0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рыночная оценка нежилого помещения

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения

Методы определения рыночной стоимости нежилого помещения[]
Оценка объекта — методы оценки стоимости недвижимости[]
Определение рыночной стоимости нежилого помещения сравнительным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения доходным подходом, определение рыночной стоимости нежилого помещения затратным подходом, определение стоимости нежилого помещения[]

Методология определения рыночной стоимости оцениваемого объекта

При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости применяются три классических подхода:

  • сравнительный подход;
  • затратный;
  • доходный.

В нижеследующих разделах дано краткое описание каждого из вышеупомянутых подходов.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В общем случае оцениваемое имущество сравнивается с продажами аналогичных объектов, которые имели место на рынке. Могут также изучаться перечни и данные о предложении. В рамках сравнительного подхода для оценки недвижимого имущества могут использоваться следующие методы:

  • метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МПС);
  • метод валового рентного мультипликатора (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МВРМ);
  • метод общего коэффициента капитализации (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МОКК).

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым (объекты-аналоги). Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях.

Необходимо выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Далее нужно скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения; при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными; шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

Необходимо согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) — это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД). Для применения метода ВРМ необходимо:

  • оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
  • определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
  • умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Метод общего коэффициента капитализации

Метод общего коэффициента капитализации включает в себя несколько этапов.

Производится подбор сопоставимых (в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости.

Определяется общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене.

Определяется вероятная цена продажи объекта как произведение чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Доходный подход

Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом. Данный подход для недвижимого имущества реализуется следующими методами:

  • метод прямой капитализации дохода;
  • метод дисконтированных денежных потоков.

При прямой капитализации дохода для обращения дохода в стоимость репрезентативная величина дохода делится на ставку капитализации или умножается на мультипликатор дохода. Метод прямой капитализации доходов предназначен для оценки действующих объектов, текущее использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Оценка стоимости недвижимого имущества с использованием данного метода выполняется путем деления типичного годового дохода на ставку капитализации. В качестве денежного потока, капитализируемого в стоимость, как правило, используется чистый операционный доход, который генерирует или способен генерировать объект оценки с учетом рисков неполучения данного дохода.

Принципиальная формула расчета: Cпр.кап. = ЧОД / К, где: Cпр.кап. – стоимость, определенная методом прямой капитализации дохода; ЧОД – чистый операционный доход; К – коэффициент капитализации. В этом методе не учитываются предположения инвестора относительно предполагаемого срока владения собственностью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций, что не позволяет провести отдельный учет возврата капитала и дохода на капитал. В анализе дисконтированного денежного потока денежные поступления рассчитываются для каждого из нескольких будущих периодов. Эти поступления конвертируются в стоимость путем применения дисконтной ставки с использованием способов расчета приведенной стоимости. Техника данного метода подразумевает:

  • составление прогноза функционирования объекта в будущем на протяжении установленного Оценщиком прогнозного периода;
  • оценку стоимости будущей продажи (стоимости реверсии) в конце прогнозного периода;
  • пересчет потока периодических доходов и стоимости реверсии в текущую стоимость, используя процедуру дисконтирования.

Метод анализа дисконтированных потоков дает наилучшую возможность учесть тенденции изменения доходов и расходов в прогнозируемый период владения имуществом. К недостаткам доходного подхода можно отнести возможность неточного определения ставки дисконтирования и денежных потоков, связанных с функционированием объекта, которая связана со сложностью прогнозирования в быстро меняющейся ситуации.

Затратный подход

Расчет стоимости недвижимости затратным подходом основывается на принципе замещения, который гласит, что благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости дороже, чем ему обойдется строительство в приемлемые сроки объекта, обладающего равнозначной полезностью. Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Стоимость объекта оценки, являющегося недвижимым имуществом, в рамках затратного подхода определяется как сумма стоимости земельного участка, относящегося к объекту недвижимости, как свободного и стоимости строительства идентичного (затраты на воспроизводство) или аналогичного (затраты на замещение) объекта недвижимости с учетом совокупного износа на дату оценки. В общем виде расчет здания (сооружения) в рамках затратного подхода производится по формуле: СЗП = ЗЗ (ЗВ) — СИ + Сзем.уч., где: СЗП – стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение (воспроизводство); СИ – совокупный износ объекта оценки; Сзем.уч. – стоимость земельного участка, относящегося к оцениваемому зданию (сооружению). На достоверность результатов, полученных данным подходом, может в значительной степени повлиять неточность при определении стоимости строительства и накопленного износа. Этот факт может внести значительную погрешность в результаты расчета.

Читать еще:  Рыночная стоимость объекта недвижимости

Используемые подходы

Стандарты оценки предписывают использование Оценщиком всех трех подходов к оценке или обоснованный отказ от их применения. В силу различных обстоятельств, например, уровня развития рынка данного вида имущества, типичности способов приобретения, степени достоверности и полноты исходных данных, доступных для проведения оценки, предпочтение может быть отдано одному (двум) из указанных подходов оценки, так как другие (другой) не обеспечивают достаточной для проведения согласования результатов точности оценки, что является обоснованием отказа от применения подходов (подхода).

Расчет рыночной стоимости затратным подходом для встроенных помещений приводит к значительной погрешности окончательного результата (выделение затрат, относящихся к встроенному помещению, расположенному в многоэтажном здании ведет к неизбежным неточностям), поэтому Оценщик принял решение отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки.

Сравнительный подход — один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов для целей залога. Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов. Оцениваемые объекты не являются уникальными. Вторичный рынок продажи аналогичных объектов в г. Москве существует, и информация по ценам доступна, поэтому стоимость в рамках данного Отчета об оценке определялась на основе сравнительного подхода.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки типовых объектов недвижимости, которые потенциально могут сдаваться или сдаются в аренду; Доходный подход требует тщательной оценки будущих доходов и расходов, связанных с функционированием объекта в соответствии с вариантом наилучшего и оптимального использования. Оценка в рамках доходного подхода соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче на вложенный капитал, подход чувствителен к колебанию ставки капитализации, отклонение даже на небольшую величину приводит к существенному разбросу итоговых значений стоимости. Определение стоимости на основе доходного подхода может исказить истинную рыночную стоимость объекта. На основании вышеизложенного (с учетом того, что рынок продажи данного типа недвижимости развит хорошо), Оценщик решил отказаться от данного подхода для целей настоящей оценки. Исходя из вышесказанного, оценщик счел необходимым использование в рамках данной работы одного подхода к оценке объектов — сравнительного. Описание указанного подхода, исходные данные, допущения и результаты расчета содержатся в следующих разделах отчета.

Определение стоимости объекта оценки

В результате анализа Оценщик обосновал в данном разделе использование в рамках сравнительного подхода для оценки стоимости аренды недвижимого имущества следующий метод:

Метод прямого сравнительного анализа продаж (далее по тексту отчета и в расчетных таблицах — МСП). Сравнительный подход служит для определения ставки аренды объекта оценки, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были сданы или, по крайней мере, предложены на сдачу. Затем делаются поправки на различия, так называемые корректировки, которые существуют между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Откорректированная цена позволяет определить наиболее вероятную цену оцениваемого объекта на рынке. В сравнительном подходе могут использоваться два основных метода — парных продаж и общих корректировок. Метод парных продаж более применим к хорошо развитому рынку недвижимости (как локальному, в ближайшем окружении объекта оценки, так и общерегиональному). В данной работе применялся метод общих корректировок. Он позволяет при наличии достаточного большого числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов сравнения были использованы данные о предложениях на продажу нежилых помещений в Москве вне Садового кольца. Использование в качестве объектов сравнения цен предложений оправдано с той точки зрения, что покупатель при принятии решения о приобретении объекта обязательно проанализирует текущие цены предложения сравнимых объектов.

Оценка нежилых помещений

Преимущества нашей компании

  • Выполнение отчета об оценке в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
  • Большой опыт и высокий уровень квалификации специалистов;
  • Бесплатные консультации;
  • Ваш Персональный менеджер, который всегда на связи;
  • Выезд на объект в любое удобное для вас время (включая выходные);
  • Оперативное выполнение работы.

Положительная практика

Описание

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Исходя из названия это объекты, не предназначенные ни для временного, ни для постоянного проживания. К их числу относятся:

  • Офисные помещения
  • Производственные помещения
  • Склады
  • Торговые помещения
  • Помещения общепита
  • Гаражи
  • Лаборатории и т.д.

Что такое оценка нежилых помещений?

Ввиду многообразия функционального предназначения нежилых помещений их оценка может происходить по-разному и преследовать абсолютно разные цели:

  • Определение стоимости при совершении купли-продажи помещения
  • Расчет арендной платы при передаче в аренду
  • Постановка на баланс предприятия или снятие с него
  • Для внесения в залог при получении кредита и прочее.

Характерной чертой оценки этого вида недвижимости, является гораздо более широкий спектр возможного использования, по сравнению с жилыми помещениями. Обычно оценщику приходится иметь дело с довольно уникальными объектами.

Оценка нежилых помещений – это определение стоимости объекта в условиях свободного рынка на конкретный период времени.

Как происходит оценка нежилых помещений?

Приступая к оценке нежилого помещения, оценщик для начала должен определить назначение и предполагаемое использование объекта. В зависимости от этого выбирается тот или иной метод оценки.

Из-за того, что нежилые помещения в подавляющем большинстве относятся к объектам коммерческой недвижимости, то предпочтительнее использование доходного метода, однако, если аналогичные объекты широко представлены на рынке, то допускается и применение сравнительного подхода.

Читать еще:  Сведения об объектах недвижимости в режиме online

На данный момент в практике есть 3 основных метода:

Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект. Он отражает привлекательность для инвестирования.

Наиболее популярный метод оценки. Чаще всего применяется для определения рыночной стоимости недвижимости. Он заключается в расчете стоимости в сравнении с объектами-аналогами.

Суть данного подхода заключается в определении стоимости путем определения размера затрат на создание объекта оценки. Основная мысль здесь заключается в том, что ни один здравомыслящий человек не станет платить, например, за дом, большую сумму, нежели он бы потратил, решив построить этот дом самостоятельно.

Предварительный этап:

В первую очередь заключается договор на оказание услуг по оценке и составляется задание на оценку. Далее оценщику предоставляется документация на объект: правоустанавливающая, техническая и бухгалтерская. Обязательным условием является выезд на осмотр. Только так специалист сможет оценить реальное состояние имущества и определить все нюансы, влияющие на стоимость.

Расчетный этап:

Оценщик должен тщательно проанализировать возможные доходы от разрешенного использования помещения, а также основные характеристики объекта:

  • Степень износа
  • Месторасположение
  • Транспортная доступность
  • Площадь и т.д.

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. В зависимости от цели оценки применяет один из методов определения стоимости объекта.

Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов, таких как износ здания. Так как речь чаще всего идет о коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, то оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

Что получает клиент?

В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, который он может использовать для любых целей.

Визуально отчет выглядит как печатный документ, выполненный на 100-120 листах, пронумерованный и прошнурованный по правилам с печатью и подписью оценщика.

В состав отчета входят:

  • Задание на оценку
  • Сведения о Заказчике
  • Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
  • Описание и характеристики объекта оценки
  • Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
  • Анализ наиболее эффективного использования
  • Описание процесса оценки, основных подходов к оценке и расчеты
  • Согласование результатов
  • Фотографии объекта оценки
  • Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения.

Недвижимое имущество в оценочной деятельности принято классифицировать по видам. Одним из таких видов недвижимости является помещение, то есть часть здания.

Помещения, в зависимости от их назначения, бывают жилыми и нежилыми. О порядке оценки жилых помещений можно прочитать на страницах, посвященных оценке квартир и оценке доли в квартире, а здесь мы подробнее остановимся на особенностях оценки нежилых помещений.

Нежилые помещения – это обычно коммерческая недвижимость, используемая как офис, склад, магазин или производство. Рыночная стоимость коммерческого помещения целиком зависит от величины дохода, который она способна приносить своему владельцу – чем больше доход, тем выше ценность помещения. В свою очередь, доход от эксплуатации помещения определяется текущим уровнем рыночных арендных ставок на данный тип помещений. Если помимо оценки стоимости самого помещения вы интересуетесь оценкой рыночной арендной ставки, мы рекомендуем ознакомиться со страницей Оценка арендной платы.

Цели и задачи оценки

Оценка стоимости помещений может проводиться для решения различных задач. Например, для обоснования цены в сделке купли-продажи, для передачи в уставный капитал (подробнее см. Оценка вклада в уставный капитал), для залога в банк (подробнее см. Оценка залога), для заключения договора страхования (подробнее см. Оценка страховой стоимости) и т.п. Во всех этих случаях установлению подлежит рыночная стоимость помещения.

Обратите внимание, что задача оценки (то, как планируется использовать результат оценки) и цель оценки (вид определяемой стоимости) фиксируются в договоре, и в дальнейшем полученный результат можно будет использовать только для решения той задачи, которая указана. То есть, если помещение оценено для внесения в уставный фонд вновь создаваемой компании, то этот результат нельзя будет использовать при передаче данного помещения в залог или решения других задач. Поэтому нужно четко сформулировать задачу предстоящей оценки еще на этапе согласования договора.

Необходимые документы

Для выполнения работы по оценке помещения потребуются следующие документы:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права или иной правоподтверждающий (правоустанавливающий) документ.
  2. Кадастровый паспорт, выданный территориальным БТИ.
  3. Экспликация.
  4. Поэтажный план.
  5. Справка о размере ежегодных коммунальных расходов, связанных с эксплуатацией помещения.
  6. Справка о размере ежегодных платежей за земельный участок.
  7. Справка о полной и остаточной балансовой стоимости помещения (если собственником является юридическое лицо).
  8. Сведения о наличие обременений (если есть).

Услуги по оценке помещений

Оценка помещения начинается с заключения договора. Для заключения договора необходимо прислать нам заявку, содержащую название и реквизиты заказчика оценки, а также идентификационные данные самого помещения (адрес, общая площадь, кадастровый или условный номер).

После заключения договора, оценщик осматривает помещение и здание, в котором это помещение расположено. Осмотр проводится с целью определения характера местоположения помещения, класса здания, в котором оно находится, и состояния внутренней отделки. Во время осмотра оценщик фиксирует наличие неисправностей (повреждений) основных конструктивных элементов помещения и делает необходимые фотографии, которые затем будут использованы в качестве иллюстраций в отчете об оценке.

Процесс оценки типового помещения занимает 3-5 рабочих дней, после чего готовый отчет об оценке передается заказчику. К отчету прикладываются все документы, которые были использованы для установления количественных и качественных характеристик помещения, а также документы самого оценщика, проводившего оценку – свидетельство о членстве в СРО, полис страхования гражданской ответственности и диплом о получении оценочного образования.

Для уточнения стоимости работ и сроков выполнения заказа по определению стоимости помещения, отправьте

«Запрос о сроках и стоимости услуг по оценке недвижимости»

Для подробных консультаций по всем вопросам оценки помещений звоните: (495) 726-86-74.

Примеры отчетов об по оценке помещений

Для того чтобы наглядно представить себе как будет выглядеть результат работы оценщика, можно посмотреть готовый отчет об по оценке нежилого помещения или отчет об по оценке жилого помещения (квартиры), которые были подготовлены нашими специалистами.

Читать еще:  Расписка о получении денежных за квартиру

Кроме оценки стоимости самого помещения, иногда требуется оценить рыночную ставку аренды (платы за право пользования помещением в течение определенного промежутка времени). Пример такой работы можно посмотреть здесь: Отчет об оценке ставки аренды

Эти отчеты соответствуют всем требованиям законодательного регулирования оценочной деятельности в РФ, действовавшим на дату проведения оценки.

Оценка стоимости помещений он-лайн

Если вы хотите узнать приблизительную стоимость офисного помещения, расположенного в городе Москве, то можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать стоимость как на текущую дату, так и на дату в прошлом, вплоть до января 2011 года.

«Калькулятор рыночной стоимости офисного помещения в Москве»

ВНИМАНИЕ: Калькулятор дает приблизительную величину стоимости, используйте это значение как ценовой ориентир. Для установления действительной рыночной стоимости обращайтесь к профессиональному оценщику.

Частые вопросы

Ответ: Вас интересует так называемая «ретро-оценка», когда дата, на которую определяется стоимость, отстоит в прошлое от даты составления отчета на значительный период, например, несколько лет. Да, такую оценку для этого объекта сделать можно. Подробнее об оценке недвижимости для суда.

Оценка арендной платы нежилого помещения

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 10-ти летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения предполагает определение цены за сданный объект недвижимости. Стать заказчиком этой услуги могут частные лица, представители предприятий, государственные и муниципальные органы.

Отчет о стоимости имущественного объекта, передаваемого в пользование третьим лицам по договору аренды, позволит обосновать предложенную ставку. Консультация со специалистом поможет займодателю получить максимальную прибыль от сделки.

Оценка арендной платы нежилого помещения включает в себя совокупность экспертных действий по использованию средней суммы, которую владелец может запросить при сдаче собственности. В качестве объектов исследования рассматриваются складские и производственные помещения, здания головных компаний и дочерние офисы, загородные хозяйственные постройки, магазины и бутики.

Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

  • Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
  • Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
  • Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
  • Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
  • Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
  • Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Что учитывают при установлении цены за аренду

Профессиональная независимая оценка арендной платы нежилого помещения предполагает, что исполнитель принимает во внимание совокупность таких факторов как:

  • Район города или пригорода, в котором располагается недвижимая собственность.
  • Транспортная доступность зоны. На арендную стоимость будет влиять расстояние от адреса объекта оценки до путей сообщений, станции метрополитена, автобусных остановок.
  • Развитость инфраструктуры. Оценочный процесс предполагает анализ присутствующих в непосредственной близости от здания коммерческих, социальных и торговых объектов, к примеру, магазинов, ресторанов, спортивных комплексов, больниц, аптек, банков, зеленых парков и скверов.
  • Вид из окна.
  • Площадь обследуемого нежилого помещения, количество и размеры комнат, этажность.
  • Наличие и состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция), мебели, бытовой техники, подключение телефонной связи и интернет-соединения.
  • Состояние помещения и прилегающей территории.
  • Наличие обременений на недвижимости (залог, арест), судебных споров и других юридических процессов.

Методы оценки рыночной стоимости арендной платы

Эксперты имеют право воспользоваться любым удобным методом для оценки цены нежилого помещения, которое планируют арендовать. Среди наиболее распространенных и удобных подходов выделяют:

  • Затратный. Специалист рассчитывает расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Найденные показатели суммируют. Если происходит инфляция, то применение описанного подхода даст заниженные результаты. Чтобы избежать подобного, разрешается применять поправочные коэффициенты.
  • Аналоговый. Независимый эксперт оценивает стоимость владений методом сравнительных продаж. Объект недвижимого имущества сравнивают с аналогичной собственностью, цена которой уже определена. Для реализации подхода необходимо исследовать здания, узнать их назначение, площадь, состав строительных материалов. Специалистам предстоит учесть удаленность здания от центральной части города, экологическую ситуацию в регионе.
  • Доходный. Определяется размер доходов, получаемых от инвестиций денежных средств, потраченных на недвижимость. Исполнитель реализует приемы дисконтирования и капитализации доходов.

Этапы квалифицированной оценки

Комплекс мероприятий по установлению стоимости арендной платы за нежилое помещение предполагает прохождение следующих стадий работы:

  • Предварительное согласование содержания услуги по независимой оценке объекта собственности.
  • Проверка и подписание договора с указанием размера оплаты.
  • Запрос и исследование юридической и технической документации о нежилом помещении.
  • Осмотр недвижимого объекта для оценки ставки арендной платы.
  • Анализ рынка наемной недвижимости.
  • Исследование эффективного метода использования нежилого помещения.
  • Выбор и применение конкретных методов оценки.
  • Согласование результатов применения подходов.
  • Итоговый поиск величины стоимости недвижимой собственности.
  • Подготовка и сдача отчета об оценке ставки арендной платы.

Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

  • Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
  • Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
  • Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
  • Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
  • Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
  • Документы, подтверждающие права на земельный участок.
  • Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.

Стоимость и условия заказа оценки

Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×