0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Тсж ничего не делает

Председатель ТСЖ — не собственник жилья: законно ли, что делать

Если председатель ТСЖ — не собственник жилья был выбран на должность главы товарищества, по законодательству такой выбор недействителен. Критерии, которые должен соблюдать кандидат на пост главы товарищества, прописаны в Жилищном кодексе.

Чтобы избежать неправомерного выбора председателя, жителям дома необходимо знать, какие требования предъявляются к будущему председателю организации. А также, какие последствия могут возникнуть, если глава товарищества не является владельцем квартиры в МКД.

Кем может быть руководитель ТСЖ

Организовать ТСЖ и выбрать руководителя нужно обязательно (согласно 161 статье ЖК).

Должность председателя товарищества – избираемая. Выбор руководителя организации происходит владельцами квартир на общедомовом собрании, которое вправе выбирать председателя, прекращать его полномочия раньше срока.

Все действия и решения общедомового собрания, в том числе касающиеся работы главы товарищества, должны быть зафиксированы. Избрание главы товарищества владельцами квартир происходит на общедомовом собрании. Образец бюллетеня голосования представлен ниже.

БЮЛЛЕТЕНЬ ЗАОЧНОГО ГОЛОСОВАНИЯ

Очередного общедомового собрания ТСЖ «Лебедушка»

г. Тольятти, ул. Ново-промышленная, д. 114 02 февраля 2020 г.

Сведения об участнике:

ФИО
паспорт
имеет в собственности
Свидетельство о государственной регистрации права
Повестка дня: Выборы председателя правления товарищества.
ЗаПротивВоздержался
1. Избрать председателя ТСЖ: Иванова И.И.
2. Избрать председателя ТСЖ: Перова П.П.

Подпись члена ТСЖ «Лебедушка» ________/_____________________

Бюллетень заочного голосования общедомового собрания ТСЖ

Документом, в котором фиксируются результаты собрания, является протокол. Требования к его оформлению указаны в Приказе № 44пр от 28.01.19 г. Минстроя РФ.

Единый вариант оформления протокола общедомового собрания законодательно не утвержден, но обязательными составляющими должны быть: реквизиты организации, дата проведения, количество проголосовавших человек, подписи и печать организации.

Обязательный критерий для должности председателя

В Жилищном кодексе указывается, что председатель – это сотрудник правления товарищества.

Работники правления избираются общим собранием. Однако у жителей дома может возникнуть вопрос о том, обязательно ли руководителю быть собственником помещений (квартиры, доли), или разрешено работать человеку, не имеющему собственность в доме. В ситуации, когда лицо – не собственник квартиры, желает принять участие в выборах, ему сначала необходимо получить во владение квартиру или долю квартиры. Для этого возможен вариант приобретения жилья или его части.

Статья 147 ЖК упоминает, что из людей, входящих в товарищество на основе владения помещением МКД, избирается правление. В свою очередь, председатель избирается из его штата. Значит, глава ТСЖ должен быть собственником квартиры в доме, главой которого он является.

Важно! В случае несоблюдения этого условия не получится зарегистрировать ТСЖ. Кандидатура руководителя изначально должна проходить по критерию собственности.

Если отсутствует подходящий кандидат

Для того чтобы управлять многоквартирным домом, недостаточно быть хозяином квартиры. Нужны качества менеджера, наличие которых обеспечит результативность и оптимальное решение текущих задач. Дополнительно человек должен иметь опыт или образование в сфере управления многоквартирного дома. Поэтому может возникнуть ситуация, что среди владельцев квартир нет человека, которого можно было бы выбрать в правление.

Возможными причинами являются:

  • нежелание быть ответственным за весь дом;
  • отсутствие опытного кандидата;
  • действующий председатель не справляется с обязанностями.

Тогда необходимо разрешить ситуацию, в которой может ли председатель ТСЖ быть не собственником квартиры, но грамотным управляющим. В таком случае возможно привлечение наемного работника, опытного управленца. У него допускается отсутствие владения квартирой. В таком случае управленец будет подчиняться председателю, но выполнять определенный спектр работ.

Отличия должностей представлены в таблице.

ПредседательУправляющий
Выбирается собранием владельцев помещенийРаботает по договору (трудовому, гражданско-правового характера), приглашенный специалист
Не имеет права совмещения с какой-либо другой должностьюМожет работать в нескольких ТСЖ
Подчиняется общедомовому собраниюПодчиняется председателю
Управляет всеми сотрудниками и управляющимУправляет и контролирует сотрудников, их работу
Избирается на срок, указанный в УставеСрок работы соответствует сроку трудового договора

Общими моментами для этих должностей является: наличие должностной инструкции, в которой прописываются права и обязанности, получение вознаграждения. В случае ТСЖ в организации работает председатель и опытный управленец. Глава ТСЖ является владельцем помещения, приглашенному специалисту соблюдать это условие не требуется.

Что делать, если выбран председателем ТСЖ – не собственник квартиры

В случае, когда на пост главы правления ТСЖ выбран неподходящий кандидат, должно быть инициировано общедомовое собрание с целью переизбрания председателя. Результаты голосования оформляются протоколом выборов.

Для передачи полномочий новый председатель с комплектом документов (протокол выборов, Устав товарищества, паспорт, заявление) должен пройти процедуру регистрации в органе местного самоуправления.

Сфера деятельности главы товарищества

Функции председателя – владельца помещения и приглашенного специалиста не должны пересекаться. Они прописываются в должностных инструкциях.

Глава правления товарищества также от имени владельцев квартир МКД и на основании доверенности от их имени, может заключать договоры с поставщиками жилищно-коммунальных услуг. Наличие доверенности снимает с владельцев квартир обязанности по управлению.

Пример доверенности собственников МКД председателю ТСЖ можно найти в справочно-информационных системах «Консультант Плюс», «Гарант».

Также его компетенция: подписание платежных документов, договоров, совершение сделок, соблюдение санитарных и технических критериев состояния помещений жилого дома, проведение общедомовых собраний, рассмотрение жалоб и предложений.

Сфера деятельности привлеченного менеджера

Менеджер не является членом объединения собственников жилья, может не быть хозяином помещения в доме, поэтому ему необходима доверенность для работы. Она может быть выдана председателем, от имени членов ТСЖ.

При ее наличии, менеджер имеет право:

  1. подбирать подрядчиков;
  2. нанимать и увольнять сотрудников;
  3. представлять интересы организации и владельцев помещения в местных органах самоуправления;
  4. подготавливать финансовый отчет;
  5. рассчитывать план доходов и расходов.

Функциональные обязанности управленца утверждаются общим собранием владельцев квартир и закрепляются в должностной инструкции.

Доверенность выдается на срок, который указывается в документе. Она нотариально заверяется. На ее основании сотрудник ведет свою профессиональную деятельность.

Обратите внимание: председатель и менеджер получают вознаграждение, размер которого определен на общедомовом собрании. Получается, что если есть возможность исключить работу дополнительных сотрудников, которым нужно платить, то собственникам квартир выгодно, чтобы всеми делами занимался председатель правления.

Читать еще:  Справка об отсутствии задолженности жкх образец

Форма отчета председателя о работе товарищества

Руководитель обязан отчитываться по итогам прошедшего года перед членами товарищества. Для этого он озвучивает на собрании годовой отчет – основной отчетный документ, заверенный подписью председателя, в котором отражаются все направления расходов и доходов. Отчет сопровождает пояснительная записка, в которой приведена детальная информация.

Образец годового отчета приведен ниже.

Годовой отчет ТСЖ

При наличии свободного денежного остатка на общедомовом собрании также решается вопрос на какие статьи расхода направить сэкономленные средства.

Глава ТСЖ – это человек, от опыта и личностных качеств которого зависит комфорт жильцов, результативность деятельности ТСЖ. Главный критерий, который должен соблюдаться кандидатом на должность главы товарищества – это владение помещением (его частью) многоквартирного дома.

Правильность соблюдения процесса избрания председателя ТСЖ контролируется органом местного самоуправления, следовательно, обойти момент наличия или отсутствия собственности у кандидата не получится.

Куда и как жаловаться на ЖКХ, УК, если не выполняют свои обязанности?

Распространенная ситуация когда ЖКХ не хочет или неудовлетворительно выполняет свои обязанности, а в их обязанности входит:

  • Подержание внешнего вида жилого дома а надлежащем порядке, деятельность по обеспечению безопасного проживания жильцов в доме;
  • Также на регулярной основе должен проводиться осмотр многоквартирного дома, а именно осмотр перед началом отопительного сезона, также осмотры проводятся в случае если возникли неполадки в системах отопления, подачи воды, водоотведения или в сетях подачи электроэнергии. В общем полный контроль за внутридомовыми сетями по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • Обязательное соблюдение правил пожарной безопасности;
  • В обязанности ЖКХ входит регулярная уборка подъездов и территорий возле дома, если конечно территория является имуществом дома;
  • Также управляющая компания обязана вывозить мусор;
  • Контролировать процесс эксплуатации общедомовых счетчиков;

Согласно жилищному кодексу РФ собственник жилья имеет право самостоятельно ухаживать за своим имуществом, также он имеет полное право передать управление имуществом организации специализирующейся на данном виде деятельности, то есть заключить договор с управляющей компанией, также собственник может ничего не делать со своим имуществом, но в этом случае оно просто начнет разваливаться и в конце концов придет в негодность, а такого ни один здравомыслящий владелец не допустит, также главная задача собственника содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Как правило жильцы всегда заключают договор с управляющей компанией, ведь самостоятельное управление это не просто и времени на это не всегда хватает, лучше передать управление организации которая все сделает профессионально, ведь каждый должен заниматься своим делом.

Но что же делать если УК (управляющая компания) не добросовестно выполняет свои задачи?

Возьмем для начала абсолютно нормальную ситуацию, к примеру у вас перегорела лампочка в подъезде, в таком случае вы должны позвонить в диспетчерскую службу вашей управляющей компании и сообщить о данной проблеме, в течении нормативного срока, вам должны заменить данную лампочку, конечно нормативы везде разные, но в любом случае если вы позвонили утром, то в течении дня проблема должна быть устранена и такой алгоритм действий должен повторяться при любой проблеме, вы звоните в УК и сообщаете о проблеме, они предпринимают действия и устраняют проблему.

Теперь рассмотрим ненормальную ситуацию, когда вы обращаетесь в УК с проблемой, а она не решается не в течении 1 дня, ни в течении недели, в данном случае на лицо полное бездействие УК в отношении содержания дома.

Но ведь вы как жилец регулярно оплачиваете коммунальные услуги, вносите деньги на ремонт дома, а ведь стоимость услуг ЖКХ не падает, а наоборот растет с каждым годом, но вы ничего в замен не получаете и видите как ваше имущество постепенно приходит в негодность, окна разбиты, в подъезде грязно, освещение через этаж, при жалобах в диспетчерскую службу УК

В данном случае вам нужно действовать, ответственность по содержанию дома целиком и полностью возложена на управляющую компанию. Ведь УК согласно поручению собственников жилья, на протяжению согласованного срока, за определенную плату обязуется выполнять комплекс работ по надлежащему содержанию, ремонту имущества дома и также предоставлять услуги по коммунальному обслуживанию дома.

Выбирается управляющая компания на общем собрании собственников помещений, далее данная организация должна заключить договор управления с каждым собственником помещения в данном доме. Данный договор заключается не на всегда, в любое время его можно расторгнуть, расторгается он в случае если УК не выполняет свои обязательства должным образом.

В случае если УК ненадлежащим образом выполняет свои обязанности, то на управляющую компанию необходимо написать жалобу, пишется она ни имя руководителя управляющей компании, можете вручить ее уполномоченному сотруднику УК, или отправить почтой, заказным письмом с уведомлением. Обязательно пишите жалобу в двух экземплярах, если вручаете ее в руки, то на вашем экземпляре должны поставить входящий номер, дату приема жалобы и роспись лица принявшего жалобу. Если отправляете заказным письмом, то также пишите жалобу в двух экземплярах, один оставляем у себя, а второй отправляем в конверте, уведомление которое вы получите будет подтверждением того, что жалобу вы отправляли и УК ее получила. Уведомление или второй экземпляр жалобы пригодится вам, если вы будет подавать в суд или жаловаться в вышестоящую инстанцию на УК и копия жалобы будет подтверждением тому, что вы пытались урегулировать проблему мирным путем и в досудебном порядке. Обязательно заверяйте жалобу в присутствии двух соседей, то есть подписывайте ее в присутствии соседей или членов совета дома. Если реакции на жалобу не поступило в течении 10 дней, то вы имеете полное право требовать перерасчета за невыполненную жилищную или коммунальную услугу.

Также на общем собрании собственники жилья имеют полное право принять решение общего собрания не производить оплату УК за услугу которая ей не была оказана или оказана не в полном объеме.

Читать еще:  Сколько можно не платить за коммунальные услуги

Если ваша жалоба не сработала и никакой реакции со стороны УК не поступило, то переходите к пункту 2, пишете аналогичную жалобу в Госжилинспекцию, это надзирающий орган который следит за тем как выполняет свои обязанности УК. В жалобе укажите требования провести проверку вашей УК и привлечь ее к административной ответственности, за то что она не соблюдает правила содержания жилых помещений. Жалоба в данном органе рассматривается в течении 30 дней и после чего выносится предписание об устранении проблемы. Если УК не выполнила своих обязательств, то на нее наложат административный штраф.

Также у вас есть право обратиться и Роспотребнадзор, сославшись на Закона О защите Прав Потребителей, а именно на главу 3 данного закона, которая дает представление о том как отстоять свои права при некачественно предоставленной услуге.

Если не подействовала жалоба в Госжилинспекцию и Роспотребнадзор, то жильцы вправе провести собрание и на основании пункта 8.2 статьи 162 ЖК РФ в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если УК не выполняет условия данного договора, также жильцы вправе выбрать другую УК или изменить способ управления многоквартирным домом, на свое усмотрение. К примеру жильцы могут выбрать компанию по управлению домом из списка компаний которые имеют хорошую репутацию на рынке данных услуг и заключить договор с ней.

Также вам никто не запрещает обратиться в прокуратуру или суд с иском, все зависит от того на сколько серьезная ситуация у вас возникла и на сколько серьезные нарушения были допущены со стороны УК и на сколько серьезно нарушены ваши права, был ли причинен ущерб вашему имуществу неправомерными действиями или бездействиями УК, в суде справедливость будет восстановлена.

Обычно УК берется за голову после получения жалобы, иногда после проверки Госжилинспекции, но самые упертые УК доводят дело до суда, но это случается крайне редко и на такой риск УК скорее всего не пойдет.

Я надеюсь, что ваша УК одумается уже после получения первой жалобы в свой адрес и конечно же начнет выполнять свои обязанности в соответствии с законом, а если нет, то идите до конца, пишите жалобы, подавайте иски в суд и ищите правду, всегда отстаивайте ваши права. А я желаю вам удачи!

Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами

Товарищество собственников жилья, управляющее домом, несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД. Члены ТСЖ при этом действуют в соответствии с Уставом. Рассказываем, нужно ли товариществу заключать договоры с не членами и могут ли они не платить за ЖКУ в отсутствие таких договоров.

Отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом и не требуют заключения с ними договоров

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества независимо от выбранного ими способа управления домом (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Делают они это, полностью и своевременно внося плату за содержание жилого помещения и КР на СОИ (ст. 154 ЖК РФ).

Если на общем собрании собственников было принято решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей дома на эти цели. Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС в соответствии с ст. 44–46 ЖК РФ, должны исполняться всеми собственниками в доме, даже если они не голосовали и/или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).

Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416, лица, управляющие домом, должны заключать договоры оказания услуги и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Однако отношения между товариществом и его членами уже регулируются Уставом и решениями общего собрания членов – заключать с ними договоры на оказание ЖКУ не нужно.

ТСЖ обязано направить собственнику – не члену договор-оферту

Товарищество собственников жилья создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). Следовательно, в товариществе могут состоять не все собственники помещений, и эта группа жителей МКД не подчиняется Уставу товарищества. Поэтому, согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём:

  • членства собственников помещений в ТСЖ;
  • заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с не членами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416. В НПА не закреплена форма такого договора, однако, в существенные его условия необходимо внести перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые общим собранием (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). Договор между ТСЖ и собственником, не вошедшим в него, должен заключаться письменно по следующему алгоритму:

  1. Товарищество направляет проект документа каждому собственнику помещения, который не вступил в ТСЖ.
  2. У жителя дома есть 30 дней со дня получения, чтобы подписать договор, либо составить протокол разногласий к нему, если какие-то пункты в документе его не устроили.

Существует и третий вариант: владелец помещения откажется подписывать договор (ч. 1 ст. 445 ГК РФ). Поговорим дальше о такой ситуации подробнее.

Оплата счетов за ЖКУ не членом – подтверждение сложившихся договорных отношений

Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того, являются ли такие жители МКД членами товарищества и участвовали ли в ОСС по вопросу его создания. Не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг, которые оказывает всем собственникам товарищество: услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом. Долю собственника в нём можно только рассчитать, но не выделить в натуре, чтобы именно эту долю ТСЖ не обслуживало из-за отказа собственника платить за это (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Читать еще:  Трудовой договор с председателем тсж образец

Однако никто не может заставить жителя дома подписать договор с ТСЖ, хотя товарищество в силу закона обязано заключить его с не членом (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ). Поэтому если объединение отправило собственнику оферту, но тот никак на это не отреагировал, считается, что ТСЖ исполнило возложенные на него законом обязанности. Главное, чтобы у товарищества осталось подтверждение факта направления документов.

Но в такой ситуации договор в письменной форме по сути остаётся незаключённым. Однако можно говорить о том, что оплата собственниками счетов за ЖКУ, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ, расценивается как согласие на условия договора (ч. 3 ст. 434, ч. 3 ст. 438 ГК РФ). В счёте отражены существенные условия оферты: перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые на общем собрании.

Это соответствует позиции Пленума ВС РФ, высказанной в постановлении от 25.12.2018 № 49 и нормами ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Следовательно, отношения между товариществом и владельцем помещения – не членом в такой ситуации считаются сложившимися.

ТСЖ и собственник помещения – не член исполняют свои обязательства даже в отсутствие подписанного договора

Практика Верховного суда РФ подтверждает, что даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между ТСЖ и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона. Так, в деле № А63-935/2018 ТСЖ подало в суд иск на собственника – юридическое лицо с требованием взыскать с организации долг за жилищные услуги более 400 тыс. рублей. Организация отказывалась платить, указывая на то, что у неё нет договора с товариществом, следовательно, она не обязана платить ТСЖ за его услуги.

Суд первой инстанции отклонил иск, указав, что ТСЖ не доказало факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на указанную к взысканию сумму. Суду не были представлены первичные документы, подтверждающие факт выполнения работ. Апелляционный суд поддержал эту позицию.

ВС РФ всё расставил на свои места, указав, что обязанность по оплате ЖКУ возникает у собственника помещения в доме в силу закона и не зависит от того, есть у него договор с товариществом собственников жилья или нет. Иск был возвращён на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где требования ТСЖ к собственнику нежилого помещения были частично удовлетворены с учётом сроков исковой давности.

Запомнить

Товарищество собственников жилья, управляя многоквартирным домом, оказывает жилищно-коммунальные услуги:

  • членам ТСЖ в силу положений Устава и решений общих собраний членов товарищества;
  • не членам – на основании заключённого договора на оказание услуг.

ТСЖ должно отправить оферту каждому владельцу помещения в доме, не вошедшему в объединение. При этом неподписание договора собственником не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в МКД.

Если собственник оплачивает счета, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, то договорные отношения считаются сложившимися. При неоплате начислений ТСЖ имеет право обратиться в суд с требованием к собственнику погасить задолженность, и отсутствие заключённого договора не может служить аргументом в пользу должника.

Тсж ничего не делает

Многие сталкиваются с проблемой «безделья» управляющей компании. Особо инициативные жильцы домов решают создать ТСЖ (товарищество собственников жилья), отказаться от своей Управляющей Компании и работать самостоятельно. Некоторые жители домов являются постоянными посетителями руководства УК, Государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора или суда. Но это, скорее, исключение из правила. В большинстве же своем, жители домов терпят, а УК тем временем раз за разом нарушают свой договор с жильцами и законодательство, безосновательно повышая тарифы на свои услуги и «бездельничая».

Что должна делать УК, а что не должна — прописано в заключенном с жильцами дома договоре обслуживания и Жилищном Кодексе РФ, которому договор не должен противоречить. После заключения договора на УК ложится обязанность круглосуточно отвечать за подачу электроэнергии, водоснабжение дома и систему водоотведения. Если возникает необходимость провести ремонт электрики дома, канализации либо водоснабжения, УК должна оповестить об этом жильцов, вывесив объявление на двери подъезда не позднее чем за 10 дней до планируемого отключения с указанием даты и срока отключения. Также в обязанности УК входит содержание дома и придомовой территории. В подъездах и на территории дома должна быть организована уборка, соответствующая санитарным требованиям.

УК несет прямую ответственность за нарушение порядка и качества предоставляемых услуг. Так, если вы заметили существенные нарушения со стороны УК, Вы вправе:

Обратиться в УК с претензией. Ответ на претензию должен быть направлен вам в течении 10 дней с момента Вашего обращения. При обращении желательно иметь с собой копию претензии для того, чтобы Вам поставили печать с входящим номером и зафиксировали дату обращения в УК.

Если ответа на претензию не последовало или ответ УК вас не удовлетворил, смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию (Аммосова, 8) или в Роспотребнадзор (Ойунского, 9)

Также вы можете подать жалобу в прокуратуру с целью проведения проверки в отношении Вашей УК или подать исковое заявление в суд.

Самой крайней мерой может послужить расторжение договора с вашей УК на общем собрании жильцов дома и выбор новой УК либо создание ТСЖ, которое будет исполнять свои обязательства перед Вами.

Важно помнить, что не надо ждать пока «Сосед из 45-й позвонит и пожалуется», нужно действовать, ведь только так вы сможете сэкономить свои деньги и получать качественные услуги.

В следующей статье я опишу процесс создания ТСЖ и ее обязательства.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×