0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдача квартиры как бизнес

Бизнес на посуточной аренде квартир

Сколько можно заработать на посуточной аренде квартир

Главное, конечно, доход.

— Допустим, в Москве, в районе Садового кольца, скромную однушку можно сдать надолго за 45 тыс. руб. в месяц, — рассказывает владелец нескольких столичных квартир Павел. — А при посуточной ставке 2500 рублей с учетом простоя и расходов на уборку и стирку выйдет в среднем 60 тысяч в месяц. То есть в Москве посутка получается где-то на 30 — 35% доходнее, чем долгосрочная сдача. А узнал я недавно, что делается во Владивостоке, — просто ахнешь! В районах, сравнимых со столичным Садовым кольцом (это окрестности порта и железнодорожного вокзала, Спортивная гавань), приличные однушки, которые в долгосрочной аренде сдаются максимум за 25 тыс. в месяц, уходят за 3 тысячи в сутки, причем со свистом! Я глянул календарь заселения одной такой квартиры (международный туристический портал airbnb.com дает такую возможность) — месяц едва начался, а уже весь забронирован! Это минимум 80 тысяч получается за месяц. Вот и считайте выгоду: по сравнению с посуточной арендой квартир — более 200 процентов сверху! Квартиры поскромнее, те, что сдаются за 15 тыс. в месяц, в сутки уходят по 1700 — 2000 руб. Прибыль примерно такая же.

Риски в посуточной аренде квартир

— Ну-ну! Сдам я свою квартиру посуточно — мне ее обнесут, одни обои оставят или так уделают, что на клининговой компании разоришься, — хмурился коллега Андрей, когда я посоветовал ему попробовать себя в новомодном бизнесе.

На первый взгляд беспокойство оправдано. Но на практике все не так страшно. Я и сам в этом убедился. Еще во время футбольного мундиаля подбил соседа сдавать квартиру болельщикам — через портал airbnb. А там есть система отзывов: гости пишут про квартиру и выставляют оценки-звезды — от 1 до 5, а хозяева режут правду-матку о гостях: напишут, что грязнуля — другие хозяева поостерегутся его селить, и придется человеку идти в гостиницу, а цены там в несколько раз выше, чем в квартирах. Мы с соседом только удивлялись, в каком чистом состоянии оставляли квартиру фанаты — бразильцы, аргентинцы, мексиканцы, немцы, ну и наши не сплоховали.

Еще один метод воздействия на гостей — залог, который в случае порчи имущества не возвращается. Тоже действует. Но снижает посещаемость. Многих добропорядочных туристов такое недоверие обижает.

Есть еще так называемые черные списки, куда вносят паспортные данные и телефоны недобросовестных постояльцев, но, на мой взгляд, эта мера, хоть и помогает выпустить хозяину пар, практической пользы не принесет. Списков десятки, их составляет любой желающий в соцсетях и мобильных группах, и отследить, засветился ли твой постоялец в одной из них, просто нереально.

А если говорить не о порче, а о естественном износе квартиры, то и тут посутка выигрывает.

— Когда сдаешь надолго, квартиранты тебя видеть не хотят, не сообщают о мелких неполадках, о кранах, проводке, плиту не моют, на ней через год слой жира в сантиметр, — рассказывает сосед, перешедший с моей подачи на посутку. — А в краткосрочной аренде ты как минимум раз в неделю должен все посмотреть, чтобы ничего не капало, не искрило, ту же плиту раз-два помыла жена, а то гости плохой отзыв напишут.

А разве это не запретили?

Пять шагов к посуточным доходам с квартиры

У вас есть квартира и вы решили сдавать ее краткосрочно — что нужно делать?

1. Прежде всего определить, подходящий ли у вас район. Посмотрите на сайтах, сдают ли здесь жилье и почем. Это вовсе не обязательно должен быть центр. Вокзалы, выставочные комплексы, университеты, бизнес-центры, предприятия, крупные рынки, больницы — вот точки притяжения потенциальных гостей.

2. Привести квартиру в порядок. Болевая точка — санузел: он должен сверкать. На полочках разложите гели, шампуни. Жидкое мыло предпочтительнее кускового: гигиеничнее и экономнее — разоритесь на выброшенных обмылках. Не забудьте о ватных дисках и палочках — дамы вам скажут спасибо.

Постель — это вторая болевая точка. На одном из форумов посуточников увидел вопрос: «Коллеги! Чем прикрыть вылезшие из матраса пружины?» Ничем — купить новый хороший матрас. Удобна постель или нет — гости к этому относятся очень трепетно.

3. Сделайте хорошие фото. Посмотрите сайты краткосрочной аренды: там загляденье, а не квартиры. Искусство презентации в этом сегменте на голову превосходит фото гостиничных номеров. Так что соответствуйте. Никакой разбросанной по стульям одежды, валяющихся сумок. Все, что в кадре, должно говорить об уюте и вызывать желание поскорее забронировать ваше жилье. Аккуратно свернутые полотенца, цветы, чай, бокалы — все это хорошо смотрится на снимках. Есть даже специализация среди фотографов — съемка для посуточной аренды. От 2 до 5 тысяч рублей. Да, и не ограничивайтесь одними лишь фото квартир. А вид из окна? Он тоже очень важен. И окрестности — где можно погулять: набережные, интересные здания, детские площадки.

4. Продумайте текст объявления. Укажите, что находится рядом: вокзал, аэропорт, остановки общественного транспорта, станции метро, банки, культурные достопримечательности. И, конечно, кафе и рестораны — посоветуйте гостям, где можно отведать местных деликатесов или просто вкусно и недорого перекусить.

5. Зарегистрируйтесь в качестве самозанятого — всего 4% от прибыли, которую сами укажете. А спокойствия будет — на все сто.

Идея бизнеса: как открыть бизнес на сдаче квартиры

Жителям больших городов стоит подумать о несложном, но довольно перспективном бизнесе. Сдавая квартиру в посуточную аренду приезжим, можно зарабатывать неплохие деньги.

Читать еще:  Прописка в приватизированной квартире без права собственности

Содержание

Перед тем, как начнем

Изучите предложения гостиниц. Интересуйтесь качеством сервиса и стоимостью проживания. Эта услуга не нова, ситуацию с конкуренцией со стороны предпринимателей, предлагающих в аренду квартиры посуточно, хостелов и пансионатов также следует знать. Если ваши конкуренты загружены не полностью, это еще не повод отказаться от бизнес-идеи. Нормальной считаете средняя загрузка на 50-65%.

На основе этих данных вы сможете просчитать средний показатель востребованности услуги, прибыльность. Составляя бизнес-план, разработайте более привлекательные предложения, чем у конкурентов с похожими условиями. Придумайте, как вы сможете улучшить уровень сервиса.

Основные риски

Эта услуга востребована в больших городах, для которых характерна значительная численность туристов и людей, прибывающих с деловой целью. На ход дел не влияют погодные факторы, сезонные особенности и другие возможные риски. В этом случае все зависит только от ваших усилий и маркетинговой политики. Если у вас все документы в порядке, а бизнес ведется легально и на должном уровне, все должно быть нормально.

Единственная потенциальная опасность – недобросовестные клиенты. Существует риск неуплаты за проживание, кражи и порчи вещей, находящихся в квартире. Подстраховаться можно. Разработайте стандартный договор, в котором указывается ответственность сторон в случае возникновения возможных сложностей. Подписывая его, клиент указывает свои паспортные данные. Это распространенная практика.

Если вы живете в маленьком городке, о целесообразности организации этого бизнеса стоит подумать очень серьезно. Возможно, вам выгоднее сдавать квартиру в аренду на длительный срок.

Местоположение

Если вы планируете сдавать собственную квартиру, вопрос поиска снимается. Но стоит учитывать, что для потенциальных клиентов наиболее привлекательны центральные районы, улицы возле вокзалов и автостанций с удобной транспортной развязкой. Если ваша квартира находится на окраине, существуют проблемы с транспортом, или приезжему человеку будет трудно найти нужный адрес, имеет смысл подумать об обмене на более выгодное расположение.

Вы можете приобрести помещение. Если достаточной суммы нет, существует вариант с ипотечным кредитом. Единственный недостаток – все прибыли будут уходить на погашение долга. Но в результате вы будете иметь собственную квартиру в хорошем районе.

Еще одна возможность – оформить субаренду. Вы снимаете жилье на длительный срок, например, на год. Важно оформить сделку у нотариуса, указав истинную цель аренды.

Оборудование

Вы должны создать максимально комфортные условия для своих клиентов. Суть этой услуги заключается не только в возможности снять жилье дешевле, чем номер в гостинце и не зависеть от необходимости иметь шумных соседей. Главное преимущество квартиры – домашний уют.

Весьма вероятно, что вам придется сделать капитальный ремонт, поменять сантехнику, оборудовать ванную комнату. На нее потенциальные клиенты обращают пристальное внимание.

Минимальный комплект мебели:

  • кровать в каждой комнате, диван;
  • письменный и кухонный стол;
  • стулья и мягкие кресла;
  • вместительный шкаф.

Кухня должна быть укомплектована полностью — холодильник, плита, микроволновая печь, шкафчики. Обязателен хотя бы минимальный набор посуды и утвари для приготовления пищи. В квартире должно быть постельное белье и полный набор домашнего текстиля. Также, следует предусмотреть расходы на бытовую химию.

Для многих клиентов важно наличие телевизора и возможности подключиться к бесплатному интернету.

Не приобретайте супер-современные и новые вещи. Для ваших клиентов важна чистота и рабочее состояние. Вы можете сэкономить, укомплектовав квартиру мебелью и техникой б/у.

Кадры

На старте, когда бизнесмен сдает посуточно 1-2 квартиры, сотрудники не нужны. Все заботы заключаются в уборке и замене постельного белья после выезда постояльцев. Новых клиентов нужно встречать и сопровождать в квартиру, оформлять договор и передавать ключи.

Если же вы будете развивать бизнес и работать с несколькими квартирами, следует подумать о приеме сотрудников. Численность штата напрямую зависит от количества квартир. Самые строгие требования предъявляются к уборке и чистоте постельного белья, оно должно быть упаковано в полиэтиленовые пакеты, как в поезде.

Следите, чтобы не возникало накладок с заселением и выселением постояльцев. Если гостям придется ждать вашего сотрудника, они не пожелают арендовать у вас квартиру повторно. Учтите, что около 40% прибыли приносят постоянные клиенты.

Если ваш бизнес состоит из 10 и более квартир, необходимо нанять администратора. В его обязанности входит общение с клиентами и оформление заказов, координация работы других сотрудников и ведение учета загруженности каждого объекта.

Документы и лицензии

Сдавая в аренду 1-3 квартиры, вы можете оформить ИП и работать по упрощенной системе налогообложения. Специальные разрешения и лицензии не нужны.

Создавая разветвленную сеть, придется регистрировать юридическое лицо. В этом случае для оформления всех документов необходимо нанимать квалифицированного юриста, его услуги окупятся с лихвой.

Маркетинг

Львиная часть путешественников ищет предложения для ночлега в сети Интернет. Создание собственного сайта обязательно. На нем должны быть качественные фото квартиры, описание условий и преимуществ. Обязательно укажите суточную стоимость аренды, адрес и расположение на карте города. О бронировании можно договариваться по телефону. Размещайте объявления на любых площадках – туристических платформах, популярных досках объявлений, городских форумах. Чем больше ваше присутствие в сети, тем выше шансы выйти на максимальную загруженность.

Сотрудничайте со службами такси. Если у вас есть знакомые водители, предложите им свои визитки. Приезжие часто просят совета относительно выгодной возможности снять квартиру именно у таксистов.

Не стоит отказываться и от классических объявлений на тумбах в оживленных местах, возле стоянок такси, остановок общественного транспорта, вокзалов, автостанций и аэропортов. Они принесут вам около 30% клиентов.

Читать еще:  Ремонт в подъезде многоквартирного дома

Очень важен безупречный сервис. Выезжая в другой город по делам или на отдых, люди часто советуются со знакомыми, читают отзывы и ищут рекомендации относительно того или иного варианта временного проживания. По протекции приходит очень много клиентов.

Рентабельность

Выход на окупаемость зависит от множества факторов. На доходность влияет, сколько средств вы вложили в обустройство квартиры, и какие цены на посуточную аренду установлены в вашем городе.

Следует предлагать клиентам стоимость на 20-25% ниже средней цены номера в отеле вашего города. В среднем по стране предприниматели, работающие в областных центрах, демонстрируют чистый ежемесячный доход с каждой квартиры в размере 15 000-25 000 рублей в зависимости от загруженности. Если площадь приобретена в ипотеку или находится в субаренде, ваши прибыли будут ниже. О солидных доходах можно говорить, имея в распоряжении более 5-и квартир.

Резюме

Эксперты уверены, что в ближайшие годы бизнес на посуточной аренде квартир имеет отличные перспективы. Несмотря на высокую конкуренцию, начинающие предприниматели имеют неплохие шансы достичь успеха. Важно лишь правильно оценить спрос и выбрать активную маркетинговую стратегию.

Бизнес на посуточной аренде. О чем молчат инфоцыгане

О чем не говорят инфоцыгане типа Мрочковского?

1. Они не говорят как делается этот бизнес. Где искать клиентов. Как распределять нагрузку. Никто не знает, что загрузка апартаментов в посуточную аренду целое искусство. Потому что в любой момент клиент может продлить проживание, а другой клиент сорвать заезд.
2. Никто не говорит о том, что экономика бизнеса не считается от 100% загрузки. Нормой отельной индустрии считается загрузка 75% суток в году. В апартах мы достигали 80%, но это надо упахаться.
3. Никто не говорит о рисках загрузки конфликтных клиентов.
4. Никто не рассказывает вам как искать менеджера по загрузке, как искать уборщиц.
5. Что вам понадобится договор с прачечной. Что нужно устанавливать бойлер на случай отключения горячей воды

О чем нужно знать в реальности?

1. Это действительно доходный бизнес. НО! Это не пассивный бизнес.
2. Вы можете начать не с покупки апартаментов. Мы ничего не покупали. Мы брали апартаменты по договору аренды с правом пересдачи в субаренду. Есть целая папка договоров, которые нужно заключать.
3. Даже при том, что вы платите деньги собственникам вперед – это интересный бизнес, который приносит 200-400 тыс в месяц чистого дохода.
4. Окупаемость модели без покупки апартаментов начинается от 12 шт в управлении.
5. Только после того как вы поняли, что это за бизнес можно начать привлекать кредитное плечо, а лучше деньги инвесторов.
6. Покупаем под хостел нежилые помещения, площадь одной комнаты 14-18 метров.
7. Хорошо идут в аренду и представительские апартаменты.
8. Золотой прямоугольник под сдачу дорогих апартаментов (смотрим на карту) Пушкинская, Арбатская, Кутузовская, Баррикадная
9. Доходность от инвестиции в апартаменты, если вы сдаете не сами, а отдаете в управление 7-8% годовых.
10. Доходность от самостоятельного управления своим фондом 12-14% годовых
11. Вам понадобится: менеджер по заселению, уборщицы, договор с техником, которого сегодня можно найти на profi.ru. Еще нужен бухгалтер, потому что постоянно идут корпоративные клиенты, которые требуют «закрывающие» документы. Вам нужен обязательно кассовый аппарат с приемом карт.
12. Не заселяем меньше, чем на 3 суток.
13. У вас будет простой в январе-феврале и в августе (загрузка в эти месяцы не более 20% фонда).
14. Следите за календарем значимых событий в городе: выставки, семинары, конференции, концерты звезд, футбольные матчи. Это повышает спрос на гостиницы.
15. Вы будете работать всегда. 24/7. Приготовьтесь.

Мы устали от этого бизнеса за 2 года. Он рутинный, хотя и прибыльный. Состоит из кучи бытовых вопросов.

Вот чем я отличаюсь от бесов типа Мрочковского.

И ни в коем случае не пилите жилую квартиру на студии, тем более, если купили ее в ипотеку.

Бизнес на аренде квартир

Если у вас есть жилая площадь, и она попросту простаивает, стоит задуматься про бизнес на аренде квартир. Выбирайте вид сдачи квартиры и зарабатывайте!

♦ Капитальные инвестиции: от 20 000 руб. (при наличии квартиры).
♦ Окупаемость: 8-12% доходности в год (в целом – от 10 лет).

Если у вас есть собственная жилая площадь или вы рассматриваете вариант с покупкой по ипотеке, стоит задуматься про бизнес на сдаче квартир.

Это позволит окупить расходы на покупку, а также заработать «сверху».

Существует два варианта сдачи – кратковременная (посуточно) и долгосрочная.

У каждого из них есть свои достоинства и подводные камни.

Сказать однозначно какой вариант предпочтительнее нельзя.

Выбор вы должны будете сделать самостоятельно, оценив все аргументы.

Аренда посуточно или долгосрочно: что выбрать?

Идея бизнеса на долгосрочной аренде жилья стара как мир.

Кроме того, квадратные метры можно сдавать не только для проживания, но и для офисов.

Съем на короткий срок тоже только набирает обороты. Прежде всего, из-за высоких цен в отелях.

В некоторых ситуациях проживание в, казалось бы, дешевых хостелах все же обходится дороже снятой квартиры.

Но при этом человек получает возможность самостоятельно распоряжаться пространством, своим графиком, готовить себе привычную еду на кухне. И, вообще, можно чувствовать себя как дома.

Положительные стороны бизнеса

Краткосрочная арендаДолгосрочная аренда
В праздничные и выходные дни можно заработать куда больше, чем на долгосрочной аренде.Стабильный и гарантированный заработок.
Большим спросом пользуются даже самые простые квартиры на окраинах (особенно если они рядом с вокзалом или аэропортом).Позволяет создать источник дохода с нуля – вам не нужен стартовый капитал, если квартира уже в хорошем состоянии и с ремонтом.

Негативные моменты бизнеса

Краткосрочная арендаДолгосрочная аренда
Нестабильный заработок – квартира часто простаивает.Высокий риск попасть на мошенников.
Затраты на регулярную уборку, стирку.Аренда посуточно сравнительно прибыльнее, при этом цену на долгосрочную в одностороннем порядке вы повысить не сможете.

Как начать бизнес на аренде квартир?

  1. На стоимость квартиры влияет, прежде всего, её расположение.
    Чем ближе к станциям метро, центру, основным транспортным узлам – тем больше можно за неё просить.
  2. Расположение на первом этаже считается недостатком при сдаче метров для проживания.
    Но вот для офисов – это основное преимущество.
  3. Набор, которым нужно укомплектовать квартиру для сдачи посуточно обширный.
    Сюда входят полотенца, элементарный набор посуды, из техники приветствуется фен, микроволновая печь, утюг, стиральная машина.
    Если люди заселяются надолго, предполагается, что уют они устроят себе уже сами.
  4. Квартира для краткосрочной аренды должна постоянно находиться под вашим контролем.
    Вы обязаны следить за чистотой, наводить порядок перед каждым заездом, регулярно стирать текстиль, пополнять запасы расходных средств (пакетированный чай, сахар, мусорные пакеты, туалетная бумага).
  5. Аренда для офисов часто предполагает, что от вас нужен абсолютный минимум – стены, окна, дверь и проведенные водопровод и канализация.

Анализ потенциальных клиентов

Интересный факт:
Занятия музыкой более двух часов в день неприемлемы по отношению к соседним квартиросъемщикам и приравниваются к шуму — таковы в Германии законы, регулирующие аренду жилья.

Для долгосрочной аренды круг потенциальных клиентов бизнеса довольно широкий. В общих чертах его можно представить, как платежеспособные люди 18-30 лет.

Что касается съема квадратных метров для офисов – тут демография также обширна.

Собственно, пол и возраст съемщиков в таком случае не будет иметь особого значения. Главное, это род их занятия – предпринимательская деятельность.

А вот что касается бизнеса на аренде посуточно, можно выделить четыре основные категории:

Какие подводные камни имеет бизнес квартиры посуточно?

  • Как правило, при подписании договора аренды, у съемщиков берут паспортные данные – просят сделать ксерокопию или просто фотографируют странички (при краткосрочной аренде).
    Но законодательство гласит, что делать это запрещено.
    А если принимать другой, менее важный документ, риск оказаться обманутым или с поврежденным имуществом возрастает еще больше.
  • Чтобы заслужить хорошую репутацию и иметь регулярный поток клиентов, вам постоянно нужно вкладываться.
    В уборку, стирку, улучшение жилищных условий и решение различных проблем.
    Это нужно учитывать еще при принятии решения о сдаче квадратных метров.
  • Тяжело контролировать то, насколько прилично будут вести себя жильцы.
    Шумная «гулянка» может обернуться проблемами с соседями и дополнительными затратами на уборку и даже ремонт.
    Вообще, жильцы старых домов обычно довольно критично настроены к квартирам, в которых постоянно появляются новые люди.
    Это особенно опасно, если вы сдаете жилье в аренду на не совсем законных обстоятельствах.
  • Если вы решили не прибегать к услугам агентства-посредника, вероятность простоя квартиры увеличивается.
    Но даже риелтор, которому вы будете платить в среднем 20% комиссии, — это не гарантия регулярного притока жильцов.
    Дополнительно придется давать рекламу, а это еще одна статья расходов.
  • Самый крупный подводный камень – это риск мошенничества.
    Разумеется, он существует в любой сфере.
    Но при сдаче жилья в аренду особенно высокий.
    Тем не менее не стоит ориентироваться на худшие ситуации.
    Достаточно сохранять бдительность и осторожность.

Если вы только собираетесь приобрести квартиру, чтобы ее сдавать и на этом зарабатывать,

рекомендуем вам просмотреть данный видеоролик

для успешной и выгодной покупки:

Сдача квартир посуточно как бизнес: советы

  1. Бизнес нужно знать изнутри.
    Если вы ни разу не арендовали квартиру, сложно будет понимать, как эффективно сдавать свою.
    Можно снять жилье на день-два в своем же городе и сыграть роль «тайного покупателя».
    Оцените, какие цены являются средними и как ведут себя арендодатели.
  2. Если вы планируете взять квартиру в ипотеку специально, чтобы сдавать квартирантам, от этой мысли сейчас лучше отказаться. Нынешние условия экономической нестабильности могут сыграть с вами злую шутку.
    Кроме того, переплата получается слишком крупной.
  3. Без страховки квартиры никаких дел начинать не стоит.
    Особенно это касается краткосрочной аренды площади.
  4. Если загрузка квартиры стала регулярной, имеет смысл делегировать стирку в прачечную или химчистку.
    Это дополнительная трата, но большая экономия времени.
  5. Не стесняйтесь задавать вопросы потенциальным жильцам, поговорите с ними, присмотритесь внимательнее.
    По нескольким разговорам сложно понять, что за человек перед вами.
    Но частенько получается отсеять самых подозрительных и неадекватных.
  6. Настройте себя на то, что звонки в «неприличное» время станут для вас нормой.
    И есть вероятность, что вам не раз предстоит приезжать по звонку к арендаторам, чтобы решать какую-то проблему.
    Если вы не готовы к этому, возложите обязанности «на плечи» агентства.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что специфический бизнес сдача квартир в аренду – это не «золотой» билет.

В любом случае придется вкладывать свои усилия в его развитие постоянно. Тогда заработок будет более-менее солидным.

Или же делегировать решение всех вопросов агентству по недвижимости.

В этом случае вам придется забыть про высокие заработки, ведь вам придется отдавать немаленькую комиссию.

Но если квадратные метры есть и вам по какой-то причине не нужны, куда разумнее сдать их для поселения или офисов, а не оставлять простаивать просто так.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×