0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдача квартиры под офис

Можно ли использовать жилое помещение под офис

Потребность в использовании жилого помещения под офис возникает, как правило, вследствие недостатка средств. Аренда офиса предполагает немалые расходы, а потому предприниматели часто ищут экономные варианты.

Можно ли снимать жилье под офис?

Предпринимательская деятельность может осуществляться и в жилых, и в нежилых помещениях. Однако в первом случае появляется ряд ограничений. В статьях 288 и 671 ГК РФ указано, что жилое помещение подходит только для проживания людей. Однако в этих же источниках есть ссылка на пункт 2 статьи 17 ЖК РФ. В этом нормативном акте прописано, что жилое помещение может использоваться в качестве офиса для ИП при наличии этих условий:

  • Квартира является собственностью ИП.
  • Превращение жилья в офис не помешает соседям и жителям самой квартиры.
  • При создании офиса помещение будет отвечать всем требованиям к жилым пространствам.

Если все эти условия не соблюдаются одновременно, жилое помещение нужно переоформлять в нежилое.

Особенности предпринимательской деятельности в квартире

Ведение деятельности предполагает определенную специфику. Она должна отвечать этим условиям:

  • Деятельность не нарушает права/свободы жителей квартиры и соседей.
  • Не предполагается производство в промышленных масштабах.

В статье 17 ЖК РФ указано, что бизнес на дому может вестись только ИП и самозанятыми гражданами. ЮЛ не имеет права работать в жилом помещении. Рассмотрим представителей конкретных профессий, которые могут осуществлять свою деятельность в квартире:

  • Юристы.
  • Лица, оказывающие консультационные услуги.
  • Няни.
  • Бухгалтерские работники.
  • Репетиторы.
  • Переводчики.

Также в жилом помещении могут осуществлять свою деятельность лица, работающие на удаленной основе.

ВАЖНО! Жилое помещение, где ведется предпринимательская деятельность, должно соответствовать требованиям к офисам. В частности, это наличие дополнительного выхода, пожарная и экологическая безопасность.

Особенности аренды жилого помещения под офис

Можно ли арендовать квартиру для осуществления предпринимательской деятельности? Можно, однако при этом необходимо соблюдать все законы. ЮЛ для соблюдения норм можно оформить договор аренды на своих сотрудников. Нужно помнить, что ГК РФ запрещает ведение коммерческой деятельности на территории жилого помещения. Однако ЖК РФ делает ее же вполне правомерной.

Для соблюдения законности нужно ответственно подойти к составлению договора аренды. Заключение соглашения базируется на этих принципах:

  • В договор нужно включить положения со всеми нюансами.
  • В документе должен содержаться недвусмысленный запрет на ведение промышленного производства, так как оно запрещено законом.
  • Если помещение арендует ЮЛ, нужно верно указать цель оформления соглашения. Если цель будет сформулирована неправильно, дальнейшая деятельность будет сопряжена со множеством проблем.

В соглашении нужно прописать такие сведения, как:

  • Наименование бумаг, подтверждающих право собственности арендодателя на квартиру.
  • Цель аренды.
  • Полная схема помещения, описание.
  • Продолжительность аренды.
  • Размер выплат.
  • Частота выплат (раз в месяц или раз в квартал).
  • Объем компенсации, которая будет выплачена при порче помещения.
  • Обязанность арендатора относительно ремонта жилья, поддержания его в нормальном состоянии.
  • Ответственность по оплате услуг ЖКХ.
  • Условия расторжения соглашения.

Во избежание проблем рекомендуется указать все важные нюансы. Можно прописать дополнительные требования, если они отвечают закону. Если деятельность будет вестись ЮЛ или ИП, имеет смысл предварительно проконсультироваться по вопросам составления договора с юристом.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Рассмотрим проблемы, которые возникают при осуществлении предпринимательской деятельности в квартире:

