1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Тсн жилищный кодекс

Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Товарищество собственников недвижимости (далее ТСН) – относительно новое понятие организационно-правовой формы некоммерческой организации, которая была введена в обиход гражданского законодательства в 2014 году, и постепенно вытесняет привычные ТСЖ, не отменяя последние. ТСН создается для совместного использования объектов недвижимости, причем перечень объектов, которые объединены в ТСН, с каждым годом становится все более обширным. В данной статье рассмотрены основные аспекты создания и деятельности ТСН.

Основные понятия ТСН

Основная информация о ТСН содержится в статье 123.12 ГК РФ. Для того чтобы понять, что представляет собой ТСН, рассмотрим основные признаки ТСН:

  1. Это добровольное объединение.
  2. В ТСН входят только собственники объектов недвижимости.
  3. ТСН создается для определенных целей, предусмотренных законом.
  4. В ТСН входят собственники различных объектов недвижимости: собственники зданий, помещений, собственники МКД, собственники дачных домов и земельных участков и др.
  5. ТСН создается для совместного владения и использования всеми членами товарищества принадлежащих им объектов недвижимости.

При выполнении всех вышеназванных условий, объединение собственников может считаться ТСН.

Нормативная база

Нормативной базой для регулирования деятельности членов ТСН являются следующие нормативные акты РФ:

  1. Гражданский кодекс (определяет общие понятия и цели деятельности ТСН).
  2. Жилищный кодекс РФ – содержит отдельную главу, посвященную ТСН (глава 6 ЖК РФ).
  3. Специальные нормы, закрепленные в отраслевом законодательстве о некоммерческих объединениях, например, федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Именно в ГК РФ закреплено понятие ТСН, а также основная информация:

  1. Об уставе товарищества (указаны обязательные для включения в Устав положения, например, информация о наименовании, целях деятельности товарищества и его месте регистрации, компетенции органов управления товариществом, пределы ответственности, права и обязанности членов товарищества).
  2. Право пользования имуществом товарищества (товарищество является собственником имущества, объекты общего пользования принадлежат всем членам ТСН на праве общей долевой собственности).

Основные цели и задачи деятельности ТСН

Основная задача ТСН – управление имуществом. Товарищество является юридическим лицом, которому собственники передают в управление свое имущество или долю в имуществе. Собственники платят товариществу за управление имуществом. Поэтому ТСН – возмездное товарищество, однако его цель не извлечение прибыли, а непосредственное управление имуществом в целях реализации прав и интересов собственников.

Именно поэтому в товариществе есть как общее имущество, так и имущество каждого из товарищей. Таким образом, отношения в товариществе собственников недвижимости строятся по простой схеме: ТСН управляет недвижимостью, а каждый из товарищей оплачивает данную услугу (делает взносы в ТСН).

В уставе ТСН прописаны конкретные виды деятельности, которые ТСН вправе осуществлять в целях выполнения основной задачи своей деятельности, т.е. управления. Товарищество может заниматься только теми видами деятельности, которые прямо прописаны в
Уставе и не запрещены законом.

Какие права и обязанности несут члены товарищества

ТСН является некоммерческой организацией, это означает, что члены ТСН могут заниматься только деятельностью, которая прямо предусмотрена уставом товарищества. Законодательство не запрещает занятие предпринимательской деятельностью товарищам ТСН, но при выполнении следующих условий:

  • предпринимательская деятельность возможна только в целях обеспечения деятельности товарищества;
  • доходы, полученные от предпринимательской деятельности товарищей ТСН, не распределяются между его участниками, а используются на нужды товарищества.

ТСН в части ответственности схоже с организационно-правовой формой обществ с ограниченной ответственностью, т.е. товарищи ТСН не несут ответственность по долгам товарищества и отвечают исключительно своим имуществом по собственным обязательствам.

Члены ТСН имеют права и обязанности, которые прописаны в уставе некоммерческой организации. В целом, перечень прав и обязанностей в разных ТСН примерно одинаковый. Приведем пример основных прав и обязанностей участников ТСН. Итак, каждый член ТСН имеет следующие основные права:

  • заключать договора на управление общими объектами недвижимости, в том числе договоры об обеспечении объектов недвижимости (ремонт, коммунальные услуги и прочие договоры в общих интересах).
  • выполнять работы в интересах других членов ТСН.
  • передавать материальные ценности в качестве оплаты по заключенным в интересах товарищества договорам.
  • определять расходы на содержание объектов недвижимости товарищества.
  • предоставлять имущество, находящееся на праве собственности, во временное пользование товарищества.

Товарищество собственников от имени всех членов, если действия не противоречат целям деятельности, вправе:

  • заключать сделки в интересах товарищества;
  • предоставлять во временное пользование объекты недвижимости товарищества;
  • по согласованию перестраивать объекты общего имущества;
  • приобретать (получать на иных основаниях) объекты недвижимости, в том числе на праве долевой собственности земельные участки, а также иное имущество;
  • заключать иные сделки в целях обеспечения интереса товарищества.

Обязанности каждого члена товарищества сводятся к следующим обязательствам:

  1. Вносить взносы для обеспечения общих расходов (в противном случае данная сумма может быть взыскана на основании судебного решения), т.е. внесение взносов, которые могут быть годовыми или квартальными.
  2. Обеспечивать надлежащее выполнение требований устава Товарищества.
  3. Выполнять обязательства, возложенные на товарища соглашениями;

В свою очередь, товарищество несет перед членами ответственность, а потому имеет обязательства в виде:

  1. Необходимости выполнять условия договоров, в том числе о содержании и санитарном обеспечении объектов недвижимости.
  2. Заключения и исполнения сделки в интересах товарищей.
  3. Обеспечения надлежащего технического состояния недвижимости.
  4. Обеспечения соблюдения интересов каждого из членов ТСН.
  5. Обязанности по представлению интересов в органах и перед третьими лицами от имени собственников-членов ТСН.
Читать еще:  Рсо что это такое в жкх

Таким образом, у товарищества и его членов есть взаимные права и обязанности, позволяющие обеспечивать интересы каждого члена и товарищества в целом.

Создание и принятие в члены ТСН

Основные правила создания ТСН прописаны в статье 123.12/14 ГК РФ. Для того чтобы ТСН работало и обеспечивало интересы членов, его необходимо зарегистрировать, как юридическое лицо. Для этого необходимо выполнить следующие процедуры:

  1. Провести собрание всех собственников недвижимости. В протоколе собрания собственников ставится вопрос о создании ТСН. Решение должно быть принято единогласно, в противном случае решение о создании считается непринятым. Протокол должен быть подписан председателем собрания и секретарем, а также иметь отдельную вкладку с подписями всех лиц, присутствовавших и голосовавших на собрании «за» или «против» принятия решения.
  2. Утвердить на собрании Устав ТСН (требования к уставу определены ГК РФ).
  3. Заверить у нотариуса форму для регистрации юридического лица.
  4. Регистрацией ТСН занимается налоговая, поэтому документы на регистрацию передаются в отделение ФНС. В ФНС передается Форма, заверенная нотариусом, две редакции Устава, а также сам протокол, в котором принято решение о создании ТСН.

Для того чтобы стать членом ТСН, физическому или юридическому лицу нужно подать заявление о вступлении в члены ТСН. При создании ТСН, собственники, голосовавшие за создание товарищества, также подают заявление о вступлении в него. В заявлении необходимо указать объект, принадлежащий на праве собственности, а также приложить копию удостоверяющего данный факт документа (либо представить оригинал).

ТСН: в чем основные плюсы и минусы товарищества

Если вы рассматриваете вопрос о том, стоит ли вступать в ТСН, то в первую очередь необходимо подумать о минусах и рисках товарищества. К непосредственным минусам членства в ТСН можно отнести:

  1. ТСН, как и любое юридическое лицо, даже несмотря на то, что является некоммерческой организацией, может объявить себя банкротом. Это значит, что собственники недвижимости, члены ТСН, не имеют никаких гарантий по возврату вложенных средств.
  2. ТСН, конечно, действует в интересах товарищей, но это не значит, что мнение каждого товарища всегда будет учитываться, поэтому есть риск необеспечения интересов кого-либо из товарищей. К примеру, если лицо считает нецелесообразным сдачу помещения в аренду, но высший орган управления все равно принимает решение о заключении договора аренды в отношении объекта.

На этом, пожалуй, минусы членства в ТСН заканчиваются, пюсов подобного объединения для собственников недвижимости явно больше. Но риск всегда стоит учитывать. Плюсы ТСН в следующем:

  • в возможности принятия решения всеми членами товарищества;
  • в законодательной регламентации деятельности ТСН;
  • собственники недвижимости имеют реальную возможность по управлению собственностью, через выбранный орган;
  • учитываются мнения всех членов товарищества;
  • прозрачность в управлении (учредительные документы и отчетность доступны каждому члену ТСН);
  • на собрании утверждаются сроки и размер взносов, сроки и порядок управления имуществом, виды договоров, подлежащих заключению от имени ТСН.

Особенности ТСН: отличия от других объединений

Из определения ТСН следует, что это довольно широкое понятие в плане объединения собственников недвижимости. Товарищество собственников недвижимости не следует отождествлять с ТС жилья, т.е. второе объединение более узкое. Рассмотрим основные отличия ТСЖ от ТСН:

  • в ТСЖ входят собственники одного объекта недвижимости (самый простой пример – собственники квартир в многоквартирном доме, они могут создать товарищество, основанное на общности владения недвижимостью в одном объекте), иными словами, в ТСЖ входят только собственники МКД;
  • ТСН включает собственников различного типа недвижимости;
  • юридические лица не могут входить в состав участников ТСЖ, в то время как участниками ТСН могут быть как физические, так и юридические лица;
  • цель деятельности ТСЖ во многом сводится к обеспечению надлежащего обслуживания объектов недвижимости, а в ТСН, с целью управления имуществом, могут заключаться иные договоры, например, по сдаче имущества в аренду. В остальном цели деятельности и создания данных товариществ идентичны, поэтому основное отличие по объектам недвижимости, собственники которого образуют товарищество (как уже говорилось, в ТСН могут входить собственники квартир, земельных/дачных- участков, собственники торговых площадей и др.).

ТСН – один из способов управления недвижимостью собственниками, через создание юридического лица – некоммерческой организации, которая управляет собственностью в интересах членов ТСН. ТСН является более широким образованием, по сравнению с ТСЖ, т.к. в состав товарищества собственников недвижимости могут входить не только МКД, но и другие объекты недвижимости. ТСН является добровольным образованием, каждый желающий может присоединиться на основе заявления.

ТСН чаще всего организуются на базе новых комплексов недвижимости, т.к. содержать их менее накладно, при этом подобная недвижимость более востребована и может быть использована в интересах членов ТСН.

Товарищество собственников недвижимости

Первое появление товарищества собственников недвижимости

В Гражданском кодексе РФ новый термин появился в соответствие с Федеральным законом от 05.05.2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», в пункте 3 статьи 50 было указано:

Читать еще:  Что входит в оплату жкх услуг

» Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах . товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья «.

Что означает такая конструкция: «товариществ собственников недвижимости, к которым относятся в том числе товарищества собственников жилья»? Что это две разнозначных организационно-правовые формы — ТСЖ и ТСН?

При этом в Жилищном кодексе РФ термина «товарищество собственников недвижимости» не было.

Попытка исправить ситуацию в ЖК РФ

31 января 2016 года законодатели сделали попытку исправить ситацию с ТСЖ и ТСН:

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости (в редакции Федерального закона от 31.01.2016 № 7-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Что изменилось? Изменилось ли вообще что-то?

Что хотел сказать законодатель? Что в многоквартирных домах должно создавать только ТСЖ, а ТСН не может создаваться, а в нежилых зданиях, в коттеджных поселках (?) должны создаваться ТСН, а ТСЖ не может создаваться?

Наш блог по созданию ТСН, управлению ТСН, ликвидации ТСНи т.д., см. на tsn.livejournal.com .

Можно ли проводить в очно-заочной форме собрание членов ТСЖ, а не только собрание собственников?

Обновлен сайт (текст ЖК РФ, материалы)

Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами (раздел X ЖК РФ)

Все изменения на данную дату учтены в тексте ЖК РФ на нашем сайте.

Ждем хороших изменений в ЖК РФ в новом году.

Внесены изменения о выборе способа управления в новостройке — ст. 155, 161, 162 ЖК РФ.

В чем разница между ТСН и ТСЖ, как не ошибиться с выбором формы управления и какая из них лучше?

Владельцы квартир или те, кто только собирается приобрести жилплощадь, сталкиваются с аббревиатурами ТСН и ТСЖ. Понять, чем отличается одно от другого на первый взгляд непросто. Организации, которые объединяют в себе собственников недвижимости или собственников жилья, преследуют единую цель – самостоятельно управлять недвижимыми объектами.

Но пути к достижению цели у каждого товарищества разные. Каждая из организаций имеет свои преимущества и недостатки, которые следует учитывать, перед тем как становиться членом товарищества и выбирать форму правления.

Что такое ТСН и ТСЖ?

Задаваясь вопросом, как правильно выбрать ТСН и ТСЖ, определим, что это добровольные некоммерческие организации юридического типа. Их целью является совместное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом. Данная форма владения облегчает ведение учета и управление объектами.

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) – это объединение владельцев однотипных недвижимых объектов (ст.123.1 ГК РФ). ТСН может объединять как жилые, так и нежилые объекты. Например:

  • квартиры;
  • дома;
  • гаражи;
  • дачи;
  • земельные участки;
  • коммерческая недвижимость и т.д.

Деятельность ТСН регламентируется такими законодательными нормами:

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это организация, которая объединяет владельцев исключительно жилых недвижимых объектов (ст. 291 ГК РФ). Чаще всего ТСЖ образуется для управления одного МКД, но может также применяться для решения общих проблем собственников нескольких жилых домов (как создать ТСЖ в многоквартирном доме?).

Деятельность ТСЖ регулируется:

Работа ТСЖ и ТСН затрагивает и другие законодательные нормы. На них распространяются и налоговые правила, и бухгалтерские нормы ведения отчетности (как ведется отчетность в ТСЖ?).

В чем разница между товариществом собственников жилья и недвижимости?

Сравнительная таблица, в чем отличие ТСН и ТСЖ:

Сравнительный параметрТСЖТСН
Правовая формаЮридическая организация
Статус прибыльностиНекоммерческая организация
  • Некоммерческие организация, если недвижимость не приносит регулярного дохода.
  • Коммерческая организация, если есть постоянная прибыль от объектов недвижимости.
Способ управленияПредседатель.Управляющий.
Председатель/управляющий выбирается всеми членами товарищества.
Разрешительная документация
  • Устав;
  • протокол общего собрания.
  • Лицензия;
  • Устав;
  • протокол общего собрания.
Субъекты управленияЖилые объекты.Любые однотипные объекты недвижимости.
Количество подконтрольных объектовВсе квартиры МКД. Товарищество образуется, если 50% собственников помещений в одном МКД проголосовали «за». При меньшем количестве голосов нет возможности зарегистрировать организацию.
  • Минимальное количество 2 объекта недвижимости. Когда речь идет о садоводческих участках, то минимум 3.
  • Максимальное число может быть любым.
ОбязанностиУправление общим имуществом и предоставление коммунальных услуг.ЖК РФ не прописывает обязанности ТСН. Эти вопросы прописываются в Уставе организации. Обычно они охватывают те же пункты, что и ТСЖ, но могут решать задачи и сверх этого. Например, аренда помещений, обеспечение сохранности и приумножение общего имущества и т.д.
НалогообложениеУСН – упрощенная система.Общая система.
ЧленствоФизлицаФизические и юридические лица, а также их объединения.
Принятие решенийНа общем собрании собственников большинством голосов.Органом управления. Решение может быть обжаловано членами товарищества в судебном порядке.

Цели и задачи

Несмотря на различие подхода в формировании организаций цели и задачи ТСН и ТСЖ во многом схожи. Товарищество собственников жилья организуется для ведения общей хозяйственной деятельности.

В ТСН к этим целям добавляются иные пункты. Перед правлением собственников недвижимости стоит задача не только по содержанию общего имущества, но и по распоряжению им. Отдельные помещения сдаются в наем или аренду, какие-то объекты могут продаваться или приобретаться.

Читать еще:  Срок исковой давности по коммунальным платежам

Деятельность товариществ прописывается в Уставе организаций (что собой представляет устав ТСЖ?). В общем цели и задачи товариществ сводятся к следующему:

  • ТСЖ ставит перед собой задачу руководить хозяйственной деятельностью. При этом его целью является сохранить имущество.
  • ТСН своей основной задачей считает не только управление хоздеятельностью, но и результативную эксплуатацию имущество, при которой товарищество получит доход. Его главная цель не только сохранить, но и приумножить имущество.

ТСН является более выгодной формой правления, так как позволяет не только пассивно владеть собственностью, но и делать на этом бизнес.

Преобразование ТСЖ в ТСН

Федеральный закон №99 ввел в действие новую организационную структуру ТСН и разрешил реорганизовывать ТСЖ, придавая ему новый статус. Это позволило многим товариществам поменять не только форму правления, но также поставить перед собой новые цели. Для преобразования ТСЖ в ТСН может быть ряд оснований, но основной причиной является желание кардинально изменить материально-техническую базу.

Реорганизация одного вида товарищества в другое возможна только при положительном решении членов ТСЖ. Для вынесения решения проводится собрание, на котором как минимум 50% собственников должны выразить согласие с необходимостью преобразований. Инициировать изменения может любой член организации, входящий в состав правления или не относящийся к нему.

Организационная форма также подлежит изменениям, она должна соответствовать законодательно прописанным требованиям.

При изменении формы правления с ТСЖ на ТСН участники товарищества могут получить немалую выгоду. Коммерческая составляющая позволяет организации получать доход по нескольким направлениям:

  • Сдавать в аренду помещения.
  • Размещать рекламные блоки на крышах и фасадах.
  • Устанавливать средства передачи или антенны для сторонних компаний.
  • Оказывать платные работы или услуги.

Некоммерческая составляющая при этом остается неизменной.

Какая организационная форма лучше и почему?

Говорить о том, что одна организационная форма, а вторая хуже, неправильно. Каждый вид товариществ имеет свои плюсы и минусы (каковы плюсы и минусы ТСЖ?). Повально переходить с ТСЖ на ТСН тоже нет особого смысла. Если владельцы жилых помещений не делают своей целью вести коммерческую деятельность и существующее положение их устраивает, то нет смысла менять правовую форму.

ТСН прекрасно подойдет тем владельцам, которые хотят объединить хозяйственную деятельность не только в МКД, но также включить туда, к примеру, гаражи. Изменения пойдут на пользу в тех случаях, когда общее имущество планируется сдавать в аренду. Полученная прибыль позволит сократить ежемесячные взносы на содержание недвижимости.

Владельцы жилой и нежилой недвижимости могут объединяться в товарищества, в которых вести учет хозяйственной деятельности гораздо проще. Организация может носить коммерческий и некоммерческий характер и решать разные задачи.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео об отличительных характеристиках ТСЖ и ТСН:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

ТСН или ТСЖ — в чем разница

Товарищество собственников недвижимости, в сокращении ТСН, – новая форма коллективного управления собственностью, причем, как следует из названия, любой недвижимостью, а не только жильем.

Это общее понятие – ТСН – не заменило другой термин – ТСЖ (товарищество собственников жилья). По новым правилам, ТСЖ будет являться одной из организационно-правовых форм ТСН.

Что регламентирует закон о ТСН

Понятие товарищества собственников недвижимости было введено с 1 сентября 2014 года, когда вступил в силу Федеральный закон от 05.05.2014 №99-ФЗ о внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского Кодекса РФ.

Теперь устав должен содержать слова «товарищество собственников недвижимости» в части о наименовании.

Позже вышел Федеральный закон от 23.05.2015 №133-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О политических партиях». В соответствии с ним были внесены изменения в абзац 1 пункт 1 статьи 54 Гражданского кодекса.

Согласно этим изменениям:

ТСЖ, учрежденные до 23 мая 2015 года уже как ТСН или переименованные в ТСН, должны внести изменения в устав. В наименовании таким организациям необходимо прописать, что они являются ТСЖ, которое, в свою очередь, является видом ТСН. Время, в течение которого организации должны внести эти изменения, не обозначено. Как только на собрании членов ТСЖ будет принято решение о внесении изменений в какую-либо часть устава, тогда и будут вноситься уточнения по наименованию;

при регистрации организации после 23 мая 2015 года в наименовании следует указывать ТСЖ, в уставе – ТСЖ, которое создается в организационно-правовой форме ТСН;

таким образом, устав будет содержать формулировку ТСЖ, но по факту в уставе будет указано, что ТСЖ является разновидностью ТСН.

Сходства и различия ТСЖ и ТСН

ТСЖ и ТСН во многом схожи: и в целях своей деятельности, и в организационных моментах. Пока явных существенных отличий они не имеют, кроме того, что товарищество собственников недвижимости подразумевает более широкий спектр возможных субъектов управления. Для наглядности основные моменты сходств и различий данных форм управления представлены в таблице:

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector