Протокол собственников жилья

Новый образец протокола собрания жильцов от 5 марта 2019 года

В России заработали новые правила в сфере ЖКХ

Минстрой России ужесточил требования к протоколам собственников жильцов. Вступили в силу новые правила оформления общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Также изменился порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников в органы госжилнадзора.

В новых требованиях прописано, что протокол общего собрания составляется в письменной форме. Сроки устанавливает общее собрание. Но протокол должен быть составлен не позднее чем через десять календарных дней с даты проведения собрания. Протокол оформляет секретарь, который избирается решением общего собрания. В нем должны быть следующие сведения: наименование документа; дата и номер протокола; дата и место проведения общего собрания; заголовок к содержательной части протокола; содержательная часть протокола общего собрания; информация о месте (адресе) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений в многоквартирном доме.

Страницы протокола и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и перечислены на первом листе документа секретарем общего собрания и им же сшиты. Последняя страница протокола должна быть подписана председателем общего собрания.

Изменились и требования к оформлению реквизитов протокола общего собрания, порядок направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, которые осуществляют государственный жилищный надзор.

Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» .

Как составить протокол общего собрания собственников жилья?

Когда на повестке дня жителей многоэтажки возникает важный вопрос, они проводят общее собрание собственников (ОСС). Таким вопросом может быть, например, утверждение сметы расходов на установку шлагбаума или смена управляющей компании . Результаты собрания фиксируются в специальном документе – протоколе. Поскольку при его составлении нередко допускаются ошибки, стоит выяснить, как правильно оформить протокол и в каких случаях он признается недействительным.

Особенности проведения ОСС МКД

Согласно ст.45 ГК РФ существует два вида собрания владельцев жилья в многоквартирных домах:

Ежегодное. Если квартиросъемщики не установили другой порядок, оно проводится во втором квартале того года, который следует за отчетным.
Внеплановое. Инициировать его имеет право любой собственник, а также управляющая компания.

Собрание считается правомочным (то есть имеет кворум), если в нем участвовала хотя бы половина жильцов. В случае несоблюдения этого требования встречу придется проводить повторно

На каждом из таких собраний должен присутствовать председатель и секретарь. Также участники нередко привлекают к обсуждению важных вопросов работников УК, депутатов, представителей местной администрации.

Форма собрания может быть как очной, так и заочной. В последнем случае собственникам рассылаются сообщения с повесткой дня и адресом, по которому нужно прислать свое решение. Поскольку собрать жителей многоэтажки удается далеко не всегда, заочный вариант бывает более эффективным.

Что касается подсчета голосов, на законодательном уровне этот вопрос не регулируется. Но на практике сложилось такое правило: общая площадь здания принимается за 100%. Голос каждого собственника представляет собой соотношение общей площади его квартиры к площади многоэтажки. Таким образом, совокупность всех голосов и составит 100%.

Правила оформления протокола общего собрания собственников МКД в 2020 году

В соответствии с нормами ЖК РФ решения, принятые владельцами квартир, оформляются в виде протокола. Требования к этому документу зафиксированы в Приказе Минстроя № 44/пр. от 28.01.2019 г. Специальная форма для него не установлена, но, как правило, протоколы составляются с использованием готовых шаблонов.

Ведение протокола находится в компетенции секретаря собрания. Подписывают документ члены комиссии, председатель и секретарь.

Протокол составляется не позже, чем через 10 дней с даты проведения собрания. Именно такой срок закон отводит для ознакомления всех собственников с итоговым решением (ч.3 ст.46 ЖК).

Оформленный по всем правилам протокол состоит из следующих частей:

Шапка документа. В шапке указывается его наименование, дата, регистрационный номер, место проведения. Если собрание проводилось в течение нескольких дней, нужно указать дату его начала и окончания. Также в тексте должен содержаться адрес МКД и форма проведения собрания (очная либо заочная).
Содержательная часть. В ней фиксируются сведения об инициаторе ОСС, участниках собрания, его секретаре, председателе, приглашенных лицах. После этого приводится перечень рассматриваемых вопросов по общедомовым делам и подводятся итоги голосования. Общее количество голосов по нежилым и жилым помещениям должно быть указано отдельно.
Заключительная часть. Она содержит подписи сторон, данные о месте, в котором будет храниться документация общего собрания, и список приложений.

Информация, зафиксированная в протоколе, должна быть доведения до сведения всех жильцов (в том числе не присутствовавших на ОСС).

Читать еще: Росреестр проверить по кадастровому номеру недвижимость

Приложения к протоколу общего собрания собственников многоквартирного дома

К протоколу в обязательном порядке прикладывается ряд документов, без которых решение собрания можно оспорить. Вот их перечень:

Реестр собственников. В нем должна быть информация о всех собственниках: Ф.И.О. граждан, наименование и ОГРН юрлиц, номера квартир, число голосов, принадлежащих конкретному владельцу.
Бюллетени для голосования, в которых зафиксировано мнение каждого участника.
Реестр, подтверждающий факт информирования о собрании всех собственников. Исключением являются случаи, когда на предыдущих собраниях жильцы решают не извещать каждого участника под роспись, а, например, вывешивать объявление на информационном стенде.
Список владельцев МКД, присутствовавших на собрании, их представителей и приглашенных лиц. Если на встрече были представители жильцов, к протоколу необходимо подшить доверенности.

Неотъемлемой частью приложения являются и документы, имеющие отношение к повестке собрания. К примеру, если на встрече рассматривался текст договора управления МКД, его обязательно нужно приобщить к делу

Как оспорить решение общего собрания МКД?

Заинтересованные лица имеют право оспорить решение собрания собственников в судебном порядке. Основания для оспаривания могут быть следующими:

Порядок созыва и проведения ОСС был существенно нарушен.
Протокол составлен некорректно или не содержит необходимых приложений.
Представители участников собрания не имели соответствующих полномочий.
Итоги ОСС нарушают права одного или нескольких собственников.

Вместе с тем суду предоставлено право оставить обжалуемое решение в силе, если:

Нарушения были признаны несущественными.
Голос жителя МКД не мог повлиять на итоги голосования.
В результате вынесения решения собственнику не были причинены убытки.
Жильцы провели новое собрание, подтвердившее решение предыдущего.

Также стоит помнить, что протокол ОСС и заполненные бюллетени для голосования являются официальными документами. За их подделку полагается уголовная ответственность в виде ареста, принудительных работ, ограничения или лишения свободы

От правильности составления протокола напрямую зависит, будут ли признаны итоги проведения общего собрания. Даже малейшая небрежность приводит к тому, что недовольные жильцы оспорят документ и важные вопросы останутся нерешенными. Поэтому при подготовке протокола стоит внимательно все проверить.

Если у вас остались вопросы по теме статьи — задайте их нашим юристам и получите гарантированный ответ в кратчайшие сроки!

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома

Протокол общего собрания жильцов составляется в определенной форме. Только соблюдение всех правил гарантирует исполнение решений, которые касаются форм управления многоквартирного дома и выбора организации, решающей проблемы жилого фонда.

Причины собрания жильцов

Имея квартиру в собственности, владелец несет определенную ответственность. Для содержания нужны финансовые средства, чтобы обслуживать многоквартирный дом, в котором расположено имущество. У жильцов дома есть право для коллективных встреч, на которых они собираются для решения насущных проблем.

Повестка общего собрания

Согласно статье 44 ЖК РФ, жильцы могут выносить на общее собрание следующие повестки:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома;
принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
принятие решений о пользовании общим имуществом;
выбор способа управления многоквартирным домом;

Собрание собственников жилья может состояться в очной, заочной или очно-заочной формах.

Места проведения встреч

На коллективном совете собираются жители, имеющие в собственности жилплощадь. Как правило, собрания проводят во дворе у подъезда, или в чьей-то квартире, либо прямо на лестничной площадке. Организатор оглашает повестку дня, собравшиеся обсуждают текущие проблемы и выносят постановление. Для этого проводят голосования, и решение записывается в протокол.

В случаях, когда у владельцев квартир нет возможности прийти на встречу, направляют извещение о том, что в определенное время придет представитель совета, расскажет о вопросах, которые требуют обсуждения и занесет его голос в протокол собрания жильцов многоквартирного дома. По окончании встреч с жителями, не имеющими возможность посетить совет, подсчитываются итоги голосования, и выносится заключение.

Идти или не идти на встречу, жители решают для себя самостоятельно. К примеру, если у владельца квартиры нет ребенка, то и собрание об организации детской площадки около дома, его не касается и посещать его он не обязан. В такой ситуации он может не голосовать или подать свой голос за ту сторону, которая ему больше нравится.

Для чего нужен протокол?

Протокол собрания жильцов дома необходим для того, чтобы зафиксировать на бумаге итоги голосования, которое провели для решения возникших проблем.

Если проголосовавших собственников более 50%, то собрание считается состоявшимся.

Как составить протокол? Типовой образец

Перед тем, как написать протокол, образец которого можно найти ниже, рекомендуется внимательно посмотреть все графы. Его оформляют только после того, как собрано необходимое количество голосов. Там должны быть следующие пункты:

название организации с действующим адресом;
информация о регистрации;
форма совета;
дата;
ФИО, адрес и телефон председателя;
результаты проведения голосования;
повестка.

Регистрация итогов голосования

Результаты голосования регистрируются в протоколе. К нему прилагается лист, на котором следует проставить номер, его регистрируют в документации, ведущейся органом управления. В этом листе требуется зафиксировать:

организаторов встречи;
хозяев квартир, с указанием жилых метров в пользовании;
голосование по квартирам;
заключительный итог.

Также в протоколе необходимо записать все проблемы, которые были выдвинуты для голосования. В каждой графе напротив данных владельцев должна быть проставлена его подпись.

Принятые постановления возможно обжаловать в течение полугода.

Дополнительная информация

В заключение некоторая информация тем, кто решил организовать совещание жильцов. Для протокола общего собрания собственников желательно:

Отобразить данные об организации счетной комиссии. Это не относится к обязательной информации, но владельцы собственности могут перед началом встречи выбрать людей, которые займутся подсчетом голосов. Лучше, конечно, избрать такую комиссию, которая будет действовать постоянно, но можно делать это и на каждом совете.
Для протокола собрания жильцов многоквартирного дома нужно выбрать секретаря и председательствующего из состава жителей жилого здания, голосование проводят устно.
Выделить три графы с итогом голосования: за, против или воздержался.
Форма протокола может содержать все высказывания собственников МКД в краткой форме. Это нужно, когда есть альтернативные мнения по решаемой проблеме. Если такие высказывания не вносить, то недовольные постановлением могут опротестовать его в судебных органах и отменить вынесенное решение. Рекомендуется записать встречу на диктофон, а затем, когда ничего не отвлекает, все внести в образец протокола.
Жильцов дома следует ознакомить со временем проведения собрания. Это делают за 10 дней до начала мероприятия.
В уведомлении следует ясно обозначить пункты, которые будут обсуждаться на совете. Не пишите неопределенные формулировки, которые ни о чем не говорят.

Бланк заполнения оформляйте правильно, с соблюдением условий. Если не соблюдены эти требования, то решение и итоги голосования могут быть оспорены и отменены.

Pазъяснения

Обновленные требования к оформлению протоколов общих собраний собственников

5 марта 2019 г. вступил в силу Приказ Минстроя России от 28.01.2019 N 44/пр, утверждающий новые требования к оформлению протоколов общих собраний собственников, а действовавший ранее Приказ Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр утратил свою силу.

С полным текстом приказа N 44/пр вы можете ознакомиться по вот этой ссылке [ссылка на текст приказа], а для тех, кто хотел бы детально узнать отличия от старого приказа, мы публикуем небольшой обзор от наших друзей из проекта Домсканер.

Большинство указаний остались неизменными, а основная часть нововведений носит технический характер.

1. Если вопрос об избрании председателя, секретаря, лиц, производящих подсчёт голосов не включен в повестку дня общего собрания, то вводная часть протокола должна содержать данные об этих лицах. Раньше состав этих сведений не регламентировался. Теперь же требуется указывать ФИО, номера принадлежащих им на праве собственности помещений в доме и реквизиты документов, подтверждающих такое право.

2. Список лиц, принявших участие в собрании (присутствующих) и приглашенных для участия в нём теперь всегда является отдельным приложением к протоколу. Ранее, если присутствующих лиц было не более 15, их список, а также список приглашенных мог указываться в вводной части протокола. Теперь же п. 15 Требований закрепляет, что Списки присутствующих и приглашенных лиц оформляются в виде приложения к протоколу общего собрания, при этом в протоколе общего собрания указывается общее количество присутствующих и приглашенных лиц с отметкой: «список прилагается (приложение №_ к настоящему протоколу)».

3. Ранее Требования запрещали формулировку вопросов повестки «Разное». В новом приказе Минстрой РФ данный запрет детализирован: не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками «Разное», «Другие вопросы» или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками.

4. В разделах основной части протокола по каждому вопросу повестки после слов «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)….» указываются принятые решения. Раньше решение могло содержать один или несколько пунктов, каждый из которых нумеровался. Теперь такого положения в приказе не содержится.

5. Изменения коснулись и обязательных приложений к протоколу.

5.1. Реестр собственников может не содержать число голосов, но должен кроме сведений о собственниках (ФИО физического лица, наименования и ОГРН юридического лица), номеров их помещений, реквизитов документов, подтверждающих их право собственности на помещения, содержать:

— сведения о форме собственности в отношении каждого помещения,

— сведения о площади каждого помещения в многоквартирном доме,

— сведения о доле в праве собственности на такие помещения, принадлежащей каждому из их собственников.

Обращаем внимание, что формами собственности, согласно ст. 8 Конституции РФ, являются, в первую очередь, частная, государственная и муниципальная собственность.

5.2. Вместо «сообщения о проведении собрания» теперь требуется «копия текста сообщения о проведении общего собрания». Прежде считалось необходимым к протоколу прикладывать именно то сообщение, которое, например, уже вывесили в местах общего пользования и которое кто-то испортил, сорвал. Теперь указание на приложение носит более понятный характер.

5.3. Реестр вручения сообщений о проведении собрания заменен на «документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания или в системе в соответствии с частью 4 статьи 45, частью 2 и 3 статьи 47.1 Жилищного кодекса РФ».

5.4. Как мы уже указали выше, списки присутствующих и приглашенных лиц теперь обязательно оформляются как приложение. Содержание сведений о присутствующих и приглашенных не изменилось.

Сохранилось требование о наличии в этих списках подписи присутствующих, т.е. принявших участие в собрании собственников или их представителей. На практике при проведении собраний в очно-заочной и заочной формах данное требование бывает трудно реализуемым, т.к. бюллетени могут собираться способами, осложняющими подписание проголосовавшими лицами этих списков.

5.5. «Доверенности (копии)» теперь заменены на документы, удостоверяющие полномочия представителей (например, свидетельство о рождении, устав юридического лица, выписка из ЕГРЮЛ и т.д.). Однако теперь эти документы надо прилагать к протоколу не только в отношении голосующих, но и приглашенных лиц.

5.6. Добавлены новые требования к письменным решениям (бюллетеням) собственников: обязательно наличие сведений, позволяющих идентифицировать лиц, их заполнивших, предусмотренных п. 13 Требований. Обязательно указывается дата заполнения бюллетеней, а также данных о волеизъявлении собственников помещений и их представителей.

Пункт 13 Требований предусматривает указание следующих сведений:

— в отношении физических лиц — ФИО собственника и (или) его представителя, указываемые согласно документу, удостоверяющему личность гражданина; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения и реквизиты документа, подтверждающего это право; количество голосов, которыми обладает данное лицо; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника (при необходимости); подпись собственника помещения в многоквартирном доме либо его представителя;

— для юридических лиц — полное наименование и ОГРН юридического лица в соответствии с его учредительными документами; номер принадлежащего ему на праве собственности помещения и реквизиты документа, подтверждающего право собственности; количество голосов; ФИО представителя собственника; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя; подпись представителя.

Если ранее большинство этих сведений и так указывалось в бюллетене, то число голосов указывалось не всегда.

5.7. Раньше к протоколу могли быть приложены иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу общего собрания решением на общем собрании, принятом в установленном порядке. Такие решения на практике принимались редко. Теперь к протоколу общего собрания могут прилагаться иные документы в случае, если содержательная часть протокола общего собрания содержит указания на них.

Важное нововведение: ответственным за подготовку решений (бюллетеней) собственников теперь является инициатор общего собрания.

6. Добавились требования к технической стороне оформления протокола: страницы протокола общего собрания и каждого приложения к нему должны быть пронумерованы и сшиты секретарем общего собрания, последняя страница протокола должна быть подписана лицом, председательствующим на общем собрании.

7. Конкретизирован случай, когда протокол подписывается не только председателем, секретарем, лицами, производящими подсчет голосов, но и другим собственниками помещений. Речь идет о принятии решения о создании ТСЖ: в силу части 1.1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, протокол общего собрания, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками, проголосовавшими за принятие таких решений,

В приказе Минстроя данное положение упоминается дважды: сначала несколько некорректно указано на необходимость подписывать протокол «всеми собственниками помещений», а второй раз указание уже соответствует ч. 1.1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ: протокол подписывается «всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие решений о создании ТСЖ и утверждение его устава».

Кроме изменений процедуры оформления протокола утвержден Порядок направления подлинников решений и протоколов ОСС в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющие государственный жилищный надзор.

Уже больше года действует новая редакция ст. 46 Жилищного кодекса РФ, предусматривающая направление оригиналов, а не копий (как ранее) протоколов и решений в жилищные инспекции. Согласно этим изменениям и были актуализированы указания Минстроя РФ, которые раньше касались порядка направления копий документов. Порядок практически остался прежним.

Не позднее чем через 10 календарных дней с момента проведения собрания, инициатор собрания должен направить подлинники решений и протокола собрания в управляющую компанию, а уже затем, управляющая компания в течение 5 рабочих дней передает эти документы в жилищную инспекцию.

Дополнено, что в случае, если скан-образы решений, протоколов были размещены в ГИС ЖКХ до даты направления решений, протоколов в ГЖИ, датой направления подлинников решений, протоколов считается дата размещения их скан-образов в системе.

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях ВКонтакте, Facebook и Одноклассники.