3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Скрытые недостатки недвижимости гк рф

Риски покупателя недвижимости. Скрытые недостатки жилья

Риск для покупателя недвижимости. Риск сокрытия продавцом недостатков в продаваемой квартире

пункт 2.1.22. классификации книги минимизации рисков сделок с недвижимостью АН «Ваш риэлтор»

При покупке квартиры покупатель, конечно, осматривает свое будущее жилье, но совершив сделку и переехав в квартиру может обнаружить скрытые продавцом недвижимости проблемы воздуховода, систем водо- и теплоснабжения, грибок на стене и прочее.

Если недостатки недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему усмотрению потребовать от продавца (п. 1 ст. 475 ГК РФ):

  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

При этом недостатки должны быть обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи объекта недвижимости покупателю либо (если договором купли-продажи квартиры не оговорено иное)

Суд расставит правовые акценты в споре продавца и покупателя о недостатках приобретенного жилья и вынесет решение.

См. ст. 557 ГК РФ и 475 ГК РФ

С целью минимизации рисков покупки или продажи недвижимости, обращайтесь по телефону 77-88-36. Ваш риэлтор

Компенсация за выявленные скрытые недостатки после покупки дома

Здравствуйте! У меня следующая ситуация. 20.12.2017 года мы с мужем приобрели в ипотеку монолитный дом на несъемной опалубке конца 2017 года постройки с ремонтом. Покупали дом как у частного лица (собственника). Спустя 6 месяцев после покупки были выявлена неравномерная усадка монолитной плиты пола. Пол просел в разных местах по разному, в диапазоне от 3 мм до 1 см. Я собираюсь заказывать до судебную экспертизу на выявления причин возникновения неравномерной усадки и стоимости ремонта. Хочу знать, могу я в этой ситуации подать в суд на продавца и затребовать или устранения недостатков, либо финансовой компенсации за экспертизу и ремонт? С уважением, Олеся!

Ответы юристов ( 3 )

  • 10,0 рейтинг
  • 7028 отзывов эксперт

Спустя 6 месяцев после покупки были выявлена неравномерная усадка монолитной плиты пола. Пол просел в разных местах по разному, в диапазоне от 3 мм до 1 см

Направляйте претензию продавцу с требованием о расторжении договора.

Статья 557 Гражданского кодекса РФ:

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Статья 475 Гражданского кодекса РФ:

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

Читать еще:  Прописать человека в квартиру без его присутствия

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

Т.е., выходит, что в данной ситуации, товар не соответствует договору и качеству в нем заявленному, появились дефекты о которых продавец не сообщил. Их нужно зафиксировать экспертизой, потребовать в дальнейшем в претензии возмещения расходов затраченных и на нее в том числе.

Если продавец добровольно откажется удовлетворять Ваши требования, нужно будет подавать соответствующий гражданский иск в суд.

Либо можете сразу подавать такой иск, это Ваше право, но только если договором не указано, что претензионный порядок соблюдать обязательно.

Если договором обязательно направить претензию, придется для начала действовать в претензионном порядке, а потом в случае отказа уже обращаться в суд.

Согласно ст. 557 ГК РФ, В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

То есть у Вас есть право на расторжение договора купли-продажи, либо соразмерное уменьшение стоимости, либо возмещение затрат на ремонт. При этом расходы, произведенные с нарушением Ваших прав вы тоже можете взыскать (стоимость экспертизы).

Вопрос в том, когда возник недостаток — до или после передачи Вам дома? Это должно быть установлено экспертизой, так же как и причины просадки дома.

Также в договоре купли-продажи у Вас могут быть какие-то положения, освобождающие продавца от ответственности, если недостаток вызван, например, движением почвы и т.д. (или любыми другими обстоятельствами, если это не противоречит закону).

Недостаток возник после передачи дома в собственность.

В таком случае важно установить, каковы причины возникновения недостатка и какова ответственность продавца согласно закону и договору в случае установления таких причин. было бы легче ответить, ознакомившись с договором.

Если за причины возникновения недостатка отвечает продавец. то сможете взыскать с него все, в полном объеме.

В любом случае, при судебном разбирательстве нужно будет привлекать третьим лицом подрядчика, строившего дом, и при наличии оснований, третье лицо может превратиться в ответчика.

В ситуации с фундаментом, причины возникновения недостатка можно разделить на три группы:

1. за которые отвечает застройщик /подрядчик (если гарантийный срок не истек)

2. за который отвечает продавец

3. за которые никто не отвечает (это редкость, но бывает — форс-мажор, ещё какие-то непредвиденные факторы и обстоятельства).

В зависимости от субъекта ответственности нужно будет предъявлять претензию и /или обращаться в суд.

Спасибо, за Ваш ответ! Я прочитала договор. К сожалению по договору всю ответственность несет покупатель.

Если еще есть гарантия на строительные работы, то установив производственную причину просадки дома, Вы можете взыскать убытки с подрядчика!

Гарантия 1 год, но в устной форме. Постараюсь узнать кто был подрядчиком. Спасибо, Александра!

Да, такая возможность предусмотрена законом. Но тут следует обратить внимание, что недостатки дома не должны были быть оговорены продавцом при заключении договора купли-продажи. Кроме того Продавец отвечает за недостатки товара,если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, что и должна показать экспертиза. Вы можете заказать независимую экспертизу до суда. Соответственно, экспертиза должна признать данный факт действительно недостатком.

Статья 475. Последствия передачи товара ненадлежащего качества

1. Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Читать еще:  Свидетельство о регистрации квартиры образец

Статья 476. Недостатки товара, за которые отвечает продавец

1. Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Комментарий к Ст. 557 ГК РФ

1. Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е. такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве, определены законодателем путем отсылки к ст. 475 ГК РФ, посвященной последствиям передачи товара ненадлежащего качества.

В соответствии с положениями ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель недвижимости, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае когда имеет место существенное нарушение требований к качеству недвижимого имущества, как то: обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, покупателю предоставлено право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

2. Ни при каких обстоятельствах покупатель недвижимости не может потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Каждый объект недвижимости обладает признаками уникальности (неповторяемости). Согласно ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре к уникальным характеристикам объекта недвижимости отнесены:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости (для земельных участков);

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке (для зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства);

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения (для помещений);

6) площадь (для земельных участков, зданий или помещений).

Поэтому вышеуказанное исключение из общего правила объясняется особыми свойствами объектов недвижимости, каждый из которых представляет собой индивидуально-определенную вещь, обладающую признаком уникальности (неповторимости), и соответственно не может быть заменен на другой.

3. Применительно к земельным участкам в п. 3 ст. 37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые предоставляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. В частности, указанные требования покупатель земельного участка вправе предъявить в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; об иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

Читать еще:  Сведения на объект недвижимости в онлайн режиме

4. В отношении объектов недвижимости, создаваемых на основании договора участия в долевом строительстве, Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлены дополнительные гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, в том числе гарантии качества передаваемого застройщиком объекта недвижимого имущества. Так, согласно ч. 2 ст. 7 названного Закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Комментарий к статье 557 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.

2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству недвижимости и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.

В частности, к существенным нарушениям таких требований п. 2 ст. 475 ГК относит: неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются после их устранения. Соответственно к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. При их выявлении покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата суммы, уплаченной за недвижимость. Однако он не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

3. В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса перечислены те недостатки земельного участка, которые дают покупателю право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи и возмещения причиненных убытков.

4. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству. Он составляет, как правило, не менее 2 лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector