2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Псн недвижимость что это

Псн недвижимость что это

Помещения свободного назначения (сокращ. ПСН) — вид коммерческой недвижимости. Они могут находиться в жилых зданиях, быть пристроенными к ним или отдельно стоящими.

ПСН можно превратить:

– в офисные помещения,

– помещения для сферы досуга и общественного питания,

– торговые площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– склады и хранилища,

– производственные мастерские или миницеха.

– разбить на несколько зон для организации различных видов деятельности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

Существует довольно много разноплановых критериев для оценки и ранжирования ПСН, поэтому их систематизация и классификация представляют некоторое затруднение даже у специалистов.

ПСН различаются по площади: до 50 — 150 — 300 — 500 м 2 . У представителей малого бизнеса самыми востребованными (поэтому самыми дорогими, конечно при удовлетворении еще нескольким критериям) считаются небольшие помещения площадью до 50 м 2 . Самыми распространенными на рынке недвижимости являются ПСН площадью около 150 м 2 . Стоимость 1 м 2 больших Помещений (до 500 м 2 ) при соблюдении прочих равных условий несколько ниже ввиду их меньшей популярности.

  1. Локализация ПСН

Важными факторами при оценке стоимости Помещения являются:

Местоположение : находится ли оно в центральной или в удаленной части города. Значительными факторами считаются также имидж района, в котором располагается ПСН, уровень жизни его населения, близость расположения популярных и посещаемых мест – торговых центров, рынков, вокзалов.

Располагается ли оно на первом этаже, в цоколе или в подвале здания.

Легкодоступность и удобство пользования : находится ли Помещение в глубине двора или на первой линии, располагается вход на лицевой стороне здания или с тыльной стороны, есть ли рядом автобусные, трамвайные остановки, станции метро, существует ли удобный подъезд к нему, возможность парковки.

  1. Характеристики помещения

Коммуникации. При оценке стоимости Помещения отмечается наличие подведенных к нему линий телефонной связи, коммуникаций водоснабжения, тепла, электричества (по норме энергомощность не должна быть менее 0,2 кВт/м 2 площади).

Физические показатели . Определяющими факторами также являются температура в помещении, показатель влажности.

Состояние помещения . Помещения свободного назначения, выставляемые на первичном рынке недвижимости, как правило, предлагаются без внутренней отделки. Возможность открытой планировки удобна, поскольку помещение в таком виде многофункционально. Однако до начала его полноценного использования, требуются значительные финансовые вложения, что не всегда возможно.

Цели использования . Привлекательность любого Помещения, как объекта коммерческой недвижимости, кроме того, зависит от вида предполагаемой деятельности и целесообразности ее размещения (с учетом приведенных показателей) именно в этом ПСН. Например, маленькое кафе в людном месте разместить целесообразнее, чем офис компании по продаже биодобавок.

Новости

Помещения свободного назначения: особенности и преимущества

В условиях финансовой нестабильности очень сложно найти хороший вариант инвестирования. Многие эксперты отмечают, что меньше всего инфляции подвержено инвестирование средств в покупку столичной коммерческой недвижимости. Сегодня в Москве среди всех таких объектов наибольшей популярностью пользуются помещения свободного назначения.

Особенности помещений свободного назначения

Главная особенность таких помещений заключается в возможности приспособить помещения свободного назначения под любые потребности: мастерская, торговая точка, офис и прочее. Большая востребованность подобных объектов обусловлена как раз многофункциональностью таких помещений. Если выбранное направление окажется убыточным, такое помещение легко будет переделать под иной род деятельности.

Специалисты рекомендуют при покупке помещения свободного назначения воспользоваться услугами профессионального риэлтора. Помощь такого специалиста существенно сэкономит время. Можно попробовать обойтись и своими силами, но это достаточно сложно, ведь нужно выбрать не просто помещение, а объект инвестирования, который сможет обеспечить постоянный и стабильный доход.

Поэтому такая коммерческая недвижимость должна сответствовать достаточно высоким требованиям, в которых учитываются инфраструктура, наличие удобного подъезда, удобство расположения, планировка, наличие потенциальных клиентов и пр. Профессиональный специалист по недвижимости справится с поиском помещения общего назначения в максимально короткие сроки, которое будет соответствовать требованиям клиента. Покупатель же в это время сможет сосредоточиться на решении иных вопросов.

Преимущества помещений общего назначения

Специализированная коммерческая недвижимость обычно продается дорого. Выбирая помещение общего назначения можно существенно сэкономить на таком приобретении, ведь стоимость их является сравнительно невысокой. Такие помещения можно использовать под любые коммерческие цели. Если через некоторое время возникнет необходимость, подобную недвижимость можно будет легко переоборудовать под новый род деятельности.

Перед тем как решиться на вложение средств в помещение общего назначения, следует точно определиться, будет ли подходить выбранные объект под конкретные цели. Например, помещение общего назначения, которое располагается в жилом доме, станет неудачным приобретением, если в нем планируется открывать ночной клуб, кафе или ресторан.

Это еще один повод воспользоваться услугами профессионального риэлтора, который скажет о возможностях использования каждого предложенного им объекта. Лучше несколько потратиться на оплату услуг такого специалиста и приобрести недвижимость, отвечающую всем требованиям, чем уже после приобретения объекта понять, что использовать его, так как хотелось, не получится.

Что такое коммерческая недвижимость?

Что такое коммерческая недвижимость?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости — это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости — это главный критерий ее оценки.

Читать еще:  С чего надо начинать приватизацию квартиры

Главные особенности коммерческих объектов

ПрибыльностьОкупаемость
Недвижимость приносит прямой доход в виде платы за аренду или косвенный — используется для обустройства предприятия.При правильном инвестировании, вложения окупаются в среднем за 7-10 лет. После этого периода коммерческая недвижимость начинает приносить чистую прибыль.

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации — при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения — магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения — не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома — инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки — местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше — около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади — 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя — тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей — меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы — до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

  1. Обращение заказчика и постановка задач.
  2. Изучение документов и самого объекта оценщиками.
  3. Подготовка и оформление отчета.
  4. Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска — чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл — помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Что такое ПСН или помещения свободного назначения?

Помещения свободного назначения (ПСН), видимо, самый противоречивый сегмент рынка коммерческой недвижимости. С одной стороны, этот формат универсален, так как позволяет использовать площади под разные виды деятельности, с другой — наиболее уязвим как раз из-за отсутствия концепции применения помещений.

Свободный формат

С такими сегментами коммерческой недвижимости, как торговые и бизнес-центры, склады, все понятно: их можно сосчитать, классифицировать, определить занимаемую долю на рынке. Сложнее с ПСН. Этот формат практически не поддается систематизации, поскольку не имеет класса и прочих характеристик. В то же время игнорировать его нельзя: у сегмента есть своя ниша, спрос и предложение.

Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, судит о доле помещений свободного назначения по предложению: «До кризиса ПСН в структуре предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости составляли 13–14%. В последние два года — 17–18%». Раньше многие владельцы квадратных метров старались изначально позиционировать свое помещение. В кризисный период, объясняет эксперт, продать или сдать в аренду площади стало гораздо сложнее, поэтому, чтобы получить дополнительное число потенциальных покупателей, собственники теперь заявляют более широкую сферу применения своего объекта.

Сказать однозначно, что собой представляют ПСН, тоже непросто. «Это уже не street-retail, к которому относятся помещения площадью до 500 кв. м, расположенные на первой линии зданий вдоль оживленных трасс и вблизи станций метро. Впрочем, по своему функционалу ПСН могут граничить, а иногда и пересекаться с тем или другим сегментом», — объясняет Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость».

Это могут быть встроенно-пристроенные помещения в жилых домах или отдельно стоящие объекты, например административные здания в промзонах. Между тем существует одно отличие, делающее сегмент ПСН особенным, — открытые планировки, благодаря чему подобные площади подходят под различные виды деятельности.

Шанс для неликвида

Первые этажи жилых домов никогда не были престижными. Однако после того как в стране разрешили приватизацию, а бизнес стал быстро развиваться, иметь квартиру на первом этаже в доме на оживленной улице оказалось очень даже выгодно. Бизнесмены выкупали такие помещения за неплохие деньги, после чего бывшие хозяева получали возможность переселиться в более просторную квартиру с лучшими условиями. Причем все проблемы, включая поиск альтернативного жилья, брал на себя предприниматель. Освобожденную же квартиру он переводил в статус нежилого помещения.

Интерес к проблеме перевода жилых помещений в нежилой фонд не ослабевает и сейчас. Правда, пик подобных сделок пришелся на 2005–2006 гг. Но в данный момент, после небольшого кризисного затишья, по словам Ю. Тараненко, отмечается увеличение количества таких обращений. На то есть свои причины. «Сегодня нежилое помещение может быть на 50–100% дороже аналогичной по метражу квартиры, находящейся в этом же доме. Перевод объектов из жилого фонда в нежилой дает шанс неликвидной квартире, расположенной на первом этаже, выходящей окнами на проезжую часть», — объясняет эксперт.

Практика показывает, что затраты по переводу могут составить 30–40 тыс. долл., а весь процесс — занять от двух-трех месяцев до полутора лет. Стоит ли овчинка выделки, зависит от квартиры и ее местоположения. Например, жилье на первом этаже с окнами на улицу прекрасно подходит для магазина. В этом случае перевод, по мнению Д. Колокольникова, стоит усилий: в удачном месте ставка аренды для торгового помещения может быть в пять — семь раз выше, чем плата за съем квартиры. Эксперт также приводит в пример особняки и исторические здания, которые, по его словам, пользуются большой популярностью в плане перевода в нежилой фонд. Он называет это невосполнимым ресурсом, который всегда будет ликвиден и востребован.

Уязвимое положение

ПСН встречаются во всех районах Москвы, а также за пределами МКАД. Все они абсолютно разного качества. Отдельно стоящие здания, которые можно отнести к этому сегменту, чаще расположены в новых районах, к примеру в Митине, Жулебине, Солнцеве. В центре столицы квадраты наиболее дорогостоящие и востребованные. «Размер арендных ставок зависит от месторасположения, площади и трафика. Традиционно запад Москвы более популярен, восток — менее. В целом размер арендных ставок может колебаться от 300 до 700 долл./кв. м, в ряде случаев до 1 тыс. долл./кв. м», — приводит данные Ю. Тараненко.

Ставка аренды также зависит от назначения площадей. Так, по словам Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International, стоимость больше на ПСН, которое можно использовать в качестве торгового, соответственно, на них и спрос выше. В случае приемлемого месторасположения сдача в аренду подобных помещений под офисы не позволяет получить сопоставимый по уровню доход.

Формируют спрос на этот сегмент разные игроки рынка. Среди них — предприятия сферы услуг, фирмы, ориентированные на продажу специализированных товаров (приборы, оборудование, товары для ремонта и строительства), которые требуют наличия шоу-рума и т. п. Это основные арендаторы таких помещений. Пешеходный трафик не является определяющим для подобного бизнеса, поскольку привлечение клиентов идет за счет рекламы.

Площади ПСН выставляют также на продажу. Цена определяется теми же факторами, что и при аренде. По словам Ю. Тараненко, для отдельно стоящих зданий площадью 1–3 тыс. кв. м можно ориентироваться на стоимость продажи помещений в малых торговых центрах, которая колеблется от 2,5 до 3,5 тыс. долл./кв. м, для первых этажей жилых домов она выше — от 3,5 до 5,5 тыс. долл./кв. м.

В кризис сегмент оказался наиболее уязвим, что многие объясняют именно отсутствием четкой концепции использования этих помещений. По данным Д. Колокольникова, в I квартале 2008 г. средневзвешенная цена предложения помещений свободного назначения на рынке купли-продажи в пределах Садового кольца составляла 11 746 долл./кв. м. В I квартале 2009 г. она была уже 10 402 долл./кв. м. А за первые три месяца нынешнего года снизилась до 6 тыс. долл. за квадрат.

Интересная тенденция просматривается в торгово-развлекательных комплексах. Как рассказывает Алексей Харламов, коммерческий директор DVI Real Estate, последние полтора года многие девелоперы отходят от заранее прописанной концепции. Площади с конкретным назначением и профилем торговли по сути стали ПСН, так как на первый план вышло единственное условие — наличие арендатора. «А станет он торговать мужской одеждой, а не женской, как было заявлено ранее, уже не так важно. Доля таких помещений увеличилась примерно с 20 до 50–60%», — заявляет эксперт.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×