риски прежде всего связаны с личностью нотариуса, ведь теоретически никто не мешает ему снять все деньги с депозита и исчезнуть. Следует обращаться к проверенному специалисту. Кроме того, не каждый нотариус готов оказывать такую услугу и само заверение ДКП обойдется вам дороже обычной простой письменной формы.

6. Использование счета эскроу

Относительно новый способ оплаты для сделок с недвижимостью, особенно актуален при покупке квартиры в новостройке. Покупатель обращается в банк с заявлением об открытии счета. Размещение необходимой суммы возможно как наличными, так и банковским перечислением. Если в процессе выполнения условий договора возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и доступны только для покупателя.

Также в договоре можно прописать условия возврата средств в случае, если продавец не явится в банк для получения денег. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку представителю банка. После положительного решения продавец получает доступ к деньгам на счету.

Способы оплаты при покупке недвижимости

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости — ключевой момент сделки и вызывает много вопросов как у продавцов, так и у покупателей. Вариантов оплаты немало и все они имеют свои нюансы, не зная которых можно изрядно потрепать себе нервы.
Давайте разберемся подробно.

Содержание статьи подробное:

Оплата при покупке квартиры

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости вызывает у участников сделки несколько важных вопросов:

• как безопасно передать денежные средства
• когда передать денежные средства
• есть ли обязательные требования закона для оплаты
• какой документ подтверждает получение денег продавцом
• как произвести расчет собственными средствами, средствами государственных или иных субсидий и кредитными деньгами

Оплата при покупке недвижимости

-Есть ли обязательные требования закона к оплате при купле-продажи недвижимости собственными ?

-Нет. Стороны сделки свободны в своем договоре о способе, формах и сроках передачи денежных средств. Как договорились, так и описали это в Договоре купли-продажи.

А вот если применяются государственные средства поддержки при покупке жилья (сертификаты и субсидии) — способ, форма и сроки расчета регламентируются организацией, которая уполномочена эти средства выделить.

В ипотечных сделках — у каждого банка (или иной кредитной организации) свой регламент расчета.

Формы оплаты при купле-продаже недвижимости

• Передача наличных денежных средств от покупателя к продавцу до сих пор распространена и не кому не возбраняется достать деньги из кубышки и оплатить покупку.
  При этом у продавца, если он будет размещать денежные средства в банк, могут затребовать документ, подтверждающий происхождение этих средств, то есть нужно будет предъявить Договор купли-продажи.
• Передача денежных средств безналичным путем предполагает банковскую операцию (транзакцию).

Способы оплаты при купле-продаже недвижимости

-Как передать денежные средства правильно?

-При наличной форме оплаты деньги передаются:

• непосредственно в руки продавцу
• в банковскую ячейку

При такой форме оплаты есть опасность для продавца — получить фальшивые купюры. Поэтому перед закладкой денежных средств в ячейку стоит воспользоваться услугой банка по проверке и пересчету денег. Иногда банки взимают дополнительную плату за это.

Если продавец сразу размещает деньги на банковский счет — стоит принять их непосредственно в кассе банка и выдать расписку покупателю по окончании процедуры приема денег кассиром.

-При безналичной форме оплаты деньги передаются:

• путем перевода с одной банковской карты на другую.
  При этом не забывайте комиссии, которая может взиматься даже при внутрибанковском переводе, но карт, выданных в разных городах.
• путем банковского перевода со счета на счет.
  Как правило, при внутрибанковском переводе комиссии нет (но лучше уточнить), при межбанковских переводах комиссии могут быть большие, особенно при оплате юридическому лицу!
• путем открытия аккредитива — удобный способ оплаты, ведь раскрыть такой счет ( то есть забрать деньги) продавец сможет без покупателя, но при условии предъявления Договора купли-продажи с регистрационной надписью Росреестра о переводе права собственности от продавца к покупателю. Открытие аккредитива — платная услуга!
• использовать услугу Сбербанка «Безопасная сделка». Цена услуги 2000.0

Сроки расчета при купле-продаже квартиры (недвижимости)

-Когда происходит оплата при сделке купли-продажи недвижимости?

-Хороший вопрос и волнует он каждого покупателя. Только стоит его переформулировать на: «Как прописать сроки оплаты в Договоре купли-продажи?»
Ведь нужно следовать договору, как прописали, в эти сроки и нужно рассчитаться.

-Тогда другой вопрос, а какие варианты существуют?

-Вариантов несколько, и очень хорошо, если стороны об этом прописали еще в Предварительном договоре купли-продажи, который ( я рекомендую его составлять в обязательном порядке), является проектом сделки, продуманным до мелочей.

Оплата покупки квартиры наличными

Оплата покупки квартиры наличными собственными денежными средствами может осуществляться в нескольких вариантах:

• До подписания договора купли-продажи, то есть на основании предварительного договора купли-продажи (ДКП). Этот вариант применяется при покупке недвижимости, которая находится в залоге(ипотеке) у кредитора.
• После подписания договора купли-продажи.
  При этом существует три варианта:
  1) до передачи пакета документов с заявлением от продавца о переводе права собственности на покупателя в Росреестр
  2) сразу после передачи пакета документов в Росреестр
  3) после получения ДКП с регистрационной записью из Росреестра.

Важно понимать, что продавец вправе отозвать пакет документов из Росреестра до регистрации перехода права собственности на покупателя.

Любой участник сделки может отозвать свое заявление из Росреестра до момента внесения записи в ЕГРН без объяснения причин!

Оплата покупки квартиры ипотекой (кредитными средствами)

Оплата при покупке квартиры за счет ипотечных средств происходит на условиях банка-кредитора. Уточните, как и в какие сроки будет происходить выдача кредитных средств заемщику.

Банки выдают деньги:

• либо по предъявлению расписки из Росреестра о сдаче пакета документов на регистрацию. МФЦ дает не расписку а опись документов.
  Важно, чтобы в перечне документов была указана закладная
• либо по предъявлению ДКП с регистрационной надписью о переводе права на покупателя
• либо по предъявлению ДКП и выписки из ЕГРН с новым владельцем.

Собственные средства покупатель должен передать продавцу до момента выдачи кредитных средств и предъявить об этом в банк копию расписки от продавца (оригинал для сверки).

Сроки и форму передачи собственных средств стороны сторон выбирают самостоятельно.

Выдача кредитных средств осуществляется непосредственно на банковский счет продавца, либо на счет заемщика, а он потом переводит деньги продавцу, либо снимает наличные и отдает их в руки продавцу.

Оплата покупки квартиры Материнским капиталом

Оплата покупки квартиры Материнским капиталом происходит на особых условиях:

• только безналичным путем на счет продавца
• только после регистрации перехода права на покупателя
• в сроки до 50 рабочих дней — 30 рабочих дней рассмотрение заявления о переводе средств и 10 рабочих дней на осуществление решения ПФ о расчете по ДКП.