  • Противоречия в законах. Если к предпринимателю возникают вопросы со стороны контролирующих органов, отстоять свою позицию будет весьма нелегко. Связано это с тем, что в ГК РФ и ЖК РФ указаны противоречивые положения.
  • Запрет к ведению деятельности в квартире ЮЛ. Если ЮЛ работает в жилом помещении, существует очень высокая вероятность появления вопросов со стороны контролирующих органов. Что делать в подобной ситуации? Можно закрыть общество и открыть ИП. Если сделать этого нельзя, можно оформить субаренду на ИП, находящегося под контролем лица.
  • Выбор арендодателя. У кого лучше снимать жилье? У юридического лица или у обычного гражданина? Это не очень важно. Однако если деятельность ведет ЮЛ, собственник жилья должен подтвердить нежилой статус помещения.
  • Проблемы с соседями. Предпринимателю не рекомендуется идти на конфликт с соседями. Беспокойные жители дома – это всегда проблема, влекущая за собой жалобы и проверки. Большая часть проблем возникает, когда предпринимателем активно используется общий вход и подъезд. Поэтому рекомендуется соорудить собственный выход. Сделать это можно в жилом помещении, находящемся на первом этаже. Для реконструкции необходимо получить согласие от городской администрации.

К СВЕДЕНИЮ! Ведение коммерческой деятельности в жилых квартирах предполагает множество опасностей. Поэтому наиболее безопасным вариантом является перевод помещения в статус нежилого.

Ответственность за коммерческую деятельность в квартире

Если предприниматель соблюдает все правила, не мешает соседям, скорее всего, никаких проверок не последует. Как правило, внимание со стороны контролирующих органов вызвано именно жалобами со стороны соседей.

Если правонарушение будет обнаружено, предпринимателя ожидает ответственность на основании части 1 статьи 7.21 КоАП РФ. В этой статье прописано наказание за использование жилья не по назначению. Правонарушение влечет за собой предупреждение или наложение штрафа в размере 1 000–1500 рублей. Предупреждение выносится в том случае, если совершено нарушение в небольших размерах.

Рассмотрим другую ситуацию. Собственник предоставил жилое помещение в аренду. Он не является учредителем или сотрудником коммерческого образования. В этом случае он может быть привлечен к административной ответственности.

ВАЖНО! Контролирующие органы обязаны доказать, что жилое помещение действительно использовалось не по назначению. Оформлением протокола по рассматриваемому нарушению занимается Горжилинспекция.

Использование квартиры не по назначению подтверждается следующим образом:

  • Показания жителей здания.
  • Фотографии оборудования, которое использовалось для извлечения коммерческой прибыли.
  • Указания на нарушения санитарных норм.
  • Указания на то, что права соседей были нарушены.

Предприниматель, в свою очередь, также может постараться оспорить решение контролирующих органов.

ВАЖНО! Меры ответственности практически никогда не применяются по отношению к самозанятым гражданам (няни, переводчики и прочее).

Особенности перевода жилого пространство в нежилое

Если предприниматель столкнулся с проблемами, имеет смысл перевести жилую квартиру в нежилую. Порядок процедуры определяется пунктом 3 статьи 288 ГК РФ. Перевести помещение в нежилое можно только при соблюдении этих условий:

  • Квартира находится на первом этаже. Возможно и расположение на других этажах, если под квартирой находятся нежилые пространства.
  • В помещении не должно находиться постоянных жителей.
  • Если требуется, нужно переустроить квартиру. В частности, обустраивается отдельный вход. Переоборудованная квартира проходит специальную комиссию.
  • Акт приемки-сдачи направлен в БТИ.

После проведения всех эти процедур можно официально размещать в помещении коммерческую компанию.

Можно ли сдать под офис квартиру в жилом доме и как всё оформить? Тонкости аренды такого помещения

Проезжая по городу, можно увидеть большое количество различных офисов, сооруженных на первых этажах многоквартирных домов. Аренда квартиры для ведения предпринимательской деятельности достаточно распространённая практика. Однако, чтобы это было законно должны быть соблюдены определенные требования.

Как арендовать помещение у физического лица, кто должен решать конфликты с соседями, а также ответы на другие вопросы вы найдете в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа . Это быстро и бесплатно !

Можно ли сдать жилое помещение на первом и ином этаже дома под офисное?

Процедура сдачи квартиры в аренду под офис регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

Читать еще:  Сколько человек может прописаться в однокомнатной квартире

  1. Гражданский кодекс РФ (гл. 34) – тут расписаны наиболее общие положения об аренде, а именно: порядок заключения договора, права и обязанности арендатора и арендодателя, срок действия арендных правоотношений, расчет платы за использование помещения и многие другие вопросы.
  2. Жилищный кодекс РФ (гл. 3) – в рамках данной главы подробно освещен вопрос, касающийся перевода жилого помещения в нежилое, что является обязательным условием для сдачи квартиры в аренду под офис.
  3. ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» – в ст. 51 данного закона указаны особенности регистрации аренды недвижимого имущества, в том числе с целью ведения коммерческой деятельности.

Отвечая на главный вопрос, поставленный в подзаголовке данного пункта, следует отметить, что законом не запрещено снимать квартиру под офис.

Однако для реализации такого намерения, должен быть соблюдён ряд требований:

  • Помещение, арендуемое под офис, в первую очередь должно быть переведено в нежилой фонд.
  • К такому помещению должен быть оборудован отдельный вход.
  • Квартира, сдаваемая в аренду под офис, должна находиться на первом этаже. В случае, если она расположена на верхних этажах, находящиеся под ней помещения должны также относиться к нежилому фонду.

Дополнительно стоит отметить, что после заезда в офис, расположенный в многоквартирном доме, арендатору необходимо соблюдать требования, прописанные в СанПиНе 2.1.2.2645-10. В данном случае речь идет об уровне шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, содержании придомовой территории и т.д.

Правила перевода помещения в нежилое

Так, согласно п.1 ст. 23 ЖК РФ такое решение принимает орган местного самоуправления конкретного региона.

Для того, чтобы оформить переход квартиры в нежилой фонд, ее собственник либо представитель владельца недвижимости, должен обратиться в соответствующий орган со следующим пакетом документов (п.2 ст.23 ЖК РФ):

  • заявление;
  • бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость;
  • технический паспорт квартиры;
  • поэтажный план дома, в котором находится квартира, переводимая в нежилой фонд;
  • проект переустройства и перепланировки (при необходимости);
  • протокол общего собрания жильцов многоквартирного дома, содержащий их согласие на перевод квартиры в нежилой фонд;
  • письменное согласие от соседей, жилье которых примыкает к помещению заявителя.

К категории примыкающих относятся квартиры, имеющие общую стену с будущим офисом, а также расположенные над или под ним (п. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд рассматривается в течение 45 дней. По окончанию данного периода времени уполномоченный орган выносит решение об удовлетворении просьбы заявителя или отказе. При этом в адрес собственника направляется соответствующее уведомление, форма которого утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 года № 502.

Как арендовать у физического лица: порядок действий

Порядок оформления аренды квартиры под офис включает следующую последовательность действий:

  1. В первую очередь необходимо выбрать наиболее подходящее помещение.
  2. Следующим шагом является ведение переговоров с собственником квартиры. Сразу нужно обговорить все условия, чтобы в дальнейшем вписать их в текст договора.
  3. Затем арендатор и арендодатель должны тщательно проверить документы друг друга.
  4. Завершающим этапом явяется заключение и подписание договора аренды помещения под офис.
  5. Регистрация готового соглашения в Росреестре (п.2 ст.609 ГК РФ).

ГК РФ Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

  1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
  2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
  3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Как правильно подобрать площадь?

Одним из важных этапов является выбор помещения для будущего офиса. Для того, чтобы не прогадать арендатору следует обращать внимание на следующие основные факторы:

    Месторасположение будущего офиса – один из главных критериев успешного бизнеса. Как правило, многие отдают предпочтение центральной части города и местам возле удачных транспортных развязок.

Однако в данном случае также следует учитывать характер деятельность, которую будет вести арендатор в конкретном помещении. Если в большей степени личный визит клиентов не требуется (например, агентство по разработке и продвижению сайтов), то можно выбрать помещение в спальных районах. Такой офис будет стоить гораздо дешевле.

Какие документы проверить у собственника?

Определившись с помещением под офис, не стоит спешить сразу заключать договор. Прежде нужно удостовериться в надежности собственника квартиры. Итак, арендатору необходимо проверить следующие документы арендодателя:

  • удостоверение личности;
  • правоустанавливающие бумаги на помещение, передаваемое в аренду (договор купли-продажи, выписку из ЕГРН);
  • уведомление из органа местной власти о переводе квартиры в нежилой фонд;
  • справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Как правильно составить договор?

Сделка по аренде квартиры под офис обязательно должна заключаться на основании письменного договора. Так, под договором аренды подразумевается соглашение, по которому арендодатель передает арендатору свое помещение во временное пользование. При этом последний должен своевременно вносить плату за полученное право.

В текст договора аренды офиса обязательно нужно включить следующие пункты:

  1. Предмет соглашения – тут прописываются основные характеристики квартиры, передаваемой в аренду (адрес, площадь), указываются реквизиты документа, подтверждающего право собственности арендодателя на данный объект недвижимости и иные общие положения.
  2. Права и обязанности обеих сторон – в этом разделе должны быть подробно расписаны все полномочия и обязательства, закрепляемые как за арендатором, так и за арендодателем.
  3. Порядок расчетов за аренду – размер платы за 1 квадратный метр, а также общая цена аренды в месяц, точная дата, до наступления которой арендатор должен рассчитаться с владельцем нежилой квартиры, периоды внесения платежа (например, ежемесячно, раз в полгода, за весь год) и т.д.
  4. Ответственность, которую несут обе стороны – тут может быть закреплён размер штрафа за просрочку арендой платы или же несвоевременное предоставление помещения, порядок выплаты возмещения в случае причинения вреда арендуемому имуществу и др.
  5. Процедура расторжения договоров – в данном разделе имеет смысл перечислить полный список ситуаций, когда та или иная сторона может в одностороннем порядке разорвать договор аренды.
  6. Схема разрешения спорных ситуаций – как правило, стороны вначале пробуют решить проблему путем переговоров. Однако, если им это не удается, то дальнейшее разбирательство производится в суде. Все эти нюансы обязательно следует прописать в тексте договора.

Также по своему усмотрению стороны могут отдельно включить в соглашение дополнительные условия (например, оценка помещения в рублях, количество экземпляров договора и т.д.).

Кроме того, это позволит максимально защитить себя от многих недопониманий, которые зачастую возникают между арендатором и арендодателем.

Кто должен решать конфликты с соседями?

В первую очередь, в этом заинтересован арендатор, снимающий помещение под свой офис. При возникновении конфликтных ситуаций он должен предпринять максимум усилий для того, чтобы их разрешить. В случае, если арендатор будет игнорировать жалобы, поступающие от других жильцов многоквартирного дома, то тогда они могут напрямую обратиться к собственнику помещения.

В этом случае он должен будет предпринять меры по разрешению возникшего конфликта. В противном случае недовольные соседи могут начать писать жалобы в вышестоящие инстанции, что приведет к нежелательным последствиям.

Читать еще:  Сколько делается технический паспорт на квартиру

Таким образом, по закону допускается аренда квартир для размещения в них офисов. Однако такое помещение обязательно должно быть переведено в нежилой фонд. При оформлении договора аренды нужно удостовериться в том, что у собственника есть соответствующее решение, выданное органом местного самоуправления.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Организовать офис в квартире можно законно

Рассказывает адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

Кто любит старое кино (или фильмы о 20-40-х гг. прошлого столетия), может легко вспомнить эпизоды, когда в кадре появляется входная дверь квартиры, украшенная медной табличкой: «Ювелир Петров П.П.», «Врач Сидоров С.С.» или «Профессор Преображенский П.». Когда люди не знали, что такое офисный центр, многие предпочитали работать на дому. Сейчас превратить жилище в офис тоже можно, но на некоторые нюансы следует обратить особое внимание.

Что говорит закон
Создать в квартире офис и при этом оставить помещение жилым не противозаконно. Об этом говорит статья 17 Жилищного кодекса России. Ее пункт 2 гласит: «Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Основной смысл приведенного пункта заключен в двух ключевых моментах: «проживающими на законных основаниях» и «не нарушает права и законные интересы других граждан».

Это означает, что люди должны прежде всего иметь право находиться по данному адресу в силу своей регистрации (прописки) либо по причине родственных или близких отношений с хозяином или ответственным квартиросъемщиком, а также на основании договора, дающего право на использование жилого помещения, к примеру, договора возмездного пользования, найма, иного. Незаконный мигрант, например, даже соблюдая права и законные интересы других граждан или являясь родственником собственника жилища, не вправе заниматься какой-либо деятельностью не только в этой квартире, но и вообще на территории России.

Производство «под запретом»
Фраза «не нарушает права и законные интересы других граждан» тесно связана со следующим пунктом 17-й статьи Жилищного кодекса, запрещающим размещать в квартирах промышленное производство. Под промышленным производством следует понимать изготовление товаров с использованием специального промышленного оборудования в серийных и массовых количествах, с целью их дальнейшей продажи и получения прибыли. Скажу сразу, что разместить в стандартной городской квартире конвейер для производства автомобилей или конфет, даже перепланировав ее, – нереально. Речь в данном случае идет о небольшом производстве. Например, о мини-пекарне или мини-мыловарне. Обычно же предприниматели используют жилые помещения для организации ремесленных или кустарных производств, а также офисов. Например, многие специалисты ремонтируют на дому компьютеры и домашнюю технику, открывают обувные и швейные мастерские, студии дизайна, а также мини-call-центры. И закон, как можно понять, это разрешает. Впрочем, при одном условии, а именно: «соблюдении прав и законных интересов других граждан».

«Неудобства» для соседей и высокие «децибелы»
Как правило, жильцы многоквартирного дома проявляют недовольство не потому, что владелец открыл в квартире офис или мастерскую, а потому, что он своей деятельностью создает неудобства для окружающих. Чаще всего граждане жалуются на шум, доносящийся из квартиры-офиса, а также на «толпу» клиентов, периодически посещающих такое жилище. «Ошибочные» звонки в дверь, постоянно занятый лифт, очереди в подъезде не добавляют энтузиазма жильцам, которые жалуются участковому или в управляющую компанию.

Например, в 2007 году Ленинский районный суд г. Ульяновска запретил гражданину Мулюкину (фамилия изменена) использовать квартиру в качестве офиса для частных консультаций. Соседи предпринимателя показали в суде, что «в связи с использованием квартиры под офис в подъезде раскодирован домофон, постоянно находятся посторонние люди – посетители офиса, накапливается мусор, площадка возле подъезда используется для парковки автомобилей сотрудников офиса и посетителей». (Цитата из Определения Ульяновского областного суда от 06.02.2007 года по делу № 33-***-2007.)

По поводу шума – вообще особый разговор. Нормативный акт «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», принятый 10.06.2010 года Постановлением № 64 главного врача России, четко определяет допустимый уровень проникающего шума в жилых помещениях. Для квартиры в дневное время он составляет 40 децибел (ДБ). Много это или мало? Для наглядности проведем сравнение. Разговор на повышенных тонах равняется 60 ДБ, шум метрополитена составляет 100 ДБ, звук стереосистемы, включенной на полную мощность, – 110 ДБ, а двигатели самолета при взлете издают шум, равный 120 ДБ. Соответственно, устраивая офис в квартире, всегда следует помнить об этих параметрах.

Кстати, российская судебная практика уже знает случаи, когда нарушителей тишины лишали жилья. В 2008 году житель города Первоуральска Свердловской области диджей Виктор Зотов открыл у себя в квартире звукозаписывающую студию. Соседи шестнадцать раз обращались в полицию с жалобами на громкую музыку, но Зотов не унимался. В конце концов дело дошло до суда, который постановил выселить диджея из квартиры, продать ее с публичных торгов, а вырученную сумму отдать незадачливому музыканту.

При каких условиях следует легализовать квартиру под офис
Итак, для того чтобы заниматься репетиторством, писать программы, ремонтировать обувь и вести иную профессиональную деятельность, не связанную с производством, менять назначение жилого помещения не требуется. Достаточно не мешать другим гражданам и соблюдать правила общежития в многоквартирном доме. А вот если хозяин задумал использовать квартиру под магазин или сдать под офис какой-нибудь компании, смена ее статуса неизбежна: квартиру придется переводить в нежилой фонд.

Любой собственник вправе создать в своей квартире так называемый «тихий офис» и при этом не легализовывать его. Он уже легализован 17-й статьей Жилищного кодекса и не нуждается в каком-либо правовом статусе. Если же гражданин устраивает в жилом помещении мини-производство, связанное с использованием шумящих электроинструментов, варит едкие вещества, от которых пропахла вся многоэтажка, а у порога его квартиры ежедневно толпятся десятки клиентов, то легализовать такой «офис» вообще не удастся. Можно даже не пытаться. В этом случае придется арендовать обычное производственное или офисное помещение, дабы не мешать окружающим.

Квартира под офис: советы по аренде начинающим предпринимателям

Многие начинающие предприниматели сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств на аренду комфортабельного офиса большой площади, поэтому поневоле возникает необходимость в поиске более экономичного варианта. Хорошим подспорьем для молодых бизнесменов выступает законодательная возможность оформления аренды квартиры под обустройство офисного помещения.

Можно ли снять квартиру под офис

Сегодня рынок недвижимости предлагает предпринимателям как нежилые помещения, так и жилые, оформление которых в конечном итоге выходит в разы дешевле. Однако стоит понимать, что не все виды предпринимательской деятельности могут осуществляться на территории жилого комплекса.

Что говорит закон

Положения ст. ст. 288 и 671 Гражданского кодекса, закрепляют как аксиому следующее положение: любое жилое помещение предназначается только для проживания граждан, при этом данные статьи ссылаются на п.2 ст. 17 Жилищного кодекса, который в свою очередь позволяет использование квартир или домов в качестве офисов для индивидуальных предпринимателей при соблюдении нескольких условий:

  1. Квартира на правах собственности принадлежит предпринимателю.
  2. Образование офиса не мешает и не нарушает интересы других лиц, проживающих как в квартире, так и в доме.
  3. Квартира отвечает всем требованиям жилого помещения при образовании в ней комнаты офисного типа или офиса в целом.
Читать еще:  Ремонт отопления в многоквартирном доме

В иных случаях необходимо переоформление дома в нежилое помещение.

Для физических лиц, являющихся арендаторами жилых помещений, возможно наступление административной ответственности за использование квартиры в качестве офиса, согласно ст. 7.21 КоАП России, поэтому важно соблюдение всех тонкостей ведения предпринимательской деятельности на территории жилых массивов.

Правила ведения бизнеса на территории жилья

В некоторых случаях оформление жилья в нежилое помещение не требуется и в таком случае деятельность предпринимателя существенно ограничивается законодательством.

Любая бизнес-идея, связанная с реализацией в жилом доме, должна отвечать нескольким правилам:

  1. Не нарушать права и свободы других лиц, в частности соседей или других жильцов квартиры.
  2. Не осуществлять производство в промышленных масштабах.

Согласно ст. 17 ЖК РФ, осуществлять трудовую деятельность на территории собственного жилья могут только индивидуальные предприниматели или граждане, оказывающие на дому профессиональные услуги. Для юридических лиц такой возможности не предоставлено и компаниям нельзя прибегать к возможности создания офисного помещения в квартире.

Юридическим лицам разрешено использовать в качестве офиса лишь те квартиры или дома, которые были переведены в нежилой фонд согласно правилам и особенностям российского законодательства.

Без переоформления собственный дом в качестве офиса могут использовать:

  • юристы;
  • няни;
  • репетиторы;
  • бухгалтеры;
  • консультанты;
  • переводчики и т.д.

Как перевести квартиру в нежилой фонд

Перевод жилого помещения в нежилое регламентируется гл. 3 Жилищного кодекса. Третья глава закрепляет все условия, необходимые для перевода, а также правила и порядок осуществления всей процедуры.

Минимальные условия для перевода

Прежде чем подать документы на переоформление жилой недвижимости в нежилую, необходимо убедиться в том, что жильё полностью отвечает нормам коммерческой недвижимости.

Перевод жилой недвижимости в нежилой фонд регулируется ст. 22 ЖК РФ и осуществляется при соблюдении следующих условий:

  • наличия дополнительного доступа в помещение;
  • отсутствие зарегистрированных на территории жилплощади лиц;
  • отсутствие прав третьих лиц и другого вида обремененности;
  • недвижимое имущество расположено либо на первом этаже, либо на последующих при условии, что под квартирой находится нежилое помещение;
  • жилплощадь не принадлежит муниципалитету;
  • перевод необходим для проведения обрядов религиозной организации.

Какие документы нужны

Прежде чем обращаться в муниципалитет по поводу перевода жилья, нужно собрать небольшой пакет документов для подтверждения прав собственности на помещение, а также общих намерений по поводу перевода.

В органы местного самоуправления необходимо предоставить:

  • заявление о переводе жилплощади в нежилой фонд, где указать наименование органа власти, ФИО собственника и данные его паспорта;
  • документы, отражающие право собственности на жилплощадь;
  • план квартиры, а также техпаспорт;
  • план дома, в котором находится помещение, по этажам;
  • в случае необходимости проект переустройства жилплощади.

Часть документов можно не предоставлять, если информация о помещении находится в ЕГРН, но в данном случае лучше перестраховаться и предоставить в уполномоченные органы весь пакет бумаг.

Правила аренды

При оформлении договора аренды квартиры под офисное помещение необходимо опираться на законодательство и четко следовать правовым нормам. Для юридических лиц можно оформить договор аренды только для использования квартиры в качестве жилья сотрудникам предприятия.

Несмотря на это множество квартир используются в качестве офисов для самых разных категорий предпринимателей и бизнесменов. С одной стороны, согласно нормам ГК РФ, осуществление коммерческой деятельности на территории жилплощади не допустимо, с другой по нормам ЖК РФ, такое вполне возможно и правоверно.

Особенности заключения договора аренды

Составление договора аренды требует большой внимательности и знания тонкостей законодательства в этом вопросе, так как по незнанию можно с легкостью нарушить несколько довольно серьезных правовых норм.

Договор должен быть заключен, основываясь на следующих правилах и положениях:

  • должен быть оформлен договор аренды с указанием всех необходимых для данного акта тонкостей и нюансов;
  • в договоре должно быть четко прописано, что на территории жилплощади запрещено размещение промышленного производства, так как данное действие противоречит нормам права;
  • жилое помещение должно отвечать всем требованиям офисных зданий – от наличия дополнительного запасного входа до соблюдения норм и правил пожарной, экологической и иной безопасности;
  • арендатор при использовании жилплощади обязан соблюдать права и интересы соседей собственника жилья.

Для юридических лиц жизненно необходимо правильно и четко формулировать цель оформления договора аренды на жилое или нежилое помещение, так как неправильное указание целей может повлечь за собой большое количество проблем.

В любом договоре аренды квартиры должны быть отражены следующие нюансы:

  • документы о праве собственности недвижимости;
  • цель аренды;
  • подробный план или описание жилплощади;
  • срок аренды помещения;
  • сумма ежемесячных (или ежеквартальных) выплат;
  • размер компенсации при порче квартиры;
  • обязанности по ремонту и использованию жилища;
  • обязанности по выплатам за коммунальные услуги;
  • условия для расторжения договора.

Возможные проблемы

Самая главная проблема аренды жилой недвижимости под коммерческое использование – законодательные проволочки и противоречия, которые говорят лишь об одном общем аспекте – юридическим лицам арендовать жилье для офисных помещений нельзя. Такая возможность существует только у индивидуальных предпринимателей и граждан, занимающихся оказанием профессиональных услуг.

Возможным вариантом решения проблемы является закрытие ООО и регистрация гражданина как индивидуального предпринимателя, однако при невозможности осуществить такие процедуры, можно попытаться оформить субаренду на ИП, которое находится под контролем ООО.

Практические советы

При оформлении аренды квартиры под офис, важно осознавать степень тех проблем, которые могут возникнуть в следствие осуществления рабочего процесса.

Аренда квартиры под офис у физического лица

Большое количество предпринимателей оказываются перед выбором снять квартиру у физического или все же юридического лица. Как показывает практика, особой разницы для арендатора нет. При этом для офисных помещений лучше всего выбирать те квартиры, где собственник документально может подтвердить ее нежилой статус.

Недовольные соседи

Большой проблемой, с которой сталкиваются «домашние» офисы, являются соседи. Для того чтобы максимально обезопасить свой бизнес от неожиданных жалоб и проверок, лучше всего не использовать общий вход и подъезд. Правильным и хорошим вариантом считается организация собственной двери и небольшой парковки, если работа связана с клиентской базой.

Проверка деятельности

Если офис находится в нежилом помещении и в нем оборудован запасный выход, соблюдены все техники пожарной и экологической безопасности, а также сформирован четкий и правдивый архив финансовой детальности, то никакие проверки не страшны.

В случае, если какой-то пункт законодательства нарушен, например, в жилом помещении работает организация и использует квартиру в качестве коммерческой недвижимости, могут возникнуть существенные проблемы как для собственника, если он согласился на аренду жилья под офис, так и для самого предприятия.

Для того чтобы этого избежать, можно договориться с собственником о том, чтобы тот переоформил квартиру в нежилое помещение. Либо стоит снимать в аренду только те квартиры, которые уже прошли данную процедуру.

Полезное видео

Снять квартиру под офис для физических лиц или индивидуальных предпринимателей вполне реально, а вот учредителям ООО, ОАО и т.д. стоит задуматься о конкретной формулировке целей аренды недвижимости так, чтобы она не противоречила законодательству, но в то же время отражала суть приобретенных прав на помещение.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector