2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Тсж на 2 дома

Можно ли присоединить дом к действующему ТСЖ (ТСН)?

18 Сентябрь 2019

Жилищный кодекс прямо разрешает реорганизовывать действующие ТСЖ в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 1 ст. 140 Жилищного кодекса РФ). При этом ст. 57 Гражданского кодекса предусматривает слияние и присоединение юридических лиц друг к другу. Но для такой процедуры необходимо, чтобы ТСЖ было создано в каждом доме. Это не упрощает переход дома под управление другого действующего ТСЖ.

На практике возникает вопрос о возможности присоединения дома, в котором нет своего ТСЖ и который управляется управляющей организацией, к ранее созданному и действующему товариществу в соседнем доме.

Жилищный кодекс прямо не предусматривает и не запрещает такого присоединения. Суды и контролирующие органы, в свою очередь, смотрят на такую возможность по-разному.

В любом случае, образование многодомного ТСЖ должно отвечать условиям, перечисленным в ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ:

— дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с ЕГРН имеют общую границу,

— в пределах этих участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в домах.

В 2017 году у Минстроя РФ был разработан проект положения о создании многодомных ТСЖ, но он, к сожалению, так и не был принят. Там прямо предусматривалась возможность присоединения дома к существующему ТСЖ. Предполагалось, что собственники в присоединяемом доме сначала на своем общем собрании принимают решение о присоединении к ТСЖ. Затем решение направляется в товарищество, после чего члены товарищества проводят свое собрание, на котором дают согласие о присоединении соседей к своему ТСЖ.

К отрицательной практике по присоединению дома к ТСЖ относится старое решение Сегежского городского суда от 07 мая 2009 г. По этому делу собственник как раз оспаривал решение общего собрания о присоединении своего дома к другому ТСЖ.

На этом собрании были приняты решения о выборе формой управления дома ТСЖ и присоединении к действующему ТСЖ на условиях его Устава.

Суд, признавая решение незаконным, указал, что в ст. 136 Жилилщного кодекса РФ предусмотрен исчерпывающий перечень способов создания ТСЖ в зависимости от их видов (однодомное, многодомное). При этом для реализации каждого способа имеются свои условия по порядку принятия решения о создании ТСЖ.

Суд указал, что в ст. 162 Жилищного кодекса РФ такого способа управления домом, как вхождение в уже созданное ТСЖ, не предусматривается.

По мнению суда, присоединение многоквартирного дома к юридическому лицу (ТСЖ) возможно лишь при создании в нем нового товарищества и проведения процедуры реорганизации в установленном законом порядке, в форме слияния или присоединения. Вступать в члены ТСЖ могут лишь собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество.

Аналогичного мнения придерживался Заводской районный суд г. Саратова в решении от 18 января 2016 г. по делу № 2-4088/2015. Он указал, что порядок создания ТСЖ установлен ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Несоблюдение этого порядка и организация ТСН многоквартирных домах способом, не предусмотренным этой статьей, является незаконной. В результате принятия оспариваемых решений управление перешло в уже действующее ТСН. «Вместе с тем, создание в многоквартирном доме ТСН путем присоединения к ТСН, созданному в другом многоквартирном доме, законом не предусмотрено». Еще одна отрицательная позиция содержится в решении Светлогорского городского суда Калининградской области от 15 мая 2014 г. по делу № 2-306/2014.

Суд отметил, что управление домом таким способом, как управление товариществом собственников жилья может осуществляться только тем ТСЖ, которое создано в этом доме. Поэтому избрание способа управления многоквартирным домом – «управление ТСЖ» – предполагает одновременно создание в доме товарищества. Оспариваемые истцом решения не являются решениями об объединении нескольких домов в единых комплекс недвижимого имущества и о создании одного ТСЖ в этих домах. Содержание этих решений сводилось к созданию в доме ТСЖ «путем присоединения к ТСЖ, ранее созданному в другом доме, что нормами действующего законодательства не предусмотрено».

«Можно, но при соблюдении условий».

Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга решением от 28 сентября 2015 г. по делу № 2-2336/2015 также признал решения общего собрания о присоединении к ТСЖ недействительным. Он в целом не отрицал возможность присоединения дома к ТСЖ, однако в решении интересны следующие размышления суда:

Из ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ следует, что законодателем придается правовое значение волеизъявлению собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома, которое, таким образом, является определяющим при решении вопроса об управлении этим домом путем создания единого товарищества совместно собственниками помещений других многоквартирных домов.

Судом установлено, что было проведено общее собрание членов ТСЖ, одним из вопросов повестки дня являлся вопрос о присоединении многоквартирного дома к товариществу. Из протокола следует, что решение о присоединении соседнего дома было принято не решением общего собрания собственников МКД, а решением членов ТСЖ, что противоречит положениям ст. 136 Жилищного кодекса РФ, которая императивно устанавливает требование о голосовании по данному вопросу всех собственников двух жилых домов, причем решение должно быть принято не менее, чем двумя третьими голосов от всех собственников каждого дома.

Похожая позиция отражена в решении Братского городского суда Иркутской области от 15 августа 2017 г. по делу № 2-2313/2017. Он также указал на требование о голосовании по вопросу организации многодомного ТСЖ всех собственников двух домов не менее, чем двумя третьими голосов. В этом деле было установлено, что при проевдении оспариваемого собрания такой кворум набран не был. «Учитывая, что по смыслу ст. 136 Жилищного кодекса РФ волеизъявление собственников конкретного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других домов, суд приходит к выводу об отсутствии кворума, необходимого для принятия решения о выборе способа управления домом товариществом путем присоединения, утверждении устава ТСН, избрании правления товарищества». Случаи присоединения домов к ТСЖ на практике существуют.

Кроме практики по оспариванию решений общих собраний о присоединении к ТСЖ, встречаются судебные акты, в которых не дается оценка такому присоединению, но, тем не менее, оно упоминается как факт и претензий у сторон спора не вызывает.

Читать еще:  Условия создания тсж в многоквартирном доме

Например, присоединение товарищества упоминается в апелляционном определении Московского областного суда от 23.05.2018 по делу N 33-10285/2018, где стоял вопрос о взыскании неосновательного обогащения, постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2018 N 12АП-893/2018 по делу N А06-5408/2017 о прекращении препятствий в управлении домом, постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2019 N 08АП-6772/2019 по делу N А70-3749/2019 о взыскании долга, постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2017 N Ф03-3468/2017 по делу N А51-22972/2016 о взыскании задолженности, апелляционном определении Свердловского областного суда от 19.07.2018 по делу N 33а-11697/2018 о признании незаконным предписания ГЖИ.

Также присоединение упоминается в постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2017 N 16АП-4258/2017 по делу N А63-8371/2017 о передаче технической документации. В этом деле суд удовлетворил требование товарищества об обязании компании, ранее управляющей присоединенным домом, передать документы. Из решения следует, что собственники приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом — управление товариществом собственников жилья, о вступлении в ТСЖ, решение о создании которого уже принято собственниками соседнего дома.

Суд дополнительно отметил, что общее собрание членов существующего ТСЖ, либо собрание членов правления ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего товарищества о составе домов, входящих в него.

Так как собственниками помещений спорного дома выбран способ управления ТСЖ, решение не оспорено, то товарищество управляет домом на законных основаниях, в связи с чем управляющая организация обязана передать техническую документацию на дом.

Заключение.

Исходя из противоречивости практики, неурегулированности вопроса в Жилищном кодексе РФ, мы не станем безоговорочно рекомендовать присоединять свой дом к действующему ТСЖ.

Однако если есть твердое намерение попытаться так сделать и отрицательная судебная практика вас не пугает, то на собрании собственников помещений присоединяемого дома стоит набрать побольше голосов для принятия решения о присоединении (две трети голосов от всех собственников – исходя из логики судов выше). Также стоит рассмотреть вопрос о проведении собраний собственников и (или) членов товарищества в доме, где первоначально создано ТСЖ, о согласии на присоединение соседей.

Возможно, придется вносить изменения в Устав товарищества, если там содержится перечень управляемых им домов, или содержащиеся в нём положения ориентированы на ТСЖ в одном доме, а не в нескольких многоквартирных домах.

Лучше всего будет пойти путём, прямо предусмотренным в Жилищном кодексе РФ, — одновременное создание ТСЖ на несколько домов «с нуля», либо создание товариществ в каждом доме отдельно, а затем проведение их реорганизации в одно ТСЖ.

Всё о ТСЖ на один дом: сколько квартир и подъездов может быть в составе товарищества?

Собственники помещений в многоквартирных домах имеют полное право управлять самостоятельно управлять финансовыми и организаторскими вопросами по части благоустройства и коммуникации своего жилого здания.

Для этого специально создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые имеют все полномочия обеспечивать проживающих граждан всеми видами коммунальных услуг и других ресурсов, необходимых для нормального жизнеобеспечения.

Сколько домов может быть в составе ТСЖ?

Управляющие компании, которые занимаются организацией обеспечения многоквартирных домов, являются коммерческой структурой. ТСЖ – некоммерческая организация, которая не предполагает привлечения прибыли, а предусматривает только желание граждан законно и прозрачно следить за своим имуществом и обеспечением коммунальных ресурсов.

Итак, сколько же домов может быть в ТСЖ? Действующее законодательство ограничивает распространенность ТСЖ на один дом. Точного количества в регулирующих товарищество документах не указано, так как все многоквартирные дома сугубо индивидуальны по площади и по количеству собственников.

В п.1 ст.136 ЖК РФ четко прописан основной принцип создания ТСЖ. Он гласит: в одном доме может существовать только одно ТСЖ.

Минимальное и максимальное количество ТСЖ устанавливает ст.136 ЖК РФ. Установлены следующие ограничения:

  • одно товарищество может быть создано в одном многоквартирном доме, при условии участия не менее 50% от всего количества проживающих собственников на общей площади жилья;
  • одно ТСЖ может управлять несколькими домами, граничащими друг с другом.
Читать еще:  Существует ли срок давности по коммунальным платежам

Может ли объединение заведовать одной квартирой?

Согласно ст.136 ЖК РФ, в состав ТСЖ должно входить не менее половины собственников дома. Минимальное количество руководства и работников в создаваемой организации – 5 человек (какие должности должны быть в ТСЖ?). Оформить членство в ТСЖ могут более двух собственников от разных квартир. Значит, осуществление товарищества в одной квартире нецелесообразно и невозможно.

Единственным исключением является инициатива создания товарищества, исходящая от одного владельца. В данном случае возможна организация собрания, сбора документов и выбора помощников из числа заинтересованных жильцов того же дома.

Возможно ли существование организации в одном подъезде?

Ответ – нет. Один подъезд не включает в себя более 50% жильцов, поэтому создание ТСЖ в данном случае не имеет юридической силы.

До сих пор встречаются ситуации, когда половина дома уже организовала ТСЖ, а другая половина еще обслуживается управляющей компанией (чем отличается ТСЖ от УК и что выбрать?). В данном случае существует два варианта решения проблемы:

  1. соединение оставшихся подъездов в существующее ТСЖ;
  2. создание нового товарищества и ликвидация уже действующего.

Законна ли деятельность сразу 2 товариществ?

До 1 июля 2016 года было вполне законна деятельность 2 ТСЖ в пределах одного многоквартирного дома. Но со вступлением в силу нового закона об отмене данного разрешения (№189-ФЗ ст.5.1) это стало невозможным.

Статья 5.1. Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ

Товарищество собственников жилья, созданное в двух и более многоквартирных домах, в случае его несоответствия требованиям, установленным пунктом 1 части 2 статьи 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, должно быть реорганизовано в порядке, установленном частью 3 или 4 статьи 140 Жилищного кодекса Российской Федерации, до 1 июля 2016 года, если собственниками помещений в многоквартирных домах не выбран иной способ управления такими домами.

Основная причина – частые неразберихи с платежными квитанциями, что нарушает основной принцип ТСЖ: прозрачность финансовых операций.

Если жильцы не пришли в общем мнении к созданию одного нового ТСЖ, то организацию обеспечения дома можно передать в управляющую компанию. Данная организация способна защищать интересы всех собственников жилья, но с некоторыми минусами (большинство решений УК принимает на основании своих действий, без согласования вопроса с жильцами). О том, как ТСЖ заключить договор на обслуживание с УК, мы писали тут.

Создание ТСЖ – важное, но и весьма сложное предприятия. Необходимо знать, в каких случаях и при каких обстоятельства возможно одобрение органами власти осуществления нового товарищества. Каждый собственник многоквартирного дома имеет право знать свои обязанности, непосредственно участвовать в обеспечении и охране своего жилья и следить, куда деваются его денежные средства, вложенные в коммунальные ресурсы.

Как создать ТСЖ на нескольких домах?

Здравствуйте! Я очень рад, что у меня есть такая поддержка — ВЫ и ВАШ сайт. В Республике Коми ПОКА ТСЖ не пользуется вниманием местных властей, но в г. ВУКТЫЛ уже созданы два ТСЖ в каждом по одному многоквартирному дому и находятся они в разных районах. Их опыт и размышления мои и моих помощников по созданию ТСЖ в нашем дворе убедительно доказывают, что только несколько домов, а в нашем случае шесть — имеют лучшие стартовые условия на успех — общая территория, общие коммуникации, плата за аренду общедомовой собственности, общий оптимальный аппарат по организации и потом по обслуживанию всех домов. Но как это сделать — у нас пока только один вариант — это создание в каждом из шести домов своего ТСЖ — соответственно регистрация и уже потом их объединение в одно. Если есть другие варианты — будем рады их услышать. А если нет подскажите как пройти все этапы по созданию и объединению нескольких ТСЖ, чтобы иметь 100% уверенность в будущих судебных разбирательствах и с властями города и с хозяевами управленчиских компаний. Заранее благодарим и очень надеемся на взаимовыгодное сотрудничество.

С финансовой стороны вопрос создания ТСЖ на нескольких домах экономически выгоден, поскольку это снижает расходы собственников многоквартирного дома на содержание как минимум управленческого аппарата, так как расходы распределяются между большим количеством собственников. Однако дома, управляемые объединенным ТСЖ, в любой момент могут избрать иной способ управления многоквартирным домом, например, управляющую организацию или управляться непосредственно.

В настоящее время на практике довольно часто встречаются случаи, когда собственники многоквартирного дома заинтересованы в создании ТСЖ на нескольких домах.

Согласно п. 1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном доме собственники могут создать только одно ТСЖ. Однако закон допускает создание одного товарищества в нескольких домах. Это называется «объединение домов при создании ТСЖ» и регулируется п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ. Жилищный кодекс РФ оговаривает условия, при которых такое объединение многоквартирных домов допускается:

  1. несколько многоквартирных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках;
  2. несколько расположенных близко жилых (одноквартирных) домов или дачных домов, расположенных на общем земельном участке или нескольких граничащих земельных участках.

ТСЖ создается для управления всем комплексом общего имущества собственников объединяемых многоквартирных домов, поэтому возникают особенности созыва общего собрания:

  • для создания такого ТСЖ потребуется более 50% голосов собственников от общего числа собственников всех объединяющихся домов;
  • кворум общего собрания членов ТСЖ будет рассчитываться исходя из общего количества всех членов товарищества в объединенных многоквартирных домах; даже при проведении собраний отдельно на каждом доме протокол, повестка и подсчет голосов оформляются едиными на общее собрание членов товарищества всех многоквартирных домов;
Читать еще:  Тсж как юридическое лицо

установления размера платежей:

  • ежегодно общим собранием утверждается финансовый план на предстоящий год, в том числе и тарифы на содержание и ремонт общего имущества;

управления домами:

  • организация всех видов работ и услуг осуществляется на весь имущественный комплекс, а не в рамках одного из многоквартирных домов.

Порядок создания одного ТСЖ в нескольких многоквартирных домах («объединение домов при создании ТСЖ»):

  1. Проведение в каждом из объединяющихся домов общего собрания собственников помещений (либо собрания в форме присутствия, либо в форме заочного голосования) по выбору способа управления – создание ТСЖ.
  2. Оформление единой выписки из протоколов общих собраний собственников помещений о создании товарищества при объединении домов, в том случае, если в каждом из объединяющихся домов в пользу объединения домов выскажется более половины голосов собственников помещений, принявших участие в голосовании (п. 1 ст.46 ЖК РФ).
  3. Подготовка и оформление документов для государственной регистрации ТСЖ.

На практике встречаются случаи присоединения домов к уже существующему ТСЖ.
Порядок принятия решения о присоединении многоквартирного дома следующий:

  1. общее собрание собственников помещений присоединяемого дома должно принять решение о выборе способа управления «управление ТСЖ путем присоединения к существующему ТСЖ» (на основании: п.2 ст. 136, пп.4 п.2 ст. 44 ЖК РФ);
  2. общее собрание членов существующего ТСЖ должно принять решение о согласии на присоединение дома путем голосования по вопросу внесения изменений в устав своего ТСЖ о составе домов в ТСЖ (основание пп.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ);
  3. государственная регистрация изменений в уставе существующего ТСЖ.

Согласно действующего законодательства с момента государственной регистрации изменений в устав товарищества новый дом присоединяется к существующему ТСЖ (входит в его состав), и возникают все особенности, характерные для объединения домов при создании ТСЖ.

В вашем случае возможны оба варианта: создание ТСЖ в каждом доме и последующее объединение либо путем слияния в одно ТСЖ, либо учреждение данными ТСЖ совместной некоммерческой организации – ассоциации или некоммерческого партнерства, которому вы поручите функции общего управления, организации работ по содержанию и ремонту и т.д.
Либо вы можете сразу создать единое ТСЖ на группу домов. Решение следует принимать исходя из ваших организационных возможностей, количества квартир в каждом из домов и других местных особенностей.

Тсж на 2 дома

Главная страницаФорум Гарант

  • 2 из 2
  • 2

Несмотря на то, что тема старая и поднята другим вопросом для тех, кто думает, что создание одного ТСЖ невозможно у двуз многоквартирных домов, велкам:
ЖК
Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

Создавали такое ТСЖ для двух многоквартирных домов. Можно даже одно ТСЖ создать для целого микрорайона.

Дело в том, что создавали ТСЖ в одном Доме, состоящем из двух зданий.

Здание 1- основное, в нем находятся все главные узлы, включая котельную. Второе здание — рядом расположено, индивидуальной инженерной системы не имеет, просто многоэтажный дом с подводкой и электричеством. (У автора темы аналогичная ситуация. ) Зем. участок не сформирован.

Изначально это всегда считался один дом, по одному адресу, в одном дворе, номера квартир все по — порядку, нет квартир с одинаковыми номерами.
В уставе ТСЖ записано просто Дом и адрес.. А технические паспорта на каждое здание отдельно.

Второе здание решило выйти из состава ТСЖ и создать свое ТСЖ. :S

В этом случае, жильцы утратят свои доли в части общего имущества ранее принадлежавшего им, когда дом считался единым целым? Или нет? Например, на долю в котельной?

И чего тогда получается? Законно ли выделение такого дома в отдельное ТСЖ или нет ?

Повторюсь, мое предположение таково

нельзя рассматривать понятие многоквартирный дом без понятие жилой дом.

Понятие многоквартирного дома

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector