Существенные условия предварительного договора купли продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи квартиры
При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.
Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п. 1 ст. 429 ГКРФ).
Зачем заключается?
ПДКП является гарантией того, что сделка купли-продажи состоится и будет осуществлена в сроки, закрепленные предварительным соглашением сторон. Здесь же прописывается и стоимость помещения, по которой покупатель готов ее приобрести, а продавец продать. В результате право собственности пока еще не переходит к покупателю, но квартира по сути резервируется за ним.
Предварительный договор сделки с недвижимостью заключается в ситуациях, когда совершить ее в настоящий момент не представляется возможным, тому могут быть причины:
- отсутствие нужной суммы средств у покупателя или документов у продавца;
- покупатель оформляет ипотечный заем на приобретение квартиры и ожидает одобрение банка;
- если одним из собственников жилья является гражданин, не достигший возраста совершеннолетия, то потребуется согласие на продажу от органов опеки, что тоже занимает время.
Если предварительный договор составлен грамотно, то при уклонении одной из сторон от заключения основного соглашения, вторая сторона вправе потребовать сделать это в судебном порядке.
Чтобы гарантировать, что купля-продажа состоится, в предварительном договоре следует указать условия и сроки заключения основного договора.
Действие условий ПДКП начинается с момента, когда обе стороны поставили свои подписи. Однако, покупатель не вправе распоряжаться квартирой, а продавец требовать полной оплаты до момента подписания основного договора, завершающего сделку.
Кто составляет?
Составить документ могут как сами участники сделки, так и нотариус. Законодательство не обязывает удостоверять предварительный договор нотариально.
Предварительный договор не требует регистрации в органе Росреестра. Чтобы он имел юридическую силу, составляется с учетом требований ст. 429 ГК РФ.
Разновидности предварительного договора
Как и любой вид договора, предварительное соглашение не имеет строгой формы, но должно содержать основные реквизиты. В зависимости от случаев сделки могут быть добавлены пункты, уточняющие условия, обязанности и иные моменты, которые должны быть выполнены сторонами.
Предварительный договор, как правило, заключается в различных ситуациях.
При покупке квартиры от застройщика
Заключается с юридическим лицом, являющимся застройщиком дома. Оформляется только в случае, когда строительство завершено, дом сдан в эксплуатацию и на руках у строительной компании имеется документ о праве собственности.
Если же дом еще не сдан, с покупателем может быть заключен договор долевого участия.
При оформлении ипотечного кредита
Третьей стороной в такой сделке выступает банк, выдающее покупателю кредит на приобретение жилья. Поэтому здесь важно заручиться его согласием.
Составление предварительного договора, не получив одобрение банка, является фактором риска, что сделка может быть сорвана. Тогда в нем необходимо уточнить последствия того, что банк откажет в выдаче ипотеки.
Если для закрепления гарантий продавцу покупателем был выплачен задаток, то необходимо прописать условия его возврата.
Зачастую банк настаивает на оформлении и заверение предварительного договора нотариусом. Так кредитное учреждение подстраховывается на случай возникновения спорных ситуаций.
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом
Условие о задатке устанавливается на усмотрение сторон. Задатком признается часть денежных средств от стоимости квартиры, которые передаются продавцу в момент заключения предварительного договора и засчитываются в цену договора (п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ). По общему правилу при отказе покупателя от сделки, продавец задаток не возвращает. Если же продавец отказывается, то обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (п. 2 ст. 381 ГК).
В договоре допустимо прописать внесение аванса или задатка. Это различные, с точки зрения законодательства, понятия:
- задаток является суммой, вносимой в качестве гарантии предстоящей сделки и учитываемой, как платеж за покупку квартиры. Независимо от размера задатка он прописывается в предварительном договоре и в случае отказа от сделки подлежит возврату в соответствии с ГК;
- аванс устанавливается в процентном отношении к стоимости квартиры и возвращается покупателю в случае срыва сделки, но за вычетом понесенных второй стороной издержек. Например, покупатель получил аванс и часть его потратил на оформление необходимых для продажи документов. Если покупатель откажется заключать основной договор, продавец вернет ему аванс за вычетом потраченных средств, которые подтвердит документально.
Для участников предварительного договора задаток является предпочтительной мерой обеспечения гарантии сделки, поскольку имеет более серьезные последствия в случае отказа от купли-продажи.
Передача задатка или аванса происходит по расписке. Причем в ней обязательно нужно указать, в качестве чего сумма передана и принята. Если в расписке не будет фигурировать условие задатка, то переданная сумма будет считаться авансом.
Содержание предварительного договора купли-продажи
Как составить предварительный договор купли продажи квартиры?
Обязательными пунктами предварительного договора при купли-продажи квартиры должны быть следующие:
- Предмет договора, является договоренностью сторон совершить сделку и подписать договор купли-продажи квартиры (ст. 554 ГК РФ). Здесь же прописываются точные характеристики квартиры, которые дают возможность идентифицировать ее среди других. Это почтовый адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат и иные особенности.
- Цена квартиры в предварительном договоре прописывается полностью. Она соответствует стоимости, которую должен выплатить покупатель продавцу (ст. 555 ГК РФ). В предварительном документе не может устанавливаться обязанность уплаты суммы полностью или в большей части до момента подписания основного договора сделки.
- Стороны соглашения указывают свои реквизиты полностью в соответствии с подтверждающими документами. Рекомендуется прописать в договоре не только адрес регистрации, но и фактического проживания, а также контактные телефоны, адреса электронной почты.
- Перечень граждан, за которыми может сохраниться право проживания в квартире. Это обязательное и существенное условие договора купли-продажи жилья в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ. К таким гражданам могут относиться бывшие члены семьи владельца квартиры, которые отказались от ее приватизации, но дали согласие на приватизацию владельцу.
В квартире вместе с собственником на момент составления предварительного договора могут быть прописаны лица, которые будут впоследствии выписаны. Необходимо их перечислить, указав паспортные данные, и прописать сроки их выписки после совершения сделки.
- Правоустанавливающие документы, на основании которых жилье принадлежит продавцу, прописываются в договоре. Их данные (наименования, даты и номера) обязательно должны соответствовать оригиналам.
- Права и обязанности сторон указываются точно с уточнением сроков их выполнения. Обязательно закрепляется порядок передачи помещения покупателю для исключения затягивания сроков. Необходимо предусмотреть на этот случай возможность применения штрафных санкций.
- Срок заключения основного договора купли-продажи не является обязательным для указания в предварительном соглашении.
- Условие о задатке, если он будет передаваться продавцу.
- В предварительном договоре прописываются расходы, связанные с исполнением договора, и на какую из сторон они будут возложены. Это могут быть расходы по нотариальному заверению сделки, регистрации перехода права собственности и т.д.
Образец предварительного договора купли-продажи квартиры 2020 года
Универсальная форма предварительного договора, которую можно распечатать и заполнить:
Срок действия
Устанавливается по соглашению сторон. Это может быть конкретная дата или дата, не позднее которой сделка должна состояться. Если же такого условия нет, то считается, что основной договор должен быть подписан в течение календарного года от даты составления предварительного ДКП (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Следует также учитывать, что при отсутствии в указанный период предложений с любой из сторон о заключении договора купли-продажи, предварительное соглашение утратит силу.
После подписания договора стороны вправе изменить его существенные условия, оформив их дополнительным соглашением. Документ подписывается обеими сторонами, что подтверждает их согласие на изменение условий.
Риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры
В соответствии с текстом предварительного договора продавец и покупатель обязаны заключить сделку по купле-продаже квартиры. Если же кто-либо из них откажется, то рискует потерять сумму задатка. Но более серьезные последствия отказа – это судебное разбирательство, ведь гражданское законодательство (п. 5 ст. 429 ГК РФ) разрешает любой из сторон требовать оформить сделку. На это отводится полугодовой срок от даты неисполнения обязательств.
Более рискуют те граждане, кто приобретает по предварительному договору квартиру в новостройке. По такому типу соглашения можно покупать только то жилье, которое уже отстроено, введено в эксплуатацию и у застройщика имеются документы о праве собственности. Если же дом еще не построен, то единственным вариантом оформления является договор долевого участия. Тогда исключается риск двойной продажи квартиры, когда обманутыми могут оказаться два и более покупателя.
Основания для расторжения ПДКП
Действие предварительного договора может быть прекращено по следующим причинам:
- в сроки, указанные в документе, стороны не предприняли попыток к заключению основного договора;
- ошибки в реквизитах сторон, описании квартиры и т.д. автоматически аннулируют соглашение;
- расторжение по инициативе одной из сторон возможно только при согласии второй стороны, иначе она может обратиться в суд для принуждения к исполнению условий договора;
- обоюдный отказ с составлением соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого помещения.
Предварительный договор является серьезным документом, который обязывает исполнять все прописанные в нем условия всеми участниками сделки. Поэтому внимательно ознакомьтесь с ними и продумайте последствия прежде, чем ставить свою подпись.
Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры?
ГК предусматривает возможность заключить предварительный договор купли продажи квартиры, контракт задатка или аванса для защиты интересов сторон. При этом предварительный контракт может включать в себя соглашение о задатке или авансе. Документ применяется в основном для обеспечения сделок с недвижимостью.
Закон закрепляет обязанность сторон оформить постоянный контракт на условиях, которые предусмотрены в предварительном договоре. Рассмотрим подробнее порядок оформления контракта.
Информация к документу
Под предварительным договором понимается контракт, который закрепляет обязанность сторон заключить основной договор. Причем постоянный контракт должен быть оформлен на тех договоренностях, которые содержатся в предварительном соглашении. Изменение условий в одностороннем порядке не допускается.
Закон не оговаривает причины заключения предварительного договора. На практике это может быть отсутствие у покупателя необходимой денежной сумму, потребность в предоставлении контракта в государственные органы и другие причины.
Пример. При продаже жилого помещения, собственником которого является ребенок, или доля в котором принадлежат несовершеннолетнему владельцу, требуется разрешение районного отдела опеки. Порядок выдачи постановления регламентирован законодательством субъекта РФ, поэтому различается в целом по стране.
В большинстве регионов предусмотрена необходимость перечисления денежных средств за имущество несовершеннолетнего на его личный счет. Если родители одновременно осуществляют продажу одной квартиры и покупку другой, то потребуется представить предварительный договор на квартиру, которая приобретается взамен.
Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве
Содержание договора
Информация о предварительном договоре содержится в Гражданском кодексе (ст. 429). Закон предусматривает определенные требования к такому контракту, среди них:
- Форма предварительного договора купли продажи квартиры закреплена законом. Если договор составляется в отношении недвижимости, то он должен обаятельно иметь письменную форму.
- Контракт должен содержать полную информацию о приобретаемом объекте. Необходимо включить в текст документа не только полный адрес, но и кадастровый номер, этаж, этажность дома, года возведения многоэтажного дома и другие данные.
- Все условия, которые содержатся в предварительном контракте, будут перенесены в основной документ. Изменения возможны исключительно по взаимной договоренности сторон. Однако цена должна быть сохранена.
- Предварительный договор купли продажи квартиры должен включать срок, в который будет оформлен основной контракт. Поэтому он действует только до заключения основного договора.
- Если стороны не оговорили сток в контракте, то по умолчанию он не может превышать 1 год.
- Если одна из сторон избегает заключения основного контракта, то вторая имеет право требовать заключения в судебном порядке.
Задаток
Бланк предварительного договора купли продажи квартиры не закреплен законодательством. Поэтому к нему применяются общие положения Гражданского кодекса о сделках. Если одна из сторон желает оформить задаток для обеспечения сделки, то целесообразно включить такие данные в предварительный договор. Это не закреплено законом, но на практике такой вариант является удобным.
Закон предусматривает необходимость оформления данных о задатке в письменном виде (ст. 380). В противном случае сумма, переданная продавцу, считается авансом. Однако задаток имеет другую функцию. В случае отказа продавца от сделки, он обязуется вернуть переданных сумму в двойном размере. Если от сделки отказывается покупатель, то денежные средства остаются у продавца. Закон не ограничивает сумму задатка, но на практике она редко превышает 5% от стоимости объекта. Денежные средства засчитываются в счет оплаты по контракту.
Вносить данные о задатке в основной контракт нецелесообразно, так как он наделяется юридической силой только после государственной регистрации. Таким образом, если договор расторгнут в любой момент до регистрации, то соглашение о задатке считается недействительным. Предварительный контракт наделяется силой с момента подписания. Поэтому в случае отказа одной из сторон от заключения основного договора, соглашение о задатке наделено силой в полном объеме.
Предварительный договор с соглашением о задатке является усиленным вариантом обеспечения сделки.
Особенности заключения
Нормативная база о предварительном договоре купли продажи квартиры в 2018 году не претерпела значительных изменений. Документ не подлежит государственной регистрации, хотя в остальных моментах он полностью соответствует основному контракту.
Плюсом его оформления является достижение соглашения сторон по всем существенным пунктам заранее. После чего, проще оформить основной документ.
Предварительный договор купли продажи квартиры образец должен отражать следующие моменты:
- Возможность продавца заключать сделки (дееспособность). Если лицо является несовершеннолетним, то необходимо получить разрешение органа опеки. В случае если продавец является эмансипированным, этот факт также необходимо отразить в документе.
- Отсутствие обременений, ареста и прав третьих лиц на квартиру. Для подтверждения этих данных необходимо получить выписку из ЕГРН.
- Указание полной стоимость квартиры. Вопрос о цене в дальнейшем изменить нельзя.
- Реквизиты гражданских паспортов сторон.
Стороны свободны в заключении контракта, поэтому предварительный договор может включать любые дополнительные условия. Которые противоречат законодательству. Среди них:
- порядок оплаты сторонами затрат на оформление основного контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
- порядок оплаты государственной пошлины при регистрации контракта (совместно, одна из сторон в полном объеме);
- оплата ячейки в кредитной организации для передачи полной оплаты по договору.
Существенные условия договора
Рассмотрим, как составить предварительный договор купли продажи квартиры образец. Существенные условия контракта включают:
- Предмет сделки. Стороны должны точно указать продаваемую квартиру (ее адрес, кадастровый номер, общая площадь, этаж, этажность дома, год возведения объекта).
- Цена объекта. С момента подписания договора, стороны не смогут изменить стоимость. Единственным вариантом является возможность расторжения предварительного договора и заключение нового с указанием другой цены.
- Порядок и срок оформления основного контракта. При отсутствии такого пункта, предварительный договор считается действительным в течение 1 года.
- Пункты об авансе или задатке вносятся на усмотрение сторон.
Предварительный договор купли продажи квартиры (образец 2018 года) должен включать данные о сторонах сделки в полном объеме. Перечень данных зависит от правового статуса сторон:
Для физических лиц – Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные.
Для юридических лиц:
- полное наименование;
- организационно-правовая форма (ООО, ЗАО, кооператив);
- юридический адрес;
- фактический адрес;
- номер ЕГРЮЛ;
- данные лица, действующего от имени юридического лица;
- реквизиты документа, подтверждающего его полномочия.
Если в качестве одной из сторон выступает несовершеннолетний, то необходимо включить данные его представителя. Если родители не могут выступать в этой роли, то полномочия передаются районному отделу опеки.
Если от лица одной из стороны выступает представитель на основании нотариальной доверенности, то необходимо указать реквизиты документа.
Бланк предварительного договора купли продажи квартиры можно скачать здесь
Срок действия договора
Рассмотрим пример предварительного договора купли продажи квартиры. Контракт должен содержать условия о сроках, среди них:
- срок действия предварительного соглашения;
- период заключения основного документа.
В соответствии с Гражданским кодексом срок действия предварительного контракта может превышать 1 год, только если такое условие напрямую прописан в самом документе. Иначе он действует до заключения основного соглашения.
Срок заключения основного контракта может быть включен в контракт в виде периода или конкретной даты. При отсутствии таких данных по истечении года одна из сторон может требовать принудительного заключения основного договора.
Основные ошибки при заключении предварительного договора
Заключая предварительный договор на покупку квартиры, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:
- заключение контракта возможно только в отношении объекта, полностью достроенного и введенного в эксплуатацию;
- документ может включать штрафные санкции за его расторжение;
- если контракт оговаривает не все важные моменты сделки, то он может быть признан расторгнут сторонами;
- если через год одна из сторон не подает в суд для заключения основного договора в принудительном порядке, то предварительный договор считается расторгнутым.
Если стороны приняли решение заключить предварительный договор, то необходимо подойти к его оформлению со всей ответственностью. Расторжение контракта в одностороннем порядке может привести к санкциям от второй стороны. Документ оформляется с целью обеспечения сделки.
Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика
Здравствуй, Регфорум! Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере купли-продажи недвижимости. Покупатель с продавцом, обычно, выражают свое намерение приобрести/продать имущество по конкретной стоимости, договариваются о времени заключения основного договора. Здесь может быть множество «подводных камней», о чем и будет сей пост со ссылками на законодательство и судебную практику.
Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором – п. 1 ст. 429 ГК РФ.
ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ и услуг.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.
Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8
Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.
Определение ВС РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143
Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.
Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011)
На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.
Такой договор заключается в письменной форме. Это положение содержится, например, в Определении ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42.
По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса – ст. 163 ГК РФ.
Что касается государственной регистрации, то позиция ВС РФ, следующая:
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.
- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010);
- п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59;
- Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать:
- условия, позволяющие установить предмет договора;
- условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
- условия о цене квартиры;
- перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.