1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 6 декабря 2011 г. N 395-ФЗ в часть 3 статьи 83 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2013 г.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

В ст. 83 ЖК РФ сказано, что договор социального найма может быть расторгнут по соглашению сторон в любое время. Для этого, наниматель жилого помещения должен написать заявление на расторжение договора. К этому заявлению необходимо приложить письменное согласие всех лиц, совместно проживающих с нанимателем в этом жилом помещении.

Если наниматель и его семья уезжают на постоянное место проживания в другую местность по работе (как это часто бывает с военнослужащими и их семьями), то договор социального найма расторгается «автоматически» со дня выезда нанимателя и его семьи.

Также договор может быть расторгнут и по инициативе нанимателя, и по инициативе наймодателя.
Чтобы наймодатель (как правило, в его роли выступает муниципалитет), мог расторгнуть договор социального найма по своей инициативе, должны произойти следующие нарушения со стороны нанимателя:

  • Долг по оплате жилого помещения и коммунальных услуг более полугода. В п. 1 ст. 154 ЖК РФ указано, что входит в плату за жильё и коммунальные услуги;
  • Нанесение разрушений и повреждений жилому помещению, которое занимает наниматель и члены его семьи. Разрушения и повреждения должны быть нанесены самим нанимателем или лицом, за которое он отвечает. Вред квартире, причинённый третьим лицом, не является основанием для расторжения договора;
  • Нарушение прав и интересов соседей, которые проживают вместе с нанимателем в одном жилом помещении. Нарушения должны быть систематические и должны делать невозможным совместное проживание с соседями;
  • Использование квартиры не по её прямому назначению.

Расторжение договора по инициативе наймодателя происходит исключительно в судебном порядке.

Наниматель может расторгнуть договор по своей инициативе, предупредив об этом наймодателя за месяц. Предупреждение должно быть в письменном виде.

Договор прекращает своё действие «автоматически», если одиноко проживающий наниматель умирает. Квартиры, занимаемые по такому договору, не подлежат наследованию. В них могут только проживать члены семьи умершего нанимателя, которые проживали с ним длительное время и до его смерти.

Основания, по которым договор социального найма может быть расторгнут по инициативе нанимателя, не ограничиваются законом. Список оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя, указанный в ст. 83 ЖК РФ, является исчерпывающим.

Скачать образец договора социального найма жилого помещения

Скачать образец договора социального найма жилого помещения в формате .doc вы можете
по этой ссылке

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения. 1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.
3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.
5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Комментарий к статье 83
1. Часть 1 ст. 83 ЖК РФ содержит общий гражданско-правовой принцип, согласно которому расторжение договора, как правило, возможно по соглашению сторон (ст. 450 ГК).
Вместе с тем словосочетание «может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон» применительно к договору социального найма имеет определенные особенности. Трудно себе представить, что наймодатель без какой-либо причины может обратиться к нанимателю с предложением расторгнуть бессрочный договор социального найма, а тот в свою очередь примет это предложение. Механический перенос в ЖК РФ положений ГК РФ фактически привел к появлению в ст. 83 неудачной нормы, которая была бы понятной только в том случае, если бы законодатель исключил из ее текста указание на возможность расторжения договора в «любое время». Расторгнуть договор социального найма в «любое время» может только наниматель. Это его исключительное право. У наймодателя право на расторжение договора обусловлено определенными условиями.
2. Расторжение договора найма жилого помещения, как указывал В.А. Дозорцев, следует отличать от прекращения права пользования жилым помещением. С выбытием нанимателя договор социального найма не прекращается, его сторонами остаются оставшиеся участники, один из которых замещает нанимателя (см. комментарий к ст. 82 ЖК). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении и нанимателя, и всех членов его семьи одновременно.
Расторжение договора социального найма следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма должен быть признан недействительным в случае признания недействительным решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо при заключении договора без такого решения.
Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившиеся гражданин, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), выселение которого вообще не требуется.
Последствием расторжения договора социального найма жилого помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения .
———————————
См.: Комментарий к ЖК РСФСР / Отв. ред. Б.М. Гонгало. С. 219.
3. Закон предоставляет нанимателю право в любое время расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в том числе временно отсутствующих, и при необходимости — представителя несовершеннолетних членов семьи.
Как указал КС РФ, право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы последнего (Определение КС РФ N 51 от 11 апреля 1997 г.).
4. Согласно ч. 2 комментируемой статьи на расторжение договора социального найма по инициативе нанимателя он должен получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, в письменной форме. Каково юридическое значение этого письменного документа? Наниматель и члены его семьи могут выехать из помещения, занимаемого по договору социального найма, расторгнув договор, и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи на расторжение договора может быть выражена не только путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, но и в форме конклюдентного действия, когда воля выражается совершенным действием, а не прямым волеизъявлением. Например, одновременный выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место. Кроме того, даже если на расторжение договора социального найма имелось письменное согласие члена семьи, но оно было дано, к примеру, под влиянием угрозы, такое согласие в случае спора будет признано судом ничтожным (ст. 179 ГК). Следовательно, письменная форма согласия членов семьи на расторжение договора социального найма должна оцениваться в совокупности со всеми иными доказательствами намерения граждан расторгнуть этот договор.
Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется только намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое жилье, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.
Доказательствами такого намерения могут быть устройство нанимателя на новую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения по договору социального найма, вселение в качестве члена семьи к иному лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в иное жилое помещение в пределах того же населенного пункта.
5. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Так, согласно ст. 31 СК РФ каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства. Поэтому выезд на постоянное жительство в другое место нанимателя или одного из членов его семьи не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения насовсем, а другой — временно, например, в качестве сопровождающего.
Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.
6. Особо стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это — предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.
7. Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней сами по себе не могут расцениваться как отказ этого гражданина и его членов семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.
Тем не менее во избежание последующих судебных споров было бы целесообразно извещать наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства. Представляется, что соответствующая обязанность нанимателя должна быть отражена в Типовом договоре социального найма.
8. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имел ли место выезд или временное отсутствие.
В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. Поскольку последствием такого расторжения договора является выселение, такие основания могут быть определены только федеральным законом — ЖК РФ или иными специальными законами (ч. 4 ст. 3 ЖК).
9. Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма жилого помещения в случае:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев (см. комментарий к ст. 90 ЖК);
— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (см. комментарий к ст. 91 ЖК);
— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении (см. комментарий к ст. 91 ЖК);
— использования жилого помещения не по назначению (см. комментарий к ст. 91 ЖК).
Перечень оснований, по которым допускается расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя, сформулирован как исчерпывающий, но таковым на самом деле не является и, учитывая положение ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, являться не должен.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (см. комментарий к ст. 29 ЖК). Является ли это основание для расторжения договора социального найма самостоятельным либо представляет собой частный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляется спорным, — решит правоприменительная практика.
10. ЖК РФ называет два основания прекращения договора социального найма — разрушение жилого помещения и смерть одиноко проживавшего нанимателя. В обоих случаях договор социального найма «лишается» двух своих существенных условий — предмета и субъекта, а потому прекращает свое действие. Последствием прекращения договора социального найма никогда не может выступать выселение из жилого помещения.
При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) для прекращения договора не требуется волеизъявление сторон. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, их переоборудования для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.
Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.
Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.
В результате разрушения жилого помещения, приведения его в непригодность для проживания из-за чрезвычайных обстоятельств, в том числе стихийных бедствий, граждане, у которых это жилое помещение было единственным, могут быть поселены временно в доме маневренного фонда по договору найма специализированного жилого помещения (см. комментарии к ст. ст. 95, 99 ЖК) либо им сразу может быть предоставлено другое благоустроенное и равноценное по площади жилое помещение по договору социального найма.
Договор социального найма по требованию наймодателя может быть расторгнут только в судебном порядке.

Читать еще:  Форма договора найма

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

СТ 83 ЖК РФ.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по
соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной
форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор
социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор
социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не
предусмотрено федеральным законом.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя
допускается в судебном порядке в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в
течение более шести месяцев;
2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами,
за действия которых он отвечает;
3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает
невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой
(разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Комментарий к Ст. 83 Жилищного кодекса РФ

1. «Расторжение договора социального найма» определяется прежде всего как прекращение взаимных прав и обязанностей наймодателя и нанимателя жилого помещения по их согласованной воле.

Расторжение договора предполагает освобождение нанимателем и членами его семьи занимаемого ими по договору социального найма жилого помещения в сроки, предусмотренные в тексте договора о расторжении. В таком договоре может быть предусмотрено выполнение конкретных действий со стороны наймодателя и нанимателя ко времени освобождения жилого помещения (погашение задолженности, проведение ремонтных работ и т.п.).

Читать еще:  Регистрация договора найма в росреестре

2. Инициатива расторжения договора социального найма может исходить от нанимателя. Требование нанимателя, согласованное с членами его семьи о расторжении договора социального найма, является обязательным для наймодателя. Последний не вправе отказаться от расторжения (отсрочки расторжения) со ссылкой на задолженность нанимателя по квартирной плате, плате за коммунальные услуги, производство неотложных ремонтных работ.

В тексте договора о расторжении по инициативе нанимателя должен быть предусмотрен срок освобождения жилого помещения как существенное условие этого соглашения.

3. В случае выезда нанимателя вместе со всеми членами семьи в другое место жительства (перемена постоянного места жительства) договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Как отмечалось в комментарии к п. 3 ч. 1 ст. 56 Кодекса, выезд означает переезд нанимателя на постоянное место жительства в другую местность (как правило, другое муниципальное образование города, поселка, сельского поселения). О переезде свидетельствуют: снятие с учета по старому и регистрация по новому месту жительства, наличие там постоянного места работы, совместное проживание с членами семьи по новому адресу и т.д.

Поэтому при рассмотрении подобных жилищно-правовых споров суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель переехал в другой населенный пункт, поселился в новое жилое помещение данного населенного пункта с целью постоянного проживания. Такими доказательствами, как излагалось, могут быть документы о выписке из старого жилого помещения, об увольнении с места работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по месту работы и т.д. При наличии этих и иных обстоятельств суду дано право считать договор социального найма расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. В ряде случаев как выезд может рассматриваться и перемена места жительства в пределах одного города, поселка (получение жилья в другом районе города в порядке наследования и переезд в него, в других ситуациях).

Читать еще:  Регистрация договора социального найма

4. 1) Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке прежде всего в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) за коммунальные услуги в течение более 6 месяцев.

При рассмотрении этой категории дел следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

а) какими причинами вызвана задолженность по квартирной плате и (или) плате за коммунальные услуги?

б) в течение каких конкретно сроков не внесены соответствующие платежи (составляют ли они по срокам более 6 месяцев последовательно без перерывов)?

в) как выполнялись иные обязанности нанимателем по содержанию жилого помещения (уходу, текущему ремонту и т.д.), соблюдались правила совместного проживания с соседями в многоквартирном жилом доме?

Суд с учетом конкретных обстоятельств может отложить разбирательство дела о расторжении договора социального найма, предупредив нанимателя о последствиях повторных нарушений требований Кодекса, договора социального найма (ст. 169 ГПК РФ по признакам «необходимости представления и истребования дополнительных доказательств»).

2) Разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о недопустимости впредь и необходимости устранения таких нарушений, назначив разумный срок.

Если эти нарушения в установленные сроки не устранены (в частности не произведены ремонтно-восстановительные работы), виновные граждане подлежат выселению судом без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 Кодекса).

С учетом мнения наймодателя, последствий нарушений со стороны нанимателя, других обстоятельств, связанных с поведением нанимателя, суд может также отложить разбирательство дела.

3) В случаях систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которые делают невозможным совместное проживание в одном жилом помещении с нанимателем, должны быть представлены соответствующие доказательства о таких нарушениях со стороны нанимателя, членов его семьи; а также данные о предупреждениях нанимателю со стороны наймодателя.

При продолжающихся нарушениях виновные лица подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

4) Использование жилого помещения не по назначению (при нереагировании на замечания и предупреждения со стороны наймодателя, несвоевременном восстановлении помещений, проведении ремонтно-восстановительных работ) может повлечь за собой выселение нанимателя вместе с членами семьи без предоставления другой жилой площади (ст. 91 Кодекса).

5. Договор жилого помещения прекращается (имеется в виду прекращение взаимных прав и обязанностей не по воле сторон):

а) в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Помещение не подлежит восстановлению. Граждане, проживающие в таких помещениях, обеспечиваются жильем в порядке, предусмотренном п. 1 ч. 2 ст. 57 Кодекса, т.е. во внеочередном порядке (см. также п. 3 ст. 85 Кодекса). Но это будет другой договор социального найма жилого помещения, заключенный на основе нового предмета (объекта);

б) смерть одиноко проживающего нанимателя влечет прекращение договора социального найма жилого помещения.

Освободившееся жилое помещение предоставляется гражданам, нуждающимся в жилье, с соблюдением требований ст. 51 «Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях. «, ст. 52 «Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся. «, ст. 57 Кодекса «Предоставление жилых помещений по договорам социального найма. «.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector