2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Размен квартиры как происходит

Способы и схема проведения размена квартиры

Причины, которые могут служить основанием:

  1. Бракоразводный процесс.
  2. Невозможность совместного проживания родителей или других престарелых родственников с детьми, достигшими совершеннолетия.
  3. Антиобщественное или деградирующее поведение одного из владельцев проживающего на территории квартиры.
  4. Переезд вынужденного характера одного из собственников.
  5. При социальном найме – по решению органов местного управления.

Способы

Методика проведения процедуры различается в зависимости от того, кто этим имуществом владеет:

  1. Органы местной власти – муниципальное жилье.
  2. Физическое лицо.
  3. Участники долевой приватизации.

Также она разделяется по признаку причины необходимости размена:

  1. Доли владения равны по стоимости и площади.
  2. Владелец большей части получает доплату за лишние метры.
  3. Смена городов.
  4. Квартиру на несколько комнат в коммунальной квартире.
  5. На иное жилье или имущество другого характера.

Главным условием является – сохранение вида права без изменений. В исключительных ситуациях возможна форма его изменения, но это следует производить до начала процедуры размены.

Особенности

Квартира не находится в собственности

Весьма распространенным явлением стал размен именно в этой форме владения имуществом. Так как другие способы недоступны единственным вариантом становится именно раздел недвижимости.

Расселение проживающих в одной муниципальной квартире возможно только на аналогичное жилье и производится только с одобрения администрации. С заявлением придется идти тоже в органы местного самоуправления.

При этом жильцы соглашаются:

  1. На приобретение муниципального жилья по усмотрению административного органа.
  2. Требования, предъявляемые к жилью.
  3. Вариант переезда предоставляется гражданам в уже готовом виде.

При проведении процедуры следует помнить, что законным владельцем жилой площади является местная администрация и любое решение вправе принимать только она. К претензиям жильцов она может прислушаться, но не обязана.

При ущемлении граждан при расселении или при неправомерном отказе есть возможность оспорить решение муниципалитета и подать исковые претензии в судебный орган.

Приватизированное жилье

Способов по распоряжению имуществом, находящимся в собственности намного больше. Однако, размен можно осуществить только при полном согласии всех законных владельцев. При этом возможен как прямой обмен, так и альтернативные варианты сделки.

При помощи риэлтера производится подбор желаемого жилья, которое можно реализовывать при наличии двух и более собственников и нескольких объектов недвижимости. В процессе возможен переезд жильцов в разные квартиры.

Разрешено:

  1. Производить доплату одному из жильцов, который обладает большей долей, в денежном эквиваленте.
  2. Приобретение одним или несколькими собственниками в процессе проведения процедуры, частного дома.
  3. Передача во владение земельного участка в собственность по согласованию сторон.
  4. Выплата компенсации по договоренности.

Сделка оплачивается при составлении гражданско-правового договора и в Росреестре.

Муниципальный размен проводится бесплатно.

Особенности проведения процедуры при наличии несовершеннолетних на территории объекта недвижимости.

Стандартного пакета документов для органов опеки на отчуждение не существует, поэтому нужно предоставить:

  1. Правоустанавливающие документы на собственность, которая подлежит обмену.
  2. Акты, подтверждающие родство с несовершеннолетним.
  3. Справка из домовой книги по месту проведения сделки.
  4. Копии счетов на квартиру.
  5. Документ оценки недвижимости.
  6. Паспорт кадастрового учета и технический.

Перед проведением процедуры следует посетить органы опеки, и согласовать изменения. Получить консультацию, объяснить ситуацию и подготовить пакет документов поможет уполномоченное лицо.

Так же, как и интересы детей, должны быть соблюдены права недееспособных – за них вправе принимать решения их опекуны или законные представители.

Схема проведения процедуры

  1. Для начала необходимо определить жилье, как правоспособное. Для этого оно не должно быть:
    • В аварийном состоянии.
    • Не включено в состав домов, попадающих под снос.
  2. Перед процедурой рекомендуется приватизировать жилье и на этом основании распоряжаться им.
  3. При принципиальной позиции жильцов и их нежелании переводить муниципальную форму в приватизированную, нужно обратиться в исполком с заявлением о расселении. Возможно у них подберутся удовлетворяющие требования варианты. При отсутствии кандидатур поиск производится самостоятельно.
  4. Подобрать варианты. При помощи:
    • СМИ.
    • Информационные агентства местного формата.
    • Онлайн-опции.
  5. Обратиться к риелтору. При необходимости может быть предложена альтернативная сделка с гарантией приобретения жилья.

Пакет документов:

  1. Акт о проведении инвентаризации квартиры.
  2. Справка из БТИ.
  3. При несанкционированных перепланировках их нужно зарегистрировать и предоставить технических план и экспликацию помещения.
  4. Договор, являющийся основанием для возникновения права владения недвижимостью.
  5. Свидетельство о наследственном праве.
  6. Акт, подтверждающий приватизацию жилья.
  7. Договор о социальном найме.
  8. Свидетельство на собственность.
  9. При осуществлении расселения по решению судебных органов прилагается выписка.
  10. Если имеются несовершеннолетние зарегистрированные по адресу обмена – нужно предоставить разрешение от органов попечительства.
  11. Согласие законного супруга или жены.
  12. Акт свидетельствующий об отсутствии ареста имущества или иных обременительных обстоятельств.
  13. Справка об отсутствии просрочки по платежам за коммунальные услуги.
  14. Выписка из домовой книги.

На основании этих документов производят процедуру размена.

Процедура налогообложения

Для начисления налога при процедуре обмена квартиры применяются аналогичные нормы, как и при купле-продаже.

При нахождении недвижимости в собственности менее 3 лет, имущество подлежит налогообложению в размере 13 % от суммы, превышающей 1 млн. рублей.

Стоимость приобретения квартиры 2500000, а обмен произошел на сумму 4000000 рублей. В собственности имущество 2 года, а значит процентная ставка налога 13%.

Налог = (4000000 – 2500000): 100 Х13= 195 000 рублей.

Процесс размена жилья в судебном порядке

Последовательность действий:

  1. Необходимо составить и передать в суд исковое заявление с указанием реальных причин необходимости размена имущества через суд.
  2. На квартиру необходимо иметь:
    • Правоустанавливающие документы.
    • Договор найма социального жилья.
    • Документы технической инвентаризации, кадастровый паспорт и экспликация в обновленном виде.
    • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
    • Выписка из домовой книги.
  3. Если размен проводится по причине антисоциального поведения одного из проживающих, он дебоширит или ущемляет в правах других собственников, то это нужно документально засвидетельствовать.
  4. При наличии на территории зарегистрированных несовершеннолетних или недееспособных граждан, на заседании суда должны присутствовать их опекуны и обязательно представители органов опеки. Их нужна заранее в письменной форме уведомить.
  5. Квартиру большой площади чащи всего сначала разменивают, а потом делать полученную сумму пополам.
  6. При несогласии одного из собственников принудить его разменять квартиру не имеет права ни один суд. Только путем выделения доли в натуре и последующей ее продаже или обмене возможно произвести эту операцию.
  7. Размен муниципального жилья на несколько частей может быть осуществлен только на несколько меньших таких же неприватизированных квартир или коммунальных комнат.

Размен после развода

Размен возможен только совместно нажитого имущества.

Критерии, которым должна соответствовать квартира:

  1. Она должна быть собственностью обоих сотрудников.
  2. Квартира должна быть чистой. То есть не иметь обременений и арестов.
  3. В долевом участии не должно быть детей до 18 лет, в противном случае придется добиваться разрешения органов опеки, что сделать очень сложно.
  4. Решение должно быть обоюдным. Насильно заставить произвести размен не имеет права ни один суд.

Как правильно разменять квартиру в 2020 году

Размен квартиры является сделкой, которая осуществляется гражданами для смены одной жилплощади на другую.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Читать еще:  Ремонт крыши над квартирой

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

До начала процесса приватизации и обмен служил единственным способом улучшить свои жилищные условия. Однако и на сегодняшний день данный вопрос не утратил своей актуальности.

Рассмотрим, как правильно разменять квартиру в 2020 году, какие способы предусмотрены законодательством, как обменять квартиру на дом и другие нюансы совершения таких сделок.

Общие моменты

Размен представляет собой юридическую процедуру, главными участниками которой становятся проживающие в муниципальном жилье граждане на основании договора социального найма.

Если же сделка проводится для приватизированной квартиры, тогда применяется понятие мена.

Различают классический и альтернативный обмен. Классический способ предполагает передачу лицом своего жилья в обмен на другую жилплощадь.

Однако здесь есть существенный минус, поскольку сложно найти вариант, который по всем параметрам устроит обе стороны.

При альтернативном способе проводится сделка по продаже квартиры, в которой подразумевается ее замена на другую квартиру.

Такая сделка используется гражданами, желающими улучшить условия проживания.

Что это такое

Размер квартиры – это соглашение между физическими лицами с участием государства. При этом законодательством предусмотрены как добровольный, так и принудительный обмен.

При первом способе все собственники жилья хотят улучшить условия проживания или же разделить большую жилплощадь на несколько маленьких отдельных квартир.

Принудительный размен используется только в отношении нанимателей государственного или муниципального жилья.

Размен приватизированной квартиры допускается только при согласии собственника.

Если же размен проходит по принудительной схеме, тогда должны быть защищены права всех участников сделки.

Исключением являются только случаи, когда сохранение прав одной стороны будет ущемлять права второй.

Цель размена состоит в разделении граждан, которые не желают или в силу личных причин не могут проживать совместно на одной жилплощади.

Условия для обмена:

Отсутствие возможности общего проживанияВ связи с тяжелыми заболеваниями или плохим состоянием здоровья проживающих, что может нести за собой тяжелые эмоциональные последствия
При разводе супружеской парыВ таком случае нужны веские основания того, что дальнейшее совместное проживание бывших супругов будет угнетать психологически и ущемлять права каждого
Изменение места трудоустройства или обученияНеобходимость переезда в другой район, создание семьи
Соблюдение интересов детейВ данном случае необходимы основания невозможности совместного проживания с другими лицами, например, по причине несоответствия санитарных норм в квартире

Наиболее распространенным методом является равноценный обмен, стоимость жилья базируется на рыночной цене или выписке из БТИ.

При неравноценном обмене стоимость имущества одной стороны значительно превышает стоимость второй квартиры, данная разница в основном компенсируется в денежной форме.

В чем преимущества и недостатки

Неоспоримым достоинством размена является минимальный уровень риска для обеих сторон сделки. В случае признания сделки недействительной участники вправе остаться в прежнем жилье.

Преимуществом также является реальная возможность прекращения совместного проживания с лицами, которые угнетают или ущемляют права других жильцов.

Недостатком часто является отсутствие выбора интересующего объекта недвижимости на обмен, также процедура может затягиваться на неопределенный срок по бюрократическим причинам.

Основными правилами размена считаются следующие:

Обмен трехкомнатного жильяНа две однокомнатных квартиры в одном районе
Можно разменять двухкомнатную квартируНа две однокомнатные или отдельные комнаты в коммуналке

Правовая база

Размен жилья при помощи оформления одной сделки невозможно. Необходимо оформление договора купли-продажи большой квартиры и отдельных договоров на приобретение новых квартир.

Поэтому прежде чем заниматься данным вопросом, необходимо изучить нормы Гражданского и Жилищного Кодекса РФ:

Для того чтобы сделка имела законную силуЕе требуется заключать письменно, и все участники должны поставить личные подписи
Сделку купли-продажи в обязательном порядкеНеобходимо зарегистрировать в государственном органе, для обеспечения законности перехода права собственности от продавца к покупателю
Если один участник отказывается от госрегистрации договораЭто становится веским основанием для подачи искового заявления
Гражданин, виновный в задержке регистрацииДолжен возместить все судебные издержки

Особенности процедуры

Обмен осуществляется после выполнения всех требуемых условий, когда вы нашли устраивающий вариант.

Как приватизировать участок в садовом товариществе, читайте здесь.

С целью проведения сделки вам нужно получить справки и выписки в жилищных учреждениях, получить согласие всех зарегистрированных в квартире членов семьи и органов опеки в случае наличия несовершеннолетних детей.

Итак рассмотрим специфику и отдельные нюансы оформления сделок.

Как найти вторую сторону

Если вы окончательно имеете намерение провести обмен, вас заинтересуют способы поиска потенциальной другой стороны сделки.

Найти подходящий вариант можно как самостоятельно, так и с помощью риэлтора:

Если вы решили действовать самостоятельно и сэкономить на услугах специалистаРазместите объявление о желаемом обмене в интернете, просматривайте и откликайтесь на заинтересовавшие предложения. Предлагайте обмен собственникам из объявлений, налаживайте прямой контакт. Недостатком такого способа является длительность поисков, однако вы сэкономите значительную сумму на риэлторских услугах. Например, в Москве множество предложений от собственников, поэтому вы сможете оперативно найти устраивающий вас по всем параметрам вариант
При обращение в риэлторское агентствоКоторое имеет уже готовую базу потенциальных предложений, вы получите экономию времени и предложение сразу нескольких вариантов размена. Услуги риэлтора оплачиваются в фиксированном размере или в процентном соотношении от суммы сделки. При помощи данного способа вы сможете быстро найти подходящий вариант, буквально в течение нескольких дней, и начать процедуру оформления

Пошаговая инструкция

Разберемся в четкой последовательности действий при оформлении сделки:

Проинформировать всех владельцев жильяО вашем намерении разменивать жилье и взять с каждого письменное согласие
При необходимости снять обременение с жильяИ выписать посторонних жильцов, которые фактически на жилплощади не проживают
Приготовить все справки и бумаги
Начать поиски второй стороныИли обратиться в риэлторское агентство
После нахождения оптимального вариантаИ согласия его собственника на обмен нужно выбрать вид и процедуру оформления договора, составить текст сделки. Рекомендуем данный процесс проводить в присутствии нотариуса, который подскажет некоторые нюансы

Для правильного оформления вам необходимо подать в местный жилищный департамент список документации:

  • договор соцнайма или ордер на жилплощадь, свидетельство о праве собственности;
  • заявка о размене с личными подписями всех зарегистрированных жильцов;
  • выписка об отсутствии ареста, обременения и долгов по лицевому счету квартиры;
  • выписка из домовой книги обо всех зарегистрированных в квартире гражданах;
  • технический и кадастровый паспорт жилья;
  • разрешение органов попечительства в случае зарегистрированных несовершеннолетних детей.

Как разменять квартиру: 4 способа

Чтобы разменять жилье, необходимо знать множество тонкостей, связанных с этой процедурой. Из всех операций на рынке жилья размен считается одной из самых непростых. Потому в одиночку, без помощи юристов или риэлтеров, справиться сложно.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

Как разменять квартиру, пошаговая инструкция:

  1. Для начала определитесь, какой размен квартиры для вас предпочтительней: «прямой» – заключается договор мены, который исключает рыночную оценку квартиры; «альтернативный» – заключается договор купли-продажи, который допускает размен неравноценного жилья и внесение доплаты, предусматривает уплату налогов за проданное жилье.
  2. Чтобы не вдаваться во все тонкости юридических аспектов сделки, подумайте о целесообразности найма риэлтора, как правило, специалисты агентств недвижимости не только правильно составят бумаги, соберут большинство документов за вас, но и обезопасят от мошенников и «нечистых» квартир.
  3. Если размен найден, оцените все преимущества и недостатки будущего жилья, а также дайте осмотреть потенциальному покупателю свою квартиру.
  4. Если всех все устраивает и документы в порядке, можно подписывать договоры фактически уже с этого момента, можно начинать оформлять права на новое жилье и готовиться к переезду.
Читать еще:  Реестр на собственность квартиры

Что представляет собой процедура?

Размен жилья представляет собой обмен одного жилища на несколько. Как будет проведена сама процедура, во многом зависит от того, является ли жилье собственностью проживающих в нем людей или находится в муниципальном или государственном ведении.

Разменять приватизированное жилье легко, по сути, это продажа квартиры и приобретение на вырученные деньги двух или несколько других объектов недвижимости.

Как разменять приватизированное жилье?

Жильцы согласны на размен

При размене приватизированного жилья не существует категорических ограничений. В этой ситуации все будет зависеть от финансовой стороны сделки, а именно, достаточна ли оценочная стоимость квартиры для приобретения двух или нескольких отдельных. Если стоимость недостаточна, возможно внесение доплаты.

Если вы собираетесь разменять приватизированное жилье, нужно помнить, что в этом вопросе государство тщательно следит за соблюдением прав несовершеннолетних жильцов. Поэтому совершение мены контролируют органы опеки.

Без одобрения органами опеки невозможно принятие договора купли-продажи в регистрационной палате. Согласие подписывает глава муниципального образования, если проверка сделки не выявит нарушения прав детей.

Документы, необходимые для подачи в органы опеки:

  • свидетельство о приватизации жилья как подлежащего размену, так и приобретаемого;
  • копии счетов за коммунальные услуги;
  • выписки из домовой книги;
  • справки из БТИ, подтверждающие оценочную стоимость квартиры;
  • документы, свидетельствующие о родстве членов семьи.

Чтобы разменять приватизированную квартиру, можно воспользоваться двумя способами:

  1. «Прямой обмен». Эта технология известна еще с советских времен, когда осуществлялись сложные схемы размена между несколькими семьями. Заключается он в том, что подбираются несколько квартир, жильцы которых готовы въехать в размениваемое жилье. При этом, всех участников должно все устраивать. На практике такой способ достаточно хлопотный и занимает много времени на поиски подходящего жилья.
  2. «Альтернативный обмен». Наиболее популярный вариант, когда в первую очередь ищется покупатель на размениваемую квартиру. Если покупатель найден, подбирается недвижимость из имеющейся в свободной продаже и подходящая по цене.

Жильцы не согласны на размен

Если в размениваемой квартире, приватизированной по долям между жильцами, хотя бы один собственник будет против, совершить сделку не удастся. В соответствии с действующим гражданским законодательством, никто не может принуждать собственника продать или обменять свое имущество. В этой ситуации не поможет даже обращение в судебный орган. Как правило, такие иски даже не рассматриваются.

Единственный способ разъехаться – мирно договориться. Если же это невозможно, одному из собственников можно попробовать продать свою долю в квартире. Однако, как показывает практика, купить жилье на вырученные от продажи доли вряд ли удастся из-за недостаточной стоимости.

Как разменять неприватизированное жилье?

Все жильцы согласны на размен

Отличительной особенностью размена неприватизированного жилья является то, что для сделки подыскиваются только квартиры из неприватизированного фонда. А осложняется такой обмен малым количеством вариантов на рынке недвижимости, не оформленного в частную собственность.

Обменять квартиру, которая является собственностью жильцов, на неприватизированную нельзя, так как последняя не является товаром, а соответственно не может участвовать в рыночных операциях. Выход – приватизировать жилье. Но если это невозможно, например, все жильцы уже участвовали в приватизации, остается искать жилье, не оформленное в собственность.

Жильцы не согласны на размен

В отличие от приватизированного жилья, размен неприватизированного в случае, если кто-то из жильцов не согласен, возможен. Правда, процесс этот потребует времени и нервов. Разменивать квартиру представляется возможным только в принудительном порядке через суд. Такие процессы нередко затягиваются на годы и доводят участников до нервных срывов.

Такими доказательствами станут справки из полиции о неоднократных вызовах из-за дебоша, устроенного кем-то из жильцов, или справка от нарколога о том, что он алкоголик. Нелишними будут и показания соседей. Если нет доказательств, суд, скорее всего, откажет в рассмотрении иска.

Какие документы необходимы?

  1. Документы при размене приватизированного жилья:
    • заявление владельца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами, включая отсутствующих;
    • свидетельство о собственности жилья;
    • технический паспорт с планом, экспликация;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате государственной пошлины;
    • разрешение на размен, выданное в органе опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние и недееспособные.
  2. Для размена муниципального жилья понадобится:
    • разрешение от наймодателей;
    • ордер и договор найма;
    • выписка из домовой книги;
    • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

В каких случаях размен невозможен?

Законодательство предусматривает ситуации, в которых вы не сможете разменять жилье:

  1. Вам предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилья.
  2. Ваше жилье является спорным, и право обладать им оспаривается в суде.
  3. Ваша квартира не пригодна для проживания.
  4. Имеется решение о сносе или реконструкции жилья.
  5. Имеется решение о капремонте.

Другие варианты

Часто встречается такой вариант размена жилья, как обмен с доплатой. Допустим, вы хотите разменять 3-комнатную квартиру на 1-комнатную и 2-комнатную. В этом случае оценочная стоимость «трешки» недостаточна для приобретения двух других квартир, поэтому стороны договариваются о доплате.

Здесь главное – соблюсти все необходимые юридические тонкости. В договоре мены обязательно должна быть прописана сумма доплаты. Кроме того, необходимо указать дату совершения сделки, так как этот день будет являться днем передачи не только жилья, но и денег, доплаченных за него.

Как осуществить размен квартиры: советы специалистов

Размен квартиры – это сделка обмена на несколько квартир, меньших по площади. Допускается обмен муниципальной и собственной недвижимости при соблюдении определенных условий. Хотя это не самая простая процедура, к ней прибегает около 70% участников сделок с недвижимостью.

Законодательство

При размене не допускается заключение общего договора по всем объектам недвижимости. По каждой подобранной квартире требуется отдельное соглашение с указанием предмета договора, продавца и покупателя. Учитываются следующие положения Гражданского кодекса РФ:

  1. Согласно ст. 549, продавец объекта недвижимости должен передать его в собственность покупателю после получение оплаты, а в случае обмена – доплаты при ее необходимости;
  2. Договор заключается только в письменной форме, должен содержать полную информацию о квартире (предмете сделки), подписи сторон;
  3. После совершения сделки она подлежит обязательной регистрации в Росреестре, где фиксируется прекращение прав предыдущего собственника и появление прав у нового владельца.

Если кто-то из участников соглашения отказывается регистрировать переход прав и всеми силами этому препятствует, другой участник может обратиться в суд для принудительной регистрации.

Читать еще:  Росреестр узнать площадь квартиры по адресу

Способы размена

Процедура отличается способами проведения в зависимости от формы собственности. В имущественных сделках могут принимать участие физические лица, органы местного самоуправления и совладельцы. Чтобы понять, как правильно разменять квартиру, необходимо определиться с формой собственности. Допускается совершение сделки в следующих ситуациях:

  • Муниципальная квартира;
  • Приватизированная квартира;
  • Общая долевая собственность.

В каждом случае действует отдельный порядок, который зависит от количества владельцев и формы собственности. Если не получается договориться в случае с сособственниками, можно обратиться в суд и произвести размен в судебном порядке.

Важно соблюсти равноценность обмена по площади и стоимости. Если подобраны неравноценные варианты, допускается доплата за дополнительные метры.

Размен муниципальных квартир

В данном случае не допускаются имущественные сделки, предполагающие продажу недвижимости и получения оплаты. Такая квартира не относится к категории собственной и предоставляется только на праве пожизненного пользования. В качестве владельца выступают муниципальные или городские власти. Размен возможен при согласии всех зарегистрированных и муниципалитета. В первую очередь подается заявление в местную администрацию с указанием одного из следующих вариантов:

  1. Предоставление помещений по усмотрению администрации;
  2. Конкретные пожелания без подбора вариантов;
  3. Готовый вариант, согласованный с жильцами других муниципальных квартир.

На рассмотрение заявления дается 1 месяц, после чего направляется официальный ответ. В случае положительного решения администрация предпринимает дальнейшие действия. Так как квартира является муниципальной, на администрацию ложатся все обязанности по оформлению документов. Если подбирается удовлетворяющий вариант размена в муниципальном фонде, меняется место проживания. Оформляются новые договора социального найма на проживание в других квартирах.

Если отказ неправомерный или подобранные варианты не подходят, можно обратиться с исковым заявлением в суд. Важно привести весомые аргументы несогласия с принятым решением. Если суд удовлетворит требования истца, муниципальные власти должны исполнить решение суда и предоставить желаемый результат.

Муниципальная квартира: документы

Если есть разрешение муниципалитета, для обмена неприватизированного жилья предоставляются такие документы:

  • Заявление на размен, которое желательно подавать от всех зарегистрированных лиц, а не только от ответственного квартиросъемщика;
  • Подтверждение родственных связей лиц, зарегистрированных на одной жилплощади (свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, решение суда об усыновлении или удочерении);
  • Согласие от органов опеки, если зарегистрированы дети;
  • Выписка из домовой книги;
  • Выписка из лицевого счета об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Договор социального найма.

Если принимается положительное решение, процедура обмена производится в течение 30 дней. Если речь идет о разных городах, она увеличивается до 60 дней.

Размен приватизированной квартиры

Квартира может находиться в собственности по причине покупки, наследования, дарения или приватизации. В этих случаях проводится альтернативная сделка без привлечения органов власти. Необходимо одновременно найти покупателя и варианты приобретения недвижимости для всех сособственников в нужном количестве. Затем заключается сделка, при которой заключаются договоры купли-продажи по каждому объекту.

Размен приватизированной квартиры: этапы и документы

При размене собственного жилья выполняется следующая последовательность действий:

  1. Поиск подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно или с помощью агентства недвижимости.
  2. Оценка стоимости квартир. Важно, чтобы было максимальное соответствие по цене и площади.
  3. Установление суммы доплаты, если это необходимо.
  4. Составление договора, с указанием срока заключения сделки и суммы доплаты.
  5. Передача документов на регистрацию в Росреестр и оплата договора.
  6. Подписание акта приема-передачи и переезд.

Для совершения сделки требуются такие документы:

  • Согласие на размен сособственников;
  • Паспорта всех сторон сделки;
  • Свидетельства о рождении детей, если им не исполнилось 14 лет;
  • Разрешение от органа опеки, если собственность оформлена на несовершеннолетнее или недееспособное лицо;
  • Технический и кадастровый паспорт;
  • Правоустанавливающий документ (акт о приватизации, свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, дарения или обмена);
  • Выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности при его наличии;
  • Квитанция об оплате госпошлины для регистрации сделки в Росреестре.

Если в качестве собственников квартиры выступает несколько лиц, договор купли-продажи оформляется в присутствии нотариуса. В остальных случаях допускается простая письменная сделка в присутствии участников сделки.

Равноценность обмена

В законодательстве выделяются понятия равноценности и неравноценности обмена недвижимости. Если выбранные объекты недвижимости для обмена равноценные, не предусматривается доплат и не устанавливаются дополнительные условия. При этом характеристики недвижимости могут отличаться. Так, 3-комнатная квартира в спальном районе может обмениваться на две однокомнатные квартиры в центре города.

Если объект неравноценный, когда один объект недвижимости гораздо больше по площади и стоимости, договором допускается доплата. Так, если есть двухкомнатная квартира ее сложно обменять на две однокомнатные. Чтобы сделка состоялась, устанавливается сумма доплаты, с которой согласны все стороны соглашения.

Если один из собственников против

При проведении сделки важно получить согласие всех совладельцев недвижимости. Если ребенку нет 14 лет и у него нет паспорта, согласие дают родители. После преодоления 14-летнего возраста ребенок дает согласие самостоятельно, но при одобрении родителей. Если согласия нет, инициатор обмена может распоряжаться только своей долей.

Если один из сособственников желает обменять недвижимость, ему необходимо предупредить об этом остальных совладельцев. Если нет согласия, он направляет письменное уведомление о предстоящей сделке и предлагает выкупить долю за определенную сумму. Если в течение 30 дней долю не выкупают или он получает письменный отказ, можно искать вариант на обмен. В этом случае он может обменять долю на такую же в другой квартире, квартиру с доплатой, дом или другую недвижимость.

Если же речь идет о муниципальном жилье, необходимо подать заявление в муниципалитет, который примет решение на основе заявления. Чтобы не получить отказ, желательно предварительно предоставить вариант размена.

По решению суда

Если отсутствует согласие между сторонами и нет желания продавать только долю, допускается разрешение конфликта в суде. Для этого необходимо подать исковое заявление и подтверждающие документы, такие как договор социального найма или выписка ЕГРН (свидетельство о собственности при наличии), выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах, подтверждение необходимости размена.

Иск можно подать и в отношении должностного лица, уполномоченного решать вопросы размена муниципального жилья. Это возможно, если допущены неправомерные действия, предоставлен заранее несоответствующий вариант или отказано в рассмотрении вопроса. Допускается иск в отношении физических лиц, которые препятствуют сделке.

Заявление подается в районный суд по месту нахождения ответчика – регистрации по месту жительства физического лица или расположению муниципалитета. В иске важно четко сформулировать проблему и причину обращения в суд, подробно указать информацию о местоположении и характеристиках квартиры.

Важно указать причины, почему производится размен. В конце заявления указывается требование произвести размен по решению суда. Если суд отклоняет заявление, можно обжаловать решение в вышестоящей инстанции, в качестве которой выступает областной суд.

Таким образом, физические лица могут разменять собственную или муниципальную квартиру. Важно подобрать удовлетворяющий вариант по площади и расположению недвижимости. Не возникает проблем, если все проживающие лица согласны. Если же есть несогласные, можно обратиться в суд или произвести обмен своей доли.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector