1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Тсж подводные камни

Товарищество собственников жилья: плюсы и минусы

Аббревиатура ТСЖ расшифровывается вовсе не как «тысяча советов о жилье», хотя и это толкование имеет веские основания, а как «товарищество собственников жилья». Именно такая форма управления находит все больше сторонников в последнее время. Наиболее популярный вариант – в каждом здании свое ТСЖ, однако товарищество по решению жильцов может взять контроль над несколькими домами или целым микрорайоном.

Идея отказаться от услуг управляющей компании, а, стало быть, ЖЭКа или ДЭЗа, заманчива: каждый жилец знает, на что расходуются денежные средства, вправе сам определяет, что важно в данный момент для подъезда, а что нет. Однако самостоятельность часто оказывается профанацией, ибо полезным делом начинают заниматься непрофессионалы или равнодушные люди. Что необходимо для того, чтобы перспективная форма управления функционировала без сбоев?

Что такое ТСЖ?

Справедливости ради нужно отметить, что в соответствии с поправками в законодательстве, принятыми в 2015 году, понятие «ТСЖ» постепенно трансформируется в «ТСН» – товарищество собственников недвижимости.

Времена, когда государство брало на себя заботу о каждом строении, ушли в прошлое. Сегодня муниципальных квартир, взятых в аренду для проживания, практически не осталось: люди покупают и приватизируют недвижимость.

Логично, они сами хотят распоряжаться своим имуществом, контролировать расходы, определять приоритеты и концепцию развития дома. Появление ТСЖ стало естественной реакцией граждан на объективные перемены. В отличие от управляющей компании, являющейся коммерческой организацией, ТСН имеет право на осуществление деятельности, приносящей прибыль, но это не основная роль инновационной структуры. В чем заключаются главные обязанности товарищества?

— Эффективное управление общим имуществом
— Распоряжение собственностью каждого члена.
— Контроль качества предоставляемых услуг.
— Определение суммы расходов на те или иные нужды.
— Рациональное использование денежных средств.
— Обеспечение высокого уровня санитарного и технического состояния дома.

Без подводных камней не обойтись: требуются профессионалы!

Понятно, что эффективное самоуправление любым объектом недвижимости, при котором каждый человек может реально влиять на положение вещей – это хорошо. Однако при работе некоторых ТСЖ наблюдается печальная картина: лифт и домофон вышли из строя, штукатурка на стенах осыпается, инженерные коммуникации ржавеют. Так происходит не только потому, что инициативность людей со временем иссякает, но и вследствие непрофессионализма руководителей.

Для регистрации требуются дипломированные экономисты. Но не в каждом доме найдется мастер по электричеству или сантехнике, а ведь именно бытовые условия чаще всего становятся поводом для разногласий при распределении средств. Прежде чем регистрировать новую форму управления, надо взвесить: потянете ли вы решение сложных проблем по обеспечению квартиры электричеством, теплом, водой самостоятельно. А ведь в сферу ТСЖ входит регулирование и других вопросов:

— определение статей текущих и будущих расходов;
— выделение конкретных сумм на различные цели;
— согласование размера ежемесячного взноса каждого члена;
— совершенствование пожарной безопасности подъездов;
— утверждение плана по благоустройству придомовой территории;
— расчет доходов, в том числе с привлечением кредитов и займов.

Порядок создания и регистрации

Несмотря на то что ТСЖ и ТСН – некоммерческие организации, создать самостоятельную форму управления недвижимостью непросто. Во-первых, за дело должны взяться не менее 5 активистов, которые убедят жильцов каждого этажа и подъезда в целесообразности отказа от услуг УК. Во-вторых, необходимо проведение собрания, на котором за новую форму должно высказаться не менее 50% собственников.

Затем оформляется протокол, разрабатывается Устав, выбирается состав ревизионной и счетной комиссии, утверждаются кандидатуры председателя и главного бухгалтера. Стоит иметь в виду, что ТСН – организация некоммерческая, следовательно, инициаторы не получают зарплаты, а товарищество не имеет офиса. Поэтому у истоков должны стоять по-настоящему неравнодушные люди. После регистрации в Пенсионном и Медицинском фонде, ФСС, изготовления печати товарищество может приступать в работе. С чего следует начать?

— Получить на руки все документы от управляющей компании.
— Составить подробный реестр имущества и его состояния.
— Изучить правила получения жилищных и коммунальных услуг.
— Заключить новые договора с поставщиками тепла и электричества.
— Заручиться поддержкой финансовых организаций.
— Определить приоритетные цели благоустройства жилья.

Управляющая компания или ТСЖ: что лучше?

Споры о том, какая форма управления недвижимостью более эффективна, не имеют однозначного решения. Человеческий фактор никто не отменял: всегда и везде результат зависит от порядочности, профессионализма, ответственного отношения к делу конкретного человека. Если управляющая организация плохо справляется со своими обязанностями, то есть смысл создать товарищество собственников жилья.

Главная сложность при этом – отсутствие теоретических знаний и практических навыков устранения технических проблем членами ТСН. Забился мусоропровод, прорвало трубу, сломался домофон – к кому обращаться в таких случаях? А ведь вопросы нужно решать квалифицированно и быстро. Многие жильцы находят компромиссные варианты, организуя ТСЖ, но доверяя управление компании. Среди несомненных достоинств новой формы стоит отметить следующие факторы.

Читать еще:  Ремонт подъезда жкх

— Денежные средства распределяются на усмотрение членов ТСЖ.
— Каждый собственник может вносить конструктивные предложения.
— Председатель, как правило, живет в этом же доме и знает все проблемы.
— Люди уверены в том, что взносы расходуются на нужды именно их дома.
— Любой человек может вносить предложения по эффективному использованию земли.
— Организация имеет возможность сама выбирать поставщиком услуг, ремонтников.

Юридическая, правовая, техническая грамотность наших соотечественников далека от совершенства, многие попросту не умеют управлять домом, принимать важные решения. В таких случаях организация товарищества собственников жилья выглядит авантюрной. Оптимальной моделью представляется совместное решение насущных проблем с управляющей компанией, которой собственники доверяют технические вопросы. Если в доме живут инициативные и неравнодушные люди, то ТСЖ или ТСН – прогрессивная форма управления, в результате которой снижаются коммунальные платежи, в подъездах всегда царит чистота, а во двор приятно и не страшно выйти всей семьей в любое время суток.

Плюсы и минусы создания ТСЖ

20 августа 2008 г.

Охренеть, заселили в сарай, без окон и дверей (бывшая заброшенная поликлиника) а теперь в ТСЖ сгоняют как в колхозы. Нам что-бы его отремонтировать всей жизни не хватит.

У нас в доме только две приватизированные квартиры.Жилье было ведомственное жд.Передали(без ремонта капитального,вообще ничего не делалось 25 лет,дома 1954г) в Упр.компанию.Семь лет управляли, и вот новость , с мая мы члены ТСЖ»Поселок» :)) Выборг рулит. У этого ТСЖ долгов перед водоканалом и теплосетями,исков в суде куча, договоров с нами не заключали, но счета с новыми тарифами-пришли.В управляющую мы будем платить за наем жилья,остальное в ТСЖ. АУ ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС.

если нескеолько бюллетений заочного голосования не сданы, как их считают и все равно эти бюллетени принимаются ли во внимание если они сданы позже установленного срока

Хочется увидеть того человека, который первым произнес ТСЖ. Кто придумал весь этот ужас? Да воздастся ему по делам его.

А зачем первая половина статьи дубдируется?

хочу получать на свой e-mail уведомления о новых комментариях по этой теме

Теперь регистрацию ТСЖ делает только ФНС. Государство специально освободило ФРС от регистрации ТСЖ, чтобы облегчить мошенникам жизнь. И теперь председателем ТСЖ может быт кто угодно. К чему это привело можно видеть по многочисленным публикациям. Законы не работают, а собственников жилья используют мошенники. Государство всё это защищает и снимает все ограничения для мошенников.

Если я наниматель а не собственник а мой МКД вошел в ТСЖ то какие мои права иобязанности?

Тсж подводные камни

Собственников жилья в многоквартирных домах объединяет большое хозяйство. Это места общего пользования в подъездах, мусоропроводы, системы отопления, канализации и водопровода, лифты, площадки для мусорных контейнеров, подвалы, чердаки и придомовая территория.

Чтобы все исправно и бесперебойно функционировало, содержалось в чистоте и вовремя ремонтировалось, необходимо грамотное управление. Перед жильцами встает выбор: нанять профессиональных коммунальных менеджеров в лице управляющей компании (УК) или справляться своими силами и организовать товарищество собственников жилья (ТСЖ).

Что представляют собой эти формы управления домовым хозяйством и какому из них стоит отдать предпочтение?

Управляющая компания — юридическое лицо с лицензией

Управляющая компания — это коммерческая организация, деятельность которой лицензируется государством. Для того чтобы законно функционировать, УК должна соответствовать ряду требований:

— Компания зарегистрирована на территории Российской Федерации как юридическое лицо или ИП;

— Квалификация руководителей подтверждена соответствующими сертификатами;

— Штат укомплектован всеми необходимыми специалистами: сантехниками, дворниками, электриками и т. д.;

— Компания обладает полноценной материально-технической базой;

— Компания владеет собственным нежилым помещением для размещения офиса и технических служб;

— УК выполняет требования по раскрытию информации о своей деятельности перед населением.

Из вышеперечисленного следует, что УК — это профессиональный управляющий коммунальным хозяйством. Казалось бы, это лучший выбор для жителей многоквартирных домов. Но не все так просто.

Плюсы и минусы заключения договора с УК

Управляющая компания может приступить к управлению домом, если это решение было принято не менее чем 50% от общего числа жильцов. В то же время по закону жители дома могут в любой момент отказаться от услуг УК, если ее деятельность их не устраивает.

Читать еще:  Тсж это управляющая организация или нет

Плюсы сотрудничества с управляющей компанией:

— Профессиональное и качественное оказание услуг;

— Эффективное управление благодаря высокой конкуренции;

— Государственный контроль над деятельностью компании.

С одной стороны, управляющая компания избавляет жильцов от всех проблем, связанных с обслуживанием общедомового хозяйства. С другой стороны, владельцам квартир на практике сложно оценить целесообразность всех предоставляемых услуг и адекватность тарифов.

— Высокая стоимость обслуживания и прямая заинтересованность компании в расширении списка услуг и повышении тарифов;

— Низкая оперативность реагирования на проблемы в связи с большим количеством многоквартирных домов под управлением;

— Слабая обратная связь с населением и невозможность контролировать деятельность УК со стороны жителей.

Товарищество собственников жилья — некоммерческое объединение жителей

ТСЖ имеет руководящий орган, устав, печать, расчетный счет в банке, но не является коммерческой организацией. Это добровольное объединение жильцов, решение о создании которого принимается общим собранием. Иными словами, жители дома доверяют управление и контроль над общедомовым хозяйством кому-то из своих соседей.

ТСЖ не имеет собственной производственной базы и штата специалистов. В основные обязанности товарищества входят:

— Заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, в том числе с УК;

— Организация работ по уборке и содержанию дома и прилегающей территории, включая вывоз мусора;

— Выбор и заключение договоров с подрядными организациями для выполнения текущих ремонтных работ, капитального ремонта, сервисного обслуживания дома;

— Расчет бюджета на общедомовые нужды и контроль над целевым использованием средств;

— Финансовая деятельность (привлечение кредитов, сдача в аренду нежилых помещений в доме и т. д.);

— Расчет и взимание квартирной платы с жильцов.

Действия товарищества собственников жилья не должны противоречить Жилищному кодексу Российской Федерации.

Плюсы и минусы организации ТСЖ

С точки зрения доступа каждого жителя к принятию стратегических решений по управлению домом ТСЖ является оптимальным вариантом. Вместе с тем оно не лишено и недостатков.

Плюсы создания ТСЖ:

— Собственники квартир в любой момент могут повлиять на процесс принятия решений;

— Быстрое реагирование и устранение возникающих проблем:

— Возможность получения дополнительного дохода от грамотного управления недвижимостью (аренда, реклама на фасадах и т. д.).

Минусы управления ТСЖ:

— Непрофессионализм руководителей сообщества или недобросовестное отношение к расходованию денежных средств;

— Более высокая стоимость услуг различных подрядных организаций;

— Более сложная процедура ликвидации ТСЖ.

Что в итоге выбрать?

Выбор той или иной формы управления домом зависит от многих обстоятельств. ТСЖ может стать выгодным и эффективным вариантом при соблюдении определенных условий. В данном случае многое зависит от профессиональных, человеческих и морально-нравственных качеств руководителей сообщества. Хорошо, если руководителем ТСЖ выступает человек, имевший опыт работы в коммунальном хозяйстве.

Существуют яркие примеры ухоженных домов с благоустроенными дворами, напоминающими ландшафтные сады. При этом ТСЖ умудряются еще и неплохо зарабатывать на грамотном использовании вверенного имущества, что благотворно сказывается на качестве жизни всех членов сообщества. В то же время некомпетентность руководства ТСЖ может привести к плачевным результатам.

Для больших многоквартирных домов порой единственным разумным выходом является выбор подходящей управляющей компании. Жителей так много, что договориться о создании эффективного ТСЖ не представляется возможным. Услуги УК будут стоить дороже, но зато они будут оказываться своевременно и профессионально.

Есть и промежуточный вариант. Собрание жильцов может выбрать представителя ТСЖ для взаимодействия с управляющей компанией. В этом случае жители получают доступ к оперативной связи с УК по всем возникающим вопросам, избегая проблем с управлением недвижимостью.

ТСЖ: подводные камни

Курс Правительства РФ на создание ТСЖ и навязчивая реклама преимуществ такого способа управления общедомовым имуществом многоквартирного дома понятны и легко объяснимы. Во многих городах капитальный ремонт домов муниципальными органами не производился, хотя деньги за это взимались. Муниципальное жильё практически нигде не строится, исключая крупные города типа Москвы, Петербурга и т.д., выселять жильцов из аварийных домов некуда. Следовательно, остаётся одно — передать ветшающие жилые фонды жильцам и возложить на них всю полноту ответственности за возможные аварии и катастрофы.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, распределяющий средства на капитальный ремонт домов по ФЗ № 185 прекращает свою деятельность в 2012 году. Существующая практика показывает, что очень немногие ТСЖ и управляющие организации, испрашивающие средства на капремонт, получили их и приступили к их освоению. Как полагают, после 2012 года все расходы на капремонт ветхих домов будут возложены на самих жильцов — собственников жилья.

Читать еще:  Создание управляющей компании жкх пошаговая процедура

Большая проблема при формировании мнения общего собрания жильцов по тому или иному вопросу — отсутствие единодушия между собственниками жилья. Так например, расход средств на дорогостоящий ремонт кровли поддерживается, как правило, только жильцами верхних этажей. Жильцы нижних этажей не поддерживают расходование средств на пользование лифтами. Кроме того, не все помещения дома могут быть приватизированы, и тогда в общем собрании жильцов принимают участие представители муниципалитета, которые могут заблокировать принятие важного решения. Принятие решений по разным вопросам затрагивает интересы различных собственников жилья и ведёт к появлению ненависти между жильцами, инициирует обращение в прокуратуру и судебные процессы.

В малоквартирных домах создание и поддержание бюрократического аппарата ТСЖ (председатель, бухгалтер, юрист, электрик, сантехник и т.д.) экономически не выгодно и обременительно для жильцов. В многоквартирных домах жильцы не знакомы друг с другом и очень большая проблема — собрать кворум на общем собрании. Форма заочного голосования, предусматриваемая ЖК РФ, открывает широкие возможности для фальсификации результатов.

Больной вопрос для многих ТСЖ — личность председателя. Председатель ТСЖ — человек, который распоряжается финансами ТСЖ без доверенности остальных жильцов, часто представляет ТСЖ в судебных процессах — должен обладать многими полезными навыками. Он должен быть юридически грамотен, энергичен, уметь вникать в проблемы жильцов, бесконфликтно решать многие проблемы, разбираться в жилищно-коммунальных тонкостях, уметь взыскивать задолженность по ЖКУ и т.д. Председатель ТСЖ — это, по сути дела, новая профессия, овладение которой требует многих лет. Как показывает практика, далеко не во всех ТСЖ существует человек, который будет активно и правильно работать. Нанимать председателя ТСЖ со стороны — это означает выплачивать зарплату 20 и более тыс. рублей ежемесячно, кроме того, у ряда жильцов может возникнуть недоверие к такому человеку. В качестве примеров удачного выбора председателей можно назвать Д. Л. Щедрина (ТСЖ «Оптимист», Владивосток), прошедшего все инстанции арбитражного суда и добившегося в феврале 2009 года вердикта Верховного Арбитражного суда о том, что в ТСЖ льготы по инвалидности сохранены; Е. Лазаренко (ТСЖ «Толстовцы», Владивосток), на протяжении ряда лет возглавляющая борьбу с ЗАО «Аркада», которое приступило к самовольному возведению элитного жилого комплекса на придомовой территории. В условиях дефицита руководящих кадров должность председателя ТСЖ достаётся, как правило, малокультурным, нечистоплотным и даже психически неадекватным людям.

Закон никак не регламентирует заработную плату председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может использовать своё положение для личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии. Подобрав в правление удобные для себя кандидатуры и навязав их общему собранию (а иногда и просто подделав протоколы собрания), председатель может расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.

Ст. 150 Жилищного кодекса предусматривает наличие ревизора (ревизионной комиссии) ТСЖ. Если это будут люди, лично преданные председателю, то они будут покрывать все его злоупотребления, вводя в заблуждение членов ТСЖ. Кроме того, по существующему порядку, доступ к расчётному счёту ТСЖ имеет только председатель, и выписка из счёта, предоставляемая им для ревизии, может быть элементарно подделана.

Больной вопрос — взыскание задолженности. Не секрет, что многие жители не оплачивают коммунальные услуги и работы по уборке помещения, текущему и капитальному ремонту и т.д. Председателю ТСЖ необходимо в этом случае лично подавать иски в суд, перекрывать поступление ресурсов (электричества, водоснабжения) в эти квартиры, вызывая ненависть таких жильцов персонально на себя. Такие непопулярные меры уже приводили к порче имущества председателя, к травле его угрозами различного вида, а также к нападениям на председателей.

Очень большая проблема — получение и оформление придомовой территории в собственность ТСЖ. Большинство жилого фонда России возводилось во времена советской власти, когда не стоял вопрос межевания земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим нормам, исходя из числа членов ТСЖ. Кроме того, данная земля может быть уже сдана в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести обременительные судебные расходы на услуги адвокатов. Но даже при удачном стечении обстоятельств, когда земельный участок действительно оформлен в собственность ТСЖ, нужно помнить, что за него все члены ТСЖ теперь будут платить налоги, а налоги на недвижимость во всём мире — одни из самых больших!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector
×
×