0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Существенные условия предварительного договора купли продажи недвижимости

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail.com / Depositphotos.com

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Фабула дела

Для составления предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества воспользуйтесь сервисом «Конструктор правовых документов» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Гражданин и гражданка Х. (далее – заявители, истцы) заключили с ООО «Ю.» (далее – ответчик) предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме, устанавливающий обязательство сторон по заключению в определенный срок основного договора купли-продажи данного жилого помещения. В обеспечение исполнения предварительного договора истцы обязались уплатить ответчику конкретную денежную сумму – в размере стоимости квартиры. Причем в предварительном договоре было указано, что обязанность продавца по передаче квартиры наступает только при условии внесения приобретателями жилья обозначенной суммы в полном объеме. Данное обязательство истцы исполнили, но ответчик от подписания основного договора в установленный срок – до 1 января 2018 года – уклонился. В результате договор был заключен 15 февраля того же года, и в этот же день стороны подписали передаточный акт.

Неустойку за нарушение срока заключения основного договора, правила расчета размера которой за каждый день просрочки были прописаны в предварительном договоре, ответчик не уплатил. Поэтому истцы обратились в суд с требованием о взыскании с ответчика данной неустойки, а также неустойки за нарушение срока передачи предварительно оплаченного имущества (на основании п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей»).

Позиция судов первой и апелляционной инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил только первое требование истцов – о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по заключению основного договора. Норма же законодательства о защите прав потребителей, на которую истцы ссылались в обоснование своего второго требования, по мнению суда, не может быть применена в данном случае, так как она устанавливает последствия нарушения продавцом срока передачи товара по договору купли-продажи с условием о предварительной оплате. А предварительный договор таковым не может быть в принципе, поскольку никакие, кроме обязанности по заключению основного договора, обязательства, в том числе и обязанность передать предварительно оплаченный товар, в него включаться не могут (решение Приволжского районного суда г. Казани Республики Татарстан от 15 мая 2018 г. по делу № 2-2379/2018).

Стороны, напротив, посчитали, что предварительный договор между ними и ответчиком является фактически договором купли-продажи квартиры с условием о предварительной оплате, и подчеркнули это в своей апелляционной жалобе. Однако суд апелляционной инстанции согласился с выводами районного суда, отметив, что обязанность продавца передать квартиру в собственность покупателей не являлась предметом предварительного договора (апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16 июля 2018 г. по делу № 33-12034/2018).

Позиция ВС РФ

ВС РФ также указал на невозможность включения в предварительный договор иных, кроме обязательства о заключении в будущем основного договора, обязанностей. Но с данной нижестоящими судами оценкой содержания самого оспариваемого договора не согласился. Напомнив, что в случае, когда буквальное значение выражений, описывающих условия договора, не позволяет установить его содержание, выяснению подлежит действительная общая воля сторон с учетом цели договора (ст. 431 ГК РФ), Суд отметил, что в рассматриваемом деле договором, поименованном предварительным, фактически предусмотрены и обязанность заявителей уплатить полную стоимость квартиры, причем до заключения основного договора, и обязанность ответчика передать им в собственность соответствующее жилое помещение. Поэтому предварительным он на самом деле не является. Стоит отметить, что ВС РФ уже разъяснял особенности разграничения предварительного и основного договоров купли-продажи. По мнению суда, если договор, названный сторонами предварительным, предполагает заключение впоследствии договора о продаже имущества, устанавливая при этом обязанность покупателя уплатить полную стоимость этого имущества или существенную ее часть, такое соглашение квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49).

Поскольку нижестоящие суды неверно установили характер правоотношений сторон и неправильно определили нормы, подлежащие применению при рассмотрении данного спора, ВС РФ отменил их решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Предварительный договор. Что это такое?

Предварительный договор. Что это такое?

Что такое предварительный договор ​

В предварительном договоре стороны описывают условия, на которых в будущем обязуются заключить основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг.

Он заключается в той же форме, что и основной. По закону договор купли-продажи недвижимости обязательно составляют в письменной форме, а нотариальное удостоверение для него не нужно. Поэтому предварительный договор тоже нужно заключить в простой письменной форме.

Простая письменная форма – это записанные на бумаге условия, под которыми стороны поставили свои подписи. Можно заполнить от руки, напечатать на машинке или компьютере. Подписей участников договора будет достаточно, чтобы сделать его законным, удостоверять такой документ у нотариуса не нужно.

А вот если по закону требуется, чтобы договор обязательно удостоверил нотариус – как, например, для ренты, такой предварительный договор обязательно нужно отнести в нотариальную контору.

Устно предварительный договор заключить нельзя. Если в законе не написано, какая форма должна быть у основного договора, предварительный договор заключают в простой письменной форме. А еще предварительный договор не нужно регистрировать, даже если для основного требуется государственная регистрация.

Если стороны не учтут требование к форме предварительного договора – договорятся устно или не сходят к нотариусу, если по закону удостоверение обязательно, такой документ не будет действовать.

Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон насчет будущей сделки. Люди определяют, на каких условиях сделка будет заключена, и принимают на себя обязательство ее совершить.

Предварительный договор – это зафиксированная договоренность сторон о будущей сделке.

В каких случаях заключается

Чаще всего предварительный договор используется при заключении сделок купли-продажи недвижимости. Но его можно подписать перед любой сделкой: аренды, подряда, оказания услуг, долевого участия в строительстве.

Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка. Или продавец вынужден отложить заключение сделки, потому что часть квартиры принадлежит несовершеннолетнему ребенку и нужно получить разрешение органов опеки и попечительства.

При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки: объект, цена, способ оплаты. Они готовы некоторое время подождать, пока вторая сторона не решит свои проблемы. И чтобы к моменту решения проблем контрагент не отказался от сделки и не изменил условия, подписывают предварительный договор.

Читать еще:  Продажа квартиры после дарения

Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель – оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.

Чем предварительный договор отличается от основного договора

В предварительном договоре стороны описывают свои будущие взаимоотношения, принимая на себя обязательство заключить в последующем договор на определенных условиях и готовы нести ответственность, если нарушат это обязательство.

Например, будущие арендодатель и арендатор ставят подпись на предварительном соглашении, подтверждая, что не позднее 4 сентября 2019 года они заключат договор аренды гаража на таких-то условиях.

Основной договор люди подписывают, когда готовы выполнять его сразу. В нем обязательно прописывают все основные условия, без которых он не может считаться заключенным. Сразу после того, как человек поставит подпись под основным договором, у него возникают права и обязанности. А также ответственность за неисполнение. И даже если совершать действия по договору человек должен не сразу после подписания, а через какое-то время, договор уже действует – обязательства и ответственность уже существуют.

Например, в основном договоре можно написать, что арендодатель передает квартиру в аренду только через два месяца после подписания договора. Но при этом у них обоих уже есть права и обязанности, определенные договором, прописана ответственность за их нарушение, указаны сроки аренды и стоимость арендной платы и все остальные условия.

Какие пункты должны быть обязательно

Предмет договора. В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ из условий предварительного договора должно быть понятно, какие действия в будущем собираются совершить участники договора. Например, предметом договора купли-продажи квартиры будет передача ее продавцом в собственность покупателя.

Объект. В этом договоре еще очень важно описание объекта – той самой квартиры. Описывать надо подробно, чтобы из договора было понятно какая именно квартира продается, и ее нельзя было бы спутать с другой. Надо написать кадастровый номер, площадь и адрес – это позволит безошибочно идентифицировать объект.

Если продается строящаяся квартира, надо взять сведения из договора долевого участия: строительный адрес с литером, проектную площадь. Кадастровый номер строящемуся объекту не присваивается, поэтому его вы не укажете, но и остальной информации будет достаточно.

Срок. Если не укажете срок, когда собираетесь подписать основной договор, будет применяться пункт 4 статьи 429 ГК РФ . По нему основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного. Но этот срок может быть невыгоден для вас, поэтому лучше самим определить тот, который вас устроит. Напишите, что основной договор будет подписан, допустим, не позднее 17 августа или не позднее 3 месяцев с момента подписания предварительного.

Если подписание основного договора зависит от какого-то события, которое еще не произошло, можно сослаться на него, устанавливая срок. Тогда вы можете написать, что основной договор будет заключен после того, как произойдет то-то, но не позднее такого-то определенного срока, к примеру, не более двух лет.

Например, хозяин офиса нашел арендатора, но здание, в котором офис расположен, еще не введено в эксплуатацию. Арендодатель и арендатор могут заключить предварительный договор, написав в нем, что основной будет заключен после ввода объекта в эксплуатацию и открытия офисного центра, но не позднее 2 лет с даты подписания этого соглашения.

Уточняющий срок надо дописывать обязательно: если ориентироваться только на ввод в эксплуатацию, по закону будет считаться, что срок не согласован. Окончание строительства не зависит от сторон, этот период может быть увеличен, если застройщик, к примеру, получит отказ в выдаче разрешения. В этом случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года.

Какие пункты можно включить дополнительно

Для предварительного договора достаточно написать предмет основного договора. Остальные существенные условия вы можете согласовать при подписании основного договора. Но лучше, если вы напишете их сразу, чтобы зафиксировать достигнутые договоренности и не решать потом разногласия в суде.

Цена и порядок расчетов. Например, если вы заключаете предварительный договор купли-продажи квартиры, укажите, что цена квартиры такая-то и изменению не подлежит. Расчет будет произведен таким-то образом.

Аванс или задаток. Чтобы подтвердить свои намерения покупатель может передать часть суммы в виде аванса или задатка. Но обратите внимание: если по предварительному договору будет передана полная сумма или ее большая часть, договор будет признан окончательным.

Неустойка. Вы можете написать, что несоблюдение условий договора наказывается уплатой неустойки. Виновник должен заплатить пострадавшему участнику определенную сумму денег. Но имейте в виду – суд может уменьшить размер штрафных санкций за отказ заключить основной договор и даже совсем их не взыскивать.

Например, в одном предварительном договоре купли-продажи здания участники написали, что за уклонение от заключения основного договора виновнику придется заплатить неустойку в 7 раз выше, чем стоимость здания. Когда продавец отказался подписать договор, покупатель подал исковое заявление в суд. В итоге договор купли-продажи здания был заключен по решению суда, а неустойку судья не взыскал. Указал, что неустойка была установлена сторонами на тот случай, если основной договор не будет заключен ни в добровольном, ни в судебном порядке, чтобы компенсировать покупателю возможные убытки. А поскольку в итоге сделка все-таки состоялась, взыскивать неустойку не за что.

Другие условия. Вы можете вписать в предварительный договор любые условия основного, если для вас они важны. Например, в предварительную куплю-продажу недвижимости часто вписывают срок, в который продавец и члены его семьи снимутся с регистрации. Или перечисляют имущество, которое останется в квартире и войдет или не войдет в цену. Во втором случае дополнительно пишут, сколько придется доплатить. Еще часто указывают, что фактическая передача квартиры состоится тогда-то.

Какие последствия наступят, если подписать договор

Если один из участников сделки передумает заключать основной договор, второй участник может пойти в суд. Судья вынесет решение, по которому договор будет считаться заключенным. Поэтому подписывать предварительное соглашение можно только в том случае, если вы действительно готовы к сделке.

Если вы заключали договор при одних обстоятельствах, а потом они изменились, суд может вынести решение, что заключать основной договор в новых обстоятельствах не стоит. Но при этом может взыскать с виновника неустойку в пользу второго участника договора.

Поэтому если вам говорят, что предварительный договор – ничего не значащая бумажка, которая вас ни к чему не обязывает, знайте, что вас обманывают. Подписав предварительный договор, вы обязаны выполнять его условия. Поэтому тщательно взвешивайте и просчитывайте последствия и не ставьте свою подпись, если не готовы исполнить прописанное в договоре.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (оплата задатка)

Отзывов:122Просмотров:296365
Голосов:74Обновлено:23.06.2017

Автор документа

число консультаций:82
отмеченных лучшими:5
ответов к документам:52
размещено документов:927
положительных отзывов:84
отрицательных отзывов:6
  • E-mail: dogovor-urist@yandex.ru

Информация к документу

Приобретение недвижимости часто сопровождается заключением предварительного договора между сторонами и передачей задатка, в качестве гарантии, если у покупателя нет достаточных средств для оплаты полной стоимости приобретаемой недвижимости. Статья 429 ГК РФ определяет и регламентирует основные условия заключения предварительного договора.

Особенности составления договора

Содержание договора

Законодательством предусмотрены определённые условия заключения таких видов договоров, несоблюдение которых может привести к признанию сделки недействительной, а именно:

  • Форма договора определяется основной формой предусмотренной законодательством для договоров купли-продажи недвижимости. Статьёй 160 ГК РФ установлена обязательная письменная форма для таких видов договоров. Несоблюдение формы договора влечёт последствия, а именно признание его ничтожным.
  • Предмет договора должен давать чёткое представление о себе, поэтому в договоре указывается не только юридический адрес приобретаемой недвижимости, но и этаж на котором она расположена, год постройки, площадь и другие характеристики.
  • Условия, на которых заключается договор и условия будущего соглашения, на основании которых квартира будет передана в собственность покупателю – полная стоимость покупаемой недвижимости.
  • Срок действия договора, подразумевающий срок в который стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры. Если срок сторонами не определён, то согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ устанавливает срок не более 1 года. В случае неисполнения покупателем своих обязательств, продавец имеет полное право обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора купли-продажи квартиры в принудительном порядке – ст. 445 ГК РФ.
Читать еще:  Сделка через нотариуса при продаже квартиры

Задаток

Определение задатка дано в ст. 380 ГК РФ, согласно которой задатком признаётся денежная сумма, выплачиваемая продавцу в счёт погашения полной стоимости покупаемой квартиры и служащая обеспечением исполнения обязательств покупателя.

Задаток не является обязательным условием заключения предварительного договора купли-продажи квартиры. Но если стороны заключают соглашение о выплате задатка, то оно должно быть заключено в письменной форме.

Согласно ст. 381 ГК РФ задаток возвращается, если обязательства прекращаются до начала их исполнения, или если они не могут быть исполнены по каким-либо причинам.

Важно! Если неисполнение договорных обязательств обеспеченных задатком, произошло по вине покупателя квартиры, то задаток ему не возвращается.

А если будет установлена вина продавца получившего задаток, то ст. 381 ГК РФ предусматривается выплату задатка в двойном размере. Кроме того с виновной стороны могут быть взысканы убытки.

Особенности заключения

Во избежание проблем с заключением договора купли-продажи сторонам при заключении предварительного договора, необходимо оговорить условия будущего соглашения и указать их в предварительном договоре.

В договоре в обязательном порядке должно быть отражено:

  • Дееспособность и правоспособность продавца,
  • Отсутствие прав третьих лиц и наличие обременений на продаваемую недвижимость.
  • Полная стоимость квартиры.
  • Паспортные данные сторон.

В качестве дополнительных условий, можно оговорить:

  • Кто несёт затраты на заключение основного договора.
  • Кем оплачивается государственная пошлина при его регистрации
  • Оплата банковской ячейки.

Отличительной особенностью предварительного договора от основного является то, что он не требует государственной регистрации. Порядок его расторжения, если он не установлен соглашением сторон, определяется действующим законодательством РФ на момент заключения договора.

Заполненный образец документа

Предварительный договор
купли-продажи квартиры
(задаток)

г. ____________________________ «___»_______________ 20___ года.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

и гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г., код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

Находясь в здравом уме и ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий предварительный договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

1.2. Предмет основного договора:

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер) __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3. Другие существенные условия заключения Основного договора:

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.2. Срок, до которого Стороны обязаны подписать Основной договор – не позднее «___»____________________г.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

1.3.4. Расходы по государственной регистрации Основного договора и перехода права собственности несёт ______________________.

1.3.5. Место и время заключения Основного договора: _____________, время________.

1.3.6. Передача Квартиры, в порядке ст. 556 ГК РФ, будет произведена Продавцом Покупателю не позднее «____»________________г. по акту приёма-передачи.

1.3.7. В настоящее время в Квартире на регистрационном учёте стоит Продавец. До момента заключения Основного Договора Продавец принимает на себя обязательства сняться с регистрационного учёта.

1.3.8. Квартира абонирована телефонным номером (___) __________ Продавец не будет препятствовать Покупателю в переоформлении телефонного номера на своё имя.

1.3.9. Продавец является полностью дееспособным, не состоит на учёте в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.

1.3.10. Квартира не подвергалась какой-либо перепланировке или изменению конструкций.

2. Расчёты по договору

2.1. В счёт причитающихся платежей по Основному Договору Покупатель выплачивает Продавцу задаток в размере ___________________ (____________________) рублей. Задаток выплачивается наличными денежными средствами в момент подписания настоящего предварительного договора.

2.2. По соглашению Сторон Покупатель приобретает Квартиру за цену, которая составляет — ________________ (____________________________) рублей.

При заключении сторонами Основного договора, задаток, переданный Покупателем Продавцу зачитывается в счёт уплаты цены Квартиры, указанной в п. 1.2 настоящего предварительного договора. Оставшаяся часть цены Квартиры передаётся Покупателем Продавцу в порядке и сроки, указанные ниже, а именно: оставшаяся сумма в размере _______(__________) рублей в день подписания Основного Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, ____________ (банк), арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейки. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейки имеет Продавец при условии предъявления им оригинала Основного Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему предварительному договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «___»_________. и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель.

3. Задаток

3.1. Обеспечением исполнения Покупателем своих обязательств по настоящему предварительному договору является задаток, предусмотренный ст. 380 ГК РФ.

3.2. Если Основной договор не будет заключён по вине Покупателя, задаток Продавцом не возвращается. Под виной Покупателя понимается неявка Покупателя или его представителя с нотариально удостоверенной доверенностью или доверенностью, удостоверенной лицами в соответствии с п. 3 ст. 185 ГК РФ, в дату, определённую в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора, в место, определённое в п.1.3.5. настоящего предварительного договора.

3.3. Если Основной договор не будет заключен по вине Продавца, он должен будет вернуть Покупателю внесённый задаток в двойном размере, в течение 3 (трёх) банковских дней с момента истечения срока, указанного в п. 1.3.2. настоящего предварительного договора. Вина Продавца определяется аналогично вине Покупателя, как это указано в 3.2. настоящего предварительного договора.

3.4. Возврат Продавцом Покупателю задатка или не возврат Продавцом Покупателю задатка по основаниям, предусмотренным п. 3.2. настоящего предварительного договора, прекращает обязательства Сторон по заключению Основного договора.

3.5. Внесённая Покупателем в соответствии с п. 2.1. настоящего Договора сумма задатка подлежит возврату Продавцом Покупателю в случае, если до наступления срока заключения Основного договора, Покупателем будут выявлены обстоятельства, в результате которых сделка между Продавцом и Покупателем может быть оспорена и проданная Квартира подлежит изъятию у Покупателя. Продавец обязан вернуть Покупателю сумму задатка в течение 3 (трёх) банковских дней с момента предъявления Покупателем Продавцу требования о возвращении суммы задатка.

4. Заключительные положения

4.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания Cторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

4.2. Настоящий предварительный договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

4.3. Расходы по заключению Основного договора несут:

4.3.1. Госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли- продажи Квартиры- Покупатель.

4.3.2. Оплата аренды банковской ячейки- Покупатель.

4.3.3. Оплата проверки/пересчёта денежных средств- Продавец.

4.4. Все споры и разногласия Сторон по настоящему предварительному договору не предполагают претензионного порядка и подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Квартиры.

Читать еще:  Продажа квартиры после приватизации

4.5. Настоящий предварительный договор составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Подписи сторон:

ПРОДАВЕЦ

ПОКУПАТЕЛЬ

Расписка

Город ________________, ____________________________________ года

Я, _________________________, _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, получил___ от_______________________ _________________года рождения, паспорт______________, выдан «___»__________ г.___________________________, код подразделения_____________, адрес: __________________________________, задаток по предварительному договору купли- продажи квартиры от «___»___________г. в размере ____________(__________________) рублей.

Тонкости заключения предварительного договора и судебная практика

Здравствуй, Регфорум! Предварительный договор имеет самое широкое применение в сфере купли-продажи недвижимости. Покупатель с продавцом, обычно, выражают свое намерение приобрести/продать имущество по конкретной стоимости, договариваются о времени заключения основного договора. Здесь может быть множество «подводных камней», о чем и будет сей пост со ссылками на законодательство и судебную практику.

Правовая конструкция предварительного договора предполагает, что стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренным предварительным договором – п. 1 ст. 429 ГК РФ.

ВС РФ и ВАС РФ придерживается позиции, которая состоит в том, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, работ и услуг.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество.

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, а не обязательство в отношении недвижимого имущества.

Определение ВС РФ от 15.09.2015 № 18-КГ15-143

Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги.

Обзор судебной практики ВС РФ за первый квартал 2011 года (утв. Президиумом ВС РФ 01.06.2011)

На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Такой договор заключается в письменной форме. Это положение содержится, например, в Определении ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42.

По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса – ст. 163 ГК РФ.

Что касается государственной регистрации, то позиция ВС РФ, следующая:

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

  • Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2010 года (утв. Постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 08.12.2010);
  • п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59;
  • Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать:

  • условия, позволяющие установить предмет договора;
  • условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора;
  • условия о цене квартиры;
  • перечень проживающих в ней лиц с указанием их прав на пользование данным жилым помещением (если таковые имеются). При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры хотя бы одного из существенных условий он будет считаться незаключенным.

Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Перечень лиц, которые проживают в квартире помимо продавца

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

Соответственно, эти лица должны быть указаны в предварительном договоре.

Права и обязанности сторон

Предварительный договор должен содержать права и обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Расходы по исполнению договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Если вы желаете указать срок, необходимо прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор. Срок может быть:

  • кратким (например, через месяц со дня подписания предварительного договора);
  • длительным (например, через 3 года со дня подписания предварительного договора).

Если срок не будет указан в договоре, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ договор следует заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не будет заключен в срок, который указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а его стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в нем обязательств.

Позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных условиях

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным.

Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

Интересный случай

Гражданин А. заключил с ООО два предварительных договора купли-продажи двух квартир, согласно которым ООО должно было подписать основные договоры не позднее конца второго квартала 2010 года. Законопослушный гражданин А. произвел оплату в полном размере, как и было прописано в предварительных договорах.

В апреле 2014 года ООО заявило гражданину А. о том, что выполнить свои обязательства они могут не ранее четвертого квартала 2015 года. На что гражданин А. обратился в суд, где его требования были удовлетворены частично, применив ст. 333 ГК РФ и снизив размер неустойки – дело № 2-3111/2014

Более того, гражданин А. просил взыскать с ООО штраф в размере 50% от суммы, присужденной в пользу потребителя. Судья квалифицировала соглашения как основные договоры участия в долевом строительстве. Таким образом, суд пришел к выводу, что указанное ООО является застройщиком, и оно не выполнило свои обязательства, предусмотренные договором, в установленный срок.

На что представитель ООО направил апелляционную жалобу на решение первой инстанции в Московской городской суд. Апелляция отменила решение первой инстанции и постановила отказать гражданину А. в удовлетворении исковых требований.

После этого гражданин А. обратился с жалобой в ВС РФ, где суд пришел к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил правовую природу соглашений, заключённых между истцом и ответчиком, квалифицировав их как договоры об участии в долевом строительстве (дело № 5-КГ15-196).

Странно, что суд проигнорировал факт того, что в предусмотренный договором срок дом не ввели в эксплуатацию и, соответственно, гражданину А. квартиры переданы не были.

По мнению ВС РФ, доводы Московского городского суда об отсутствии разрешения на строительство у ООО свидетельствуют о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство жилого дома и не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Московский городской суд. Повторное решение дела в апелляции так и не опубликовано.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×