Сдача квартиры посуточно законно ли

Инструкция: как сдавать квартиру в посуточную аренду

Во время Чемпионата мира по футболу у части россиян появилась возможность заработать на посуточной сдаче в аренду своего жилья. Однако это актуально не только в период массовых мероприятий. Эксперт по посуточной аренде Виктория Соболева , которая сдаёт 10 квартир, рассказывает, какие в этой области есть правила и особенности.

Какой должна быть квартира

Сдача квартиры в посуточную аренду отличается от классической схемы. Для успеха у арендаторов квартира прежде всего должна быть удачно расположена, причём не обязательно в центре. Она может быть в районе крупного университета, медицинского учреждения, стадиона. Тем, кто часто приезжает в командировки, будет удобно жить поблизости от крупных выставочных или бизнес-центров, туристам — рядом с театрами и музеями, абитуриентам — в районе, где располагается несколько вузов. Если рядом есть стадион или спортивный комплекс, вашу квартиру облюбуют спортсмены .

Требования к самой квартире для посуточной аренды выше — в частности, к её внешнему виду. Она должна быть ухоженной, комфортной, чистой, уютной, не перегруженной мебелью. В ней недопустимы старые диваны с дачи. Естественно, в ней не должно быть ваших личных вещей.

Обычно подобные квартиры рассматриваются как альтернатива гостинице, поэтому важно, чтобы в ванной были туалетные принадлежности, а кровать была застелена. На кухне должны быть микроволновая печь, холодильник и чайник. Лучше, если будет проведён интернет (в идеале — Wi-Fi). У вас обязательно должен быть чек-лист по покупке всего необходимого.

Каковы основные издержки

Квартиру нужно будет подготовить: возможно, сделать косметический ремонт, провести туда интернет. И закупить в неё стандартный набор вещей — постельное бельё, технику, посуду. Сумма затрат на ремонт и наполнение зависит от предпочтений владельца квартиры. У меня на квартиру-студию ушло 160 тысяч ₽.

Регулярно придётся тратиться на гигиенические принадлежности для гостей и минимальный набор продуктов, платить за интернет и коммунальные услуги — это от 3 до 10 тысяч ₽ в зависимости от размера квартиры.

Стоимость приведения квартиры в порядок после гостей зависит от площади жилья и вашего умения договориться с горничной. У меня уборка стоит 500–700 ₽. Что касается прачечной, обычно это 350 ₽ за стирку и глажку одного комплекта белья.

В самом начале я всё делала сама: была и горничной для своих квартир, и менеджером. Когда у меня был всего один объект, вся квартира была завешана простынями и наволочками, которые вечно сушились дома и которые потом нужно было до утра гладить.

Даже если вы только начали работать и запустили на рынок всего один объект, можно использовать труд помощников, хотя это не так выгодно, как при большем «масштабе операции». Например, консьержка в вашем подъезде может стать помощником по заселениям, блюстителем порядка и горничной одновременно. Найдя такого многофункционального человека, можно сэкономить.

Гости и помощники

Вам придётся постоянно вести поиск клиентов. Если вы не отдаёте свою квартиру (или квартиры) в управление, не привлекаете помощников, вам нужно будет непрерывно отслеживать другие объекты и проводить некий анализ — снижать или повышать цену, исходя из сезона, событий, праздников и так далее. Это большая работа.

Рейтинг, отзывы, хорошие фотографии, правильные настройки на площадках бронирования — основное, что нужно для привлечения клиентов. Чтобы ваше объявление было более заметным на объектах размещения, можно попросить своих знакомых забронировать у вас жильё на ближайшие даты и потом написать отзывы. Например, на Booking нужно, чтобы у вас было 5 отзывов — тогда квартиру будет лучше видно.

Сейчас для приёма звонков, общения с гостем, передачи информации горничным и решения технических задач у меня есть помощники. Всю уборку осуществляют горничные.

Если вы нанимаете менеджера, который будет выставлять квартиру(ы) на площадку для бронирований, курировать сопутствующие вопросы, включая уборку, то он берёт процент от прибыли — обычно это 20–30%. Скажем, я сейчас занимаюсь своими объектами недвижимости и выборочно беру в управление квартиры других людей.

Площадки

Самая популярная площадка для размещения объявлений о посуточной аренде — это Booking: порядка 70% заказов приходят именно с этого агрегатора. Также объявления размещают на Airbnb, Tripadvisor, Holiday lettings (последняя, правда, используется исключительно иностранцами). Можно ещё присмотреться к Homeway и таким доскам объявлений, как «Яндекс Недвижимость», Avito и «Циан».

На площадках важно размещать «правильные» объявления с «правильными» ценами. Нужно смотреть, какие объекты есть поблизости и по какой цене сдаются они. Имеет значение качество фотографий, которые вы размещаете на этих ресурсах. Лучше, если фотосъемка будет профессиональная. Если вы сами в состоянии сделать хорошие фото квартиры, для начала они тоже подойдут. Однако важно сделать всё аккуратно: например, полотенца должны лежать красиво, на столе должна стоять приятная глазу посуда.

Комиссии у агрегаторов разные. Самая высокая — как раз у Booking — 18%. Airbnb берёт всего 3%, и это один из самых низких показателей.

Безопасность и соседи

Желательно застраховать квартиру — это обойдётся в сумму в районе 1500 ₽ в год.

Обезопасить себя можно также официальным договором с гостем и страховой суммой: при въезде вы берёте залог, пишете расписку и указываете это в договоре. Если с квартирой всё в порядке, при выезде вы возвращаете эти деньги.

Вообще важно «фильтровать» гостей: не со всех досок объявлений приходит хороший контингент.

Иностранцев обязательно нужно регистрировать в Федеральной службе миграционного контроля. За это отвечаете вы, потому что именно к вам приезжают гости. Сделать это может собственник или его помощник по доверенности.

Естественно, нужно договариваться с соседями и учитывать их интересы. Дайте им свой телефон, чтобы они могли связаться с вами напрямую, если услышат шум или будут чем-то недовольны.

Сколько можно заработать

При такой схеме сдачи квартир можно не иметь другой работы, если у вас в портфеле 4–5 объектов.

В среднем заполняемость такой квартиры — 70% (то есть 20 дней в месяц). Идеально, если показатель составит 85–90% (26–28 дней в месяц). Стоимость аренды за сутки обычно начинается от 1500 ₽, в высокий сезон студии можно найти по 5000 ₽ в сутки. А когда проходят массовые мероприятия, цена даже на маленькие квартиры заоблачная.

Уровень дохода, соответственно, во многом зависит от месяца. Если речь о высоком сезоне (май-сентябрь), то маленькая студия в Санкт-Петербурге, которая обычно приносит 20–22 тысячи ₽ в месяц, может генерировать доход в 50 тысяч ₽ и выше.

В целом сдавать квартиру посуточно в 1,5–2 раза выгоднее, чем иметь дело с классической помесячной арендой. В Москве эта разница в цене тоже заметна. Например, в августе 2 ночи в квартире на Соколе (37 кв. метров) будут стоить 8260 ₽. Квартира на той же улице с похожей площадью сдаётся в длительную аренду за 55 тысяч ₽ в месяц.

Налоги

С этого бизнеса нужно обязательно платить налоги. Можно платить НДФЛ 13% как физическое лицо. Если квартира у вас в собственности, можно оформить ИП и платить 6% по упрощённой схеме. Индивидуальные предприниматели также могут купить патент — в этом случае подавать налоговую декларацию не нужно.

Обустраивая квартиру, подумайте, в какое жильё вы сами поехали бы отдыхать: в чистое, уютное, со свежим бельём, мягкими подушками, с минимальным набором еды (кофе, чай, печенье, каша, конфеты). Если вам будет комфортно, значит, будет хорошо и гостям.

Обязательно составьте чек-лист по покупке всего необходимого.

Застрахуйте квартиру. Заключите с арендатором официальный договор. Договоритесь с соседями и оставьте им свои контакты.

Анализируйте рынок: смотрите на близлежащие объекты и цены на них. Подстраивайте своё предложение под сезон и события.

При посуточной аренде жилья заключается краткосрочный договор коммерческого найма жилого помещения. Главное — указать в нём основные условия: местонахождение жилого помещения, его кадастровый номер, общую и жилую площадь, количество комнат; срок найма в днях или часах; размер платы; порядок расчётов; права и обязанности сторон; лиц, которые имеют право пользования помещением.

При посуточной аренде жилья оно, как правило, сдаётся с мебелью и бытовой техникой. Для предупреждения спорных ситуаций стоит в договоре найма указать список находящегося в квартире имущества, которое передаётся в пользование нанимателю, определить ответственность за его сохранность, обязать внести гарантийную сумму. И составить акт приёма-передачи квартиры.

При возврате квартиры от нанимателя к наймодателю также составляется акт приёма-передачи, где в случае порчи обстановки или имущества стороны делают соответствующие отметки и описывают характер повреждений. Это очень важно! В такой ситуации указанный акт послужит основанием для полного или частичного удержания залоговой суммы по договору, а также для предъявления претензий по компенсации ущерба, если он эту залоговую сумму превысит.

Разрешена ли посуточная аренда во время самоизоляции?

ID: 13789778

Входят ли нежилые апартаменты и квартиры в перечень приостановленных по указу Мишустина и местных губернаторов: «с 28.03.2020 по 01.06.2020 бронирование мест, прием и размещение граждан в пансионатах, домах отдыха, гостиницах, гостевых домах, оздоровительных детских лагерях, в иных средствах размещения, за исключением случаев, связанных со служебными командировками или служебными поездками»?

Некоторые «добрые» люди пугают штрафами и обысками, некоторые спокойно сдают свои апартаменты. Перерыла весь интернет — подробностей не нашла.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если собираетесь менять клиентов каждый день (посуточная аренда), то было бы разумно, чтобы приостановили деятельность до лучших времён по личным убеждениям в целях безопасности населения. Мало не покажется, если Ваш бизнес станет очередным очагом эпидемии.
По крайней мере, наши партнёры по проекту поступили именно так! С уважением, Арман!

Так и делаю, но все же хочется понимать, что можно, а что нельзя. Спасибо за ответ!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Посуточная аренда не является гостиничными услугами, поэтому указ Мишустина на нее не распространяется.
Отражайте только правильно отношения с арендатором, чтобы из договора не следовало, что гостиничные услуги на самом деле оказываются.

А могли бы подсказать, как не наступить на грабли? То есть что должно быть написано в договоре, какая фраза, или что не написано в нем, чтоб нельзя было сказать, что это — гостиничные услуги?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Не должно быть фразы «гостиничные услуги». Просто договор аренды и срок. И никаких услуг по обеспечению проживания.

Ваши апартаменты имеют какой статус? Не гостиница?

Введен ли запрет посуточной аренды квартир в многоквартирных домах в 2019-2020 годах?

В последнее время власти стали активно бороться с «серыми» доходами граждан. Один из источников таких доходов — это сдача недвижимости в аренду. Законом такой вид деятельности не запрещен. Но граждане предпочитают не афишировать сделки по сдаче жилья в аренду, поэтому практически весь бизнес в этой сфере оказывается в тени. Государство начало принимать меры, чтобы получать налоги и с этой деятельности.

Сначала запретили открывать хостелы в жилых домах. Затем появилась информация, что принят новый закон о запрете сдачи квартир посуточно в 2019-2020 годах. Расскажем подробнее, какие изменения произошли в законодательстве, что ждет владельцев квартир, которые сдают недвижимость в аренду.

Нормативный акт

Многие посчитали, что запрет посуточной аренды квартир в многоквартирных домах в 2019-2020 годах косвенно отражен в Постановлении Правительства РФ от 07.11.2019 № 1417 (вступает в силу с 19.11.2019). Законодатели внесли изменения в пункт 4 Правил пользования жилыми помещениями от 21.01.2006 № 25. В документе теперь указано, что квартира может быть использована для следующих целей:

• для проживания;
• для осуществления предпринимательской деятельности;
• для осуществления профессиональной деятельности.

Введены также некоторые запреты. Жилое помещение нельзя использовать в следующих целях:

• для промышленного производства;
• под гостиницу;
• для миссионерской деятельности.

Документ был опубликован 11.11.2019, после чего многие заявили, что Медведев запретил посуточную аренду квартир. В самом тексте документа прямого запрета не содержится. Дополнительно указано, что жилое помещение в многоквартирном доме запрещается использовать для предоставления гостиничных услуг.

Именно эту фразу многие эксперты расценили как закон о запрете посуточной сдачи квартир в России. Если рассматривать данный запрет с позиций логики, то оно так и есть. Посуточной арендой квартир чаще всего пользуются те, кто приезжает в чужой город с туристической целью, в командировку и т. д. Такой краткосрочный наем выгоден и тем, кто сдает, и тем, кто пользуется такими услугами. Арендодателю выгоднее сдавать именно посуточно, а не помесячно, так как в первом случае выше цена. Приезжие экономят на услугах гостиниц, потому что аренда квартиры обходится в несколько раз дешевле.

С этой точки зрения рассуждения о том, что изменения в Правилах пользования жилыми помещениями — это запрет на сдачу квартир в аренду посуточно, можно считать обоснованными.

Запрещена или нет посуточная аренда квартир?

Приведенное выше мнение является всего лишь умозаключением, что посуточная аренда квартир запрещена. С точки зрения закона, в документе нет прямого запрета именно за сдачу жилья. Значит, этот вид деятельности все-таки разрешен.

Однозначно можно сказать, что гостиничные услуги и сдача квартиры в аренду посуточно — это юридически разные понятия. Гостиничные услуги подлежат лицензированию, тогда как сдачей квартиры может заниматься любой гражданин. Поэтому из вышеуказанного нормативного акта не следует, что запрещена именно сдача в аренду квартир посуточно.

Эту информацию подтвердили и официальные лица. Первый зампред комитета Госдумы по ЖКХ С.Пахомов заявил, что изменения в законодательстве не затрагивают вопросы посуточной аренды квартир. По его словам, такой запрет невозможен в принципе, так как квартира — это собственность гражданина, которой он вправе распоряжаться по своему усмотрению. В том числе, и сдавать в аренду.

Еще один момент, который затрудняет запрет краткосрочной аренды, — это разграничение понятий краткосрочной и долгосрочной аренды жилых помещений. Непонятно, с какого момента стоит считать аренду жилья долгосрочной. Поэтому нельзя запретить именно посуточную аренду, оставляя возможной долгосрочную сдачу жилой недвижимости.

Суть внесенных изменений

Изменения в Правилах пользования жилыми помещениями потребовались для работы закона о запрете хостелов, т.е. это всего лишь изменения в подзаконном акте. С 01.11.2019 запрещена работа таких заведений в жилых помещениях.

Хостел может находиться в многоквартирном доме, но для таких случаев установлен ряд ограничений. Он должен:

• находиться в нежилом помещении;
• располагаться на первом этаже здания;
• иметь отдельный вход.

Эти требования исключают случаи, когда из квартиры (или из нескольких) устраивали гостиницу, что обычно вызывало недовольство жильцов дома.

При посуточной сдаче квартиры в аренду соседи тоже часто жалуются на шум, появление посторонних лиц в подъездах. Но в законе ничего не сказано про аренду квартир, значит, данная деятельность под запрет все-таки не попадает.

Граждане, как и прежде, могут получать доход от такого рода деятельности. С прибыли от посуточной сдачи жилья, как и с других доходов, должны уплачиваться налоги.

Сдача квартиры посуточно

• Какой штраф за посуточную сдачу квартиры? Статья?
• С какой формой налогообложения можно создать ИП для сдачи квартир посуточно?
• С какой формой налогообложения можно создать ИП при сдаче квартир посуточно?
• Принят ли в РФ Закон, запрещающий сдачу квартир посуточно в многоквартирных домах?
• Хочу оформить ИП по сдаче квартир посуточно. Какой ОКВЭД выбрать? Заранее спасибо.
• Публикации
• Сдача квартиры
• Сдача квартиры в наем
• Сроки сдачи квартиры
• Сдача квартиры на год
• Сдача квартиры застройщиком

1.1. Здравствуйте. Сдали в аренду квартиру. Через два года обнаружили в инете объявления о сдачи нашей квартиры почасам и посуточно.

Это правомерно, если в Вашем договоре сдавать в перенайма есть разрешение.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Если нет, то не правомерно.

1.2. Нередко риэлторы используют фото чужих квартир. Если у вас в договоре стоит запрет на субаренду, то их действия незаконны, если запрета нет, то они могут сдавать.

2.1. В соответствии с изменениями от 03.04.2020 № 182 в Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» от 13 марта 2020 года N 121, (п. 2.1.10) до 30 апреля 2020 на территории Спб запрещена деятельность по предоставлению услуг физическим лицам, предусматривающих при их оказании (предоставлении) очное присутствие физического лица, за исключением услуг, оказываемых дистанционным способом либо посредством курьерской доставки, . гостиничных услуг (в части исключительно услуг проживания), .
из чего следует вывод, что можете.

2.2. Да, можете. Однако ваш жилец совершенно законно сможет не выезжать из сданного на один день жилья и при этом не будет платить!. И выгнать его без Решения суда Вы не сможете. Особенно сейчас в условиях всеобщего психоза.

3. Какой штраф за посуточную сдачу квартиры? Статья?

3.1. Такого штрафа не существует.

4.1. Нет, сейчас прошел первое чтение законопроект «О самозанятых», в силу которого доход будет облагаться налогом. Запрета на аренду квартир нет.

5.1. При сдаче квартиры физические лица должны заключать договор с арендатором. Кроме того, в период декларационной компании следующего года необходимо представлять в налоговый орган декларацию о доходах, указав исчисленную сумму к уплате налога в размере 13% от дохода полученного в предшествующем году. И конечно же своевременно уплатить налог. Удачи вам!

5.2. Если Вы собственник квартиры, то имеете право заключить договор аренды квартиры, в том числе посуточно. Согласие соседей не требуется.

5.3. Уважаемая Елена, в данном случае, как собственник квартиры вы можете делать со своей собственностью всё, что вам заблагорассудится, если это не противоречит закону. Сдача своей собственности не противоречит закону.

6.1. это чистой воды вымогательство, никто не имеет право забирать у вас, а тем более удерживать или шантажировать удостоверение личности, предупредите его что если по хорошему не отдаст напишите заявление участковому, ну разумеется если не отдаст то напишите заявление в органы полиции и будете правы.

7. С какой формой налогообложения можно создать ИП для сдачи квартир посуточно?

7.1. Геннадий
Это ваше право-выбирать систему налогообложения
Можно выбрать общую систему — 13%, можно упрощенную — 6%

7.2. Но тут проще будет сделать упрощенную систему налогообложения в размере 6 процентов с доходов, поскольку тут услуги Вы будете оказывать по сути, это будет более выгодный вариант.

8. С какой формой налогообложения можно создать ИП при сдаче квартир посуточно?

8.1. Я бы Вам посоветовал упрощенную систему налогообложения (усн) доходы (6 %) или доходы минус расходы (15%).

8.2. Согласно п.п.12. п. 2 ст. 346.26 НК РФ:
2. Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (далее в настоящей главе — единый налог) может применяться по решениям представительных органов муниципальных районов, городских округов, законодательных (представительных) органов государственной власти городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя в отношении следующих видов предпринимательской деятельности:
12) оказания услуг по временному размещению и проживанию организациями и предпринимателями, использующими в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров;
(пп. 12 введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 101-ФЗ, в ред. Федерального закона от 17.05.2007 N 85-ФЗ)

Так что можете попробовать ЕНВД.

9.1. Сдавать можете на основании договора, при этом необходимо подавать декларацию о доходах и уплачивать НДФЛ. Спасибо за обращение на наш сайт.

9.2. ЗАКОН этого не запрещает. ДЛЯ сдачи квартиры по суточно — ВЫ должны быть ее собственником

Удачи ВАМ! Всегда рады помочь.

9.3. Доброго времени суток
Если вы являетесь собственником квартиры, можете сдавать квартиру, в том числе и посуточно
Удачи Вам. Анна Титова.

10.1. Для квартир, расположенных в жилых домах, данные требования не относятся. Удачи вам и всего доброго.

11.1. Напишите в налоговую по данному факту пусть проверят. А так же в прокуратуру, поскольку чтобы сдать под хостел нужно переоборудование квартиры, поэтому нужно проверить насколько законно там все сделано.

12.1. если у Вас нет права собственности, то и сдавать квартиру в аренду Вы не можете, так как по закону она Вам еще и не принадлежит.

13.1. Налоги каждый платить обязан. Собственник имеет доход, значит, должен оплатить подоходный налог.
Вы не имели права сдавать квартиру без согласия собственника. И собственник на этом основании может попросить вас съехать, т.е. расторгнуть договор между вами (несоблюдение письменной формы договора не влечет недействительность самого договора, если стороны по договору исполняют все свои обязанности).
Вы, сдавая квартиру посуточно, также имели доход, и обязаны оплатить подоходный налог.

Неуплата НДФЛ, отягощенная неподачей декларации 3-НДФЛ, приводит к взысканию штрафа в размере 20% от суммы неуплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК РФ).