2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок расторжения договора социального найма

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

СТ 83 ЖК РФ.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по
соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной
форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор
социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор
социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не
предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя
допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в
течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой
(разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса РФ

1. «Расторжение договора социального найма» определяется прежде всего как прекращение взаимных прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения по их согласованной воле.

Расторжение договора предполагает освобождение нанимателем и членами его семьи занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения в сроки, предусмотренные в тексте договора о расторжении. В таком договоре может быть предусмотрено выполнение конкретных действий со стороны наймодателя и нанимателя ко времени освобождения жилого помещения (погашение задолженности, проведение ремонтных работ и т.п.).

2. Инициатива расторжения договора социального найма может исходить от нанимателя. Требование нанимателя, согласованное с членами его семьи о расторжении договора социального найма, является обязательным для наймодателя. Последний не вправе отказаться от расторжения (отсрочки расторжения) со ссылкой на задолженность нанимателя по квартирной плате, плате за коммунальные услуги, производство неотложных ремонтных работ.

В тексте договора о расторжении по инициативе нанимателя должен быть предусмотрен срок освобождения жилого помещения как существенное условие этого соглашения.

3. В случае выезда нанимателя вместе со всеми членами семьи в другое место жительства (перемена постоянного места жительства) договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Как отмечалось в комментарии к п. 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса, выезд означает переезд нанимателя на постоянное место жительства в другую местность (как правило, другое муниципальное образование города, поселка, сельского поселения). О переезде свидетельствуют: снятие с учета по старому и регистрация по новому месту жительства, наличие там постоянного места работы, совместное проживание с членами семьи по новому адресу и т.д.

Поэтому при рассмотрении подобных жилищно-правовых споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель переехал в другой населенный пункт, поселился в новое жилое помещение данного населенного пункта с целью постоянного проживания. Такими доказательствами, как излагалось, могут быть документы о выписке из старого жилого помещения, об увольнении с места работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по месту работы и т.д. При наличии этих и иных обстоятельств суду дано право считать договор социального найма расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. В ряде случаев как выезд может рассматриваться и перемена места жительства в пределах одного города, поселка (получение жилья в другом районе города в порядке наследования и переезд в него, в других ситуациях).

4. 1) Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке прежде всего в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

При рассмотрении этой категории дел следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

а) какими причинами вызвана задолженность по квартирной плате и (или) плате за коммунальные услуги?

б) в течение каких конкретно сроков не внесены соответствующие платежи (составляют ли они по срокам более 6 месяцев последовательно без перерывов)?

в) как выполнялись иные обязанности нанимателем по содержанию жилого помещения (уходу, текущему ремонту и т.д.), соблюдались правила совместного проживания с соседями в многоквартирном жилом доме?

Суд с учетом конкретных обстоятельств может отложить разбирательство дела о расторжении договора социального найма, предупредив нанимателя о последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма (ст. 169 ГПК РФ по признакам «необходимости представления и истребования дополнительных доказательств»).

2) Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о недопустимости впредь и необходимости устранения таких нарушений, назначив разумный срок.

Если эти нарушения в установленные сроки не устранены (в частности не произведены ремонтно-восстановительные работы), виновные граждане подлежат выселению судом без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса).

С учетом мнения наймодателя, последствий нарушений со стороны нанимателя, других обстоятельств, связанных с поведением нанимателя, суд может также отложить разбирательство дела.

3) В случаях систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении с нанимателем, должны быть представлены соответствующие доказательства о таких нарушениях со стороны нанимателя, членов его семьи; а также данные о предупреждениях нанимателю со стороны наймодателя.

При продолжающихся нарушениях виновные лица подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

4) Использование жилого помещения не по назначению (при нереагировании на замечания и предупреждения со стороны наймодателя, несвоевременном восстановлении помещений, проведении ремонтно-восстановительных работ) может повлечь за собой выселение нанимателя вместе с членами семьи без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

5. Договор жилого помещения прекращается (имеется в виду прекращение взаимных прав и обязанностей не по воле сторон):

а) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем в порядке, предусмотренном п. 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса, т.е. во внеочередном порядке (см. также п. 3 ст. 85 Кодекса). Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета (объекта);

б) смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора социального найма жилого помещения.

Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ст. 51 «Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. «, ст. 52 «Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся. «, ст. 57 Кодекса «Предоставление жилых помещений по договорам социального найма. «.

Расторжение договора найма жилого помещения

Расторжение правовых договоров в досрочном порядке означает окончание отношений между участниками до срока, указанного в них. При аренде следует учитывать нормы, регулирующие эту область отношений. Различают коммерческий и социальный найм. Первый вариант регулируется ст. 619 ГК РФ, 2-й – 91.10 ЖК РФ. Разница существует не только в разном правовом регулировании, но в собственнике, сдающем помещение. В первом случае – это частное лицо, зарабатывающее на аренде. Во втором – это государство, выделяющее из собственных фондов жилье. Порядок расторжения договора социального и коммерческого найма жилого помещения не отличается.

Расторжение договора найма жилого помещения, до срока окончания отношений между сторонами, регламентируется ГК РФ. Арендодатель вправе закончить отношения, если:

  1. Арендатор использует имущество не по его назначению.
  2. Ухудшает переданную квартиру.
  3. Не осуществляет ремонт вовремя. Сроки прописаны изначально, если осуществление этих работ было зафиксировано в соглашении.

СПРАВКА: В договоре могут фиксироваться и иные причины. Арендодатель обязан при принятии решения о том, что он больше не сотрудничает с арендатором, оповестить последнего в срок, признанный законом разумным.

Аналогичное расторжение происходит и по социальному жилью. По желанию нанимателя, это сделать просто. Сложнее с инициативой собственника. Должны существовать веские основания к тому, чтобы произошло в досрочном порядке расторжение договора найма.

Читать еще:  Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя

Что такое найм жилого помещения?

Найм или аренда заключается в передаче от собственника имущества другому лицу. С момента подписания договора или его регистрации арендатор приобретает право владения и распоряжения имуществом, но на временной основе. В качестве имущества может выступать любая вещь. Главное, чтобы она находилась в пределах гражданского оборота.

Аренда: коммерческая и социальная. Собственник сдает имущество, за пользование он получает плату. Это арендные платежи, алгоритм и форма уплаты которых регулируется договором.

Сторонами отношений выступают:

  • коммерческая аренда – владелец квартиры;
  • найм – государство в лице его уполномоченных органов.

Вторая сторона представлена нанимателем, имеющим комплекс полномочий в отношении пользования квартирой.

Договор найма квартиры

По нему собственник передает имущество второй стороне. Жилье отвечает требованиям проживания. Соглашение составляется письменно. Нанимателем в социальном найме может выступать исключительно гражданин. Когда он получает квартиру, обязан оплачивать услуги ЖКХ, держать имущество в исправном состоянии.

По договору аренды квартиры составляется одноименный договор. Собственник может передать имущество как физическому, так и юридическому лицу. Документ составляется письменно, а необходимость в регистрации правоотношений между сторонами зависит от длительности аренды. Если она заключается на срок более года, то сторонам необходимо посетить Росреестр. Этот уполномоченный орган занимается регистрацией сделок с имуществом недвижимого назначения.

Основные положения договора

Это условия, без включения которых в текст соглашение недействительно. В аренде они следующие:

  1. Предмет: квартира. В соглашении должна быть детально описана недвижимость, с полными идентификационными характеристиками. Это необходимо для того, чтобы выделять ее среди похожих объектов недвижимого имущества.
  2. Цена. Оплата за съемное жилье прописывается цифрами и прописью. Кроме того, фиксируется периодичность платежей.
  3. Форма: только письменная. В зависимости от длительности арендных отношений стороны регистрируют аренду.

Остальные условия, прописанные в соглашении, не являются обязательными в силу закона. Но они необходимы в документе. Например, пункт о досрочном расторжении договора найма жилого помещения. Стороны фиксируют это положение, чтобы действовать законным способом, то есть так, как написано в документе.

Требования к составлению договора

Соглашение составляется письменно, и несоблюдение правила приводит к незаконности сделки. Следовательно – правовые отношения не порождают никаких последствий. При коммерческой аренде используется типовой договор, с включением в него реквизитов: дата, место, подписи сторон и их полная идентификация.

Договор социального найма также прописывается письменно. Собственником жилья выступает государство, от которого действуют уполномоченные органы. По аналогии с арендой, в социальный договор вписываются условия, обязательные в силу закона, а также дополнительные для уточнения. Соглашение ратифицируется сторонами.

Последствия нарушения условий договора

Несоблюдение пунктов ведет к расторжению. Оно происходит в досрочном порядке, а основания окончания договорных отношений указаны в законе.

Основания расторжения договора найма квартиры

Основания – это причины, по которым происходит расторжение правовых отношений. Они четко прописываются в законе. Если сотрудничество было расторгнуто без причин, то это действие любой из сторон правоотношения является незаконным.

Соглашение сторон

Если стороны решили, что больше не будут сотрудничать, то они составляют отдельный документ. В нем указывается причина расторжения, а также отсутствие взаимных претензий друг к другу.

Как расторгнуть договор социального найма жилых помещений? Найм социальной квартиры также расторгается по договоренности между сторонами в любое время. Жилье возвращается в муниципальный фонд.

Волеизъявление нанимателя

Наниматель может по желанию расторгнуть договорные отношения на добровольной основе, по договоренности либо через суд.

Волеизъявление наймодателя

Расторжение договора аренды квартиры досрочно возможно по желанию наймодателя, если наниматель не оплачивает положенное имущество 3 раза подряд, либо нарушает пункты аренды, причем делает это неоднократно.

Составление соглашения о расторжении

Как корректно расторгнуть договор займа? Если стороны решили мирно расторгнуть договор, составляется специальное соглашение. В нем нужно указать, что стороны не имеют финансовых претензий друг к другу.

Правила составления соглашения

Документ составляется письменно. Стороны его подписывают. Регистрировать документ не нужно, даже если аренда носила долгосрочный характер.

Данные, которые нужно указать в соглашении:

  • фамилия, инициалы одной стороны;
  • фамилия, инициалы нанимателя;
  • обстоятельства расторжения;
  • отсутствие претензий.

Регистрация соглашения

Закон не содержит императивной нормы о том, что расторжение аренды необходимо регистрировать. Но в ЕГРП будет стоять пометка о том, что сотрудничество действующее.

Расторжение договора в судебном порядке

Мероприятие по расторжению досрочно состоит из нескольких этапов:

  1. Передача арендатору предупреждения, вынесенного в письменном виде, о необходимости исполнения требуемого в разумное время.
  2. Передача предложения расторгнуть отношения из-за неисполнения арендатором требований, которые прописаны в предупреждении.

Арендодатель обязан следовать внесудебному урегулированию спорного вопроса. Если адресат претензии не ответит в срок, который указан в ней, арендодатель вправе обратиться за помощью в судебную инстанцию. Если срок не прописан, то он равен 30 дням.

Основания для расторжения договора найма через суд

Как расторгнуть договор аренды квартиры? Арендодатель для расторжения сотрудничества в досрочном порядке должен иметь на это законные основания. Чаще всего ими выступают:

  • сторона договора не платит за квартиру (платежи не поступают три месяца подряд);
  • арендатор нарушает правила пользования жильем, ухудшая его;
  • арендатор причиняет ущерб квартире.

Неуплата нанимателем пользования помещением

В договоре указана обязанность арендатора оплачивать за предоставленное помещение. Поэтому если арендатор игнорирует это правило, арендодатель может направить ему претензию. Если ответ не следует, то жильцов можно выселить.

Причинение нанимателем ущерба квартире

Эта ситуация может произойти, когда арендодатель небрежно относится к имуществу собственника.

Нарушение нанимателем правил пользования жилым помещением

Шумные арендаторы не нужны собственникам квартир. На них обычно жалуются соседи. Жалобы поступают участковому, который вызывает на разговор владельцев сдаваемой квартиры. К нарушению правил проживания относится, например, громкая музыка после 22:00.

Непригодность для проживания

Жилое помещение должно быть пригодным для того, чтобы постоянно в нем проживать. Такое основание может возникнуть, если дом был признан аварийным по постановлению местных органов власти.

Составление искового заявления

Арендодатель пишет иск в суд только после того, как составит претензию в сторону арендатора. В ней он потребует расторгнуть отношения. Если он не получит ответ от жильца в срок, указанный в претензии или в срок 30 дней, то может обратиться в судебный орган. Он пишет исковое заявление, ориентируясь на ст. 131 ГПК РФ.

Информация, которую нужно указать в исковом заявлении

Расторжение договоров аренды жилого помещения происходит через суд. В иске содержится следующая информация:

  • данные сторон (истец, ответчик);
  • требования;
  • причины расторжения с указанием на НПА;
  • опись прилагаемых документов.

Обращение в суд с исковым заявлением

С составленным иском о расторжении договора найма заявитель обращается в канцелярию АС РФ.

Последствия расторжения договора аренды

После вынесения судом положительного решения договорные отношения заканчиваются. Но не всегда возвращается предмет аренды. Поэтому при предъявлении иска в нем необходимо подать два требования одновременно: расторгнуть договор и возвратить предмет арендного соглашения.

Если арендатор беспрекословно выполняет решение, вынесенное не в его пользу, то он возвращает квартиру. Стороны ратифицируют акт приема-передачи.

Если арендодатель увидел, что квартира находится в худшем положении, чем раньше, до сдачи, он вправе требовать от нанимателя компенсацию.

Арендодатель может по желанию осуществить расторжение договора найма жилого помещения досрочно. При условии, что его пункты нарушаются нанимателем. Решать спорный вопрос, связанный с окончанием сотрудничества между сторонами, вправе суд. Как только его решение вступит в законную силу, отношения между нанимателем и арендодателем прекращаются. Исключения составляют ситуации, когда необходимо исполнить обязательства по погашению задолженности перед собственником, связанной с уплатой арендных платежей.

Читать еще:  Срок действия договора социального найма

Порядок расторжения договора социального найма

ПЕРМСКАЯ РЕГИОНАЛЬНАЯ КОЛЛЕГИЯ

АДВОКАТ

МЕРКУЛОВ ВАЛЕРИЙ ЮРЬЕВИЧ

614039, г. Пермь, ул. Сибирская-49, оф.208

+7 (912) 881 19 61

Сайт адвоката Меркулова Валерия Юрьевича

АДВОКАТ В ПЕРМИ

Категории дел

Контакты

Мы ответим на любые Ваши вопросы

+7 (912) 881 19 61

Запишитесь к нам для личной консультации

с 9.00 до 21.00 ежедневно

Вы можете связаться с нами

Прекращение договора социального найма

Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 — 85 гл. 8 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс). Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон — утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя.
В соответствии со ст. 83 Кодекса договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
Верховный Суд РФ ориентировал правоприменительную практику на то, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений ч. 4 ст. 3 Кодекса, возможны лишь по установленным в Кодексе основаниям и порядку (ст. ст. 29, 83, 85 — 91).
Применение положений ГК РФ к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания п. 3 ст. 672 ГК РФ не допускается (см. п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Для расторжения договора социального найма в случае, указанном в ч. 1 ст. 83 Кодекса, необходимо согласованное волеизъявление обеих сторон такого договора — нанимателя и наймодателя. Если такое согласие не достигнуто, то наниматель вправе расторгнуть договор социального найма в одностороннем порядке по правилам ч. 2 указанной статьи.
В соответствии со ст. 83 Кодекса расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса);
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса);
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Для сравнения напомним, что последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ч. 4 ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В судебной практике возникал вопрос: может ли быть признан на основании ч. 3 ст. 83 Кодекса утратившим право на жилое помещение гражданин, выехавший из него в другое место жительства, по иску иных граждан, имеющих право на это жилое помещение? Отвечая на него, Президиум Верховного Суда РФ указал, что в случае выезда кого-либо из участников договора социального найма жилого помещения в другое место жительства и отказа в одностороннем порядке от исполнения названного договора этот договор в отношении его считается расторгнутым со дня выезда. При этом выехавшее из жилого помещения лицо утрачивает право на него, оставшиеся проживать в жилом помещении лица сохраняют все права и обязанности по договору социального найма.
Поэтому в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства. В этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма.
Вместе с тем если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом в другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 Кодекса одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007).
Часть 4 ст. 83 Кодекса устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 — 157 Кодекса);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как исчерпывающий. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса.
Основаниями прекращения договора социального найма жилого помещения, помимо случаев его расторжения по правилам ч. ч. 1 — 4 ст. 83, являются также события, наступление которых не зависит от воли сторон договора, указанные в ч. 5 ст. 83 Кодекса: договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Как расторгнуть договор социального найма

Социальный найм жилья – явление редкое, но имеющее место быть. К сожалению, не все наниматели знают, что они могут самостоятельно расторгнуть договор с собственником помещения – государством. Расторжение договора социального найма жилого помещения – процесс, требующий знания нюансов.

Каков порядок прекращения договора социального найма

Как правило, инициатива принудительного прекращения с жильцами, исходит от собственника. В его роли выступает государство. В лице местных властей причин может быть несколько, но они все прописаны в ст. 83 ЖК РФ.

Читать еще:  Предмет договора коммерческого найма

Если инициатором выступает наниматель, то проблем с прекращением отношений не возникает. Но, если договор решил расторгнуть наймодатель, то это возможно лишь в судебном порядке.

Собственник помещения должен будет доказать суду, что наниматель не имеет права больше пользоваться государственным жильём. Причины для этого должны быть не только веские, но и подтверждённые документами и показателями свидетелей.

Итогом судебного разбирательства может стать выселение жильцов. Но, государство не может оставить их без жилья. Они получат другое помещение, отвечающее санитарно-гигиеническим требованиям, а также нормам предоставления жилых помещений гражданам.

Основания прекращения договора социального найма

В ст. 83 ЖК РФ приведён исчерпывающий список причин, по которым наймодатель может прекратить договорные отношения со своими жильцами. В этот список входит:

  • долговременное отсутствие платы за проживание и за коммунальные услуги;
  • жилому помещению был нанесён существенный ущерб или оно было разрушено по вине нанимателей;
  • они постоянно нарушают общественный порядок, а также права и интересы других соседей. Об этом должны свидетельствовать протоколы вызова наряда полиции и свидетельские показания соседей;
  • жильё используется не по назначению;
  • смерть нанимателя. Договор будет расторгнут, если он был одинок, и вместе с ним не проживали члены его семьи. В противном случае, он будет перезаключён с наследниками;
  • собственник изменил статус жилого помещения на нежилое.

Есть ещё основания, которые не зависят от воли сторон. Это:

  • снос жилья;
  • проведение его капитального ремонта или реконструкции;
  • изъятие его из жилого фонды.

В связи с выездом нанимателя

Это наиболее распространённая причина расторжения договора. Наниматель меняет место жительства, в связи с этим он прекращает отношения со своим наймодателем – государством.

Необходимо уведомить собственника о прекращении отношений. Для этого необходимо посетить жилищный отдел (или иной орган, занимающийся предоставлением жилья по соцнайму в данной административной единице) и написать соответствующее заявление.

Как только наниматель и члены его семьи съедут, жильё может быть передано другой семье в пользование.

По инициативе наймодателя

Такое возможно только через суд, и при наличии причин, указанных в ст. 83 ЖК РФ.

Государство не может оставить своих граждан без жилья, поэтому меры по прекращению отношений принимаются крайне редко. Но, если наниматель нарушает закон, не платит за жильё и намеренно игнорирует свои обязанности по отношению к помещению, государство встанет на сторону государства и прекратит отношения между сторонами.

Расторжение договора социального найма с сиротой

Сироты – это определённая социальная группа, имеющая дополнительную защиту от государства. Им положено государственное жильё. Но, если присутствуют причины, прописанные в ст. 83 ЖК РФ, то расторжение договора соцнайма представляется возможным.

Для этого собственник должен подать исковое заявление в суд, с указанием причин. Но прежде он должен предпринять попытки урегулировать ситуацию в досудебном порядке.

Это означает, что сирота должен быть предупреждён о намерениях собственника в письменном порядке. В уведомление должно быть требование об исправлении ситуации. Если сирота проигнорирует требование, договор будет расторгнут.

Правовые последствия расторжения договора

Когда договор расторгается, жильцы больше не могут пользоваться этим помещением. Им предстоит переезд! Но государство не может их выгнать жить на улицу, даже если они неоднократно нарушали закон. Им будет предоставлено иное помещение для проживания, которое соответствует всем требованиям.

Выселение

Это результат расторжения трудового договора. Оно может быть произведено только по суду. Для этого собственник должен подать иск и приложить к нему документы, являющиеся доказательством неправомерных действий нанимателя или членов его семьи.

Но выселение происходит не на улицу. Суд забирает у нанимателя жилое помещение, которым он пользовался на основании договора социального найма, и ему предоставляется помещение в общежитии, которое по площади соответствует произведению нормы предоставления на количество членов семьи.

Норма представления, в данном случае, составляет 6 кв. м на одного человека, включая детей. Соответственно, при выселении семьи из 4 человек, им будет предоставлена комната в общежитии площадью 24 кв. м.

Соглашение о расторжении договора социального найма

Стороны могут договориться между собой и расторгнуть договор соцнайма по соглашению. Для этого необходимо:

  • договориться между собой об условиях расторжения;
  • изложить их на бумаге;
  • ещё раз обсудить все нюансы;
  • подписать соглашение.

В соглашении нужно прописать:

  • сведения о каждой стороне договора. Истец, так как он является органом муниципальной власти, указывает о себе полное название, адрес, по которому располагается и ФИО руководителя. Ответчиком выступает наниматель. Нужно указать его ФИО, данные из паспорта. Все эти сведения можно взять и «первичного» договора;
  • предметом соглашения будет являться договорённость о расторжении договора соцнайма. Поэтому указываются реквизиты «первичного» договора. Также нужно указать точную календарную дату, когда наниматель и члены его семьи освободят жилое помещение. Нужно будет составить акт и отразить этот момент в соглашении;
  • если стороны не смогут передать / принять помещение по договорённости, им нужны условия решения этого конфликта. Их необходимо также прописать;
  • дата составления соглашения;
  • подписи сторон, а также расшифровка.

Договор соцнайма заключается относительно конкретного помещения. Поэтому в соглашении также нужно указать:

  • название – «квартира», «дом», «комната»;
  • точный адрес, по которому располагается жильё, взятое в найм;
  • указать площадь;
  • кадастровый номер.

Точная характеристика необходима для того чтобы суд, в случае возникновения споров и разногласий, смог однозначно идентифицировать предмет договора.

Исковое заявление

Для расторжения договора в суде необходимо исковое заявление. Оно должно быть составлено письменно, с соблюдением правил, прописанных в ст. 130 – 131 ГПК РФ.

Обязательно нужно прописать сведения:

  • о сторонах спора – истце и ответчике. Указывается полная информация;
  • данные о предмете спора. Нужно указать, какие правонарушения совершил наниматель или член его семьи;
  • требования к суду о прекращении действия договора соцнайма и выселении нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения;
  • приложение. Это список документов, которые необходимо приложить для подтверждения изложенных фактов;
  • дата составления документа;
  • подпись истца.

Для выселения нужны веские причины, и собственник помещения (он же истец) должен доказать суду, что они имели место быть. Доказательством могут послужить следующие документы:

  • выписка из лицевого счёта, свидетельствующая о неуплате за коммунальные платежи;
  • протоколы вызова участкового, наряда полиции о нарушении правил правопорядка;
  • свидетельские показания соседей;
  • иные документы.

Образец соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения

Иск подаётся в суд по месту жительства ответчика.

Судебная практика при расторжении договора социального найма

Наиболее частая причина расторжения договора соцнайма в судебном порядке – это неуплата коммунальных платежей. В ст. 83 ЖК РФ сказано, что срок неуплаты должен быть полгода и более. На практике же, собственник обращается в суд, когда срок неуплаты составляет несколько лет.

Судебная практика по данным делам довольно обширна. Ещё несколько лет назад на нарушения не обращали внимания, и нанимать проживал в муниципальном жилье несколько лет, нарушая при этом закон. Сейчас за нарушителей «взялись», и власти больше не допускают многолетней неуплаты и нарушения закона.

Ещё одной причиной судебных заседаний становится выселение бывших родственников. Например, квартиру в соцнайм получал муж. В состав его семьи входила жена и дети. Брак распался, и муж просит суд выселить жену, так как она утратила право пользования данным жилым помещением, так как она теперь является бывшим родственником. Бывших детей не бывает, поэтому их выселить нельзя.

Заключение

При определённых условиях, государство предоставляет гражданам жилые помещения в пользование, на основании договора социального найма. Но не стоит пренебрегать своими обязанностями и добросовестно исполнять условия договора. В противном случае, семья будет выселена по решению суда.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector