1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Сдать старую квартиру в счет новостройки

ТОП-5 ЗАСТРОЙЩИКОВ, РАБОТАЮЩИХ ПО СИСТЕМЕ ТРЕЙД-ИН

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

Покупка квартиры в трейд-ин – востребованная услуга на отечественном рынке жилья. Как правило, она представляет собой взаимозачет – обмен одного объекта недвижимости на другой (обычно, старого на новый и с доплатой).

Чаще всего к трейд-ин прибегают в том случае, когда у собственника нет времени или возможности заниматься самостоятельной продажей старого жилья.

В большинстве случаев покупатели меняют вторичную недвижимость на квартиру в новостройке. Девелопер выкупает у собственника старую квартиру – естественно, с дисконтом – продает ее, а деньги принимает в счет взноса за новую недвижимость. При этом размер дисконта, сроки и другие параметры сделки могут сильно варьироваться.

Информационный портал Urbanus.ru составил топ-5 застройщиков, которые дают своим клиентам возможность купить квартиру в трейд-ин, и изучил условия, которые они предлагают.

ПИК-Брокер

Дочерняя компания застройщика «ПИК». Чтобы взять квартиру в трейд-ин, нужно оставить на сайте заявку на продажу старой квартиры и там же выбрать новую. При этом компания предоставляет на нее скидку до 2%.

В число других бонусов входит бесплатная дистанционная оценка старой недвижимости с помощью искусственного интеллекта (чтобы уменьшить влияние человеческого фактора), проверка документов и подготовка договора.

От проверки документов до сделки проходит не более 10 дней. Дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7%.

Компания заявляет о своей готовности выкупить квартиру в любом из 15 российских городов-миллионников (Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Тюмень, Москва и Санкт-Петербург), а также ближайшем Подмосковье и Ленинградской области в пределах 15 км от МКАД (КАД) по дороге до ближайшей развязки и следующих городах Московской области: Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Жуковский, Зеленоград, Коломна, Королёв, Красногорск. Люберцы, Мытищи, Ногинск, Одинцово, Орехово-Зуево, Подольск, Пушкино, Раменское, Реутов, Сергиев Посад, Серпухов, Химки, Щёлково, Электросталь.

В целом, условия застройщика максимально приближены к «рыночным», а за счет скидки на приобретение новой квартиры многие покупатели практически полностью перекрывают убытки от дисконта при выкупе старого жилья. К минусам можно отнести существенное количество ограничений, которые компания предъявляет к объектам выкупа.

Так, ПИК не принимает по программе трейд-ин квартиры, если участник долевого строительства не вступил в права собственности (даже если дом уже сдан); они стоят дороже 20 млн рублей для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, и дороже 5 млн рублей для других регионов; в домах на сх землях; в коттеджных поселках; 4 и более-комнатные; в домах менее 5 этажей; участвующие в судебных спорах и тяжбах; части (доли) квартир; в домах под снос, а также построенных до 1901 года; апартаменты и муниципальное жилье (жилье по договору социального найма).

ГК «Самолет»

Застройщик предлагает два варианта программы trade-in.

Внутренний трейд-ин или level up – программа для тех клиентов, которые хотят обменять квартиру в строящемся доме на бóльшую. Большой плюс для покупателя – этим вариантом можно воспользоваться ей до получения права собственности. Однако с некоторыми оговорками: обмен возможен только в рамках одного ЖК; поменять квартиру можно до подписания акта приема-передачи; программа работает только в случае увеличения площади, а сделка должна проводиться по одной схеме расчётов (ДДУ-ДДУ; эскроу – эскроу).

Трейд-ин с участием партнеров (ДомКлик, «Пик-Брокер», агентства «Этажи» и «Моментум 24») – это «стандартная» программа выкупа. Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7-10%, но и скидка на приобретение новой квартиры достигает 3%. Средний срок выхода на сделку в этом случае составляет 7-14 дней. При этом стоимость приобретаемой квартиры фиксируется на срок от 45 до 60 дней, что, несомненно, выгодно для покупателей, приобретающих жилье в строящихся жилых комплексах с растущей ценой.

МИЦ «Девелопмент»

Застройщик работает только по программе внутреннего trade-in – выкупается недвижимость исключительно в столичных жилых комплексах МИЦ «Девелопмент» («Южное Бунино», «Новогорад Павлино», «Кленовые Аллеи», «Зеленые аллеи» и «Цветочные поляны). Новая квартира должна также находиться в одном из них.

Срок продажи старой квартиры составляет не более 60 дней (в среднем, 43 дня). Клиенту нужно лично прийти на подписание договора с новым владельцем.

Весомым достоинствам программы является возможность прибегнуть к трейд-ин на любом этапе строительства: по переуступке прав требования, предварительному договору купли-продажи или договору купли-продажи. В компании считают, что внутренний трейд-ин позволяет увеличить прибыль от продажи квартиры в среднем на 8-10% от рыночной стоимости.

Читать еще:  Что такое договор соцнайма

«Инград»

В рамках программы трейд-ин этого застройщика существует несколько сценариев выкупа.

Зачет (выкуп) без проживания – в этом случае жилье выкупается компанией по цене, максимально приближенной к рыночной, а иногда даже дороже рынка, но бывший владелец должен съехать из нее в кратчайшие сроки.

Зачет (выкуп) с дисконтом, размер которого варьируется от 0% до 15% (в зависимости от ликвидности объекта). По договоренности с застройщиком покупатель может жить в старой квартире безвозмездно до момента получения ключей от нового жилья, оплачивая только коммунальные услуги.

Еще одна специфическая услуга этого застройщика – трейд-ин по военной ипотеке. То есть, девелопер может выкупить квартиру и с обременениями по действующим кредитам, приобретенную военнослужащим ранее по программе военной ипотеки.

Сроки выхода на сделку варьируются от 1 до 3 месяцев.

ГК «А101»

Чтобы купить квартиру по трейд-ин в одном из жилых комплексов застройщика, клиенту придется забронировать ее на 90 дней. Компания фиксирует цену на весь этот срок, однако стоимость бронирования составит 50 000 рублей.

Покупатели сами оплачивают сопровождение сделки, а также комиссию агентству недвижимости. Вместе с тем, для них сохраняются все скидки и акции. В компании считают, что обычно их размер полностью покрывает агентскую комиссию.

При срочном выкупе старой квартиры дисконт может составить до 20-30% от рынка. Но, как правило, реальный его размер не превышает 6-7%. На все процедуры уходит около 30-60 дней.

В программе могут принять участие квартиры в собственности у клиентов, с узаконенной перепланировкой (если такая была), без судебных споров и тяжб. Важный момент – привлеченные агентства недвижимости также принимают ликвидные апартаменты, ДДУ ГК «А101» и ликвидные ДДУ других застройщиков.

Как видно, большинство программ, предлагаемых застройщиками, похожи друг на друга. Однако между ними есть и существенные отличия. Эксперты Urbanus.ru напоминают – чтобы покупка квартиры в трейд-ин не закончилась разочарованием, необходимо внимательно изучать все условия и тщательно подходить к заключению договоров.

Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Трейд-ин квартиры от застройщика

Trade in – это сделка, в которой происходит обмен старой вещи, или получение хорошей скидки, в счет новой.

Так что из себя представляет Трейд-ин квартир? В Москве давно распространена такая услуга на первичном рынке жилья среди застройщиков, как обмен квартиры на вторичке, в счет будущей покупки в новостройке, главным условием которой является оплата забронированной новостройки, деньгами с продажи вашей квартиры.

Реализацией вашей недвижимости занимается специальный отдел сформированный застройщиком самостоятельно (например Trade-in ПИК), или компания — партнер, в лице агентства недвижимости.

1. Продажа вашей квартиры не главная задача застройщика. Главная цель девелопера, это продать свой комплекс, а значит зафиксировать вас в роли своего клиента. И для этого он будет не только рекламировать свои планировки и красивые фасады, но и всячески пытаться быстрее получить от вас бронь, предлагая свою помощь в реализации объекта, через услугу трейд-ин квартиры.

Помните, на переговорах обязательно следует проговорить: условия бронирования, узнать, является ли оно платным, а также выяснить какой будет комиссия за продажу вашей «вторички»?

Трейд ин очень выгодная сделка, в том случае если вы нашли объект в хорошо продающемся ЖК, и вам нужно забронировать ликвидную квартиру, и убедить застройщика в серьезности своих намерений и своей платежеспособности, в этом случае гарантом выступит ваше жилье.

2. У вас есть несколько способов продать квартиру в это время:

Довериться застройщику и продавать свое жилье его силами. Не забывайте про пункт 1, продажа вашей недвижимости – не главная задача застройщика, а значит гибкость условий выхода на сделку по вашей квартире, не его забота. И выгода от ее продажи тоже.

Продать квартиру, через агентство недвижимости. Не столь важно, является ли конкретное агентство партнером выбранного застройщика, или нет. В интересах любого риэлторского агентства – выполнение услуги по договору, так как оплата всегда происходит только после сделки, соответственно компания зарабатывает в том случае, если условия договора выполнены, а ваше жилье продано.

Продавать свою квартиру самостоятельно. Здесь вы должны понимать, что скорость, юридическая ответственность и успех переговоров полностью лежит на вас. Любая ошибка крадет ваши деньги и время. Учитывайте это, фиксируя сроки и стоимость при бронировании новостройки самостоятельно.

Читать еще:  Риэлтор онлайн консультация бесплатно

3. Процесс продажи и покупки новой квартиры происходят параллельно. Пока происходит размещение рекламных объявлений и прием звонков, и ваш объект готовят к продаже, вы можете подыскивать интересные предложения среди застройщиков и бронировать подходящую новостройку.

4. Меньше проблем с переездом. Как правило, участники программы trade-in распоряжаются не единственным жильем, и мало у кого возникают проблемы с подготовкой объекта к сдаче. Так же, достаточно часто с помощью программы трейд-ина, решаются глобальные для семей задачи: разъезд жильцов, или деление наследства, где по итогу люди получают не доли, а полноценные квартиры.

5. Без дисконта не обойтись. Он появляется благодаря двум важным моментам:

Чем ярче вы горите покупкой новостройки, тем быстрее вам нужно реализовать недвижимость, а срочная продажа часто осуществляется по цене ниже рыночной (около 15 — 20%). При таких условиях вашим покупателем может стать не только человек, но и агентство недвижимости, специализирующееся на срочном выкупе квартир. Здесь вы железно укладываетесь по срокам, даже если “деньги были нужны вчера”.

Оказывая услугу трейд ин, застройщик берет на себя нагрузку по реализации лота, и вполне закономерно, что придется уступить небольшой процент для ускорения продажи.

Ипотека в зачет имеющегося жилья

Чаще всего ипотека в зачет имеющегося жилья оформляется при покупке новостройки. Количество таких сделок имеет тенденцию к росту, поскольку они позволяют заемщикам получить более выгодные условия по кредиту или сократить до минимума его размер.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

На рынке недвижимости отработаны разные схемы продажи квартир с зачетом имеющегося жилья, по которым работают банки, риелторы и застройщики. Заемщик может самостоятельно выбирать, какая схема будет для него наиболее удобной.

Оформление ипотеки под залог имеющейся квартиры

  • заемщик может получить выгодные условия по кредиту, поскольку он обеспечен залогом;
  • семья может проживать в старой квартире, пока новая не будет достроена;
  • нет необходимости решать вопрос с пропиской;
  • реализацией старой квартиры занимается заемщик, поэтому он устанавливает цену самостоятельно.

Минусы такой схемы – первоначально сумма ипотечного кредита будет большой, поскольку средства от реализации первой квартиры поступят в счет погашения кредита значительно позже. Это значит, что заемщик заплатит банку дополнительные проценты за использование его средств.

Выкуп застройщиком имеющейся квартиры

Трейд-ин – пока не самая популярная, но работающая программа обмена вторичного жилья на новое. Суть в том, что застройщик выкупает имеющуюся квартиру, а полученные деньги покрывают часть стоимости квартиры в новостройке. Оставшаяся сумма доплачивается с помощью ипотечного кредита.

Плюсы для заемщика:

  • стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется, застройщик не сможет ее поднять;
  • отпадает риск, что выбранная квартира будет продана;
  • клиенту не придется обращаться в агентства для продажи квартиры, так как обе сделки проводятся одновременно.

С другой стороны, есть существенные недостатки:

  • потеря в стоимости продаваемого объекта, так как дисконт может составить до 30%;
  • необходимость арендовать жилье до момента сдачи новостройки;
  • заемщик обменивает готовое жилье на право требования, при этом существует риск, что оно не будет достроено.

Реализация квартиры через агентство недвижимости

Застройщик не выкупает квартиру, а продает ее через аффилированные агентства недвижимости. Заемщик бронирует квартиру в новостройке на три-четыре месяца, при этом ее стоимость фиксируется. Одновременно заключается договор с риелтором для поиска покупателя на его вторичную недвижимость.

В результате сделки заемщик экономит время, которое бы потратил на поиски покупателя, а также получает финансовую выгоду за счет установления фиксированной цены. Но при таком варианте он также должен будет снимать жилье, и делать временную прописку. Кроме этого, продажа имеющейся квартиры будет проходить на условиях срочности, а значит, с большой долей вероятности, ее продадут ниже рыночной стоимости.

Выкуп квартиры с правом проживания

Есть вариант, при котором застройщик выкупает у клиента квартиру, но предоставляет ему возможность проживать в ней до сдачи нового объекта в эксплуатацию. При этом стороны заключают три договора:

  • договор долевого участия;
  • договор на передачу имеющейся квартиры застройщику;
  • договор аренда вторичного жилья.

При таком варианте стоимость вторичной квартиры также будет занижена, но отпадет необходимость искать другое жилье на время строительства.

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания. Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению. А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант. К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени. Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться. Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

Читать еще:  Соглашение о найме

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент. А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика. Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи. И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector