Стороны договора купли продажи недвижимости

Гражданское право

Стороны договора продажи недвижимости

Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец — акционерное общество — должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу в качестве продавца может выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавца при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, выступает специализированное учреждение, уполномоченное Правительством РФ, при продаже имущества субъектов Российской Федерации — юридические лица, уполномоченные органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а при продаже муниципального имущества — продавцы, назначенные органами местного самоуправления. Решение о продаже принимают соответственно органы Министерства государственного имущества Российской Федерации, органы по управлению государственным имуществом субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества с согласия собственника имущества с соблюдением требований ст. 294-298 ГК и требований об их специальной правосубъектности.

Судебная практика признает сделки по отчуждению другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводящие к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или предприятием самостоятельно.

Учреждения, имеющие право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества, приобретенного за счет доходов от коммерческой деятельности. Каких-либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

В законодательстве имеются также особые правила, касающиеся одновременно и продавцов, и покупателей недвижимости.

Примером такого правила является норма п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 г., согласно которой для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально заверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально заверенное согласие не было получено, может требовать признания сделки недействительной в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки.

ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Одной из разновидности сделок с недвижимым имуществом является купля-продажа. В соответствии с п. 1 статьи 549 Гражданского кодекса (ГК) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Однако следует учитывать, что не все виды недвижимого имущества могут являться предметом договора купли-продажи. Так, не являются объектом купли-продажи земля и иные природные ресурсы, находящиеся в исключительной собственности государства (недра и леса).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно п. 1 статьи 130 ГК относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Договор купли-продажи недвижимости является двухсторонним и заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 ГК).

Согласно п. 2 статьи 434 ГК договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Сторонами договора купли-продажи являются:

• продавец;
• покупатель.

Кроме того, при наличии надлежащим образом оформленных полномочий (доверенность на право совершения сделок) стороной по договору может являться представитель покупателя и (или) продавца.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут являться как физические лица, так и юридические лица.

Если стороной по договору является физическое лицо, то к нему предъявляются следующие требования:

• он должен быть совершеннолетним, то есть должен достичь восемнадцатилетнего возраста;
• он должен обладать полной дееспособностью, то есть у него не должно быть никаких ограничений по состоянию здоровья для совершения необходимых действий, связанных с выполнением условий рассматриваемого договора купли-продажи недвижимого имущества.

Стороны договора купли-продажи должны быть конкретно определены в вводной части договора. Указывается:

• наименование сторон договора (полностью: фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц, документ, подтверждающий полномочия лиц на совершение сделки);
• дополнительные сведения: дата рождения; реквизиты документов, устанавливающих личность граждан (данные паспорта либо другого документа, удостоверяющего личность.

При заключении договора купли-продажи объекта недвижимости на продавце лежит обязанность предоставить документ, подтверждающий факт отсутствия у третьих лиц каких-либо прав, препятствующих совершению сделки купли-продажи (арест объекта недвижимости, нахождение под залогом). Таким документом является оформленная надлежащим образом справка, выданная Бюро технической инвентаризации (БТИ).

В обязательном порядке в договоре указывается:

• адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта;
• назначение;
• площадь, в том числе жилая;
• этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 статьи 555 ГК). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Цена договора определяется в рублях (допускается указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества).

Если объектом договора купли-продажи является жилой дом, квартира, часть жилого дома (квартиры), то необходимым условием является указание в договоре перечня проживающих лиц (п. 1 статьи 558 ГК) и их прав пользования после приобретения жилого помещения покупателем либо положение об отсутствии таких лиц.

В договоре, кроме того, могут быть указаны условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору:

• право (собственности, хозяйственного ведения) продавца и основания возникновения этого права;
• ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц; условия и порядок оплаты имущества покупателем;
• условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Если заключается договор купли-продажи недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа, то в договоре обязательно указываются:

• размеры платежей;
• порядок выплаты платежей;
• сроки выплаты платежей.

Если эти условия не перечислены, то договор считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Расторжение договора представляет собой досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.

Согласно п. 1 статьи 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Согласно п. 1 статьи 408 ГК надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства, то есть договор прекращает свое действие тогда, когда все стороны выполнили свои обязательства по отношению друг к другу в полном объеме.

Основания для изменения и прекращения условий договора установлены в статье 450 ГК. Согласно п. 1 данной статьи изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;
2. в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (статья 310 ГК).

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 статьи 452 ГК).

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Особенности договора купли-продажи недвижимого имущества

Договор купли-продажи недвижимого имущества – это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

Предметом договора продажи недвижимости является недвижимое имущество, в частности: земельный участок, здание, сооружение, квартира, а также другое недвижимое имущество в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Предметом данного договора может быть также недвижимое имущество, которое будет создано или приобретено в будущем.

Сторонами договора купли-продажи недвижимости могут быть любые субъекты гражданского права, обладающие необходимым объемом сделкоспособности.

Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В отличие от общих правил о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, по требованию другой стороны суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Существенные условия договора продажи недвижимости

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю (ст. 554 ГК РФ).

Кроме того, существенными условиями являются: условие о цене передаваемого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При продаже жилого помещения существенным является условие о перечне лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Обязанности продавца по договору продажи недвижимости

1. Продавец обязан передать недвижимое имущество (ст. 549, 556 ГК РФ).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами документу о передаче. После подписания сторонами документа о передаче обязательство продавца считается исполненным. Помимо этого, необходима фактическая передача недвижимости покупателю. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости считается отказом от исполнения договора. В этом случае применяются общие положения о договоре купли-продажи (ст. 463 ГК РФ).

2. Продавец обязан передать недвижимость надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

При неисполнении данной обязанности продавец несет ответственность в соответствии с общими положениями о договоре купли-продажи (ст. 475 ГК РФ).

Права покупателя по договору продажи недвижимости

Покупатель вправе требовать передачи недвижимости надлежащего качества (ст. 557 ГК РФ).

В случае если недвижимость оказалась ненадлежащего качества, покупатель вправе требовать уценки, ремонта или возмещения расходов на ремонт, а при существенных недостатках – расторжения договора и возврата денежной суммы. Требовать замены недвижимого имущества ненадлежащего качества на аналогичное покупатель не вправе. Покупатель может указать недостатки в документе о передаче. В этом случае принятие недвижимости, не соответствующей условиям договора, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК РФ).

Иные права и обязанности продавца и покупателя специальными правилами ГК РФ о продаже недвижимости не предусмотрены. Поэтому в соответствующих случаях применяются общие положения о договоре купли-продажи (п. 5 ст. 454 ГК РФ).