Страхование купли продажи квартиры

Как застраховать покупку квартиры на вторичном рынке?

Приобретение квартиры на вторичном рынке несет много дополнительных рисков, если сравнивать с такой же покупкой, но на первичном рынке. Суть проблемы в том, что за свою историю каждая такая «вторичная» квартира сменила несколько владельцев. Причем никто, даже сами владельцы, не могут дать 100% гарантии, что все нормы законодательства при оформлении перехода права собственности от одних владельцев к другим соблюдались неукоснительно. В ст. 302 ГК РФ перечислены основания, по которым квартиру могут забрать даже у добросовестного покупателя. А по некоторым спорным вопросам срок исковой давности существенно дольше стандартных 3 лет.

Вот почему такой популярностью пользуется страхование титула. Это особая категория страховых продуктов, специально предназначенная защитить покупателя квартиры на вторичном рынке от риска утратить право собственности на свое приобретение. Многие банки настаивают на том, чтобы покупатели вторичного жилья страховали титул при оформлении ипотеки.

От каких рисков защищает страхование титула?

От выбора страховой компании и конкретного страхового продукта зависит тот перечень рисков, от которых покупателя защитит полис. К числу самых распространенных причин утраты титула относятся:

Участие в сделке недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина;
Нарушение при оформлении купли-продажи норм действующего законодательства;
Ошибки в составлении договора купли-продажи;
Покупка недвижимости юридическим лицом, не имеющим на то права;
Продажа квартиры без согласия органов опеки;
Кабальные сделки;
Продажа квартиры без согласия супруга;
Ущемление прав наследников;
Нарушение порядка приватизации;
Использование поддельных документов при оформлении сделки.

Сроки и расценки на страхование титула

Любой страховой продукт имеет определенный срок действия. Договора титульного страхования заключаются на срок от года до 10 лет. Опытный риелтор и юрист помогут правильно выбрать оптимальный срок страхования в данном конкретном случае, с учетом всех индивидуальных параметров. Единой рекомендации, годной для всех — не существует.

Большинство сделок с недвижимостью имеют срок давности — 3 года. Поэтому в большинстве случае страхование покупки квартиры на вторичном рынке клиенты страховщиков предпочитают заключать именно на этот отрезок времени. Отсчет начинается с момента регистрации сделки купли-продажи. Этот момент крайне важен, поскольку страховка может действовать не с даты ее покупки, а спустя какое-то время. Необходимо проконтролировать, чтобы к моменту регистрации сделки полис уже действовал.

Срок исковой давности может быть существенно увеличен. Так бывает, когда истец отсутствовал или по иной причине не мог вовремя узнать о неправомочной продаже квартиры. Изложив уважительную причину суду, он сможет добиться того, чтобы срок отсчитывался не от даты неправомочной купли-продажи, а от того времени, когда он все-таки узнал о состоявшейся без его согласия сделке.

Цена страховки — тот самый вопрос, который волнует всех потенциальных клиентов страховщиков. Невозможно заранее подсчитать, во сколько она обойдется. Имеет значение длинный ряд обстоятельств: тип недвижимости, кто выступил продавцом, проводилась ли юридическая экспертиза, когда было зарегистрировано право собственности предшествующего владельца, а также важен срок страхования. Согласно статистике, заплатить за такую страховку придется 0,2-0,5% от стоимости квартиры (ипотеки). Заплатить такую круглую сумму страхователю придется за каждый год страхования.

Зачем нужно страхование сделки купли-продажи квартиры, что это гарантирует и как заключить договор?

Бурное развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования привело к тому, что все большую популярность стало приобретать титульное страхование сделок купли-продажи. Однако нюансы этой процедуры требуют внимания.

Что это такое?

Титульное страхование, т. е. страховка сделки купли-продажи недвижимости, призвана обеспечивать дополнительную защиту в том случае, если новый сособственник утратит право собственности или другие имущественные права в отношении приобретённого жилья вследствие судебного решения, согласно которому совершенная сделка будет признана незаконной и аннулирована.

Главной особенностью титульного страхования является то, что оно предполагает защиту владельца от тех событий, которые уже произошли и не были известны на момент заключения договора купли-продажи. Предвидеть эти обстоятельства чаще всего не представляется возможным.

Когда страховать титул?

Действеннее всего производить страхование титула еще до вступления нового владельца в свои права, т. е. до государственной регистрации сделки. Полис при этом начнет действовать только после внесения данных в базу ЕГРН, однако, шансы на получение наиболее выгодных предложений от страховых компаний увеличатся.

Как правило, титульную страховку оформляют при заключении сделки, касающейся купли-продажи жилья. В таких случаях всегда имеется риск, что бывший владелец попытается оспорить договор и в судебном порядке потребует возврата свей собственности.

Практика показывает, что в случае признания его требований законными, добросовестный покупатель лишается и квартиры и денег. Именно в таких случаях страховые компании и компенсируют покупателю сумму, потраченную на приобретение жилья.

Стоит также учесть, что страховка титула не предполагает продажу объекта недвижимости банком из-за долгов заемщика.

Что гарантирует страховка?

В случае аннулирования сделки по независящим от покупателя причинам ему будет выплачено страховое возмещение в размере понесенного им ущерба (стоимости жилья согласно ДКП), но не более той суммы, которая указана в страховом договоре. Основание для выплаты – постановление суда, имеющее законную силу.

Договор титульного страхования может быть заключен на срок от 12 месяцев до 10 лет. Если застрахованное лицо единовременно выплачивает всю страховую премию за весь оговорённый срок действия договора (за исключением 12 месяцев), то к нему может быть применён понижающий коэффициент.

Сумма

На итоговую сумму страховки могут повлиять следующие факторы:

Срок, на который заключается страховка.
Рыночная стоимость объекта недвижимости.
Возможные риски. Специалисты страховой компании поводят проверку, по итогам которой оценивают риски наступления страхового случая. Если история квартиры не идеальна – стоимость страховки возрастёт.

Читать еще: Страхование сделки купли продажи недвижимости

Средняя стоимость

В среднем, страховые компании оформляют договора титульного страхования, взимая за это плату в размере 3–5% от стоимости недвижимости.

Оформление

Для того чтобы оформить полис необходимо:

Определиться со страховой компанией.
Изучить предоставленный договор, узнать строки и возможные условия возмещения ущерба в случае наступления страхового случая.
Предоставить требующийся пакет документов.
Составить заявление и подписать его.
Оплатить страховую премию.

На начальном этапе покупатель составляет заявление установленной формы, бланк которого предоставляет специалист компании. В нем в обязательном порядке указываются персональные данные клиента и цель его обращения.

Аналитики страховой компании в течении суток обрабатывают поступившую заявку и передают данные страховому агенту, который будет работать с клиентом.

На втором этапе покупатель предоставляет документы для проведения экспертизы для минимизации возможных рисков.

После получения итогов предстраховой экспертизы наступает черед оформления договора титульного страхования. Он содержит:

Название страховой компании.
Персональные данные покупателя.
Сведения об объекте недвижимости.
Тип оформляемого страхового полиса.
Номер кредитного договора и график платежей, утверждённый банковской организацией (если он уже был подписан).

Завершающий этап предполагает передачу в страховую компанию документов, свидетельствующих о непосредственном завершении сделки купли-продажи. Они могут быть предоставлены лично застрахованным лицом, переданы риелтором или банковской организацией.

Перечень документов

Какие документы нужны для страховки жилья по ипотеке? Потребуется:

Гражданский паспорт РФ и его копия.
Правоустанавливающие документы на объект недвижимости. Если эти бумаги не могут быть предоставлен по каким-либо причинам от сделки следует отказаться.
Свидетельство о гос. регистрации или выписка из ЕГРН.
Справка по форме №9 (выписка из домовой книги). Этот документ содержит сведения обо всех гражданах, состоящих на регистрационном учете в отчуждаемой квартире.
Согласие супруга владельца недвижимости на осуществление сделки. Это документ требуется лишь в том случае, если квартира является совместной собственностью супругов.
Согласие органов опеки и попечительства, в том случае, если среди прописанных в отчуждаемой квартире граждан есть несовершеннолетние или недееспособные лица.
Справка от управляющей компании об отсутствии долгов за предоставленные коммунальные услуги.
Оценка объекта недвижимости. Акт должен быть составлен независимой организацией.

Условия

Индивидуальны для каждой организации, но можно выделить общие моменты:

В роли страхователя может выступить только совершеннолетний гражданин, являющийся дееспособным на момент заключения соглашения и является залогодателем по договору ипотечного кредитования.
Оформить полис может также юридическое лицо, выступающее заемщиком по договору ипотечного кредитования.
Страховой договор заключается только после подписания письменного заявления страхователем.
Действует на протяжении всего срока действия ипотечного договора.
Договор со страховой компанией подписывается в день подписания договора ипотечного кредитования или днем ранее.
Фактический срок страхования имуществ начинает отсчитываться с наступления 00:00 даты, следующей за днем уплаты страхового взноса.

Когда нужно продлять при ипотеке?

Как правило, заняться продлением полиса титульного страхования необходимо за несколько дней до завершения его срока действия.

Как выплачивается возмещение?

В случае наступления страхового случая, выплата страховой компанией производится в размере ущерба, который был понесен страхователем, но не более той суммы, которая фактически прописана в страховом полисе. Основанием для начисления компенсации является вступившее в законную силу решение суда о признании сделки недействительной.

В каких случаях компания не обязана платить?

Страховщик не выплатит покупателю возмещение в случае:

Если квартира была передана третьему лицу.
Если объект недвижимости был физически уничтожен (в этом случае работает имущественное страхование).
Если объект недвижимости использовался не по прямому назначению.
Если имело место неправомерное изменение характеристик объекта.
Если квартира изъята надзорными органами за долги.

Неприятные сюрпризы для страхователя могут возникнуть также в том случае, если претензии предъявляются бывшими собственниками. В некоторых случаях страховщик может заявить, что событие, которое привело к аннулированию регистрации прав собственности на квартиру по ипотеке, страховым случаем не является.

Например, один из поводов не выплачивать возмещение – пункт о «ретроспективном покрытии». Это фактически означает, что-то событие, которое привело к наступлению страхового сличая, произошло за некоторое время до того, как был заключен страховой договор.

Причины отказа

Объект недвижимости неоднократно передавался в течении короткого времени.
Одна из долей квартиры отчуждается на основании доверенности.
Если собственниками являются лица, состоящие на учете в наркодиспансере или страдающие психическими заболеваниями. Правило касается и лиц, имеющих статус пропавших без вести.
Если право собственности передано продавцу менее трех лет назад.
Если основанием для перехода прав собственности является договор ренты.

Можно ли защититься от мошенников?

Против тех мошенников, которые профессионально подходят к сделке, покупателя не сможет полноценно защитить ни нотариальное заверение сделки, ни оформление полиса титульного страхования. Нотариус может подстраховать покупателя только в случае возникновения некоторых сомнений в личности продавца. Во всех остальных случаях покупка через нотариуса не является гарантией безопасности.

Титульное страхование хоть и обеспечивает дополнительные финансовые гарантии продавцу (в формате выплаты компенсации), но в реальности получить выплату удается далеко не всегда. Поэтому, несмотря на возможность оформления страхового полиса при заключении договора, нужно самостоятельно изучить все аспекты сделки и проводить всесторонние проверки документов и истории самого объекта недвижимости.

Читать еще: Раздел квартиры купленной до брака

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Страховка при покупке квартиры в ипотеку

Развитие рынка недвижимости и ипотечного кредитования способствовало популяризации титульного страхования. Однако, что это такое и для чего необходимо понимают не многие.

Компания «АльфаСтрахование» предлагает приобрести страховую защиту и ознакомиться с ответами на часто задаваемые вопросы по этой тематике.

Что такое титульное страхование?

Это страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично.

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Как определяется страховая сумма?

Страховая сумма может быть установлена в размере действительной (рыночной) стоимости недвижимого имущества, но не более фактически произведенных расходов по покупке недвижимости.

Сколько стоит страховка?

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

На какой срок заключается договор страхования?

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.

Выплата страхового возмещения

Ипотечные клиенты, страхующие право собственности, могут достраховать риск до полной стоимости покупки недвижимости, защитив свой первоначальный взнос.

Для клиентов, страхующих ипотеку в нашей компании, действуют льготные условия страхования!

За более подробной информацией Вы можете обратиться к специалистам компании в Вашем регионе.

Как застраховать сделку при покупке квартиры

Даже полностью изучив юридическую историю покупаемого объекта, невозможно обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, способных привести к потере прав собственности на недвижимость. Застраховав сделку при покупке квартиры, предотвратить возможные сложности не получится, но зато удастся избежать их последствий – страховая сумма покроет материальные потери.

Титульное страхование

Страхование сделки при покупке квартиры – это полис, обеспечивающий страховую защиту не при пожаре, затоплении, землетрясении и прочих факторах, приводящих к той или иной степени разрушения объекта. Страховой случай наступает при признании договора купли-продажи недействительным. Такая ситуация на рынке недвижимости встречается достаточно часто, поэтому в интересах нового собственника максимально обезопасить себя от потенциальных рисков. Благодаря титульному страхованию, в случае утраты прав собственности новый владелец не потеряет еще и денег – рыночная стоимость объекта будет возмещена. Такой тип страхования преимущественно рассчитан на вторичный рынок, поскольку именно при покупке бывшего в чужой собственности жилья существует риск обращения в суд самого продавца, его родственников и наследников.

Стоимость полиса и сроки страхования сделки

Стоимость полиса напрямую зависит от рыночной цены приобретенного объекта. Второй фактор, оказывающий на нее влияние – срок, на протяжении которого он будет действовать (как правило, страховые компании предлагают оформить полис на 1-3 года с возможным продлением).

Наиболее затратным по величине ставки будет первый год – именно в этот период чаще всего проявляют себя мошенники. Им невыгодно откладывать решение вопроса. На протяжении 3-х лет можно ожидать обращения в суд заинтересованных лиц – родственников, совладельцев долевой собственности, наследников. Именно такой срок исковой давности установлен государством, но стоит помнить, что действовать он начинает с момента, когда истец узнал о нарушении своих интересов. При наличии документально подтвержденных уважительных причин срок может быть продлен судом (то есть 3 года – это не предел).

Преимущества титульного страхования

Подписать договор страхования можно как до заключения ДКП, так и после этого – в силу он вступает с момента оформления прав собственности. Разумнее всего становиться клиентом страховой компании (СК) до подписания документов – аналитики, проводя предстраховую экспертизу, редко ошибаются в своих прогнозах. Ориентируясь на их мнение, можно либо утвердиться в своем желании купить квартиру, либо подумать о поиске другого объекта.

Поскольку СК не заинтересована терять деньги, ее представители будут настаивать на соблюдении всех правовых аспектов оформления сделки, что также на руку покупателю – проблемные моменты будут выявлены и учтены.

Если в суд подан иск о признании застрахованной сделки недействительной, страховая компания может стать участником процесса в качестве заинтересованной стороны. Этот факт отпугивает мошенников. Узнав, что покупатель подписал договор титульного страхования или собирается это сделать, они в большинстве случаев отказываются от своих намерений – уйти от ответственности будет сложно или невозможно, что не соответствует концепции легкой прибыли. Несмотря на то, что СК в суде защищает свои интересы, она заинтересована в том, чтобы объект остался в собственности у страхователя.

Читать еще: Продажа подделки статья

Объекты страхования и обстоятельства наступления страхового случая

Помимо жилых объектов (квартир, домов и долей в них) застраховать можно нежилые помещения и земельные участки. Страховой случай наступает, если сделка оспорена из-за:

ошибок в оформлении документов;
продажи квартиры вопреки воле собственника (например, по поддельной доверенности);
незаконности ранее проведенных сделок с купленной квартирой;
нарушения интересов недееспособных/ограниченных в дееспособности/несовершеннолетних лиц, совладельцев долевой собственности, наследников, получателей ренты.

Недействительным ДКП может быть признан в случае:

принуждения к подписанию договора с помощью угроз или обмана;
нарушения порядка приватизации;
отсутствия согласия со стороны супруга/супруги на продажу общего имущества;
невозможности одной из сторон понимать последствия своих действий.

В тексте договора титульного страхования должны быть четко прописаны основания для выплаты компенсации. Если в перечне не будет обстоятельств, в результате которых застрахованная сделка была признана недействительной, то на выплату можно не рассчитывать. Также нужно внимательно изучить дополнительные условия – некоторые СК требуют, чтобы клиент сотрудничал только с аккредитованными адвокатами/юристами. Важно также не пропустить срок – как правило, за компенсацией нужно обратиться на протяжении месяца с момента вынесения судом решения.

Нестраховые случаи

Титульная страховка не покроет расходов, если недвижимое имущество:

изъято, конфисковано, реквизировано, арестовано по распоряжению государственных органов;
пострадало в результате забастовок, военных действий, стихийных бедствий, пожара;
подвержено радиоактивному заражению;
изъято по причине «бесхозности» или из-за использования с нарушением законодательства;
выкуплено для муниципальных нужд.

Не является страховым случаем обращение на имущество взыскания по обязательствам страхователя.

Как заключить договор титульного страхования?

После того как подходящая квартира найдена и был произведен ее осмотр, следует обсудить с продавцом цену и условия сделки (будет ли заключаться предварительный договор и вноситься аванс, когда выпишутся все жильцы и пр.). Уже на этом этапе рекомендуется упомянуть о подписании договора титульного страхования. Честному продавцу опасаться нечего, поэтому эта информация никак не повлияет на заключение соглашения – платит за полис покупатель. Мошенники же, скорее всего, откажутся от своих намерений, поскольку при подключении 3-го заинтересованного лица схема обмана становится слишком рискованной.

Следующий этап посвящается запросу необходимых документов. С ними должны ознакомиться представители страховой компании – они проведут экспертизу и вынесут решение об одобрении/отклонении анкеты-заявления.

Далее алгоритм покупки жилья проходит по стандартному сценарию – стороны последовательно оформляют предварительный/основной договора купли продажи, покупатель получает право собственности, подписывает акт приема-передачи жилья. Передача денег должна быть подтверждена написанной от руки синими чернилами распиской. Без подтверждающего оплату документа не удастся получить возмещение.

Какие документы необходимы?

Помимо копий паспортов обеих сторон сделки, для оценки рисков страховой компании потребуются все основные документы на покупаемую квартиру:

технический паспорт (чтобы убедиться в отсутствии перепланировок) и расширенная выписка из ЕГРН;
документ, на основании которого продавец владеет квартирой (договор отчуждения, свидетельство о праве на наследство, инвестиционный контракт, свидетельство о приватизации и пр.);
архивная выписка из домовой книги о прописанных на жилплощади людях;
справки НД, ПНД;
доверенность, если интересы продавца представляет его доверенное лицо.

Если продается общее имущество супругов или в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуются соответственно нотариально заверенное разрешение от второго супруга или положительное решение органов опеки. СК также может запросить справку об отсутствии задолженности и другие документы (свидетельство о рождении детей, о браке/разводе/смерти супруга и пр.).

Порядок выплаты

Если по иску заинтересованной стороны судом вынесено решение о признании застрахованной сделки недействительной, то это становится основанием для возмещения понесенного клиентом страховой компании ущерба. Размер компенсации соответствует цене квартиры, но он не может превышать прописанной в полисе суммы. Как правило, выплату можно получить в течение 10 дней с момента признания договора купли-продажи недействительным.

Особенности страхования при ипотеке

Одним из пунктов трат при оформлении ипотечного договора становится страхование залога. В соответствии со ст. 35 ФЗ № 102, при нарушении непрерывности страхования кредитор имеет право потребовать от должника досрочного возврата всей суммы.

Страхование титула и жизни не считается обязательным, но банки рекомендуют заемщикам включать эти пункты в полис – они заинтересованы в этом, поэтому поощряют своих клиентов льготными процентами при условии заключения комплексного договора. Даже с учетом значительного увеличения страхового взноса такое решение становится более выгодным в долгосрочной перспективе. Помимо экономии на процентах по кредиту заемщик еще и ограждает себя от риска потери денег при оспаривании прав собственности, а свою семью – от необходимости платить долги в случае его смерти или потери трудоспособности.

Банк не имеет права навязывать заемщику конкретную страховую компанию – должен быть предоставлен выбор из нескольких аккредитованных СК. При нарушении этого условия клиент банка имеет право обратиться в Федеральную антимонопольную службу (№ 135-ФЗ).

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7(499)648-11-59
- Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96