Тип продажи альтернатива что это значит

Школа Покупателя — Свободная и Альтернативная продажа квартиры

Школа Покупателя — Свободная и Альтернативная продажа квартиры

Что такое альтернатива и свободная продажа многие слышали и догадываются, но не всегда правильно понимают. Один из самых часто задаваемых вопросов от людей, которые сталкиваются с поиском новой квартиры: что такое свободная и альтернативная продажа.

Предлагаемые на вторичном рынке квартиры бывают двух типов: свободные и альтернативные. За первые собственники хотят получить деньги. Во втором случае конечной целью продавца являются не наличные, а иная недвижимость, приобретаемая взамен продаваемой. Фактически речь идет не о продаже, а об обмене.

«Свободная продажа» не сопровождается поиском продавцом нового жилья. Однако, упоминание об этом в рекламном объявлении не всегда соответствует действительности: в продаваемом объекте могут как проживать, так и быть прописаны.
Квартира может быть свободна юридически – на регистрационном учете (временно или по постоянному месту жительства) в квартире никто не состоит. Это не значит, что в ней никто не проживает. Квартира может быть свободна физически – в квартире никто не проживает, возможно она даже освобождена от мебели. Однако это не означает отсутствия зарегистрированных в ней лиц. Когда квартира является «свободной и юридически и физически» вы имеете самый выгодный вариант и можете сразу после покупки регистрироваться и въезжать в новую квартиру.

Свободных квартир на рынке гораздо меньше и они всегда в цене. Их продавцы мало торгуются и такие квартиры быстро покупают (подготовка к такой сделке составляет всего несколько дней).

При «альтернативной продаже» квартира выступает не самостоятельным объектом продажи, а привязана к еще какому-то дальнейшему действию после нахождения покупателя. Иными словами, владелец такой квартиры одновременно выступает в роли как продавца, так и покупателя. Не продав свою квартиру, он не может купить другую. Но главное, что не купив другую квартиру, продавец не сможет продать свою. Именно в новую квартиру продавец будет переезжать и прописываться.

Бывает и так, что квартира свободна и юридически и физически (никто не живет, зарегистрированных нет), но собственник хочет одновременно с продажей квартиры купить другую. Это может быть квартира на вторичном рынке, новостройка или загородный объект недвижимости. И покупатель сможет приобрести такую квартиру только после решения поставленной продавцом перед собой задачи – найти «альтернативу». Так что главным подтверждением того, что квартира свободна, являются сроки, в которые продавец готов выйти на сделку.

«Альтернативный» статус — серьезный «дефект» для покупаемой квартиры. Риск развала такой сделки достаточно высок. В лучшем случае сделка просто затянется, в худшем может вообще не состояться из-за невозможности продавца подобрать себе на рынке устраивающий его вариант покупки. Тем более, что при альтернативных сделках часто выстраивается «цепочка» из нескольких квартир. И только опытный специалист по недвижимости (риэлтор) сможет минимизировать риск развала сделки.

Выбор способа приобретения новой квартиры остается за покупателем, который должен исходить из своих финансовых и временных возможностей. Но при поиске квартиры отдавайте предпочтение «свободным» квартирам.

Все, что вы хотели знать об альтернативных продажах

Разбираемся в терминах

Если, например, продавец-покупатель желает получить 2 квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор.

Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

• Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
• Продавец-покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
• Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец-покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату.

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

Альтернативная сделка: шаг за шагом

Первая ступень

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить. Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности. Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

Такой же перечень документов продавец-покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Четвертая ступень

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке. Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины. Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец-покупатель. Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

Специфические условия

Сделка с участием несовершеннолетнего

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на маткапитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади. Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья. Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

• АН «Владис» в рейтинге привлекательных работодателей России! Присоединяйтесь к нам!

Услуги риэлтора: сколько стоят и из чего складывается цена Большинство людей, столкнувшиеся с необходимостью приобрести, продать или арендовать недвижимость, быстро приходят к выводу, что без помощи специалиста им не обойтись. И тогда остро встает вопрос, сколько стоят услуги риэлтора при покупке квартиры? А при продаже?

Мы работаем онлайн! В период с 30.03.20 до 31.05.20 ждем Вас на нашем сайте!

Тип продажи альтернатива (альтернативная сделка) – что это такое?

Что представляет собой тип продажи альтернатива?

Тип продажи альтернатива, что это такое и как себя обезопасить при такой сделке? Какие риски несет покупка квартиры при таком типе сделки? Ведь не каждый риэлтор сможет доступно объяснить, что значит тип продажи альтернатива.

Особенности различных типов продажи квартир

Самыми распространенными типами сделок при операциях купли-продажи недвижимости являются:

• чистая (прямая, свободная) продажа,
• альтернативная продажа.

Если с первым типом реализации недвижимости все понятно из названия, а именно, что квартира продается и покупатель платит за нее деньги, а продавец их получает и распоряжается ими по своему усмотрению без каких-либо условий. То со вторым типом продажи не все так однозначно, ведь сразу не понятно, что означает тип продажи альтернатива и какие это влечет за собой последствия для всех участников сделки.

Продажа по альтернативной сделке означает, что продавая свою недвижимость, хозяин квартиры на полученные средства одновременно приобретает себе другое жилье. При этом все сделки происходят в один день и практически деньги на руки продавец и покупатель (в одном лице) не получает.

Данный вид сделок – это плюс или минус?

Альтернативная продажа – это по сути тот же договор мены в советские времена. На сделки купли-продажи по альтернативному типу приходится до 80% всех операций с недвижимостью. Все это обусловлено тем, что процесс накопления денег на покупку новой квартиры – достаточно долгий и иногда просто невыполнимый. При этом иметь собственное жилье хотят все. Вот тут то и приходит на помощь альтернативная сделка.

Главное, в процессе альтернативной купли-продажи – найти покупателя на продаваемое жилье, а потом, соответственно, надвижимость, которую можно будет купить на вырученные средства от проданной квартиры. Грамотно спланировав все этапы, можно совершить достаточно выгодную сделку для каждой из сторон купли-продажи.

К плюсам альтернативной реализации недвижимости можно отнести:

• доступность всего жилья, выставленного на рынке недвижимости,
• свобода выбора подходящего по требованиям и параметрам объекта,
• продажа Вашей недвижимости происходит только при согласованном подборе альтернативной квартиры, что выступает своего рода страховкой от непредвиденных ситуаций.

Однако у данного типа продажи есть и свои минусы, которые стоит учитывать, а именно:

• высокая сложность,
• необходимость полной согласованности всех объектов цепочки,
• возможность разрушения цепочки в любой момент, при исключении какого-либо звена,
• непрозрачность сделки.

Как не попасть впросак?

Досконально изучив особенности сделки и зная, что такое тип продажи альтернатива, можно обезопасить себя от различных непредвиденных ситуаций.

Для этого на этапе поиска необходимой недвижимости, нужно понять, что вы хотите получить после проведения всех сделок, а также учесть сопутствующие расходы. В решение этих вопросов входит и квалифицированная оценка независимого эксперта состояния и цены продаваемой недвижимости.

Следующий этап – поиск возможного покупателя, которого можно найти как самостоятельно, так и обратившись в риэлторскую компанию. Найдя такого клиента нужно заключить с ним соответствующий договор и получить задаток за продаваемое жилье.

Дальше происходит поиск альтернативной недвижимости, проведение необходимых предпродажных процедур и сбор недостающих документов. Заключительным этапом является проведение всех сделок, причем это может быть осуществлено одномоментно. Данный этап предполагает проведение денежных взаиморасчетов через банковскую ячейку, доступ к которой получают продавцы только после правильного оформления всей документации.

Иногда альтернативная сделка купли-продажи может превратиться в несколько мелких. Но такое возможно только при наличии всех необходимых документов, а также проведении ряда процедур, к примеру, по выписыванию из квартиры жильцов до совершения самой сделки.

В любом случае, выбор типа сделки всегда принадлежит покупателю и только ему решать, как поступить, что получить максимальную выгоду.

Что такое «тип продажи альтернатива»?

Понятие «альтернатива в продаже квартиры»

(фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

— единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть «социально незащищенным собственникам»).

Нотариальная форма договора

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки «прописаны» по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько «верхних покупателей» (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или «другие покупатели» (если они покупают квартиру в цепочке).

только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

одновременно и продают, и покупают с вариантами:
— с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами — ипотека, субсидия;
— высвобождением денег или
— уложиться в деньги от продажи.

Сделки- являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

При увеличении числа участников сделки сложность резко возрастает

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Обстоятельства, при которых покупка может разрушиться

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые «пользователи»)

— лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. «Пользователи» могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Условия альтернативной сделки регулируются также условиями доступа к содержимому банковских ячеек

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире «внутри семьи» через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

• Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
• Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
• Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
• Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью — покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

• Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
• Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление — залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Больший выбор вариантов на рынке (против одной «свободной» выставляется 2-4 «альтернативных»)
• или выигрыш по цене, потому что «свободные» квартиры несколько дороже альтернативных.
• Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые «сглаживают неровности» отношений.
• Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке — дополнительная проверка «юридической чистоты» объектов. Но не гарантия!
• Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных «несобственников»).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

• Высокие риски «невыхода» на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
• Высокие риски повышения цены перед сделкой. «Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.» — такое можно услышать от риэлтора продавца.
• Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Важно! Передача квартир после сделки производится в порядке, обратном движению денег

ОЦЕНКА РИСКОВ по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

УСЛУГИ РИЭЛТОРА и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги — продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.