2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Риски при строительстве многоквартирного дома

Риски в долевом строительстве и методы их снижения

К сожалению, при участии в долевом строительстве избежать рисков на 100% невозможно — слишком много здесь факторов, влияющих на степень риска. Но застраховать свои риски можно в страховой компании, которая выплатит вам всю стоимость договора в случае неполучения квартиры. Рассмотрим самые распространенные риски.

Задержка окончания строительства (срока сдачи дома)

Дом строится очень медленно, и срок окончания строительства задерживается больше чем на полгода.

В основном проблемы могут возникать в связи с тем, что:

  • застройщик не имеет своих средств в достаточном количестве для начала и завершения работ по строительству дома или не хочет тратить собственные деньги и рассчитывает на средства дольщиков. Поэтому сначала тратит на свои нужды предполагаемую (закладываемую) прибыль от продажи квартир, рассчитывая на определенные темпы продаж, а уже потом использует получаемые от дольщиков деньги на строительство дома, не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшения темпов продаж), спад рынка, повышение цен на строительные материалы и т.д.;
  • строители используют денежные средства дольщиков не на строительство конкретного дома, а на достройку других объектов, рассчитывая впоследствии так же с других объектов получить деньги на достройку этого дома, также не учитывая общее снижение количества сделок (уменьшение темпов продаж), спад рынка;
  • подрядчики (поставщики материалов) не выполняют своих обязательств, приходится расторгать договоры с ними, а на поиски новых подрядчиков (поставщиков) уходит время;
  • подрядчики не выполняют своих обязательств вследствие того, что застройщик с ними рассчитался квартирами, а подрядчик не может продать квартиры из-за общего снижения количества продаж на рынке;
  • в договорах, заключаемых с дольщиками, строители не берут на себя обязательства по завершению строительства дома и передаче квартиры дольщику в конкретный срок. Обычно строительная компания указывает в предмете договора плановый срок окончания строительства, соблюдение которого в действительности не является обязанностью застройщика. Поэтому получается, что строители не несут перед дольщиком никакой ответственности за нарушение обещанного срока.

Для того чтобы свести этот риск к минимуму, специалисты рекомендуют в договоре в разделе «обязанности компании» предложить застройщику написать, что он обязуется завершить строительство объекта и подключить его к инженерным сетям не позднее такой-то даты (или квартала). Если дольщик заключает договор не с застройщиком напрямую, а с подрядчиком, поставщиком материалов, инвестором, то обязательно должна быть прописана календарная дата, не позднее которой должна состояться передача квартиры. И обратите внимание на ответственность за неисполнение этих обязательств. Желательно, чтобы строительная компания уплачивала неустойку, если дом еще не достроен или дольщику не передали квартиру по акту приема-передачи. Размер неустойки определяется договором.

Самое неприятное для дольщика — то, что орган исполнительной власти города может расторгнуть договор с застройщиком в связи с невыполнением им своих обязательств по сроку окончания строительства и передать права на завершение строительства дома другому застройщику. Как правило, в таком случае дольщикам приходится доплачивать очень большую сумму новому застройщику для завершения строительства.

Этот риск будет сведен к минимуму тогда, когда местной администрации будет запрещено на законодательном уровне передавать права на завершение строительства другому застройщику без выполнения обязательств перед дольщиками. Иными словами, новый застройщик будет обязан либо обеспечить дольщика квартирой, либо вернуть ему деньги по рыночной стоимости квартиры на момент возврата.

Непредусмотренная договором доплата

Предложения по доплате, не предусмотренной условиями договора, встречаются в 5-10% случаев. Основные проблемы, связанные с доплатами, возникают в связи с тем, что в договоре не прописано, что входит (какие затраты) в цену квадратного метра. И застройщики требуют доплату за работы, которые нельзя назвать строительством дома.

Избежать этого можно при грамотном подходе к заключению договора, с помощью юриста, специализирующегося в области долевого строительства. В договоре крайне необходимо прописать, что стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. То есть в стоимость квадратного метра входят затраты не только на строительство коробки и черновую отделку, но и затраты на благоустройство территории, на подключение дома к инженерным сетям, выполнение инвестиционных условий, установленных администрацией, оплата аренды земельного участка в период строительства и прибыль фирмы. Также необходимо указывать, что сумма (цена квартиры), определенная в договоре, является достаточной для передачи квартиры дольщику и регистрации им права собственности на квартиру.

В основном доплату просят по объектам, строительство которых началось достаточно давно, когда цены на строительные материалы и на сами квартиры были гораздо ниже, а пришлось заканчивать строительство в настоящее время по новым ценам на стройматериалы. А возможно, застройщик действительно понес какие-то убытки — были просчеты в сметной стоимости. Иногда застройщики просят доплату необоснованно, желая просто увеличить свою прибыль.

Чтобы выяснить, действительно ли застройщик понес убытки, нужно обращаться непосредственно к застройщику и требовать обоснования доплаты. Дольщик — участник строительства, и застройщик обязан предоставить ему информацию. Дальше возможны два варианта развития событий.

Читать еще:  Сколько по времени приватизировать квартиру

Вариант 1. Если объект достроен и застройщик необоснованно требует дополнительных денег, то дольщик (если ему позволяет договор) сможет побороться и, скорее всего, получить квартиру за те деньги, которые он внес по договору.

Вариант 2. Если объект не достроен, а застройщик начинает требовать доплату — тут сложнее, ведь застройщик может сказать, что без вашей доплаты объект так и останется недостроенным, и кто его будет достраивать — неизвестно. В этом случае без доплаты скорее всего обойтись не удастся. Но практика показывает, что если дольщик даже готов доплачивать, то всегда возникает спор по поводу суммы доплаты. Застройщик, пользуясь тем, что дольщики разобщены и не знают друг друга, грозит остановкой строительства в случае недоплаты и требует доплатить сумму гораздо большую, чем необходимо для завершения строительства. Путь один — дольщикам объединяться, заказывать экспертизу, по результатам экспертизы определять сумму, необходимую для завершения работ, и самим принимать решения о дальнейшем взаимодействии с застройщиком.

Невозможность расторгнуть договор

Чтобы избежать ситуации «без квартиры и без денег», особо обратите внимание на пункт «условия расторжения договора». Детально и максимально подробно должен быть описан механизм этого процесса: по какой причине по инициативе какой из сторон договора может быть расторгнут договор, что считается моментом расторжения договора. Обычно строители в договоре этого не прописывают, но подразумевают, что расторжением договора считается момент подписания соглашения о расторжении договора, и после подписания такого соглашения дольщику должны быть возвращены деньги в течение такого-то срока.

Но представьте себе, что строительная компания дом не строит, вы пришли, чтобы расторгнуть договор, а фирма не подписывает такое соглашение, а следовательно, и не начинает идти срок, в течение которого эта фирма должна вернуть вам деньги. Еще хуже, когда в договоре вообще не указан срок возврата денег дольщику в случае расторжения договора, или указано, что деньги возвращаются после реализации квартиры другому дольщику. Тогда соглашение о расторжении договора может быть подписано, то есть договор уже расторгнут и ваша квартира выставлена на продажу, а денег вы получить не можете. В компании вам постоянно говорят: «Денег сейчас нет, приходите через неделю», а проверить, реализовала ли компания вашу квартиру, вы никак не сможете. Для дольщика безопаснее всего, чтобы в договоре было четко прописано — какую сумму и в течение какого срока он должен получить при расторжении договора, а моментом расторжения договора должен считаться момент получения денег.

Проблемы с регистрацией права собственности

Сложности с регистрацией права собственности могут возникать:

  • из-за невыполнения застройщиками инвестиционных условий, установленных уполномоченным органом власти;
  • из-за того, что застройщик не подготовил документы на дом, необходимые для регистрации права собственности в ГУ ФРС.

К сожалению, если у дольщиков возникают сложности с регистрацией права собственности, то решать их, как правило, приходится через суд — то есть признавать за собой право собственности на квартиру в судебном порядке на основании договора приобретения квартиры, документов, подтверждающих оплату договора, и акта приема-передачи построенной квартиры. Если вашу сделку сопровождает юрист, то обычно не возникает сложностей в признании права собственности за дольщиком. Если ваша сделка застрахована, то страховая компания будет оказывать вам содействие в получении собственности, дабы не выплачивать вам страховое возмещение.

Двойные продажи

Двойные продажи в последнее время встречаются редко. В основном, двойные продажи происходят из-за невыполнения подрядчиком (поставщиком материалов) своих обязательств перед застройщиком. Тогда застройщик (генподрядчик) может расторгнуть договор с подрядчиком (поставщиком материалов), и дольщик останется не у дел. Отследить мошеннические действия на этапе заключения договора (проверить цепочку договоров и акты выполненных работ) для специалиста не составит труда. Дольщик, для того чтобы избежать риска расторжения договора между застройщиком (генподрядчиком) и подрядчиком (поставщиком материалов), должен убедиться в том, что этот подрядчик (поставщик) уже выполнил свои обязательства, о чем составлен соответствующий акт.

Обязательная регистрация договоров долевого участия уполномоченным органом позволит полностью исключить риск двойной (тройной) продажи.

Печальная действительность

Специалисты констатируют нерадостный факт: практически во всех «договорах», составленных строительными компаниями, ничего не говорится ни об обязательствах компании завершить строительство дома и подключить его к инженерным сетям, ни о сроках исполнения этих обязательств, ни, тем более, об ответственности за их неисполнение.

Договор, составленный штатным юристом компании, прежде всего, защищает интересы строительной фирмы и оставляет ей много путей для «отступления». Ответственность у компании перед дольщиком мизерная (если она вообще есть), и, как правило, ответственность установлена не за те нарушения, которые подразумевает дольщик, читая договор. После подписания такого договора дольщику будет крайне сложно, а практически — невозможно отстоять свои права (возмещение материального ущерба, взыскание штрафных санкций, выплата пени или неустоек, и, тем более, морального ущерба).

Поэтому не поленитесь и предварительно покажите документ независимому юристу, специализирующемуся в области долевого строительства, который подскажет, какие изменения необходимо внести в договор, чтобы максимально защитить ваши интересы. Если компания отказывается вносить в документ ваши пожелания, поищите другую. Знайте, что альтернативные варианты есть. Существуют компании, которые составляют очень подробные договора — вплоть до артикула и марки материала, который будет использоваться при строительстве, отделке и т.д. Есть в этом, правда, одно «но» — цена за квадратный метр зашкаливает.

Читать еще:  Прописка жены к мужу в муниципальную квартиру

Такая страница не существует

Карта сайта

Нашли ошибку в тексте? Выделите ее и нажмите CTRL + ENTER

  • Войти через:

Мы подобрали для Вас интересные материалы

Что такое «дачная амнистия»?

Куда обратиться в случае приостановки государственного кадастрового учёта?

Что нужно знать гражданину о налоге с продажи недвижимости?

Место жительства (прописка, регистрация)

Главное об ипотеке: что такое? что можно купить в ипотеку? как зарегистрировать?

Приобретение жилья по ипотечным программам

Тень от Вашей дачи падает на соседские посадки? Сносите дачу!

Какие риски есть у застройщика?

Потенциальные дольщики нередко убеждены, что долевое строительство – мероприятие, которое несет риски только участникам долевого строительства. Однако строительная практика показывает, что и для девелопера долевое строительство является далеко не самой безопасной деятельностью. Так, застройщик во избежание рисков должен учитывать и изменения в законодательстве, и региональные особенности рынка. Перед инвестором застройщик отвечает за разумное распоряжение предоставленными средствами, перед властями – за соблюдение законодательных норм, перед потребителем – за сроки сдачи и качество проекта, а в случае если брался кредит в банке – то застройщик обязан нести ответственность и перед кредитно-финансовой организацией. О рисках, грозящих девелоперу, и о методах их предупреждения рассказывают специалисты ГК «МИЦ».

Важность тщательного планирования, которое позволит вычислить потенциальные риски и способы их ликвидации, очевидна. Так, первый этап планирования касается расчета себестоимости строящегося объекта. По словам экспертов, единой формулы, позволяющей произвести данную операцию, не существует, т.к. региональный фактор оказывает большое влияние на обстановку на рынке недвижимости.

По словам генерального директора «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»), Сергея Хорошкова, себестоимость строительства объекта недвижимости определяется не только затратами непосредственно на строительство, но и расходами на аренду или приобретение земельного участка, выплатами по привлеченным кредитам, а также затратами на получение всевозможных разрешений. Другими словами, девелоперы должны учитывать не только строительную себестоимость, но также и инвестиционную. Данная задача становится еще сложнее в связи с тем, что в каждом конкретном случае обе эти величины могут существенно меняться. На инвестиционную стоимость влияет множество факторов, один из которых – величина доли города в строительстве. Себестоимость может значительно увеличиться, если застройщик взял на себя обязательства по возведению объектов социальной инфраструктуры –детских садов, школ, поликлиник и т.п. Что же касается строительной стоимости, то она, прежде всего, зависит от стоимости строительных материалов и рабочей силы.

Часть рисков, которые несут застройщики, связана с изменениями как в государственном, так и в региональном законодательстве. Наиболее ярким примером здесь служит присоединение к Москве новых территорий. Девелоперы, начинавшие строительство на территориях, которые изначально относились к Московской области, столкнулись с необходимость переоформления множества документов и получении всевозможных соглашений после того, как эти территории были объявлены частью Москвы.

Итоговое качество объекта зависит от организации, которая является главным исполнителем договора подряда и отвечает перед заказчиком за выполнение всех строительных работ. Поэтому к выбору генподрядчика девелоперская компания должна подойти весьма серьезно, ведь ошибка здесь может обернуться огромными расходами. Чтобы минимизировать подобные риски, застройщики, как правило, сотрудничают с одними и теми же компаниями, чья надежность проверена годами успешного сотрудничества.

И, конечно, нельзя забывать про такой риск девелопера как изменение конъюнктуры рынка жилья и колебание покупательского спроса. Данный риск зависит от сложнейших факторов (как правило, экономических, но возможно влияние и других: социальных, политических и т.п.), а потому требует от застройщика тщательного аналитического анализа, а также умения в случае необходимости – быстро перепрофилировать объект недвижимости. Так, в свое время бурное строительство офисных помещений в центре столицы привело к перенасыщению рынка коммерческой недвижимости. Поэтому наиболее находчивые девелоперы перевели свои объекты из разряда офисов в разряд апартаментов.

Потребитель должен понимать, что риски застройщика непосредственно влияют и на соблюдение его собственных интересов, а потому при выборе девелопера необходимо искать такую компанию, которая уже в течение многих лет стабильно занимается застройкой.

Риски застройщиков

1.1. Марк Александрович! Риски могут быть всегда, даже там, где вы их не ожидали. Для того, чтобы проверить чистоту сделки, составить договор, вам лучше обратиться к юристам, они помогут в решении вопроса.

1.2. минимальные риски когда застройщик и заказчик одно лицо, посмотрите документацию, кто заказчик строительства, если заказчик иное лицо, посмотрите документы на основании которых застройщик получил квартиры которые реализует, свяжитесь с заказчиком и уточните действительно ли застройщику переданы права на реализуемые им квартиры (конкретно укажите квартиру которую хотите приобрести). приобрести можно по разным договорам, оптимально купля-продажа. Рекомендую во всех случаях приобретения воспользоваться услугами юриста для анализа договоров и иных документов.

Читать еще:  Сверка очереди на жилье

2.1. Передача и приемка квартиры это такое действие, которое невозможно произвести дистанционно.
Подписать акт без осмотра значит лишиться в будущем права требовать устранения недостатков.

2.2. Анна, осмотреть не получится, но, вместе с тем, может быть предусмотрен какой-то механизм предъявления претензий по этому поводу и позднее.

2.3. Самое главное это осмотри квартиры выявлением недостатков а дистанционно вы это не сделаете.

2.4. Передача квартиры предполагает ее осмотр на предмет установления соответствия качеству.
Полагаю, что дистанционная передача исключает возможность осмотра.
Основной риск — обнаружить имеющиеся недостатки после приема.

3.1. Могут возникнуть проблемы со вводом указанного дома в эксплуатацию, если условно-разрешенный или вспомогательный виды использования не включают жилую застройку, поскольку в данном случае можно будет изменить вариант разрешенного использования земельного участка.

4.1. Никаких рисков это не несет. Это необходимо, чтобы застройщик мог поручить регистрацию своему сотруднику. Если доверенность будет без права передоверия, то по ней регистрацию может оформить только руководитель застройщика (генеральный директор, директор и т.д.). По этому делается передоверие.

5.1. Неизвестно, но в зависимости от того, что муниципальная земля под застройку находится в аренде у застройщика — рисков нет, обычная практика в настоящее время.

6.1. требования по страхованию ответственности застройщика прописаны в профильном законе о ДУ.

7.1. Указать в расписке дату, место, указать свидетелей, передать деньги под расписку в счет покупки дома с указанием всех нюансов, но ни в коем случае ни в долг под расписку.

8.1. Есть или нет риска покупки в сторонней организации — это возможно выяснить только после изучения договоров и документов на квартиру.

Риски по данному договору существенные. Банкротство один из рисков и продолжения строительства (при нем) скорей всего не будет.

С уважением А А «АБ ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА».

10.1. По акту приема передачи передавать ключи достаточно глупо, так как в соответствии с ФЗ о долевом строительстве передаётся по акту приема передачи ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ а не ключ от двери, то есть ОБЪЕКТ КОТОРЫЙ ВЫ КУПИЛИ ПОД КЛЮЧ, а ключ по акту приема передачи глупо передавать.

10.2. Передача ключей — это передача ключей, как и передача любого иного предмета. Передача пустого ведра — это что такое? То же самое, что и передача ключей.
А акт приема передачи — это юридический факт, который порождает правовые последствия в виде перехода риска случайной гибели или повреждения имущества.

11.1. Вопросы регистрации прав на недвижимое имущество следует разрешать лично и без посредников. Для собственника это более понятно и безопасно.
Если у Вас сложилась ситуация при которой Вы не в состоянии лично оформить права, то поручайте данные действия проверенным лицам.
Любая доверенность на регистрацию прав должна быть нотариально оформлена. При этом, внимательно читайте текст доверенности. Если она выдается на совершении действий по регистрации прав на недвижимое имущество на Вас, то так в ней и должно быть написано, больше никаких сделок с Вашим недвижимым имуществом в ней быть не должно.
Срок доверенности — 3 года это очень много, достаточно 1-3 месяцев, с учетом возможной волокиты у застройщика.

После регистрации потребуйте от Доверителя вернуть доверенность. Её после регистрации должны вернуть.
Кроме того, доверенность можно в любое время отменить, также написав заявление у нотариуса.
После подачи документов на регистрацию прав попросите у Доверителя (Застройщика) копию расписки которую выдает Росреестр при принятии документов на регистрацию.
В ней вы увидите какие документы и от кого были поданы на регистрацию Доверителем и дату готовности документов к выдаче.
Еще важный момент: договоритесь с Доверителем (Застройщиком), что документы после регистрации забирать будете именно Вы.
Тогда с распиской и паспортом приходите на выдачу в назначенный срок и забирайте документы.

С уважением, адвокат Волобуев В.В.

12.1. Подписание соглашения об уступке права требования по ДУ возможно до момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства (часть 2 статьи 11 ФЗ РФ №214-ФЗ от 30.12.2004).
Таким образом, предложенная застройщиком схема продажи квартиры соответствует закону.
При заключении соглашения об уступке права требования необходимо проверить наличие оплаты по ДУ от ИП застройщику. Кроме того рекомендую обусловить вашу оплату по соглашению его государственной регистрацией.

13.1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По ФЗ№ 214 по ДУ предусмотрены требования.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector