Права и обязанности наймодателя

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 65 ЖК РФ

1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Тема 8. СОЦИАЛЬНЫЙ НАЙМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

8.2. Права, обязанности и ответственность наймодателя жилого помещения

В новом Жилищном кодексе РФ более четко, чем это ранее было сделано в ЖК РСФСР и Основах, урегулированы права, обязанности и ответственность сторон договора социального найма жилого помещения.

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в статье 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в качестве стороны договора социального найма жилого помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это — далеко не единственное право наймодателя: Кодекс закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 ЖК РФ), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 ЖК РФ), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ) и др.

В ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ перечислены основные обязанности наймодателя. Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.

Итак, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаём жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Перечень обязанностей наймодателя, установленный в ч. 2 ст.65 ЖК, не является исчерпывающим: наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством. Кроме того, согласно ч. 3 ст. 65 ЖК РФ, дополнительные (по сравнению с установленными Жилищным кодексом и иными актами жилищного законодательства) обязанности наймодателя можно предусмотреть также непосредственно в договоре социального найма жилого помещения. Однако представляется, что сделать это по инициативе нанимателя жилого помещения по договору социального найма на практике будет непросто.

В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несёт ответственность, предусмотренную законодательством.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В этой части Жилищный кодекс РФ содержит отсылочную норму, согласно которой наймодатель несет ответственность, «предусмотренную законодательством». Имеется в виду, в частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаём жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причинённых ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Права и обязанности наймодателя

В связи с тем, что договор социального найма достаточно популярен в Москве и Московской области, стоит отметить его некоторые особенности, которые закреплены в законодательстве, а именно в жилищном кодексе.

Каждый договор регламентирует права и обязанности его сторон и договор социального найма не является исключением. Так он предусматривает права и обязанности наймодателя и нанимателя.

Рассмотрим права и обязанности наймодателя

Права:

1. Наймодатель имеет права требовать с нанимателя оплаты за наем жилого помещения;
2. Наймодатель имеет права требовать с нанимателя оплаты коммунальных услуг;

Обязанности:

1. Предоставить жилое помещение, предусмотренное договором социального найма;
2. В установленный срок делать капитальный ремонт помещения;
3. Следить за обеспечением коммунальных услуг необходимых для нормального проживания;
4. А также осуществлять действия по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Ответственность за неисполнение обязательств

Помимо предусмотренных прав и обязанностей существует и иные, которые вытекают из самого договора социального найма.

Зачастую наймодатель может не выполнять свои обязанности, в связи с чем у нанимателя возникает право требовать исполнения данных обязанностей лично у наймодателя, а также через суд.

Наши юристы по жилищным спорам помогут вам защитить свои права и законные интересы двумя способами. Урегулированием спора в досудебном порядке, путем направления претензии либо урегулированием спора в судебном порядке, путем подачи заявления в соответствующий суд.

Наши юристы и адвокаты по жилищным делам имеют большой практический опыт ведения жилищных дел, который насчитывает более десяти лет, что позволяет им быстро и качественно осуществлять свою работу.

Права нанимателя и наймодателя жилого помещения

Права и обязанности нанимателя жилого помещения

Наниматель — это сторона договора найма жилого помещения (типовая форма утв. постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), которой жилплощадь временно передана на возмездной основе для проживания без права распоряжения (п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ).

Надлежит различать договоры соцнайма и найма помещения спецфонда (о последнем мы поговорим ниже). Спектр прав и обязанностей обеих сторон договора может быть расширен с учетом специфики соответствующих норм права. Например, по договору соцнайма наниматель правомочен (п. 1 ст. 67 Жилищного кодекса РФ):

• на вселение в нанимаемое жилье других физлиц;
• передачу такой жилплощади в поднаем;
• предоставление места в таком жилье для проживания иным лицам на временной основе и т. д.

Общие обязанности данной стороны договора таковы (ст. 678 ГК РФ):

• эксплуатация нанятой жилплощади только для проживания;
• поддержание жилья в надлежащем состоянии;
• отказ от перепланировок или переустройства помещения без согласования с собственником;
• произведение в надлежащем порядке оплаты по договору найма и, если иное не регламентировано соглашением сторон, оплаты услуг ЖКХ.

Важно! Системный анализ норм ГК и ЖК РФ дает возможность определить общий круг прав нанимателя жилого помещения так: право владеть и пользоваться нанимаемым жильем для целей проживания в нем самого нанимателя и членов его семьи на регламентированных соглашением условиях.

При этом жилье должно быть благоустроенным применительно к местным условиям и обладать надлежащими санитарно-техническими характеристиками. Наниматель наделен и преимущественным правом на заключение следующего договора соцнайма по завершении срока действия текущего.

Обратите внимание! Соглашением может быть определен и более широкий спектр прав нанимателя жилого помещения.

Права нанимателя служебного жилья

Как мы уже упоминали выше, служебная жилплощадь относится законодателем к специализированному фонду и регулируется отдельной главой ЖК РФ.

Список прав нанимателя жилого помещения в изучаемом случае можно обобщить подобным приведенному ниже образом (ст. 100, 104 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 26.01.2006 № 42):

• эксплуатировать имущество, в т. ч. после смены собственника или прекращения действия документа, заключенного между работодателем и работником, если это не расходится с требованиями закона, в соответствии с условиями договора;
• пользоваться общим имуществом многоквартирного дома;
• получать жилищные субсидии;
• досрочно завершить действие договора.

Обратите внимание! Данный список прав нанимателя служебного жилого помещения не является закрытым и может быть дополнен сторонами при составлении соответствующего соглашения.

Права и обязанности наймодателя жилплощади

Наймодатель — собственник жилого помещения или его уполномоченный представитель, предоставляющий по договору найма жилплощадь в пользование и владение второй стороне договора.

Спектр правомочий и обязанностей данной стороны договора регламентирован также ГК и ЖК РФ.

В общем случае права данной стороны договора таковы:

• осуществление контроля за соблюдением условий договора;
• получение своевременной и надлежащей платы за предоставленную жилплощадь от нанимателя.

В числе обязанностей же можно перечислить следующие (ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ):

• передача нанимателю свободной жилплощади в состоянии, пригодном для проживания;
• осуществление надлежащей эксплуатации жилого дома, своевременного ремонта, обеспечение предоставления нанимателю услуг ЖКХ.

Чем договор найма жилого помещения отличается от договора аренды

Можно выделить следующие различия между данными договорными конструкциями:

• Нанять жилплощадь по договору найма может только физлицо (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Юрлица могут получить жилплощадь для аналогичных целей только по договору аренды или путем заключения соглашения иного вида (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
• Договор аренды, заключенный на срок более 12 месяцев, подлежит госрегистрации. Договор найма не регистрируется, однако происходит регистрация обременения права на объект.
• Договор аренды заключается на любой срок по договоренности сторон. Вторая же из рассматриваемых договорных конструкций — на срок не более 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ), хотя в отношении договора соцнайма данное требование неактуально (п. 2 ст. 60 ЖК РФ).
• Досрочное расторжение договора аренды по инициативе сторон происходит в судебном порядке (ст. 619, 620 ГК РФ). Договор найма расторгается по инициативе наймодателя только через суд и в установленных законом случаях (п. 2 ст. 687 ГК РФ). В перечень же прав нанимателя жилого помещения входит право во всякий момент расторгнуть договор при наличии согласия всех остальных лиц, проживающих в данном помещении, и при условии информирования об этом второй стороны договора за 3 месяца до расторжения.

Итак, список обязанностей и прав нанимателя жилого помещения, равно как и список прав и обязанностей наймодателя, регламентированы законом. При этом права и обязанности нанимателей жилых помещений наймодателем могут быть дополнены в той мере, в какой это не вступает в противоречие с требованиями законодательства, посредством внесения в договор найма соответствующих положений. Аналогичным образом может поступить и сам наниматель.

По данной теме читателю также могут быть полезны наши статьи: