Протечка в квартире

ВС РФ: ущерб от протечек кровли многоквартирного дома должна возмещать управляющая компания

AndreyPopov / Depositphotos.com

Если квартира и ее обстановка пострадали из-за протечки кровли, – то ущерб возмещает управляющая МКД организация, причем даже если кровля требует капитального ремонта, а решение о нем собственники помещений в МКД так и не приняли. На это указал Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая спор между «затопленным» жителем и УК МКД (Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 20 ноября 2018 г. № 48-КГ18-22).

Хозяин квартиры с верхнего этажа еще и до инцидента жаловался на мокрый потолок, но однажды в оттепель капель превратилась в настоящий дождь. Оказалось, что во время холодов на крыше осталась наледь – ведь убирать её с рулонной кровли нельзя (п. 11.4 Свода правил СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения»), это опасно для самой кровли. Ну а как солнышко пригрело, – она и растаяла, заодно попортив интерьер низ лежащей квартиры на 25 с лишним тысяч рублей.

Управляющая компания категорически отказалась компенсировать потерпевшему жителю стоимость ремонта: специальная комиссия (ее выводы потом подтвердила судебная экспертиза) установила, что протечка кровли обусловлена ее совершенно негодным состоянием. Настолько негодным, что текущий ремонт кровли тут был бы бессилен, а требуется – капитальный, с полной заменой кровельного материала и утеплителя. Общее собрание собственников помещений МКД (далее также ОСС) не высказывалось за проведение капитального ремонта и не давало на него денег, а значит УК никому ничего не должна – ни проводить капремонт за свой счет, ни возмещать ущерб от талых вод.

Позиции судов разделились:

• районный – поддержал владельца мокрой квартиры (УК не доказала, что выполнила минимальный перечень работ и услуг для надлежащего содержания ОИ МКД, и что половодье вызвано именно капитальными огрехами, а также УК обязана была заняться хотя бы текущим ремонтом),
• а областной, наоборот, поддержал УК (протечка из-за отсутствия капремонта крыши, который УК по собственному почину проводить не должна, а жители МКД – которым УК говорила о дырявой крыше – на её капремонт не отважились).

Однако Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ вновь поддержала жертву водных процедур:

• крыша есть часть общего имущества МКД, которое должно содержаться так, чтобы МКД был надежен и безопасен, в том числе безопасен для жизни и здоровья граждан и сохранности их имущества (подп. «а» п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее – Правила);
• причем содержание общего имущества включает в себя его осмотр для скорого выявления дефектов и угроз, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации (подп. «з» п. 11 Правил);
• «крышный» минимум (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290), который Правительство РФ требует от УК, – это проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и очистка кровли от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), их проведение;
• однако из материалов дела следует, что и с этим-то минимумом «управляшка» не справилась. Все жалобы о протечке крыши были проигнорированы, а последний текущий ремонт кровли был сделан аж за три года до драматического затопления;
• что касается капремонта – то, действительно, согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса, решиться на капремонт может только общее собрание собственников помещений. Однако из этого вовсе не следует, что если ОСС по этому вопросу не проводилось (или проводилось, но отказалось от ремонта), то дом теперь можно содержать кое-как. Напротив: действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в МКД решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества МКД, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания;
• а раз так, то это УК и виновата в том, что не проводила текущий ремонт и допустила возможность протечки талых вод в квартиру на последнем этаже.

В итоге решение первой инстанции было объявлено самым верным: УК возместит пострадавшему стоимость ремонта, судебные расходы, моральный вред и «потребительский» штраф.

Протечка с крыши или от соседей. Что делать, к кому обращаться?

Протекла крыша, прорвало трубу, затопили соседи, потекли батареи и т.п., в общем протечка. Что делать? К кому обращаться?

Последовательность действий при протечке кровли в многоквартирном доме или течи от соседей практически одинаковая.

Порядок действий при протечке включает:

1. Фиксацию факта протечки в Акте.

2. Оценку имущественного ущерба.

3. Предъявление виновнику требования о возмещении ущерба.

I. Факт протечки вне зависимости от места ее возникновения и виновника должен фиксироваться в Акте. Акт составляется управляющей компаний (УК) или иной организацией осуществляющей ее функции (ТСЖ, ЖСК и др.). Акт является основополагающим документом, фиксирующим сам факт аварийной ситуации — протечки, объем поврежденного имущества и причины возникновения протечки (виновное лицо). Без Акта решение каких-либо претензий невозможно. В силу значимости акта в нем обязательно должны быть отражены:

— когда (дата обязательно) и где (квартира по адресу конкретные места в ней (ванная комната, кухня, комната и т.д.) произошла протечка;

— имущество пострадавшее от протечки (потолок, стены, пол, мебель, предметы интерьера и т.п.) Чем больше указано повреждений, тем проще в будущем по максимуму возместить причиненный ущерб. При составлении Акта нужно требовать от составителя максимального описания поврежденного имущества, ничего не упуская. Максимальное описание последствий протечки поможет в последующем компенсировать причиненный вред в максимальном размере;

— причины возникновения протечки. Именно по причине возникновения аварийной ситуации определяется виновное лицо.

Бывают ситуации, когда управляющая компания уклоняется от составления акта. Как быть в этой ситуации?

После вручения УК письменного заявления о протечке с требованием составить акт, необходимо самостоятельно зафиксировать факт аварийной ситуации. Для фиксации нужно привлечь соседей (2-3 человек) и составить Акт, в котором указать вышеуказанные сведения (те же что и в акте УК). Имеет смысл последствия протечки сфотографировать, а при наличии возможности также осуществить видеосъемку.

II. После фиксации факта протечки и установления виновника необходимо оценить имущественный ущерб.

Размер вреда вследствие повреждения строительных конструкций и коммуникаций (потолка, стен, пола, труб и т.п.) определяется путем составления уполномоченным оценщиком ремонтно-восстановительной сметы.

Размер вреда мебели, предметов интерьера и прочих вещей также осуществляется оценщиками или может быть определен товароведами комиссионных магазинов.

Размер вреда бытовой технике, электронной аппаратуре определяется сервисными центрами (техническими специалистами) исходя из ее ремонтопригодности. Если можно отремонтировать, то ремонтируется. Когда куплена техника не имеет значения, на гарантии техника или гарантийный срок уже истек абсолютно не важно. Затраты на устранение и являются размером ущерба. Если техника неремонтопригодна, то нужно получить в сервисном центре соответствующее заключение и в этом случае ущерб будет составлять полную стоимость утраченного изделия. Цена технического товара подтверждается кассовым или товарным чеком, а в случае их отсутствия справкой о стоимости такого же или аналогичного товара из магазина.

Само собой оценка размера ущерба является платной услугой. В силу закона размер оплаты является убытками подлежащими полному возмещению. Ввиду изложенного необходимо получать и сохранять все чеки, квитанции и прочие платежные документы.

III. Когда зафиксирован факт протечки и определен размер всех издержек в связи с промочкой нужно потребовать от виновника компенсировать весь вред и убытки. В этом случае пишется претензия в ней заявляется требование о возмещении причиненного вреда и убытков в соответствующем размере в течении определенного периода, как правило это 15-30 дней со дня получения претензии Чем больше сумма, тем срок дольше. Кроме того, в претензии нужно потребовать от виновника возникновения протечки устранить причины аварийной ситуации с целью предотвращения возникновения промочек вновь.

Заявляя УК требование об устранении причин протечки необходимо исходить из того, что Приложением №2 к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 года, установлены предельные сроки устранения протечки кровли в отдельных местах. Протечки кровли должны быть устранены в течении одних суток с момента уведомления УК.

К претензии необходимо приложить копии документов, свидетельствующих о размере убытков. Оригиналы документов, если они необходимы виновнику, можно отдать только одновременно с возмещением убытков.

Претензия составляется в 2-х экземплярах, один вручается виновнику, на втором экземпляре, который остается у пострадавшей стороны, должна быть сделанная виновником отметка о получении. Если виновник отказывается получать претензию, то есть варианты вручения. Первый — в присутствии свидетелей (на своем экземпляре претензии делается отметка об отказе расписываться в получении в присутствии свидетелей), второй — направить по почте заказным с уведомлением и описью, третий — курьером.

Претензия направляется не жильцу, а именно собственнику помещения, если он неизвестен, то можно установить через «юстицию».

Если виновник отказывается добровольно возместить вред, то нужно обращаться в суд с иском. Если виновник протечки управляющая копания (УК), то с иском о защите прав потребителей (без уплаты госпошлины). Могут быть заявлены требования о возмещении убытков и компенсации морального вреда. Если виновником является сосед из вышерасположенной квартиры, то с иском о возмещении убытков к собственнику квартиры — виновнику промочки (подлежит уплате госпошлина).

При цене иска до 50000 руб. иск подается мировому судье, если размер ущерба превышает пятьдесят тысяч рублей, то исковое заявление подается в районный (городской) суд. Моральный вред в цену иска не входит. Иск может предъявлен либо только к собственнику либо к собственнику и конкретному виновнику (например, квартиранту).

Протечка в квартире — что делать?

Если с потолка внезапно начала капать вода, главное — не паниковать. Чтобы сохранить свое имущество, нужно сохранить трезвость мысли. Во-первых, вам придется как-то остановить течь, а во-вторых, оценить ситуацию и степень нанесенного вам ущерба.

Что делать, если сосед сверху затопил вашу квартиру?

1. Отключите электроприборы и электричество в щитке, даже если вода далеко от проводки.
2. Найдите причину затопления. Сообщите соседям сверху, если они не могут остановить течь — обратитесь к аварийной бригаде.
3. Сделайте несколько фотографий, если ваше имущество пострадало из-за аварии. Их нужно будет добавить к иску, если вопрос о компенсации ущерба не решится мирно.
4. Составьте акт о затоплении. Его необходимо составить даже в случае добровольной компенсации ущерба. Для этого вызовите инженера из управляющей компании или представитель ТСЖ и пригласите свидетелей. В акте должны содержаться:
5. описание последствий протечки, указание на возможные скрытые повреждения;
6. полный адрес, дата, фамилии сотрудников, составивших акт;
7. дефектная ведомость с испорченными водой вещами.
8. Проведите экспертизу. Если невозможно оценить степень ущерба или сумма вызывает разногласия, без независимой экспертизы не обойтись. Делать это желательно спустя несколько дней после затопления. Эксперт должен сфотографировать обстановку, оценить ущерб и составить профессиональный отчет.
9. Обратитесь в суд. Этот радикальный метод нужно использовать, если сосед не хочет решать проблему мирно. Подать иск можно не позднее, чем через месяц после протечки. Дело с ущербом на сумму до 50 тысяч рублей идет в мировой суд, выше — в районный.

Кто в ответе за испорченный ремонт?

Возмещение убытков полностью лежит на виновном лице. Если у вашего соседа нет денег, суд отнимет его имущество. Также вина может лежать на управляющей организации, если, например, прорвало ветхий стояк. Тогда УК обязана в полном объеме выплатить вам компенсацию.

А чтобы не допускать таких ситуаций, установите систему защиты Restoker. С нами ваш дом всегда будет под контролем! Мы гарантируем не только мгновенный анализ показателей, но и оперативное исправление неполадок. Аварийная бригада Restoker на страже вашей безопасности!

Протечка в квартире? Находим виновного

Прежде чем вами будет заказана оценка ущерба от залива квартиры, вы наверняка не раз зададитесь мыслью, а стоит ли это делать? Чтобы оценить, насколько велики шансы получить компенсацию ущерба, важно понимать, кто будет выплачивать стоимость убытков. Да и чего скрывать, этическая составляющая тут тоже играет свою роль. Одно дело — подавать в суд и требовать полной компенсации ущерба от залива от ЖЭКа, а совсем другое – от вашего доброго соседа, который не раз одалживал вам перфоратор, соль и спички. Да и тому, из чьей квартиры произошло затопление, важно понимать, нужно ли ему мучиться угрызениями совести и готовить крупную сумму для соседей снизу… или ему самому выплатят ущерб от залива квартиры.

Конечно, формально пока не составлен акт о заливе квартиры, нет и виновника. Но хотя бы приблизительно предположить, кого признают виновным, в большинстве случаев можно почти с первых минут затопления. Посмотрите, откуда идет течь и вам многое станет ясно.

Трубы

Отвечает УК (ТСЖ, ЖЭК и т.д.). Управляющая компания отвечает за все общее имущество в вашем доме, а именно:

• Стояк и часть скрытых труб водоснабжения до отводного крана.
• Канализация до первых стыковочных соединений.
• Вся система отопления, включая оригинальные батареи.
• Оригинальные полотенцесушители.

Список довольно большой, но есть и капля дегтя в ложке меда: если залив квартиры произошел результате неправомерных действий или бездействия (!) жильца, то жилец может быть признан виновным. Поэтому если у вас есть ощущение, что стояк вот-вот даст течь, отправьте письменную жалобу в управляющую организацию, а лучше две, и не забудьте оставить себе заверенную копию. После этого вам никто не сможет упрекнуть в бездействии.

Отвечают жильцы. В зоне ответственности жильцов – все, что они устанавливали самостоятельно. Например:

• Все внешние трубы и трубы в сантехническом шкафу, за исключением стояка.
• Ванна, умывальник, унитаз и все трубы до стояка.
• Полотенцесушители и батареи, если менялись.
• Водяные полы с обогревом.

Если затопление квартиры произошло из-за некачественной работы сантехников или из-за заводского брака, у жильца есть все документы, то в суде будет проведено дополнительное расследование, по итогам которого ущерб от залива квартиры будет выплачивать недобросовестная фирма или производитель.

Техника и вещи

Отвечают жильцы. Как не трудно догадаться, все личные вещи и техника находятся в зоне ответственности жильцов. Стиральная машина, джакузи, душевая кабина, даже аквариум несут потенциальную опасность, поэтому лучше, чтобы установкой сложной техники занимался подрядчик, а жильцы хранили все чеки и договора. На самом деле, техника может быть правильно установлена и не иметь никаких дефектов, но однажды шланг стиральной машины сорвет из-за перепада давления в трубах (например, произойдет гидроудар во время сезонной проверки водоснабжения). К сожалению, доказать вину управляющей компании в таком случае практически нереально.

Кровля, окна, щели в стене

Отвечает УК. Правда, протекающая крыша обычно не вызывает испуга и глобальных утрат, и жильцы легко смиряются с пятном на потолке и необходимостью несколько раз в год ставить на пол тазик. А жаль, это единственный вид залива квартиры, который однозначно лежит в зоне ответственности управляющей компании!

Залив после пожара

Отвечают жильцы… или УК. Если в квартире произошел пожар, и приехали пожарные и им удалось потушить огонь, но одновременно они залили несколько квартир, то ситуация однозначная: виновник затопления – это виновника пожара. В большинстве случаев виновным признается владелец квартиры, но если будет доказано, что возгорание произошло из-за неисправной проводки в доме, есть шанс, что ущерб от залива квартиры будет оплачивать управляющая компания.