6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдать квартиру в ипотеке сбербанка

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку?

Разрешает ли банк сдавать ипотечную квартиру

Для кого-то рынок ипотеки – это возможность обзавестись собственным жильем, для других – это хороший способ инвертирования денежных средств. Во втором случае клиент рассчитывает на то, что за счет банковского финансирования он может получить капитал, который будет расти в цене, при этом ежемесячные платежи будут оплачиваться за счет денег, полученных от сдачи в аренду недвижимости.

Такой способ взаимоотношений в принципе выгоден и для кредитора, и для инвестора, так как банк получает платежеспособного клиента, а заемщик – надежный способ инвестирования. Но такая сделка имеет определенные риски.

И связаны они с тем, что банковская компания не может распоряжаться недвижимостью, пока действует арендное соглашение. Таким образом, клиент банка может оформить соглашение по ипотеке и не вносить ежемесячные платежи, оформив арендную сделку с аффилированным лицом.

Длительность аренды может быть не ограничена, например, на 10 или 30 лет. При этом фактически продолжать пользоваться недвижимостью может заемщик, а банк получает риск того, что ему не удастся истребовать долг, а кроме того, продать недвижимость.

Поэтому многие банковские организации указывают в договоре залога квартиры запрет на сдачу недвижимости. Другие же компании более позитивно относятся к таким сделкам или разрешают сдавать квартиру в аренду только с согласия банка.

Что указано в ипотечном договоре

Законодательством не запрещается сдавать в аренду жилье, купленное в ипотеку. Такие взаимоотношения кредитор и заемщик регулируют самостоятельно. Положение может быть указано непосредственно в кредитном договоре или общих правилах кредитования конкретного банка.

Предварительно, перед оформлением, рекомендуем выяснить информацию непосредственно у кредитного менеджера, который будет заниматься оформлением сделки. Также самостоятельно можно изучить условия кредитования, которые предоставлены в открытом доступе на сайтах банковских компаний.

Например, в Сбербанке недвижимость, которая приобретена в кредит, не может сдаваться в аренду без согласия банковской компании.

Если же нигде запрет на передачу недвижимости по арендному соглашению не прописан, то такие квартиры можно сдавать без согласия банка.

Что делать, если банк не разрешает

Банковская компания имеет полное право запретить сдавать в аренду имущество, которое находится в залоге. Данный порядок может быть закреплен в кредитном договоре или документе залога. Но запрет носит лишь юридический характер, фактически же многие заемщики сдают квартиры, находящиеся в ипотеке. По этому вопросу существуют два решения:

  1. Сдавать жилье, не предупреждая банк. Если банковская компания против составления договора аренды, то можно и не оповещать кредитора. Проверить сдается ли квартира, банкир вряд ли сможет. Случаев, когда банковские работники проверяли факт сдачи, единицы. В России большинство подобных сделок осуществляется без арендного договора. Это позволяет избежать выплаты налогов и избавляет от лишних хлопот с оформлением документов. Если такой вариант подходит, то можно смело передавать жилье в аренду, ведь банк никак не сможет доказать, что недвижимость арендуется кем-то.
  1. Другой способ – договориться с банком. Кредитные организации всегда готовы сотрудничать с заемщиком. Даже если в договоре запрет на сдачу недвижимости, это не означает, что банковская организация будет категорически против.

Ипотечных квартир, сдаваемых в аренду, достаточно много. А получить разрешение можно на основании составления дополнительного соглашения. Для этого нужно будет обратиться в отделение банка и написать заявление. Специалисты его рассмотрят, как правило, в течение недели и вынесут решение.

Скорее всего, будут определенные ограничения. Например, срок соглашения будет действовать в течение года, после чего его необходимо будет пролонгировать. Или установлена максимальная длительность аренды, а также согласование арендных документов с кредитором.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Если в кредитном договоре стоит запрет на сдачу, то невыполнение этого требования может привести к серьезным последствиям. Как правило, все положения должны быть описаны в документах. Возможные последствия:

  • назначение штрафа;
  • увеличение процентной ставки;
  • требование погашения кредита.

Проверок компания может и не устраивать, но при необходимости без проблем применит любые варианты, исходя из заключенного договора.

Чтобы наверняка избежать таких событий, рекомендуем обо всем уведомлять кредитора. Банки открыты для сотрудничества и очень боятся получить проблемного заемщика, который не будет выполнять обязательства.

Поэтому в заявлении о разрешении передачи недвижимости в аренду рекомендуем указывать информацию о невозможности выплачивать ежемесячный платеж. А при помощи такого средства есть вариант вносить ежемесячные отчисления вовремя, что будет выгодно для всех сторон.

А чтобы избежать подобных проблем, рекомендуем заключать сделки с банками, которые сразу разрешают передавать квартиры в аренду, или заключить с кредиторами индивидуальный договор с такой возможностью на стадии оформления документов при помощи дополнительного соглашения между заемщиком и банковской организацией.

Можно ли сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке?

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке и делать это правильно, если в договоре ипотечного кредита прописано условие сдачи в аренду жилья с разрешения банка. Давайте выясним практику многих заемщиков и ответим на животрепещущий вопрос.

Неважно в какую ипотеку вы приобрели жилье, в военную или «гражданскую», в кредитном договоре всегда указывают, что недвижимость может подвергаться перепланировке, сдаваться или продаваться только с согласия кредитной организации.

Но что важнее для банка или того, кто выдал кредит военнослужащему, чтобы тот вовремя платил и не создавал проблем или все-таки контроль за заложенным недвижимым имуществом? И как сдача ипотечной недвижимости происходит реально?

Привлекательность получения дохода от аренды, с вязи со снижением ипотечных ставок растет, потому что арендная плата может компенсировать полностью или частично платежи по кредиту.

Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке, почему банки практикуют запрет сдачи ипотечной жилплощади в аренду? Дело здесь не только в том, что банку нужен контроль. Проблема в законодательстве и мошеннических схемах собственников. По закону:
если вы сдадите в найм (аренду) жилплощадь на длительный срок (от года и более), то потеряв права на квартиру все-равно имеете право получать вознаграждение за аренду, т.к. договор не сможет расторгнуть даже банк;
лица, прожившие в квартире более трех месяцев обязаны в нем прописаться и тогда продавать такую квартиру банку будет очень тяжело.

Теперь вы знаете, почему банки препятствуют развитию рынка аренды, хотя могли бы получать меньше отказов от выплаты ипотечных кредитов.

Можно ли официально сдавать квартиру в ипотеке, условия:

  1. Кредитная организация прописала разрешение о сдаче в найм или аренду ипотечной квартиры в договоре или не указала в нем пункт о запрете;
  2. В контракте с банком есть пункт с условиями сдачи квартиры в аренду, например с разрешения кредитной организации. И часто указывается срок аренды и невозможность пролонгации в автоматическом режиме.

Но чаще всего сдача квартиры в аренду собственником запрещена ипотечным соглашением.

Можно сдавать квартиру в ипотеке в аренду даже при запрете банка

Рассмотрим несколько вариантов, как это сделать:

  • это попахивает шантажом или деловым предложением банковской организации, когда вы предложите внести правки в договор, которые будут содержать разрешение вам, как собственнику сдавать квартиру в аренду. В заявлении можете указать, что причина банальна — иначе отказ платить за ипотечный кредит без просрочек или вовсе его оплачивать;
  • второй вариант, можно сдавать квартиру, купленную по ипотеке без уведомления об этом кредитной организации.

Важно: помимо одобрения банка, вы должны получить одобрение страховой организации!

Риски в ипотеке и аренде
Будущий заемщик в праве не информировать кредитора о том, что планирует сдавать квартиру, купленную в ипотеку и часто так и происходит, особенно при приобретении недвижимости в новостройках, которые заведомо приобретаются под сдачу в найм.

Читать еще:  Расписка о предоплате за квартиру

Можно ли сдавать квартиру в ипотеке по договору аренды или найма? Если он будет заключен устно, а оплата производится наличными без транзакций онлайн. В этом случае кредитной организации сложно доказать факт сдачи в аренду.

Риски арендатора
Если ипотечник решил сдавать квартиру в ипотеке, то арендатор принимает все риски на себя, т.к. его могут выселить, признав договоренность об аренде (найме) ничтожным, в связи с наличием пункта в кредитном договоре, ограничивающим собственнику подобные действия.

Поэтому прежде чем заключать устный или письменный договор с арендодателем, поинтересуйтесь, может ли он сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке и пусть предоставить копию или оригинал ипотечного контракта для ознакомления.

По закону к арендатора есть 30 дней, чтобы освободить квартиру, поэтому месяц можно подыскивать новое жилье и не беспокоиться.

При заключении письменного соглашения найма арендодатель, по вине которого досрочно выселяют арендатора (по требованию банка) выплачивает все причитающиеся деньги за непрожитые в жилье месяцы, депозит и неустойку, если она оговорена в соглашении.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:
Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.
Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

  • предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
  • изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
  • заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
  • сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

  • прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
  • написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
  • получение согласия кредитора и страховой;
  • заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Что может сделать банк при нарушении договора? Например, пугать заемщика досрочным расторжением, в случае нарушения условия, запрещающего сдачу в найм.

В последнее время банковские организации разрешают сдавать недвижимость в залоге в аренду, прописывая условия в ипотечном договоре, просто стоит сразу задать этот вопрос перед одобрением вас, в качестве заемщика.

Вы узнали можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке по закону официально и не официально, в ипотеке Сбербанка и любой другой кредитной организации, риски, условия, процедуру.

Сведения из законодательства: можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка?

Чаще всего квартира приобретается в ипотеку с целью решения жилищного вопроса: одни стремятся поскорее покинуть родительское гнездо, другие – обустроить семейный очаг.

Но что делать, если планы изменились, и вы решили продать или сдать недвижимость? Как отреагирует банк на такое решение? Возможность реализовать задуманное более чем реальна, если ипотека была оформлена в Сбербанке.

Права заемщика по распоряжению имуществом

С одной стороны, купленная в ипотеку квартира становится собственностью заемщика. С другой стороны, закон «Об ипотеке» (ст.11, п.2) ограничивает права владельца на пользование приобретенным на банковские деньги имуществом. Какие есть нюансы и подводные камни ипотеки в Сбербанке, мы рассказывали в отдельной статье.

В связи с этим, вопросы о возможности сдачи и продажи такой недвижимости требуют разъяснений, чтобы не возникало недопонимания и проблем с законом.

Допустимо ли сдавать ипотечное жилье в наем?

ФЗ №102 «О залоге» не запрещает владельцу заложенной недвижимости заниматься арендой. В ст. 29 сказано, что он имеет право извлекать доходы и плоды из своего имущества. Сдача жилья в аренду – это, по сути, и есть один из способов извлечения дохода.

А значит, собственник имеет законное право сдавать жилье в наем. Но не стоит забывать о том, что права владельца недвижимости регулируются и договором ипотеки, подписанным со Сбербанком. В одном и пунктов договора говорится о том, что заемщик не может сдавать жилье в аренду без предварительного согласия от кредитора. Таким образом, сдача ипотечного жилья в аренду вполне осуществима, если Сбербанк даст разрешение.

Статья 29 ФЗ № 102. Пользование залогодателем заложенным имуществом

    Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.

Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.

Возможна ли продажа?

О возможности продать заложенную недвижимость говорится и в ипотечном соглашении Сбербанка, и в законе «Об ипотеке». В соответствии со ст.37 ФЗ №102, квартира может быть подарена, продана или отчуждена путем обмена.

Что говорится в ипотечном договоре Сбербанка: залогодатель не имеет права отчуждать объект без письменного согласия кредитора.

Подробно о том, что такое кредитный договор Сбербанка по ипотеке, кто его составляет и когда происходит подписание, читайте здесь, а можно ли купить или продать квартиру, оформленную через ипотеку от Сбербанка, и как это сделать, мы рассказывали в этой статье.

Возможные трудности

Если вы решили сдать или продать квартиру, находящуюся в ипотеке Сбербанка, приготовьтесь к долгому процессу осуществления своих планов, особенно если дело касается продажи.

Сбербанк, как и любой другой кредитор, не особо охотно идет на такие сделки, так как теряет прибыль. Тем не менее, если возможность продажи прописана в договоре, то клиент вправе обратиться к кредитору с требованием реализовать ипотечную недвижимость. Какие могут возникнуть трудности:

  • Процедура может затянуться на несколько месяцев, так как оформление всех бумаг требует времени.
  • Не каждый человек решиться приобрести ипотечную квартиру, даже если долг будет полностью погашен заемщиком, а обременение будет снято (как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки в Сбербанке?). Проведение сделки через банк, выдавший ипотеку, может испугать потенциальных покупателей.
  • Продажа ипотечной квартиры сопряжена с дополнительными расходами: регистрация договоров, открытие ячеек и прочее.
  • Если банк согласится продать квартиру только при условии, что сам будет заниматься реализацией, то заемщику в этом случае не удастся выгодно продать жилплощадь. Потому что основная цель банка – поскорее получить назад свои деньги. В связи с этим, жилье может быть продано по низкой стоимости.
Читать еще:  Расписка о возврате задатка за квартиру образец

Сдача в аренду ипотечной квартиры также сопряжена с рядом сложностей:

  1. Если заемщик не получил разрешение на аренду, то банк имеет право на основании отсутствия своего согласия расторгнуть ипотечный договор досрочно в одностороннем порядке. Это повлечет за собой необходимость досрочного погашения кредита. Узнать о том, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанк онлайн, можно здесь.
  2. Сбербанк может диктовать свои условия сдачи недвижимости в аренду, так как сохранность залогового имущества – в его интересах.

Банку не выгодно иметь дело с должниками, поэтому, если аренда или продажа поможет заемщику расплатиться с кредитом, то согласие будет получено.

Как купить другую недвижимость в кредит?

Причины, по которым купленное в ипотеку жилье, заемщики стремятся продать для получения кредита на новую квартиру, бывают совершенно разные: хочется сменить район проживания, взять жилье большей площади, приобрести недвижимость по более выгодной цене и прочее. Рассмотрим, как осуществить задуманное.

Куда обратиться?

Все сделки, проводимые заемщиком с залоговой недвижимостью, должны осуществляться под контролем Сбербанка. Так что первое, что нужно сделать – пойти в банк и попросить разрешение на продажу квартиры. Ипотечный менеджер выдаст письмо-разрешение на осуществление сделки.

Только после того как вы получите согласие, можно приступать к поискам покупателя.

Какие документы потребуются?

Перечень бумаг, необходимых для осуществления операции:

  1. паспорта сторон (покупателя и продавца);
  2. письменное разрешение Сбербанка;
  3. банковский ипотечный договор (потребуется для снятия обременения в Росреестре на завершающем этапе сделки);
  4. закладная (отдается заемщику банком после полного погашения ипотеки, а затем передается в Росреестр);
  5. договор купли-продажи;
  6. выписка о снятии обременения с квартиры;
  7. документы, на основании которых заемщик владеет недвижимостью (договор купли-продажи и выписка из Росреестра).
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Различные схемы

Самый простой способ продать взятую в ипотеку квартиру и оформить в кредит другую недвижимость – самостоятельно досрочно погасить ссуду (деньги можно взять в долг у родственников), снять обременение и продать жилье покупателю. Часть вырученных средств пойдет на возврат долга, другая – на первоначальный взнос по вновь оформленной ипотеке (какой первоначальный взнос на ипотеку в Сбербанке?).

Однако такая идеальная схема доступна далеко не каждому. Рассмотрим наиболее популярный вариант продажи ипотечной квартиры:

  1. Заемщик получает разрешения от Сбербанка на продажу.
  2. Заключает предварительный договор купли-продажи с покупателем.
  3. Обращается в банк с требованием досрочного погашения ипотеки, получает информацию о сумме, которую нужно внести для полного расчета с кредитором.
  4. Далее покупатель кладет в банковские ячейки две суммы.

  • В первую – сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке (эта сумма предназначена для банка).
  • Во вторую – сумму равную разнице стоимости объекта и сумме долга (это деньги заемщика-продавца).
  • Затем погашается кредит за счет денег покупателя.
  • Стороны сделки снимают обременение с квартиры, между ними происходит расчет.
  • Полученные деньги заемщик вносит в качестве первоначального платежа по новой ипотеке, заключая со Сбербанком новый договор. Можно приобрести жилье без первоначального взноса и на каких условиях, читайте тут.
  • Алгоритм действий следующий:

    1. Заемщик идет в банк и сообщает о своем намерении досрочно погасить ипотеку. Кредитный менеджер дает ему справку с указанием суммы, необходимой для полного погашения.
    2. С покупателем заключается нотариальный договор, в котором детально обговариваются все условия передачи средств и имущества.
    3. Покупатель перечисляет деньги на счет продавца. За счет них тот гасит задолженность перед банком и снимает обременение с квартиры.
    4. Между сторонами сделки заключается договор купли-продажи, после чего покупатель оформляет квартиру в собственность.

    Данная схема выглядит довольно рискованно, особенно с точки зрения покупателя, так как от передачи денег продавцу до регистрации права собственности может пройти несколько недель. Однако это единственные законный способ продажи жилья, если кредитор отказывает в проведении сделки.

    Как сдать в аренду?

    Рассмотрим алгоритм действий при сдаче квартиры в аренду, если она находится в ипотеке Сбербанка.

    Первое, что нужно сделать – это получить письменное согласие банка. Обычно эта процедура не вызывает никаких сложностей и банк охотно выдает необходимое письмо. Связано это с тем, что сдача в аренду ипотечного жилья – весьма распространенная практика среди заемщиков.

    Далее потребуется собрать следующие документы:

    • выписка из Росреестра о праве собственности;
    • письменное согласие банка о сдаче квартиры в наем;
    • паспорт;
    • выписка из домовой книге о прописанных лицах;
    • письменное согласие других собственников жилья (если они есть).

    Между собственником и нанимателем подписывается договор. Желательно заключать его на срок не более 11 месяцев. В этом случае нет необходимости регистрировать соглашение в Росреестре. Помимо договора необходимо составить опись имущества и акт приема-передачи жилья. Эти бумаги помогут избежать риска повреждения и кражи собственности. Сбербанк может одобрить аренду со своими условиями, так как в его интересах – сохранить заложенное имущество в целости и сохранности.

    Любые операции с недвижимостью, находящейся в залоге, должны быть согласованы со Сбербанком. В противном случае заемщика ожидает досрочное расторжение договора.

    Правила съема

    Купить квартиру в ипотеку и сразу сдать ее в аренду – это отличный вариант инвестиций. Вы сможете снизить финансовую нагрузку, погашая полностью или частично кредит за счет арендных платежей. А как к подобным сделкам относится банк? Известно, что на протяжении кредитного срока жилье находится у него в залоге, и некоторые сделки ограничены. Если вы оказались между двух огней и не знаете, как сдавать квартиру: официально или «по-черному», прочитайте статью – и решение найдется само.

    Ваши права на ипотечное жилье

    Некоторые россияне опасаются покупать в кредит квартиру из-за бытующего мифа, что в случае чего банк может выбросить их на улицу, а жилье забрать. Из-за необоснованного страха некоторые лишаются единственной возможности реализовать мечту о личной квартире. Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

    Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?

    Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком. Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

    Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям. В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения. Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности. Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:

    • прописывать родственников;
    • делать перепланировку и переустройство;
    • сдавать в аренду.

    В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную квартиру?

    Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу. В договоре по кредиту четко указано, сколько пропущенных платежей влечет расторжение соглашения.

    Обычно для этого достаточно не платить 3 месяца, однако банк не всегда пользуется своим правом и дает заемщикам отсрочки. После того как суд вынесет положительное решение о взыскании задолженности, согласие собственника на продажу квартиры не требуется.

    Читать еще:  Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

    Если вы исправно вносите платежи, но нарушаете правила пользования квартирой или не выполняете другие обязательства по кредитному соглашению, то банк вправе потребовать расторжения договора. Известно, что выплатить одной суммой всю ипотеку мало кому под силу, поэтому придется продавать квартиру. К счастью банки редко прибегают к подобной практике, и для расторжения договора нужны серьезные причины.

    Залоговое жилье: можно ли на нем заработать?

    Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

    По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

    Запрет на сдачу ипотечной квартиры кредитор вводит, исходя из следующих соображений:

    1. Вы обязаны обеспечивать сохранность и хорошее состояние залоговой недвижимости, а арендатор может испортить ее. Потеря товарного вида залога и снижение его рыночной стоимости банку абсолютно не выгодно. Известно, что квартиранты не всегда хорошо обращаются с жильем, а хозяева не спешат делать ремонт, т.к. он влечет дополнительные затраты.
    2. Если клиент окажется злостным неплательщиком, то банк разорвет ипотечный договор и компенсирует свои затраты за счет реализации залога. Арендаторы, которые заключили договор по закону и внесли плату на длительный срок вперед, могут помешать продаже квартиры. Жильцы защищены законом, поэтому банк не сможет их выселить, а будет ждать истечения срока аренды.
    3. Банки теряют прибыль, поскольку ипотечные кредиты для частных лиц имеют более выгодные условия, чем ссуды для малого бизнеса. Тем временем использование квартиры для получения дохода – это и есть предпринимательская деятельность.

    Кроме финучреждений целями использования залоговой недвижимости интересуются и страховые агентства. Из-за повышенных рисков размеры тарифов на страхование коммерческих объектов значительно выше, чем жилых квартир. Естественно, агентства не желают платить за последствия чужих ошибок.

    С другой стороны, чтобы сдавать в аренду жилье, оформлять юридическое лицо или индивидуальное предпринимательство не нужно. Банк вряд ли сможет доказать факт коммерческой деятельности, ведь квартира используется по назначению – для проживания, пусть даже не собственника, а съемщика.

    В принципе, возможность сдачи в аренду зависит от конкретного банка и условий кредитного договора. Обычно финучреждения не интересуются деятельностью заемщика до тех пор, пока платежи вовремя поступают и квартира находится в хорошем состоянии. С финансовой точки зрения сдавать внаем ипотечную квартиру наиболее выгодно в крупных городах, где стоимости аренды покрывает платеж по кредиту. При этом заемщик должен иметь собственную жилплощадь. Некоторые люди покупают жилье для будущего проживания в нем детей, а пока они малы – сдают помещение квартирантам. Иногда недвижимость приобретается с целью вложения свободных денег или просто потому, что подвернулся выгодный вариант.

    • банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
    • в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
    • если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.
    • по договору страхования обычно предусмотрены дополнительные взносы.

    Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

    Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

    Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

    1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы:

    • исправно погашаете кредит;
    • содержите квартиру в надлежащем состоянии;
    • внесете в договор страхования необходимые изменения.

    2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы:

    • свидетельство о праве собственности на жилье;
    • справку из ЖЭКа о составе семьи;
    • нотариальное согласие всех собственников квартиры.

    3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.

    4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

    Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

    • у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
    • договор найма заключается на срок свыше года;
    • банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

    Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

    Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

    Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

    Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры

    Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

    • В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.
    • Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
    • Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами. Где вы возьмете для этого деньги, его не касается.
    • Если вы не сможете вернуть долг, банк обратится в суд с иском о взыскании на залоговое имущество. Собственник и арендатор будут выселены, а квартира продана на аукционе. В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная история нарушителя существенно испортится.
    • Поскольку вскроется факт нелегальной сдачи жилья, то возникнут дополнительные проблемы с налоговыми органами. Придется заплатить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность и уклонение от налогов.

    При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.

    Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector