8 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок жилья в россии

Время покупать? Цены на новостройки готовятся резко пойти вниз

Рынок недвижимости в России ожидает снижения цен на новостройки до 30%. Потери застройщиков могут превысить 200 млрд рублей. Насколько реальны такие прогнозы и что будет с ценами этой весной?

Фото © ТАСС / Александра Краснова

Крупнейшие российские застройщики могут снизить цены на новостройки на 20−30%. Это произойдёт, если пандемия коронавируса окажет сильное влияние на отрасль. При этом потери их выручки могут превысить 200 млрд рублей. Такой прогноз дало агентство «Национальные кредитные рейтинги» (НКР).

Кризисный сценарий предполагает отмену карантина не ранее сентября 2020 года. Это приведёт к значительному падению спроса — на 25% и более. Вероятно ещё более заметное снижение цен строительными компаниями (на 20−30%), чтобы поддержать максимально возможный в этих условиях уровень продаж. Такое пояснение даётся в аналитическом комментарии рейтингового агентства.

По словам заместителя директора департамента новостроек «ИНКОМ-Недвижимость» Валерия Кочеткова, сценарий, представленный НКР, вполне реален.

— Уже к концу первой недели режима самоизоляции снижение спроса составило около 20%. Каждая следующая неделя может добавить ещё 10% к этому падению. Есть риск, что через месяц продажи сократятся в диапазоне до 50%, а через десять недель спрос может приблизиться к нулевой отметке, — рассказал Валерий Кочетков. — Сложно сказать, до какой степени при этом упадут цены, но вполне вероятно, что более чем на 15%. Также застройщики будут активно применять различные маркетинговые инструменты: беспроцентные рассрочки, снижение размера первоначального взноса, скидки на машино-места и так далее.

Фото © ТАСС / Сергей Мальгавко

Аналитик ИК «Фридом Финанс» Евгений Миронюк говорит, что риелторы отмечают падение продаж жилой недвижимости. Это объясняется ещё и тем, что покупатели не могут посмотреть свою возможную будущую квартиру, так как вынуждены оставаться дома.

— При реализации оптимистичного сценария, при котором карантин будет снят в начале мая, в больших городах цены на квадратные метры всё же снизятся на 5− 7%. Цены на аренду жилья в крупных городах могут в этом случае отреагировать сильнее, ведь, как и в ситуации с вторичным жильём, необходимы просмотры объектов, — пояснил Евгений Миронюк. — Но всё же эти тенденции являются временными, а отложенный спрос после окончания карантина способен быстро вернуть цены на прежний уровень.

Сооснователь портала о недвижимости Move.ru Александр Дужников, напротив, считает, что прогноз НКР далёк от реального положения дел.

— Падение курса рубля и экономический спад, связанный с пандемией коронавирусной инфекции, побудили множество покупателей, планирующих приобрести недвижимость в ближайшие полгода, сделать покупку именно сейчас, чтобы не потерять деньги. Это спровоцировало аномальный спрос и увеличение доходов девелоперов в марте, — утверждает Александр Дужников.

Фото © ТАСС / Сергей Коньков

По словам эксперта, в ближайшее время рынку недвижимости не избежать потерь, связанных с понижением покупательской способности и возникшими в период самоизоляции проблемами. Рынок недвижимости консервативен, его участников ожидает только многоступенчатое повышение цен и достаточно длительный процесс стабилизации. Нынешние события, падение платёжеспособности населения — всё это, по его мнению, никак не приведёт к снижению стоимости и повышению спроса на жильё.

Директор аналитического отдела Dominfo.ru Артур Меркушев считает, что на новостройки, которые сдаются этой весной, застройщики снизят цены.

Однако большинство металлопрокатных предприятий повысят цены на свою продукцию, что в итоге может сказаться на стоимости новостроек на горизонте лета и осени, когда будут сдаваться новые объекты.

— Если говорить про долгосрочный период, застройщики получат убытки во втором квартале из-за снижения цен. Но если эпидемия коронавируса прекратится к лету, то к осени можно ожидать, что прибыль застройщиков вырастет из-за повышения цен на квадратный метр. Также те клиенты, которые купят недвижимость по сниженной цене весной, после этого смогут продать недвижимость дороже в период осени-зимы. Таким образом, они смогут улучшить свои жилищные условия в будущем, — заключил Артур Меркушев.

Динамика цен на недвижимость и стоимость квадратного метра

В начале апреля эксперты зафиксировали спрос на квартиры и дома. Это связывают с падением рубля и прогнозируемым повышением ключевой ставки и процента ипотеки. По мнению экспертов, ажиотаж носит временный характер, при этом стоимость жилья в Российских городах продолжает расти.

Россияне, в поисках инвестиционных предложений, хотят узнать, как рассчитать стоимость квадратного метра. Ниже приведены актуальные данные по динамике стоимости недвижимости в различных городах России.

Актуальные показатели

В начале апреля 2020 года резко вырос спрос на жилье. По мнению экспертов, это связано с падением рубля и желанием вложить накопления во что-то, способное приносить доход в будущем. На данный момент средняя цена квадратного метра в России равна 68 тыс. Один метр на вторичном рынке равен 59 тысяч. Эти показатели увеличились на 0,5% с начала года и на 4,6% по сравнению с тем же периодом в 2019 году.

Читать еще:  Регистрация объекта недвижимости в росреестре

Одной из причин увеличения можно считать новое законодательство в долевом строительстве. Новые эскроу-счета минимизируют риски дольщиков, но увеличивают стоимость квартир.

Стоимость метра за квартиру на рынке вторичного жилья в Москве, по оценкам некоторых экспертов, завышена и составляет 215 тыс. При этом наблюдается острый дефицит бюджетного и в то же время качественного жилья. Помимо покупательского спроса март 2020 года отметился снижением предложений на вторичном рынке.

Значительный спрос на квартиры и офисы традиционно отмечается в Москве и Санкт-Петербурге.

По годам

Цена на недвижимость выросла в десятки раз по всей России по сравнению с тем же периодом в 2000 году. После дефолта в 1998 году в государстве появилось два рынка недвижимости: рублевый и долларовый. Последний был преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге.

В 2000 году стоимость квадратного метра в Москве составляла 720 долларов. С каждым годом этот показатель повышался на 200 долларов в связи со стабилизацией рубля и ситуации в стране в целом. Резкое повышение стоимости произошло в 2005 году. Цена за метр в новостройке составляла 2609 долларов.

В 2008 году после кризиса и резкого падения рубля произошел обвал на рынке недвижимости. По данным риелторов, стоимость 1 метра в Москве была равна 143 763 руб. В 2010 году эта цифра упала до 118 684 руб.

В 2014 году после падения цен на нефть и введения санкций многие инвесторы покинули Россию, разорились девелоперы. При этом выросла кредитная нагрузка, которая составляла около 15-18% годовых. Также падение рубля привело к увеличению стоимости долларовой ипотеки. Квадратный метр в Москве стоил 230 тыс., в 2018 году – 208 тысяч.

Стоимость аренды жилья также претерпела изменения в соответствии с инфляцией, кризисом и падением рубля, ростом спроса на съемное жилье:

  • В 2009 году в Москве снять 1-комнатную квартиру можно было в среднем за 16 тыс. рублей.
  • В 2014 эта сумма была равна уже 36 тысячам рублей.
  • В 2018 году стоимость снизилась и составляла 23 тыс. рублей. Это связано с масштабным строительством и присоединением новых районов, где стоимость значительно ниже.
  • В 2019 году расценки за квартиры в аренду составляли 27 тыс. рублей.

По городам и регионам

Анализируя стоимость недвижимости в регионах, можно понять, что в Москве и Санкт-Петербурге цены значительно выше.

Для ответа на вопрос, как узнать среднюю расценку на квартиры, достаточно обратиться к статистическим данным. Эксперты аналитических агентств приводят среднюю цену за квадратный метр в регионах России на начало 2020 года:

  • в Москве – 211 000.
  • в Питере – 128 000.
  • в Казани – 85 000.
  • в Екатеринбурге – 74 700.
  • в Омске – 49 100.
  • в Челябинске – 42 000.
  • в Самаре – 62 700.
  • в Перми – 61 100.
  • в Воронеже – 52 300.
  • в Краснодаре – 65 800.
  • в Уфе – 73 200.
  • в Нижнем Новгороде — 73 800.
  • в Волгограде — 52 000.
  • в Подмосковье — 123 000.
  • в Иваново — 44 600.
  • в Калининграде — 66 400.
  • в Кирове — 46 300.
  • в Красноярске — 64 200.
  • в Саратове — 40 500.
  • в Тюмени — 68 300.
  • в Томске — 57 00.
  • в Чите — 54 900.
  • в Новосибирске – 74 400.

Все регионы прибавили в цене за последний год, отрицательный индекс за последний месяц показал только Краснодар.

По типу недвижимости

Вторичная недвижимость традиционно уступает в цене новостройкам, хотя качественные предложения в хороших районах с инфраструктурой будут стоить дороже, чем вновь появившееся дома. Также введение эскроу-счетов привело к удорожанию квадратных метров. Цена земли в Москве и Московской области в 2 раза превышает сумму за квадратный метр квартиры.

Средняя цена в Москве за кв. метр в марте 2020 года:

  • Жилая недвижимость — 230 тыс. рублей.
  • Офисная недвижимость — 193 тыс. рублей.
  • Торговая площадь — 443 тыс. рублей.
  • Земля — 963 тыс. рублей.

Динамика

Помимо Москвы и Санкт-Петербурга, города Крыма входят в топ самых дорогих регионов по недвижимости. Это связано с инвестиционной привлекательностью.

Цена за квартиры растет вместе с желанием потребителей вложить средства в актив, способный в будущем приносить деньги. Механизм работает только в крупных городах и в инвестиционно-привлекательных регионах, где развито производство.

Читать еще:  Разрешение на перепланировку квартиры документы

Удорожание жилья при обвале рубля говорит о попытке девелоперов фиксировать цены и увязать их с долларом. Такая же ситуация была в 2015-2016 гг. Но ситуация изменилась с периодом массового строительства и перехода к привязке к рублю.

Динамика изменения индексов на стоимость недвижимости:

  • В Москве – 6,80%.
  • В Питере – 4,50%.
  • В Казани – 4,20%.
  • В Екатеринбурге – 4,90%.
  • В Омске – 7,00%.
  • В Челябинске – 1,40%.
  • В Самаре – 2,70%.
  • В Перми – 4,70%.
  • В Воронеже – 4,60%.
  • В Краснодаре – 6,40%.
  • В Уфе – 3,50%.
  • В Нижним Новгороде — 9,20%.
  • В Подмосковье — 7,7%.
  • В Волгограде — 4,2%.
  • В Иваново — 5%.
  • В Калининграде — 8%.
  • В Кирове — 5%.
  • В Красноярске -9,6 %.
  • В Саратове — -2,27% (падение).
  • В Тюмени — 3%.
  • В Томске — 6,9%.
  • В Чите — 10,1%.
  • В Новосибирске – 6,30%.

Мировые показатели

2020 год начался с резкого спада деятельности по операциям с недвижимым имуществом на мировом рынке. В США были достигнуты наихудшие показатели продаж за последние 10 лет. В Китае и в ОАЭ произошел обвал на 25%. Падение цен связано с распространением коронавируса по всему миру и замедлением экономических процессов. Продажа недвижимости в странах Европы заморожена из-за всеобщего карантина.

Самая дорогая недвижимость остается в Гонконге, где квадратный метр стоит от 18 тыс. долларов. Индикатором являются развитая экономика, свободные рынки и уровень жизни в странах. Самой дорогой страной Европы остается Норвегия, где стоимость квадратного метра начинается от 4 тыс. евро.

Прогноз

Эксперты прогнозируют спад потребительского спроса и возможное снижение цены квадратного метра. Распространение вируса COVID-19 замедлило экономические процессы, люди вынуждены сидеть дома, некоторые производства законсервировали. Это скажется на общем спросе на рынке недвижимости и на расценках.

Помимо стоимости за квадратный метр на общую калькуляцию влияет ставка по ипотеке. Потребители могут задать вопрос, как посчитать процент по ипотеке у консультантов банков. Сейчас уже наблюдается рост процентных ставок на 1%-1,5%. Банки подстраховываются перед новыми рисками.

Рост спроса может начаться с улучшением экономической ситуации в мире и со стабилизацией эпидемиологической обстановки в стране и в мире.

Переехавшие на время изоляции на дачу стали сдавать свои городские квартиры

На рынке аренды жилья продолжается снижение цен: в мае квартиры стали доступнее во всех городах-миллионниках. Отрицательную динамику обеспечивает значительный рост объема предложения. На рынок долгосрочной аренды массово вышли квартиры для краткосрочного найма и жилье людей, решивших переждать период ограничений за городом. Хотя спрос уже начал восстанавливаться, возвращения цен к докризисным показателям участники рынка не ждут.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в среднем по России в мае составила 14,73 тыс. руб. в месяц, снизившись на 2,1% относительно апреля. Такие данные приводит «Авито Недвижимость». В компании добавляют, что показатель при этом оказался на 1,2% выше значения за аналогичный период прошлого года. Аналогичную динамику зафиксировали аналитики ЦИАН. Согласно данным сервиса, аренда жилья за месяц подешевела на 2–10% во всех городах-миллионниках. Средневзвешенная ставка по России составляет 20,3 тыс. руб. в месяц. Это на 7% ниже показателя апреля и на 6% дешевле, чем в мае прошлого года.

Портал «Мир квартир» отмечает снижение стоимости аренды однокомнатных квартир в 47 из 70 крупных городов, двухкомнатных — в 51, трехкомнатных — в 58. В мае цены снижались намного медленнее, чем в апреле, констатирует гендиректор «Мира квартир» Павел Луценко.

«Помимо квартир, которые освобождали жильцы, на рынок выходила недвижимость, снятая с продажи, и жилье людей, решивших пересидеть период ограничений за городом»,— рассуждает господин Луценко. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов называет эту ситуацию закономерной: в апреле потерявшие доход арендаторы могли продолжать жить за счет внесенного ранее залога, а в мае многим из них пришлось съехать.

По расчетам ЦИАН, самая заметная коррекция цен произошла в Омске, где за месяц средневзвешенная стоимость аренды сократилась на 10%, до 15 тыс. руб. На втором месте — Нижний Новгород, где жилье потеряло в цене 9%, подешевев до 18,1 тыс. руб. Аналитики «Авито Недвижимости» обращают внимание на довольно заметное снижение цен в Москве: согласно их расчетам, однокомнатные квартиры в столице подешевели за май в среднем на 6,25%, примерно до 30 тыс. руб. в месяц. Алексей Попов объясняет, что дополнительное давление на рынок аренды Москвы и Санкт-Петербурга оказал выход лотов, которые традиционно сдавались в краткосрочную аренду.

Читать еще:  Расписка о предоплате за квартиру

« Стали появляться предложения о временной аренде на два-три месяца, скидки по ним достигают 20–25% от докризисных цен»,— поясняет эксперт.

Руководитель направления долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов связывает снижение цен на аренду жилья с введенными на фоне распространения COVID-19 ограничениями на передвижение. Но сейчас, по его словам, рынок уже начал восстанавливаться: число просмотров объявлений в мае выросло на 12% относительно апреля. «Мы ожидаем, что, как только ограничения будут сняты, этот отложенный спрос превратится в реальные сделки, а на цены будут влиять уже экономические показатели: доходы населения, уровень инфляции и другое»,— рассуждает господин Закирьянов.

Александра Мерцалова о сдаче недвижимости в период эпидемии

Господин Луценко не исключает, что цены вскоре начнут восстанавливаться: уехавшие из крупных городов на период ограничений люди вернутся и начнут подбирать себе жилье. Алексей Попов настроен более пессимистично, указывая, что, согласно данным опросов, только треть россиян не столкнулась за время начавшегося кризиса со снижением доходов.

«Это главная причина, которая не позволит ставкам вернуться к докризисным значениям по меньшей мере до конца года»,— рассуждает он. Эксперт предполагает, что многие также примут решение отказаться от дорогих квартир в центре города, расположенных в «пяти минутах от офиса». Спрос сместится в сторону более доступных вариантов, это отразится на общей динамике цен.

Все упало! Рынок недвижимости переживает спад

Краткое содержание:

Спад на рынке недвижимости во время пандемии

Экономические последствия от пандемии коронавируса, а также скачок курса рубля к доллару в марте и снижение цены на нефть очень негативно повлияли на рынок жилой и коммерческой недвижимости. «Черные лебеди» привели к заметному сокращению спроса на жилье, снижению сделок по аренде офисов и помещений в торговых центрах.

В апреле на рынке жилой недвижимости в Москве зафиксирован резкий обвал количества сделок — на 50-75%. К такому выводу пришли аналитики, проанализировав свежую статистику Росреестра. В несколько раз уменьшилось и количество зарегистрированных ипотек, заключенных договоров долевого участия и соглашений купли-продажи во вторичном секторе. По всем показателям рынок отброшен к уровню 2017 года, когда только началось восстановление после кризиса 2014-2015 годов.

«Значительная часть сделок в апреле не состоялась не столько по экономическим или техническим причинам, сколько по психологическим — ситуация в стране стала слишком неопределенной, как и долгосрочные перспективы выхода из кризиса, поэтому многие отложили сделки» — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Прогнозы экспертов на ближайшее будующее

Ситуация на рынке новостроек выглядит более оптимистичнее, чем на вторичном рынке. По мнению специалистов, запуск ипотеки на строящееся жилье под 6,5 процента приведет к резкому оттоку спроса в новостройки. Число сделок со «вторичкой» на этом фоне сократится до минимума.

Эксперты прогнозируют падение стоимости квартир как на первичном, так и на вторичном рынках. Они приводят в пример опыт предыдущих экономических кризисов в стране.

«Сейчас многие собственники жилья вынужденно сняли свои квартиры, комнаты и дома с продажи. Те владельцы, которые не могут себе позволить убрать объект с реализации, начинают снижать цены. Этот процесс является лавинообразным. Так, один собственник снижает стоимость, второй, увидев это, также делает дисконт. Далее это переходит в настоящий тренд. Это мы фиксировали и в 1999, и в 2009, и в 2015 годах».

«Мы ожидаем уже с конца лета падение цен на 10-20% в Москве. Коллеги, которые занимаются регионами, говорят о 15-20%», — говорит член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.

Рынок недвижимости начнет восстанавливаться в лучшем случае только к концу года. А так как к будущей осени эксперты ждут уже заметное падение доходов населения, увеличение безработицы и падение спроса, то процесс восстановления может затянуться на более долгое время.

«При оптимистичном сценарии, если рубль стабилизируется и новой волны коронавируса не будет, рынок жилья может вернуться к докризисным показателям к концу этого — началу следующего года», — прогнозирует эксперт по недвижимости Алексей Гусев.

«Скорее всего, кризис на рынке недвижимости затянется на 2020-2023 годы,» — предлагает менее утешительный прогноз президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.

На мой взгляд, на покупательский спрос на недвижимость влияет в большей степени не уровень ипотечных ставок или уровень цен, а наличие или отсутствие уверенности в завтрашнем дне. Сейчас этой уверенности у людей, к сожалению нет, поэтому логично, что спрос будет сокращаться.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector