2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Учет основных средств в тсж

Основные правила ведения бухучета в ТСЖ (нюансы)

Цели и задачи некоммерческой организации — ТСЖ

Товарищество собственников жилья — ТСЖ — традиционно создается в городских условиях, в многоквартирных домах. Однако возможны ситуации, когда в ТСЖ объединяются и собственники частных жилых строений, объединенных по какому-либо признаку (например, занимающих соседние земельные участки в населенном пункте).

Основной целью такого объединения является эффективное совместное управление принадлежащей товарищам жилой недвижимостью.

Реализация цели ставит перед участниками ТСЖ такие основные задачи:

  • содержание имущества ТСЖ;
  • ремонт имущества ТСЖ;
  • создание комфортных условий проживания и пользования имуществом для всех собственников.

Помимо основных целей, определяющих некоммерческую направленность деятельности ТСЖ (товарищи ведут деятельность для самих себя), возможны ситуации, когда ТСЖ извлекает доход. Например:

  • получает вознаграждение за размещение на здании рекламы, за использование имущества для оказания услуг интернета, кабельного телевидения, коммерческой телефонии и т. п.;
  • сдает в аренду относящиеся к имуществу нежилые помещения;
  • оказывает платные услуги жильцам (например, по мелкому ремонту в квартирах).

Бухгалтерский учет и отчетность в ТСЖ (нюансы)

Особенности ведения деятельности определяют нюансы организации бухучета в ТСЖ.

Одной из главных задач является формирование финансового отчета (обычно за год), представляющего товарищам полную и достоверную информацию о деятельности ТСЖ. Помимо этого, бухгалтерия ТСЖ готовит смету доходов и расходов ТСЖ на следующий год. Смета утверждается на общем собрании товарищей и в дальнейшем является основным планово-расчетным документом при ведении бухучета ТСЖ.

ВАЖНО! В сфере управления многоквартирными домами информация об исполнении сметы доходов и расходов ТСЖ за отчетный год, помимо представления собственникам, должна быть опубликована:

Проверку смет производит территориальная инспекция по жилищному надзору. Форма отчета для публикации установлена приказом Минстроя России «Об утверждении форм раскрытия информации в сфере управления многоквартирными домами» от 22.12.2014 № 882/пр.

Кроме того, бухгалтерия ТСЖ обеспечивает представление отчетности и расчеты с налоговыми органами и внебюджетными «зарплатными» фондами. Несмотря на некоммерческую суть деятельности, ТСЖ в любом случае отчитывается и рассчитывается:

  • с ИФНС — по 2-НДФЛ, 6-НДФЛ, ЕРСВ и среднесписочной численности;
  • ФСС — по 4-ФСС;
  • ПФР — СЗВ-М.

Как можно заметить, все эти расчеты связаны с выплатой зарплаты лицам, занятым в обеспечении деятельности ТСЖ.

Отдельный нюанс касается прочей отчетности, в частности по налогу на прибыль или доходы.

Налоговые обязательства ТСЖ (нюансы)

По умолчанию, если ТСЖ не заявляло иное, оно как юрлицо находится на ОСН. При этом:

  • взносы собственников жилья — участников ТСЖ налогами с реализации не облагаются (п. 14 ст. 251 НК РФ касательно налога на прибыль; подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ в части НДС);
  • при наличии у ТСЖ основных средств (например, дорогой хозяйственно-уборочной техники на балансе) ТСЖ на ОСН является плательщиком налога на имущество (п. 1 ст. 373 НК РФ);

Подробнее о новом порядке расчетов по налогу на имущество.

  • представление ТСЖ коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления, отведения сточных вод, обращения с твердыми коммунальными отходами) освобождается от НДС (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ, п. 4 ст. 154 ЖК РФ, письма Минфина России от 19.03.2014 № 06-05-17/11844, от 05.03.2013 № 03-07-14/6462, ФНС РФ от 02.02.2010 № ШС-17-3/20@), если:
    • эти услуги ТСЖ приобретает у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии, газоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение;
    • цена реализации коммунальных услуг соответствует цене их приобретения у ресурсоснабжающих организаций;
    • ТСЖ не отказалось от освобождения от НДС по этим операциям в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ;
  • представление ТСЖ услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме освобождается от НДС (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ, письма Минфина России от 03.07.2017 № 03-07-07/41736, от 08.06.2015 № 03-07-07/33108, от 15.07.2011 № 03-07-07/34), если:
    • ТСЖ приобрело эти услуги у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги);
    • цена реализации работ, услуг по содержанию общего имущества и ремонту управляющими компаниями, ТСЖ соответствует стоимости их приобретения;
    • ТСЖ не отказалось от освобождения от НДС по этим операциям в соответствии с п. 5 ст. 149 НК РФ;
  • все прочие поступления ТСЖ, кроме взносов на основную деятельность, содержат признаки налогооблагаемых по прибыли и по НДС — это в том числе:
    • платежи собственников за индивидуальные услуги (например, ремонт квартиры), если они поступают сначала в ТСЖ, а затем перечисляются сторонним организациям, выполняющим услуги фактически;
    • прочие аналогичные случаи, включая оказание услуг собственникам силами ТСЖ за дополнительную плату (сверх необлагаемых обязательных взносов).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не являются объектом налогообложения (подп. 6 п. 2 ст. 388 НК РФ).

Оптимальным выходом для многих ТСЖ стала возможность перехода на УСН (п. 1 ст. 346.1 НК РФ). Данный режим имеет ряд преимуществ при учете поступлений ТСЖ, которые не являются взносами товарищей. Например:

  • решает проблему обложения получаемых сумм НДС;
  • снимает вопрос исчисления и уплаты налога на прибыль;
  • стоимость большей части объектов движимого имущества можно списать в расходы в первый год их ввода в эксплуатацию и сэкономить на налоге на имущество.
  • позволяет с 01.01.2018 не включать в базу, облагаемую УСН, доходы от собственников (пользователей) недвижимости, полученные в оплату коммунальных услуг, оказанных сторонними организациями (подп. 4 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ, п. 61 ст. 2, п. 4 ст. 9 закона от 27.11.2017 № 335-ФЗ, письмо Минфина России от 22.05.2018 № 03-11-06/2/34458).

Кроме того, выбор УСН «доходы минус расходы» может иметь региональные льготы. Так, например, законом г. Москвы «Об установлении налоговой ставки УСН» от 07.10.2009 № 41 предусмотрена уплата организациями, основной вид деятельности которых управление и эксплуатация жилого фонда, налога по УСН «доходы – расходы» по ставке 10%.

ВАЖНО! Из присвоения ТСЖ того или иного режима налогообложения вытекает и обязанность ТСЖ сдавать установленные для данного режима отчеты в ИФНС.

Бухгалтерские проводки в ТСЖ (нюансы)

Бухгалтерский учет в ТСЖ ведется с применением стандартного плана счетов (утв. приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н).

В соответствии с планом и положениями ПБУ 9/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 32н) и ПБУ 10/99 (утв. приказом Минфина от 06.05.1999 № 33н), учет взносов товарищей на осуществление деятельности ведется на счете 86, а поступления от деятельности, приносящей доход, — на счете 90.

Еще один существенный аспект деятельности ТСЖ — проведение капитального ремонта здания. Здесь сразу следует отметить 2 особенности:

  • средства, полученные на капремонт в многоквартирных домах, относятся к целевому финансированию, подлежат отдельному учету и не включаются в состав доходов для налогообложения (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);
  • капремонт может осуществляться с бюджетной поддержкой (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ).

Типовые проводки здесь выглядят следующим образом:

Дт 55 Кт 50 — средства собственников на капремонт размещены на отдельном счете;

Дт 55 Кт 86 — поступила бюджетная субсидия на капремонт (здесь возможен вариант: Дт 76 Кт 86 — начислена субсидия членам ТСЖ, Дт 55 Кт 76 — поступили взносы на капремонт от физлиц);

Дт 20 Кт 60 — выполнены работы по капремонту подрядчиком;

Дт 60 Кт 55 — оплачено подрядчику с использованием спецсчета.

Итоги

Учет и отчетность ТСЖ имеют свою специфику, обусловленную целями и задачами ТСЖ, а также функциями конкретного ТСЖ в управлении общим имуществом.

Особенности ведения бухгалтерского и налогового учета в конкретном ТСЖ отражаются в его учетной политике. О нюансах ее формирования читайте в статье «Формирование учетной политики в ТСЖ (нюансы)».

Как проводится учет в ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – один из способов реализации управления жилищными объединениями, разрешенный и регламентированный законодательством РФ. Несмотря на то что ТСЖ является некоммерческой структурой, ее деятельность должна подчиняться правилам учета: бухгалтерского и налогового.

В чем состоят нюансы учетных операций по ТСЖ, какими проводками они оформляются, каковы тонкости налогообложения, разбираем в статье.

Зачем создаются ТСЖ

Данные объединения возникают для целей повышения эффективности управления комплексами жилой недвижимости.

К СВЕДЕНИЮ! Более популярны ТСЖ для управления большими домами, состоящими из множества квартир. Но закон ничего не имеет против объединения в такую систему владельцев близкорасположенного приватного жилья.

Задачи, которые призваны решать ТСЖ:

  • следить за поддержанием жилья в надлежащем состоянии;
  • улучшать условия для жизни в своем объединении;
  • своевременно устранять возникающие проблемы в рамках своих компетенций.
Читать еще:  Регистрация организации в гис жкх

Для решения этих задач ТСЖ может заниматься коммерческой деятельностью, чтобы получать доход и наполнять свой фонд.

Такой деятельностью может быть:

  • сдача помещений внаем;
  • строительство дополнительных зданий, сооружений, других объектов недвижимости;
  • обслуживание и ремонт собственности ТСЖ.

Иногда ТСЖ предпринимает действия, прямо направленные на получение дохода, а не оказание пользы имуществу и жильцам ТСЖ. Однако, полученный доход также пойдет на целевое использование. Коммерческая деятельность, приносящая ТСЖ доход, может быть следующей:

  • заключение договора на размещение рекламы на домах и другом имуществе, находящемся в ТСЖ;
  • договоры с компаниями, проводящими Интернет, кабельное телевидение и т.п.;
  • аренда нежилых помещений, находящихся в собственности ТСЖ;
  • договоры с жильцами на оказание им бытовых услуг и т.п.

Средства, полученные от коммерческой деятельности ТСЖ, признаются доходами.

Источниками средств для деятельности ТСЖ, помимо дохода от коммерции, могут быть:

  • членские взносы;
  • вступительные взносы;
  • текущие платежи;
  • субсидии из бюджета;
  • плата за аренду помещений;
  • спонсорская помощь и др.

Полученные средства следует тратить исключительно на заявленные цели, действуя в интересах членов ТСЖ. Это может быть выполнение ремонтных работ, облагораживание прилегающей территории, организация охраны, дополнительное строительство и т.д. Фонды, из которых берутся средства, оговариваются в Уставе ТСЖ. Текущие платежи жильцов расходуются, как правило, на коммунальные услуги.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Все средства, полученные ТСЖ, не являются доходами и не могут использоваться иначе, как по направлениям Устава.

Почему ТСЖ необходим учет

Товарищество собственников жилья с точки зрения права является юридическим лицом. Как в любой организации, в некоммерческом объединении деятельность подразумевает финансовую динамику, а значит, подлежит строгому бухгалтерскому и налоговому учету.

Создание и функционирование ТСЖ регламентировано соответствующими законодательными актами, такими как:

  • ст. 135, 136, 148 Жилищного кодекса Российской Федерации;
  • Федеральный закон №402-ФЗ от 06.12. 2011 года «О бухгалтерском учете»;
  • Положение по бухгалтерскому учету № 106н «Учетная политика организации» ПБУ 1/2008, утвержденное Приказом Министерства финансов РФ 06.10. 2008 года – в тех частях, которые не противоречат вышеуказанному Федеральному закону;
  • Приказ Минфина РФ №66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций» от 02.07. 2010 года;
  • внутренняя учетная политика организации.

На основании этих нормативных документов ТСЖ должно вести бухгалтерский учет и подвергаться налогообложению.

Бухучет в ТСЖ призван решать такие задачи:

  • контроль над поступлениями денежных средств;
  • отражение финансов на правильных бухгалтерских счетах;
  • формирование фондов и распределение полученных средств.

Поскольку ТСЖ с точки зрения законодательства является юридическим лицом, оно должно иметь свой управляющий орган, а значит, иметь в своем штате лиц, выполняющих обязанности бухгалтера: вести учет и своевременно предоставлять данные налоговикам, в Пенсионный фонд, в органы статистики.

ТСЖ и нюансы бухгалтерии

Бухгалтерский учет включает в себя анализ хозяйственной деятельности ТСЖ и формирование необходимой документации.

Особенности бухучета в ТСЖ

Юридически бухгалтерия в ТСЖ ничем не отличается от учета любой некоммерческой организации. На практике существует ряд нюансов, которые следует соблюдать.

  1. Любая отчетность подразумевает некий контрольный период. В ТСЖ он, как правило, составляет год. Нужно указать, как изменилось финансовое состояние организации за этот промежуток времени. Годовой отчет допускается к вниманию любого члена ТСЖ, поскольку скрывать прибыль товарищества от его собственников никто не имеет права.
  2. Чтобы правильно распланировать затраты и предусмотреть доходы на следующий период, бухгалтерия должна по итогам предыдущего года составить смету на грядущий год и утвердить ее на общем собрании. Эта смета и станет основой для будущего бухучета.
  3. Смету необходимо опубликовать (на сайте ТСЖ и/или на федеральном ресурсе), а затем отчитываться о ее исполнении территориальной инспекции жилнадзора (приказ Минстроя от 22 декабря 2014 года № 882/пр).

Отчетность по бухгалтерии ТСЖ

Как утверждает ФЗ №402, бухгалтерская отчетность Товарищества как некоммерческого объединения должна включать в себя такие документы:

  • баланс (форма 4) – 1 раз в квартал;
  • отчет с подтверждениями целевого применения финансов – ежегодно;
  • приложения.

ВАЖНО! Если ТСЖ применяет упрощенную систему налогообложения (УСН), то отчетность может обойтись и без бухгалтерских приложений, ограничившись первыми двумя пунктами.

Дополнительно сдаются обязательные сведения в Пенсионный фонд по месту регистрации: индивидуальные данные и форма РСВ-1.

Главным финансовым документом ТСЖ, на основании которого составляется бухгалтерский баланс, является смета поступлений и трат, которая сводится ежегодно и утверждается на общем собрании членов ТСЖ. С отчетом о финансовой динамике может ознакомиться любой собственник жилья.

Отражение на балансе обязательных поступлений

Платежи, перечисляемые членами ТСЖ в качестве оплаты за коммунальные услуги, вступительные взносы, другие принятые уставом виды оплат не признаются в качестве дохода объединения. Их следует учитывать как средства, поступившие для целевого финансирования, и отражать на балансе на счете 86 «Целевое финансирование». Дебетом могут быть счета 50 «Касса» или 51 «Расчетные счета», действующие в корреспонденции со кредитом 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Отражение на балансе субсидий из бюджета

Бюджет может субсидировать исключительно целевое финансирование. Счет 86, предназначенный для его отражения, может дополняться такими субсчетами, как:

  • 86-1 «Целевые взносы собственников жилья»;
  • 86-2 «Компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг»;
  • 86-3 «Дотации из местного бюджета»;
  • 86-4 «Скидки льготным категориям населения»;
  • 86-5 «Поступления от предпринимательской (хозяйственной деятельности)»;
  • 86-6 «Прочие целевые поступления»

Учет доходов от коммерческой деятельности ТСЖ

ТСЖ может вести такую деятельность, так как это способствует реализации его целей и задач (п. 4 ст. 50 ГК РФ). Это может быть оказание ремонтных услуг, выполнение различных работ за счет действий штатных электриков, сантехников и других мастеров. Учет по такой деятельности должен вестись отдельно от других видов поступлений и расходов. Это позволит разделить облагаемую налогом часть финансов и ту, что не считается доходной и по этой причине не входит в налоговую базу.

Выручка, полученная от оказания услуг и выполнения работ, является доходом от обычных видов деятельности. Для ее отражения предназначен кредит счета 91 «Продажи» с субсчетом 90-1 «Выручка», корреспондирующий со счетами 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или субсчетом к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами».

Отражение затрат ТСЖ

Целевое использование средств ТСЖ проходит по счету 20 «Основное производство», к которому открываются субсчета для различных направлений основной деятельности, а также коммерческих работ и услуг.

Пример проводки

Представим, что в штате ТСЖ находится электрик, чей труд оплачивается сдельно, который выполнил для одного из жильцов замену проводки. Материалы приобретены самим жильцом. Человек оплатил работу электрика сразу после сдачи по установленным в ТСЖ тарифам. Вот что требуется отразить на бухгалтерском балансе:

  • дебет 50 , кредит 62 – получение оплаты от жильца — заказчика;
  • дебет 62, кредит 90-1 – признание полученных средств доходом;
  • дебет 90-3, кредит 68 – начисление НДС со стоимости выполненной работы;
  • дебет 20-2, кредит 70 – начисление сдельной зарплаты штатному электрику;
  • дебет 20-2, кредит 69 – начисление страховых взносов на сумму трудового вознаграждения;
  • дебет 90-2, кредит 20-2 – списание себестоимости выполненной работы;
  • дебет 90-9, кредит 99 – отражение финансового результата – прибыли.

Помимо перечисленных операций, на балансе ТСЖ будут отражаться затраты на ремонт общего жилого имущества и учет основных средств организации.

ТСЖ и отечественное налогообложение

По умолчанию после регистрации ТСЖ, как и любая организация, находится на общей системе налогообложения. Но она имеет полное право перейти на УСН, и большинство выбирает этот вариант, поскольку в таком случае бухгалтерская деятельность и отчетность будут минимальными.

Отчетные документы, сдаваемые в ИНФС:

  • декларация по «упрощенке»;
  • декларация по налогу на доходы физических лиц-2;
  • среднесписочная численность членов ТСЖ.

ТСЖ выполняет работы и оказывает услуги самому себе, а не другим сторонам, поскольку его главный вид деятельности – это содержание и ремонт собственных жилых помещений, это прямой показатель к использованию УСН. Средства, полученные от этой деятельности, не могут быть признаны доходами, а значит, существуют нюансы с начислением на них налогов.

Еще раз перепроверим: не являются доходами:

  • вступительные взносы;
  • членские взносы;
  • паевые взносы;
  • пожертвования благотворителей;
  • спонсорская помощь;
  • резервные отчисления;
  • государственные субсидии.

Являются доходами и подлежат налогообложению:

  • средства, полученные в результате коммерческой деятельности ТСЖ (реализационные и внереализационные – ст. 249 и 250 НК РФ);
  • обязательные платежи по оплате содержания, текущего и капитального ремонта жилой собственности (письмо Минфина от 05.05 2006 г. №03-03-05/8);
  • суммы, полученные от кого угодно, кроме учредителей и членов организации.
Читать еще:  Создание тсж пошаговая инструкция

Расходами для целей налогообложения признаются траты, соответствующие критериям п. 1 ст. 252 НК РФ: экономическая обоснованность и документальная подтвержденность.

ВАЖНО! Имеет решающее значение источник поступления средств, даже на одинаковые цели. Например, если финансы внесены собственниками ТСЖ на капитальный ремонт, они не подлежат налогообложению. Если эти же финансы внесены владельцами недвижимости, не являющимися членами ТСЖ, это будет считаться доходом и входить в налоговую базу.

Как и любая организация на УСНО, ТСЖ должно выбрать одну из форм налогообложения:

  • платить НДФЛ со всех сумм, признанных доходами;
  • выбрать схему «доходы минус расходы».

Если при регистрации не выбрать упрощенную систему налогообложения, ТСж автоматически окажется на ОСНО – общей системе, где оно обязано перечислять в бюджет все налоги и сборы, предусмотренные законом, и вовремя подавать необходимые декларации. Поэтому следует быть очень внимательными при регистрационных мероприятиях.

Главный риск деятельности ТСЖ

С точки зрения бухгалтерского учета, основная неприятность, которая может грозить ТСЖ, это банкротство. Оно наступает, если на счете не хватает резервных средств: поскольку ТСЖ – организация некоммерческая, в случае непредвиденных расходов чаще всего не из чего покрыть недостачу. Если такое случилось и спасти ТСЖ не получается, банкротство может быть одной из форм его ликвидации. Это тяжелое решение должно приниматься на общем собрании членов ТСЖ. Каких-то особенностей банкротства именно для ТСЖ закон не предусматривается, процедура обычна для всех организаций.

Общее имущество в МКД или основные средства управляющего домом? (Н.М. Софийская, журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 9, сентябрь 2017 г.)

Общее имущество в МКД или основные средства управляющего домом?

эксперт журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство:

бухгалтерский учет и налогообложение»

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 9, сентябрь 2017 г., с. 47-52.

В статье Н.М. Софийской «Оборудование для МКД на деньги УК: кто собственник?» изучался вопрос о том, может ли в многоквартирном доме находиться какое-либо имущество, принадлежащее УК. Ключевой вывод таков: судить следует по функциональному назначению спорного имущества. Опираясь на это соображение, предлагаем рассмотреть другой вопрос: вправе ли (обязан ли) управляющий МКД принимать к бухгалтерскому учету на балансе объекты, которые традиционно квалифицируются как общее имущество собственников помещений в МКД?

Почему возник вопрос?

Согласно п. 25 ст. 381 НК РФ организации освобождаются от уплаты налога на имущество в отношении движимого имущества, принятого с 01.01.2013 на учет в качестве ОС (исключение — принятие имущества на учет в результате реорганизации или ликвидации, а также при получении от взаимозависимых лиц). Начиная с 2018 года данная льгота будет действовать, только если соответствующее положение пропишут в региональном законе (ст. 381.1 НК РФ). То есть по умолчанию всеобщее применение этой льготы фактически отменено, ввести ее может только закон субъекта РФ. Причем, как указано в Письме Минфина РФ от 21.02.2017 N 03-05-04-01/9796, для отдельных категорий налогоплательщиков на уровне субъекта РФ могут быть установлены пониженные ставки налога или льготы по данной категории имущества.

В такой ситуации (при отмене льготы) налоговики будут обращать особое внимание на правомерность непринятия к бухгалтерскому учету в составе ОС того или иного движимого имущества, приобретаемого организацией.

Право собственности и учет на балансе

Прямой связи между принятием объекта к балансовому учету и правом собственности на него нет. Вспомним, согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются следующие условия:

объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом указанные условия не увязывают принятие актива к бухгалтерскому учету в качестве ОС с государственной регистрацией права собственности на него. Данный вывод применительно к объектам недвижимости сделан в Письме Минфина РФ от 09.11.2016 N 03-03-06/1/65510. А еще в 2010 году Бухгалтерский методологический центр выпустил Рекомендацию Р-9/2010-КпР «Право собственности как критерий признания и списания основных средств», в которой сформулированы следующие тезисы:

— факт наличия или отсутствия права собственности на имущество не может применяться в качестве критерия для признания и списания или для определения момента признания и списания ОС, за исключением случаев, когда по условиям договора от наличия права собственности непосредственно зависит возможность извлечения организацией экономических выгод от использования рассматриваемых объектов;

— факт физического наличия имущества у собственника сам по себе не является достаточным основанием для отражения такого объекта на балансе собственника, равно как отсутствие права собственности на имущество само по себе не является достаточным основанием для отказа от отражения такого объекта на балансе пользователя имущества.

Вспомним, что на балансе арендатора учитываются неотделимые улучшения арендованного имущества до момента возврата имущества арендодателю или возмещения последним понесенных расходов, поскольку они произведены за счет арендатора (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н, Решение ВАС РФ от 27.01.2012 N 16291/11). Кроме того, если говорить не об объектах ОС, а об общем имуществе, денежные средства на специальном счете, открытом для формирования фонда капитального ремонта, признаются активом владельца счета — управляющего домом и учитываются на его балансе, как и задолженность по взносам*(1).

Необходимые условия принятия актива к учету

Общие признаки активов и условия их признания в бухгалтерской отчетности сформулированы в Концептуальных основах финансовой отчетности, которые во многом конкретизируют и уточняют содержание Концепции бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобренной Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине РФ, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.

Итак, актив — это ресурс, контролируемый организацией в результате прошлых событий, от которого ожидается поступление будущих экономических выгод в организацию. Контроль над ресурсом означает возможность контролировать поступающие от актива экономические выгоды (ограничивать получение таких выгод третьими лицами). Подобная возможность часто связана с юридическими правами, в том числе с правом собственности, но это не обязательное условие.

Способность приносить экономические выгоды может заключаться в том, что актив:

— используется сам по себе или в сочетании с другими активами при оказании услуг;

— обменивается на другие активы;

— используется для погашения обязательства;

— распределяется в пользу собственников организации.

Более того, потенциал прямого или косвенного увеличения поступлений в организацию денежных средств может принимать форму способности уменьшать выбытие денежных средств, например, когда альтернативный производственный процесс снижает затраты на производство (п. 4.8 Концептуальных основ финансовой отчетности).

Объект, соответствующий определению актива, должен признаваться, если:

— поступление в организацию выгод, связанных с объектом, представляется вероятным (актив не признается в бухгалтерском балансе в случае несения затрат, в связи с которыми поступление в организацию экономических выгод за рамками текущего отчетного периода не рассматривается в качестве вероятного);

— объект имеет первоначальную стоимость или стоимость, которая может быть надежно оценена.

Проверив, выполняются ли указанные условия и требования, управляющий МКД может понять, есть ли основания для признания объекта с длительным сроком полезного использования в составе ОС на своем балансе.

Несколько слов о контроле и экономических выгодах

Как известно, если имущество предназначено для обслуживания нескольких помещений в доме, оно входит в состав общего имущества независимо от источника финансирования. Это конструктивные элементы здания, неотъемлемые части для его эксплуатации.

На вопрос об отражении в бухгалтерском учете актива в качестве ОС организацией, осуществляющей управление МКД, в Письме Минфина РФ от 26.05.2006 N 07-05-06/129 дан такой ответ: управляющая организация, осуществляющая управление МКД по договору, принимает актив к бухгалтерскому учету в качестве ОС, если одновременно выполняются условия, установленные п. 4 ПБУ 6/01. Позднее для ТСЖ был дан более подробный ответ: при формировании учетной политики ТСЖ следует исходить из допущения имущественной обособленности, предусмотренной ПБУ 1/98 «Учетная политика организации», утвержденным Приказом Минфина РФ от 09.12.1998 N 60н, в связи с чем основные средства, относящиеся к общему имуществу и являющиеся собственностью физических лиц, в бухгалтерском балансе ТСЖ (бухгалтерский счет 01) не отражаются (Письмо от 20.11.2012 N 03-05-05-01/67). Допущение имущественной обособленности сформулировано и в актуальном ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации», однако, как было показано выше, критерий права собственности не является решающим при признании объекта активом организации. Главное — контроль над активом и его способность приносить экономические выгоды.

Читать еще:  Список коммунальных услуг

Получив МКД в управление, УК не получает под свой контроль все инженерные сети и иные объекты общего имущества. Напротив, эти объекты подконтрольны собственникам помещений в МКД, и только они могут решать их судьбу, в том числе передавать в пользование третьим лицам, извлекая тем самым доход. Услуги УК заключаются в качественном обслуживании указанных объектов, то есть данные объекты не являются инструментом, используемым в процессе деятельности и переносящим свою стоимость на себестоимость услуг. Напротив, это предмет приложения деятельности УК, так же как голова клиента — это предмет приложения услуг парикмахера.

Если же имущество предназначено для использования в процессе оказания управляющим МКД услуг по управлению общим имуществом, то, будучи созданным УК за счет собственных средств и в своих интересах, оно принадлежит ей. (Особый случай — ОПУ, устанавливаемые при определенных условиях по инициативе УК.)

Известны случаи из практики, когда имущество, по своему функциональному назначению отвечающее признакам общего имущества, было оформлено в собственность застройщика или управляющего домом (либо передано управляющему в аренду). Обслуживая такие объекты, управляющий получает экономические выгоды в виде выручки, поэтому есть все основания для принятия объекта к балансовому учету. Бесспорно, заинтересованные лица вправе оспорить сделки, в результате которых такие объекты оказались в собственности третьих лиц, и добиться передачи имущества в общую собственность собственников помещений в МКД, но до тех пор имущество контролируется управляющим, приносит ему экономические выгоды, поэтому с полным правом учитывается на балансе.

Если вернуться к ОПУ, устанавливаемым по собственной инициативе УК, которыми она при соблюдении всех формальностей может распоряжаться, логично прийти к выводу, что такие ОПУ следует признать активами УК:

они имеют стоимость (организация понесла затраты на их приобретение и установку);

УК ожидает поступление экономических выгод от данных ОПУ в виде гарантированного сокращения расходов на оплату коммунальных ресурсов на сумму повышающего коэффициента;

УК контролирует эти активы, поскольку при прекращении договора управления она имеет возможность их демонтировать либо договориться с заинтересованными лицами о компенсации их стоимости.

Примерно так могут рассуждать налоговики при желании обосновать обязанность УК принимать подобные ОПУ к бухгалтерскому учету в составе ОС.

Обратим внимание, что в случае существенной стоимости ОПУ могут рассматриваться как амортизируемое имущество. К примеру, в деле N А27-1214/2015 налоговики пытались доказать, что шкафы АИИС КУЭ, установленные в трансформаторных подстанциях для целей организации общедомового учета электроэнергии в МКД, следовало считать амортизируемым имуществом сетевой организации, но суд встал на сторону налогоплательщика, посчитав отдельные шкафы самостоятельными объектами, каждый из которых по признаку стоимости не соответствовал амортизируемому имуществу (Постановление АС ЗСО от 28.06.2016 N Ф04-2344/2016).

При признании того или иного объекта, установленного в МКД силами и средствами УК, активом, подлежащим отражению на бухгалтерском балансе, ключевым критерием является не право собственности, а контроль над активом и его способность приносить экономические выгоды. С 2018 года в тех субъектах РФ, которые не установят правило об освобождении движимого имущества от обложения налогом на имущество, налоговики могут более тщательно проверять порядок учета ОС и пытаться доказать, что некоторые объекты, установленные УК в обслуживаемых домах за ее счет, должны числиться на ее балансе. Избежать этого можно путем соответствующего оформления документов, доказывая, что монтаж оборудования входит в обязательства УК по управлению МКД. Если говорить об установке ОПУ за счет средств УК без соответствующего волеизъявления собственников помещений и настаивать, что эти счетчики вошли в состав общего имущества без встречного предоставления со стороны жильцов, сохраняется риск признания таких действий безвозмездной передачей.

*(1) Подробнее см. статью Н.Н. Максимовой «Деньги на спецсчете — актив управляющего домом» (N 4, 2015).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Журналы издательства «Аюдар Инфо»

На страницах журналов вы всегда найдете комментарии и рекомендации экспертов, ответы на актуальные вопросы, возникающие в процессе вашей работы. Авторы — это аудиторы-практики, налоговые консультанты и работники налоговых служб, они всегда подскажут вам, как правильно строить взаимоотношения с налоговой инспекцией, оптимизировать налоги законным путем, помогут разобраться в новом нормативном акте, применить его на практике и избежать ошибок в работе.

Издатель: ООО «Аюдар Инфо»

Почтовый адрес: 125124, г. Москва, 1-я улица Ямского поля, д. 15

Телефон редакции: (495) 925-11-73 (многоканальный)

Общее имущество ошибочно принято к учету ТСЖ как ОС

Автор: Каравайкина Е. Е., эксперт журнала

ТСЖ ошибочно приняло к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств ТСЖ имущество, являющееся общим долевым имуществом многоквартирного дома. Как исправить ошибку, если она была допущена несколько лет назад (в 2017 году)?

При приобретении ТСЖ объектов, являющихся общим долевым имуществом собственников помещений в МКД, в бухгалтерском учете товарищества делаются такие записи:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Приобретено имущество, являющееся общим имуществом собственников помещений в МКД

Счет 60 «Расчеты с поставщиками или подрядчиками»

Отражено использование средств целевого финансирования

Общее имущество собственников помещений в МКД отражено на забалансовом счете

Забалансовый счет 014 «Объекты общего имущества»

Вариант 1

В рассматриваемой ситуации ТСЖ ошибочно приняло к учету приобретенный объект, являющийся общим долевым имуществом многоквартирного дома, в качестве объекта основных средств ТСЖ по дебету счета 01 «Основные средства». Порядок исправления допущенной ошибки зависит от того, какие записи были сделаны в бухгалтерском учете несколько лет назад.

В бухгалтерском учете ТСЖ в 2017 году были отражены следующие записи:

Дебет 08 Кредит 60 – получено имущество от поставщика;

Дебет 60 Кредит 51 – перечислены денежные средства поставщику;

Дебет 01 Кредит 08 – принято к учету приобретенное имущество в качестве объекта ОС.

При этом источник финансирования не был показан.

Ошибка, даже если она является существенной, должна быть исправлена следующим образом:

Дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», субсчет 91-2 «Прочие расходы» Кредит счета 01 – отражено списание с учета неправомерно принятого к учету основного средства;

Дебет забалансового счета 014 – объект, являющийся общим имуществом собственников помещений в МКД, отражен на забалансовом счете.

Наличие приведенных записей по исправлению ошибки объясняется тем, что ТСЖ обладает правом применения упрощенных способов ведения бухгалтерского учета, включая упрощенную бухгалтерскую (финансовую) отчетность (см. ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). А организация, в том числе НКО, применяющая упрощенные способы ведения бухучета, может исправлять существенные ошибки предшествующего отчетного года, выявленные после утверждения бухгалтерской (финансовой) отчетности за этот год, без ретроспективного пересчета с включением прибыли или убытка, возникших в результате исправления такой ошибки, в состав прочих доходов или расходов текущего отчетного периода. На это указано в п. 9 ПБУ 22/2010 «Исправление ошибок в бухгалтерском учете и отчетности»[1] (см. также п. 25.1 Информации Минфина РФ «Об особенностях формирования бухгалтерской (финансовой) отчетности некоммерческих организаций (ПЗ-1/2015)»). Исправление несущественной ошибки предшествующего отчетного года производится таким же образом всеми организациями (п. 14 ПБУ 22/2010).

Вариант 2

В бухгалтерском учете ТСЖ в 2017 году были сделаны следующие записи:

Дебет 86 Кредит 83 – показан источник финансирования.

В этом случае в бухгалтерском учете нужно сделать такие записи по исправлению ошибки:

Дебет счета 83 «Добавочный капитал» Кредит счета 01 – отражено списание с учета неправомерно принятого к учету основного средства;

Дебет забалансового счета 014 – объект, являющийся общим долевым имуществом многоквартирного дома, отражен на забалансовом счете.

[1] Утверждено Приказом Минфина РФ от 28.06.2010 № 63н.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector