4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рыночная стоимость недвижимости

Как рассчитать рыночную стоимость

Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.

Понятие рыночной стоимости

Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.

Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:

  • На основании имущества организации.
  • На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.

Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.

Когда определять рыночную стоимость обязательно

Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:

  • при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
  • если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
  • при всех типах изменения собственности ­– продаже предприятия или его части;
  • при всех способах реструктуризации;
  • если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
  • при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
  • при совершении страхования предприятия;
  • и др.

СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.

Задачи определения рыночной стоимости

Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:

  • Повышение эффективности работы предприятия.
  • Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
  • Определение стоимости при планах на продажу компании.
  • Необходимость выделения доли одного из участников.
  • Ликвидация организации.
  • Подготовка к поглощению организации.
  • Разработка плана развития компаний.
  • Достижение финансовой устойчивости.
  • Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
  • Страхование активов.
  • Принятие управленческих решений.
  • Разработка инвестиционных проектов.

Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.

Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:

  • модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
  • уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
  • выявление «слабых мест» с целью их усиления;
  • поиск выгодных инвестиций;
  • создание привлекательной базы для инвесторов;
  • анализ платежеспособности предприятия;
  • выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.

ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.

Принципы определения рыночной стоимости

При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:

  • Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
  • Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
  • Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
  • Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
  • Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.

Также следует отметить следующие принципы:

  • Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
  • Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
  • Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
  • Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
  • Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.
Читать еще:  Росреестр поиск объектов недвижимости онлайн по адресу

Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.

Этапы выяснения рыночной стоимости

Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.

  1. 1 этап оценки «Подготовительный»
    Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента.
  2. 2 этап оценки «Накопительный»
    Оценщик набирает данные для изучения и анализа:
    • непосредственно из документации предприятия;
    • в открытых информационных профильных источниках;
    • из СМИ;
    • из собственных баз данных и т.п.
  3. 3 этап оценки «Аналитический»
    Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов.
  4. 4 этап оценки «Расчетный»
    Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу.
  5. 5 этап оценки «Отчетный»
    Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.

Способы определения стоимости и формулы

Существует три метода определения рыночной стоимости:

  1. Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
  2. Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
  3. Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.

Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.

Пример

Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:

(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал

В результате мы получаем коэффициент, равный единице.

За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).

Какие факторы влияют на рыночную стоимость?

При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:

  1. Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
  2. Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
  3. Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
  4. Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Нужно это для увеличения прибыли. Однако доход увеличится только в перспективе.
  5. Существующие ограничения. К примеру, это могут быть ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
  6. Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
  7. Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
  8. Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
  9. Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Читать еще:  Расписка в получении денег за квартиру

Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.

Цены на квартиры в Москве и Подмосковье

Моментальная оценка вашей квартиры!

Совет! Для большей адекватности результатов старайтесь указывать реальные параметры. Например, действительно ли от квартиры до метро 7 минут спокойной ходьбы, или скорее там все 10-15 минут? Действительно ли в квартире сделан евроремонт или она просто в хорошем состоянии?

Сколько стоит квартира в Москве, Московской области, или как работает онлайн оценка недвижимости?

Существуют разные способы узнать примерную рыночную цену квартиры. Но даже если пригласить нескольких профессиональных оценщиков или опытных риэлторов, то каждый из них назовет свою цифру. А реальная цена продажи квартиры, скорее всего, не совпадет ни с одной из них! Так устроено ценообразование на рынке недвижимости. Цены на квартиры в Москве и Московской области зависят от множества различных факторов, вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга. Поэтому до начала сделки можно лишь определить «коридор», в котором с большой вероятностью находится стоимость квартиры. И для более точного определения этого «коридора» лучше собрать несколько разных оценок и мнений – истина окажется где-то посередине.

Сервис «Оценка стоимости квартир в режиме on line» от аналитического центра IRN.RU является одним из способов узнать примерную рыночную стоимость квартиры в Москве или Подмосковье с помощью всего одного нажатия клавиши! Методы оценки квартир аналитического центра IRN.RU основаны на использовании многомерной матрицы индексов стоимости жилья в Москве и Подмосковье, а также матриц оценочных корректировок. Оценка недвижимости таким способом является расширением метода сравнительного анализа продаж и имеет ряд заметных преимуществ.

Для определения стоимости квартиры с помощью данного сервиса необходимо указать только ее основные параметры, которые существенно влияют на цену жилья. Менее значимые факторы, такие как наличие или отсутствие балкона, телефона, покрытие пола, высота потолков, раздельный или совмещенный санузел и тому подобные параметры оказывают влияние на стоимость квартиры на уровне 1%-2% и находятся в пределах погрешности метода оценки. В большинстве случаев эта погрешность в сумме составляет 3%-5%, что является вполне приемлемым даже при профессиональной оценке с участием «живого» специалиста. Погрешность оценки может быть больше для дорогого элитного жилья, квартир в центре города, нетиповых квартир, квартир с евроремонтом и других нестандартных вариантов. Довольно «капризными» для автоматической оценки оказываются и представители другой крайности – небольшие однокомнатные квартиры и квартиры-студии, так как стоимость квадратного метра таких квартир может заметно выбиваться из среднего уровня цен на жилье.

Ограничение ответственности

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Читать еще:  Рыночная оценка недвижимости это

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Рыночная стоимость недвижимости

Узнайте рыночную стоимость и арендную ставку квартиры

Отчет оценки включает

Рыночную стоимость квартиры

Максимальную и минимальную стоимость квартиры

Разницу между ценой объявления и ценой фактической сделки

Стоимость похожих квартир

Как работает оценка Циан ?

Вы вводите адрес и параметры квартиры

Мы подбираем объявления и сделки аналогичных квартир

Алгоритмы ИИ вносят поправки к оценке

Формируем отчет рыночной стоимости квартиры

Почему стоит доверять оценке Циан?

Учитываем только аналогичные квартиры

На цену квартиры влияют десятки параметров, в том числе характеристики дома (расположение, год постройки, тип стен и т.д.), характеристики квартиры (этаж, количество комнат, тип ремонта и т.д.) и многое другое. Для оценки выбираем квартиры с максимально похожими параметрами

Высокая точность оценки

Оценка Циан – это не агрегированная информация о цене в объявлениях или цене в договорах купли-продажи. Мы используем алгоритмы искусственного интеллекта со множеством поправочных коэффициентов, что позволяет избежать завышения и занижения цены

База 2,5 млн. объявлений и сделок

У нас одна из самых больших баз объявлений и сделок. Учитываем динамику спроса и предложения и данные о рыночных сделках

Внимание к деталям

Получайте более точную оценку, указав тип ремонта, вид из окон, срочность продажи и другие параметры

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector