Договор купли продажи недостроенного дома с земельным участком - Юридическое Бюро Advokat-Bondarenko.Ru
41 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Договор купли продажи недостроенного дома с земельным участком

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом) (образец N 3) (Документ О.В. Касьяновой)

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка

с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

(наименование муниципального образования)

(число, месяц, год прописью)

Мы, гр. ____________________________________________________________

(указать фамилию, имя, отчество)

проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________,

паспорт серии ____ N ______, выдан ______________________________________

(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (-ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

(указать фамилию, имя, отчество)

проживающий (-ая) по адресу: ___________________________________________,

паспорт серии ____ N __________, выдан __________________________________

(указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего)

именуемый (-ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили

настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, Продавец, обязуюсь передать в собственность, а я, Покупатель,

обязуюсь принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего

договора принадлежащий Продавцу по праву собственности земельный участок

в границах плана (чертежа), прилагаемого к настоящему договору, площадью

(указать площадь цифрами и прописью)

с кадастровым номером N ____________________________, предоставленный для

(указать целевое назначение земельного участка)

и размещенный на нем недостроенный жилой дом, состоящий из основного

(кирпичного, бревенчатого) строения, площадью застройки

(указать площадь цифрами и прописью)

строительство которого осуществлено на _____ % согласно техническому

паспорту, изготовленному БТИ (инвентарный номер _______________________),

находящиеся по адресу ___________________________________________________

(указать месторасположение земельного участка)

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву

собственности на основании ______________________________________________

(указать наименование и реквизиты

правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи

земельного участка от 11 марта 1999 г., удостоверенного нотариусом

г. N-ска ____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)

зарегистрированного в Комитете по земельным ресурсам и

землеустройству N-ского р-на)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от __________________________.

(указать число, месяц, год)

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной

документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на

земельный участок: решение (постановление) органа государственной власти

или местного самоуправления, договор дарения, мены, свидетельство о праве

на наследство, вступившее в законную силу судебное решение. В любом

случае должны быть полностью указаны реквизиты документа, на который

дается ссылка, и данные о его регистрации.

3. Указанный недостроенный жилой дом принадлежит Продавцу по праву

собственности на основании ______________________________________________

(указать наименование и реквизиты

правоустанавливающего документа, например: договора купли-продажи

от 15 апреля 1999 г., удостоверенного нотариусом

г. N-ска ____________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество нотариуса и номер реестра)

зарегистрированного в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 78

от 20 апреля 1999 г.)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на

недвижимое имущество и сделок с ним N ____ от __________________________.

(указать число, месяц, год)

В качестве правоустанавливающего документа может быть указан и иной

документ, на основании которого Продавец имеет право собственности на

недостроенный жилой дом: решение (постановление) органа государственной

власти или местного самоуправления (разрешение на строительство), договор

дарения, мены, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную

силу судебное решение. В любом случае должны быть полностью указаны

реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о его

4. Нормативная стоимость земельного участка составляет _____________

(указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждено актом N ______, выданным _______________________________

(указать число, месяц, год)

Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству _______________________

(указать наименование муниципального образования)

5. Инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома составляет

(указать сумму цифрами и прописью)

что подтверждается справкой N ____________ от __________________________,

(указать число, месяц, год)

выданной БТИ ____________________________________________________________

(указать наименование муниципального образования)

Указанная в п. 5 нормативная стоимость земельного участка и в п. 6

инвентаризационная оценка недостроенного жилого дома используется для

расчета налога с имущества, подлежащего уплате.

6. Указанный земельный участок продается за ________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

недостроенный жилой дом продается за ____________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Общая цена сделки составляет _______________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Сумма, указанная в настоящем пункте, определяется сторонами

самостоятельно и может отличаться от нормативной стоимости земли и

инвентаризационной оценки БТИ.

7. Покупатель приобретает у Продавца указанный земельный участок и

недостроенный жилой дом за ______________________________________________

(указать сумму цифрами и прописью)

Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

8. Земельный участок и недостроенный жилой дом правами третьих лиц

не обременены, в споре и под арестом не состоят.

9. Ограничений в пользовании земельным участком не имеется.

10. Продавец передает земельный участок и недостроенный жилой дом

Покупателю по настоящему договору свободными от любых имущественных прав

и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора они не

11. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем

договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской

Федерации, правовыми актами администрации _______________________________

(указать наименование муниципального образования)

изданными в пределах ее полномочий.

12. В соответствии со ст. 551 ГК РФ Покупатель приобретает право

собственности на указанный земельный участок и недостроенный жилой дом с

момента государственной регистрации перехода права собственности в

учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате).

13. В качестве неотъемлемой части к договору прилагается план

14. Расходы по заключению настоящего договора стороны оплачивают

15. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами

в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает

недействительными все другие обязательства или представления, которые

могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной

форме, до заключения настоящего договора.

16. Стороны договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не

состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями,

препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют

обстоятельства, вынуждающие совершить данный договор на крайне невыгодных

для себя условиях.

17. В соответствии со ст. 556 ГК РФ при передаче земельного участка

и недостроенного жилого дома стороны составляют передаточный акт.

18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых

хранится в учреждении юстиции субъекта РФ (регистрационной палате), и по

экземпляру у каждой из сторон.

Продавец ____________________ Покупатель ____________________

Какие бумаги нужны, чтобы продать недостроенный дом с земельным участком, и как осуществляется сделка?

Иногда случается так, что по разным обстоятельствам владелец участка встает перед необходимостью выставить свой участок на продажу.

Если на этой территории присутствует какой-либо объект (дом), строительство которого в настоящий момент прекращено, это может значительно осложнить ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Законодательство

Согласно статье 130 ГК РФ, земельные участки, а также сопутствующие объекты, в том числе незавершенные, перемещение каковых не представляется возможным без нанесения им ущерба, рассматриваются как объекты недвижимости.

Можно ли вообще продать участок с недостроенным домом? Действующее законодательство РФ пока не предусматривает каких-либо конкретных запретов на сам факт совершения таких сделок. Поэтому владелец, не нарушая закона, всегда вправе выставить свою собственность на продажу. Непременное условие совершения сделки – регистрация недостроенного объекта.

Итак, сделка требует соблюдения следующих условий:

  1. добровольное согласие участвующих сторон;
  2. наличие справки (взятой в Росреестре) о том, что имущество не находится под арестом, не заложено, не обременено долгами и т.п.;
  3. подготовка подробно описанных ниже документов;
  4. заключение договора купли-продажи.

Какие документы необходимо подготовить?

По статье 130 ГК РФ земельные участки и незавершенные строения на них являются самостоятельными правовыми объектами. Если в договоре купли-продажи земельного участка не будет указан объект незавершенного строительства, это будет рассматриваться Законом как нарушение. В таких случаях сделка будет признана юридически ничтожной по статье 168 ГК РФ.

Следует подготовить документы как на саму землю, так и на строение, независимо от степени его завершенности. Требуется представить:

  • документы о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ, свидетельствующий о законности владения продавцом данной недвижимостью (заключенный ранее договор купли-продажи, дарения, обмена, завещание, и т.п.;
  • технический паспорт (заказывается в БТИ);
  • разрешение на строительство (его выдает местная администрация);
  • утвержденный проект;
  • кадастровый паспорт;
  • план участка;
  • квитанция об уплате госпошлины.

О том, какие документы нужны для купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, какие бумаги потребуется собрать при сделке на земельный участок с домом, независимо от степени его завершенности.

Что нужно проверить перед покупкой земли с недостроем?

Перед заключением сделки по покупке земельного участка с недостроем следует предварительно проверить:

  1. Соответствует ли земельный участок заявленному предназначению.
  2. Не является ли он результатом самозахвата.
  3. Не является ли возводимый на нем объект самостроем.
  4. Не находится ли участок под арестом, не заложен ли он и т.п.
  5. Не продается ли он повторно (недобросовестный продавец может предъявить Вам старые документы, уже фигурировавшие в сделках).
  6. Нет ли расхождений реального участка (площадь, границы) с данными, зафиксированными в документах.
  7. Не совершается ли сделка без согласия супруга (или органов опеки и попечительства).
  8. Является ли земля, показанная Вам, действительно той, на которую оформляются документы. В противном случае после завершения всех процедур Вы можете оказаться владельцем совершенно иного участка.

Как происходит сделка?

Так как же купить и продать недостройку с земельным участком? Сделки осуществляются по определенному алгоритму. Необходимые для этого шаги:

  1. Оценка объекта продажи (самостоятельная или же с привлечением независимого эксперта.
  2. Описание объекта. Риэлторы советуют продавцу не упоминать в объявлениях слово «недострой», поскольку оно часто отпугивает покупателя. Разумнее просто упомянуть о «строениях», и впоследствии преподнести незавершенный объект как дополнительный плюс, а не отягощающую обузу.
  3. Объявление о продаже с кратким описанием публикуется в СМИ (печатных изданиях, интернете).
  4. При ознакомлении покупателя важным аргументом может послужить то, что уже имеющийся задел – существенный плюс сделки. Он позволит покупателю в дальнейшем довести дело до конца, приложив гораздо меньшие затраты, нежели начинать строительство с нуля.
  5. Может быть заключен предварительный договор. Вносится задаток, оговариваются окончательные сроки.
  6. Подписывается договор. В этом процессе желательно участие юриста.
Читать еще:  Образец трудового договора тсж с дворником

Подводные камни

При совершении сделок, в которых фигурирует недостроенный объект, могут встречаться различные «подводные камни». Заранее их предусмотреть невозможно. Некоторые из них.

  • Недостроенный объект не должен являться предметом действующего строительного подряда. В этом случае он будет являться объектом права третьего лица, и сделка будет признана незаконной. При рассмотрении и оформлении документов необходимо заранее предусмотреть это обстоятельство и, при необходимости, обсудить его с юристами.
  • Объект не может быть предметом сделки, если на него не оформлено право собственности. В интересах покупателя проверить это обстоятельство по документам.
  • Объект не должен являться «самостроем». Согласно ст. 222 ГК РФ, таковым признается строение, без разрешения возводимое на землях, не предназначенных для этой цели. Поэтому покупатель должен убедиться, что у собственника «незавершенки» в порядке вся проектно-разрешительная документация.
  • В договоре должны быть сформулированы идентификационные признаки объекта. Например, недостроенный объект, возводимый из сборных металлоконструкций, может быть не отнесен к недвижимости и не являться предметом сделки. Во избежание подобных коллизий продавцом должен быть представлен акт о техническом состоянии объекта.
  • Если объект находится в долевой собственности, это также необходимо указать в документах.

Заключение договора

В договоре следует обязательно учесть следующие важные пункты:

  1. Точный адрес участка.
  2. Расположение участка, описание его, границы.
  3. Кадастровый номер.
  4. К какой категории разрешенного использования относится земля (сельскохозяйственная, жилая, предпринимательская, для отдыха и т.п.)
  5. В договоре должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности.
  6. Должны быть указана стоимость сделки, форма оплаты, способ оплаты.
  • Скачать бланк договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
  • Скачать образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

Совершение сделки происходит следующим образом:

  1. Покупатель и Продавец исследуют рынок недвижимости, находят взаимную заинтересованность.
  2. Проводятся переговоры с участием заинтересованных сторон или посредников.
  3. С соблюдением установленной формы составляется и подписывается договор купли-продажи.
  4. Договор регистрируется.

Регистрация и оформление права собственности

  1. В органы Росреестра подается заявление о регистрации договора купли-продажи и о изменении права собственности.
  2. Сведения о сделке заносятся в ЕГРН.
  3. Стороны получают зарегистрированные документы.

Сроки и стоимость

Сделки по земельной недвижимости считаются заключенными с момента регистрации договора, но не с момента получения суммы. Стандартный срок регистрации – две недели. Стоимость оформления самого договора по продаже земельного участка теоретически исчисляется в размере уплаченной госпошлины. Для физического лица госпошлина на регистрацию права собственности на земельный участок составляет 350 руб.

Если услуга оказывается в электронном виде, размеры госпошлины сокращаются на 30%. Размеры госпошлины и иных пошлин определяются Федеральным законом от 21.017.2014 № 221-ФЗ и НК РФ ст. 333.33 (часть вторая) в редакции от 04.06.2018.

Если в сделке задействованы несколько собственников, госпошлина уплачивается соразмерно их количеству. Нотариальное сопровождение составляет 1,5% от суммы. Если сделка осуществляется при посредстве доверенного лица, то в эту сумму войдет и оплата услуг по оформлению доверенности.

Налогообложение

К особенностям налогообложения относятся вопросы, связанные с освобождением от налогов, а также налоговыми вычетами, касающиеся как продавцов, так и покупателей. Это подробно рассматривается в Налоговом кодеке РФ главе 23. При расчете налога необходимо выяснить наличие у продавца статуса резидента. Им может быть любой человек, пробывший в РФ более 183 дней на протяжении года. Налоговая ставка для резидентов – 13%, для нерезидентов – 30%.

Освобождаются от налога лица, владеющие недвижимостью свыше предельного срока – 5 лет (в случае дарения, приватизации, договора пожизненного содержания – 3 лет). Отдельные категории лиц (с 13% налоговой ставкой) имеют право на налоговые вычеты. В любом конкретном случае все проблемы, связанные с налогообложением, должен решать грамотный специалист, в компетенции которого находится разрешение данных вопросов.

Таким образом, сделка по купле-продаже недвижимости требует высокой юридической грамотности и соблюдения буквы закона. Подчеркнем еще раз, что в нынешней, не вполне ясной экономической ситуации, совершать такие сделки следует с особенной осторожностью, не полагаясь на советы и рекомендации случайных лиц.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Покупка и продажа недостроенного дома

Недостроенный дом или другими словами незавершенный объект строительства, давно стал полноценным продуктом на рынке недвижимости. Недострой, как называют такие дома в народе, активно продается и покупается, а в условиях нестабильной экономической ситуации количество таких объектов значительно возрастает.

С чем связан рост числа объявлений о покупке и продаже недостроенных домов?

Причина довольно банальна – это элементарная нехватка денег на окончание строительства, но она далеко не единственная. Другими причинами могут быть: проблемы с оформлением документов, например, если недострой находится на земле сельскохозяйственного назначения, где возведение капитальных строений запрещено законом, или невозможность подведения коммуникаций.

Кроме того, некоторые владельцы намеренно не вводят недостроенные дома в эксплуатацию, хотя недостроенными они считаются лишь на бумаге, рассуждая примерно таким образом: земельный участок, на котором построен дом и так принадлежит мне, поэтому, зачем мне тратить время и деньги на введение жилья в эксплуатацию.

Но есть еще и такой вариант, когда дом изначально строится на продажу и продается в недостроенном виде на каком-то этапе для того, чтобы уже новый хозяин: во-первых, завершил строительство согласно своих предпочтений по окончательной отделке, а во-вторых, оформлял уже дом на себя, тем более, что желающих приобрести недостроенный дом, оформив договор купли-продажи лишь на земельный участок более чем достаточно.

Правда, в последнее время власть, похоже решила серьезно взяться за недострои, пугая владельцев тем, что эксплуатация таких объектов недвижимости будет облагаться немалыми штрафами, а сами объекты будут массово отключаться от всех коммуникаций. Поэтому, если у вас есть недострой, то стоит его продать побыстрей или ввести в эксплуатацию. Рассмотрим несколько вариантов, связанных с куплей-продажей.

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Самый простой вариант, что правда, если на такую сделку согласится покупатель. При этом, документы на земельный надел должны быть в полном порядке, тогда дом, который на нем стоит, можно будет продать даже на материнский капитал. По сути, продается именно участок, а не собственно сам дом, поскольку по документам здания просто не существует. Это, конечно же, не совсем законно, а для покупателя еще и довольно рискованно. Но такие сделки имеют место и очень часто, сам недостроенный дом указывается в договоре купли-продажи как строительные материалы, находящиеся на земельном участке и продающиеся вместе с ним.

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом? Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  • Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  • Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  • Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей. Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Каковы плюсы и минусы покупки недостроенного дома?

У многих потенциальных покупателей существует предвзятое отношение к подобного рода недвижимости, так как они боятся прогадать и того, что сумма, которую нужно будет потратить на завершение строительства, окажется намного больше, чем рассчитываешь вначале. В этом есть доля истины и прежде чем покупать дом, который не достроен, в том числе и за материнский капитал, необходимо объективно оценить свои финансовые возможности.

Но если посмотреть на такую покупку с другого ракурса, то очевидными станут ее преимущества. Так, не до конца достроенный дом откроет многие недочеты, допущенные при его возведении, если, конечно, такие есть. Ведь не секрет, что многие недобросовестные продавцы, особенно те, кто зарабатывает на строительстве и продаже домов, скрывают под окончательной отделкой, мягко говоря, не качественно выполненные работы, а то и более серьезные конструктивные проблемы. Кроме того, если самому завершать отделку дома, то можно сделать это в соответствии со своим вкусом, а не вкусом продавца.

Как продать или купить недостроенный дом

Как продать или купить недостроенный дом

Объекты незавершенного строительства, или недострои, продают и покупают так же, как и другие виды недвижимости. Но в сделке есть несколько важных нюансов: недостроенные здания часто не регистрируют, поэтому право собственности на них фактически невозможно передать. Сегодня расскажем, как продать недостроенный дом с земельным участком и купить его так, чтобы не возникло проблем.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок. Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности. Но в такой сделке есть нюансы:

Читать еще:  Что такое собственность публично правовых образований

Правильное составление ДКП. ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ . Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи «с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости». Но тогда надо указать в ДКП пункт «Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют», что неправда. Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом. Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте:

📒 заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением;

📒 документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации;

📒 правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие;

📒 проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство. Его получают в местной администрации. Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

БТИ выдаст кадастровый паспорт на объект с отметкой о том, что он является объектом незавершенного строительства. После этого обратитесь в Росреестр лично или через МФЦ, предоставьте кадастровый паспорт, правоустанавливающие бумаги на землю и другие документы на недостроенный дом , напишите заявление о регистрации права собственности. Оплатите государственную пошлину в размере 2 000 ₽. Через 7–10 дней после обращения вам выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на недострой.

В регистрации есть два важных нюанса:

🔸 возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию;

🔸 человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела

После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него. Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению. Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Как продать недостроенный дом

Можно ли продать объект незавершенного строительства? Можно, потому что он считается недвижимостью. Чтобы сделать это правильно и без лишних проблем, следуйте простой инструкции.

Соберите пакет документов

Продажа недостроенных домов требует передачи всего пакета документов продавцу — так же, как и продажа других объектов недвижимости. Вам понадобятся:

📁 правоустанавливающие документы на земельный участок — выписка из ЕГРН, предыдущий договор купли-продажи, свидетельство старого образца;

📁 кадастровый паспорт на земельный участок;

📁 кадастровый паспорт на недостроенный дом с описанием его площади, планировкой, конструктивными особенностями и другими сведениями;

📁 разрешение на строительство, полученное в местной администрации;

📁 проект дома, по которому ведется строительство, желательно согласованный с государственными органами;

📁 другая техническая документация на дом, а также выписка из ЕГРН о праве собственности на него.

Если к строению уже подведены коммуникации, нужно предоставить отдельные проекты на них. Например, проект на водопровод, электрификацию и газ. Если вы еще не подводили коммуникации, покупатель сможет заняться этим сам: после переоформления права собственности обратится в соответствующие службы.

Напоминаем: можно продать недострой просто как земельный участок. Тогда придется оформлять меньше бумаг, но в случае споров с покупателем возникнут проблемы.

Назначьте адекватную стоимость

На этом этапе многие собственники теряются, потому что не знают, как правильно оценивать недвижимость. Некоторые пытаются выставить цену чуть меньше, чем на жилой дом, особенно если регистрация недостроенного дома на земельном участке уже прошла. Другие закладывают в стоимость цену на все выполненные работы и строительные материалы.

При назначении цены следует понимать, что недостроенные объекты всегда стоят дешевле, чем законченные. Также покупатель может просто не согласиться с вашим видением жилья, потому что вкусы могут кардинально отличаться. То есть ему придется переделывать проект или вовсе начинать строительство заново, а это — дополнительные расходы. Поэтому важно не отпугнуть потенциальных покупателей высокой ценой, но и не продешевить.

Стоимость участков с недостроем обычно чуть выше, чем цена на аналогичные по площади наделы. Чтобы назначить точную сумму, можете посмотреть объявления о продаже похожих объектов и выявить среднюю цену, или обратиться к профессиональным оценщикам. Они учтут все затраты на строительство, цену на сотку земли в вашем регионе, ситуацию на рынке, поэтому назначат адекватную, комфортную для вас стоимость.

Привлеките покупателей

Многие не знают, с чего начать, как продать недостроенный дом . Самое простое решение — публикация объявлений на известных площадках: например, на Авито.

Чтобы создать привлекательное объявление, сфотографируйте участок и дом с разных сторон. Подробно опишите все, что есть на наделе — имеющиеся строения, фруктовые деревья, стадию строительства недвижимости и другие нюансы. Уделяйте внимание параметрам, которые важны для покупателей: например, опишите инфраструктуру населенного пункта и экологию. Обязательно укажите, сделана ли регистрация объекта — это поможет «отсеять» тех, кто не готов на ваши условия сделки.

После публикации объявлений принимайте звонки и сообщения: отвечайте на дополнительные вопросы, приглашайте на просмотр. Если готовы немного снизить стоимость, сообщайте потенциальным покупателям о возможности торга на месте. Показывайте товар «лицом»: описывайте его преимущества. Если есть серьезные недостатки, не нужно их скрывать: просто подайте их мягко. Не скажете сразу о проблемах — возможно, сделка сорвется.

Составьте договор купли-продажи

Договоритесь с покупателем о точной сумме, способе, сроках передачи денег и зафиксируйте все, чего достигли, в договоре. ДКП нужно составлять в трех экземплярах: один останется у вас, второй вы отдадите покупателю, третий передадите в Росреестр.

На дом и участок нужно оформлять отдельные договора. Всего у вас получится шесть экземпляров: три — ДКП на надел, три — ДКП на недострой. В обоих договорах нужно указывать:

📝 точное местоположение недвижимого имущества, то есть полный адрес;

📝 фамилию, имя, отчество, паспортные данные обеих сторон — покупателя и продавца;

📝 основания для передачи права собственности — например, индивидуальный номер выписки из ЕГРН, подтверждающей ваше право собственности;

📝 кадастровый номер и основные характеристики недвижимости — сведения указаны в кадастровом паспорте;

📝 дату, место и время подписания договора;

📝 точную сумму за объект недвижимости;

📝 способ и сроки передачи денежных средств.

Обычно деньги передают во время регистрации ДКП в Росреестре либо при подписании бумаг. В любом случае вы должны написать расписку о том, что получили средства, а также оформить с покупателем акт приема-передачи недвижимости. В нем стоит указать, что покупатель не имеет претензий к состоянию имущества.

Если вы хотите сначала взять задаток, процедура усложняется. Сначала вы составляете соглашение о задатке, а потом — ДКП, но с суммой меньше на ту, которую вам передали в качестве задатка.

Можно составить один договор ДКП, если дом не зарегистрирован должным образом, или совместить два договора. Но лучше составлять два отдельных документа, потому что в Росреестр нужно будет предоставить отдельные основания для изменения собственника.

Не забывайте о разделении суммы. В объявлении вы указывали стоимость участка вместе с домом, а по документам проводите их отдельно. Например, если продавали все вместе за 1 000 000 ₽, в ДКП укажите ценой участка 600 000 ₽, дома — 400 000 ₽.

Передайте право собственности

Договоритесь с покупателем об одновременном посещении Росреестра или МФЦ. Подайте документы на перерегистрацию права собственности. Покупатель должен будет оплатить государственную пошлину, и через 7–10 дней он получит выписку из ЕГРН о праве собственности на дом и землю.

В Росреестр обычно подают пакет документов:

📌 кадастровый паспорт на землю и недостроенный дом;

📌 паспорта обоих участников сделки для подтверждения личности.

Все оставшиеся документы вы передаете покупателю — теперь он распоряжается ими. В ряде случаев сотрудники МФЦ или Росреестра могут попросить предоставить дополнительные документы — если они остались у вас, передайте их покупателю или лично в государственный орган.

Как купить недостроенный дом

Покупка незавершенного строительства дома может принести больше проблем, чем его продажа. Чтобы не столкнуться с судебными тяжбами, проверяйте объекты недвижимости до сделки.

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом. Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы. Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Читать еще:  Топосъемка и межевание в чем разница

Также не забывайте оценивать состояние самого дома. Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Уточните, оформлен ли дом

Спросите, оформлен ли дом как объект незавершенного строительства или нет. Если да — можете проверить наличие обременений и подписать договор купли-продажи. Если нет — спросите, почему продавец не оформил кадастровый паспорт и планирует ли это сделать. Некоторые могут согласиться сделать документы, если дадите задаток.

Если продавец не хочет заниматься оформлением недостроя, составьте к договору купли-продажи дополнительное соглашение. Его не нужно будет регистрировать в Росреестре, но в случае проблем оно поможет доказать, что продавец передал вам права на дом. В соглашении укажите, что продавец передает право собственности на земельный участок и вместе с ним — право собственности на недостроенный дом на нем.

Запросите сведения из ЕГРН

Прежде чем купить недострой , проверьте наличие так называемых подводных камней. Запросите выписки из ЕГРН на оба объекта, если дом зарегистрирован. Оцените:

🔹 количество собственников — если собственник один, можете подписывать договор хоть сегодня, а если их несколько, нужно будет получать согласие всех владельцев;

🔹 наличие обременений — если в выписке есть отметка об обременении, значит, третьи лица имеют право на недвижимость, от покупки лучше отказаться.

Выписку из ЕГРН на интересующий вас объект можно получить в МФЦ, Росреестре или на официальном сайте ведомства. За сведения придется заплатить государственную пошлину. Ее размер зависит от информации, которую хотите получить, то есть от типа выписки.

Зарегистрируйте сделку

Составьте договор купли-продажи, подпишите его, передайте деньги. Обратитесь в Росреестр с подписанным ДКП, паспортом или другим удостоверением личности, с квитанцией об оплате государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 ₽. Напишите заявление о смене собственника. Сотрудник Росреестра выдаст вам расписку в принятии документов и скажет дату, когда можно будет прийти и забрать новую выписку из ЕГРН.

Если сомневаетесь в своих силах, не хотите тратить время или желаете максимально обезопасить себя от рисков, обратитесь к юристам или риэлторам. Они проверят объект или помогут оформить документы на него, сопроводят до последнего этапа.

Договор купли продажи участка с недостроенным домом

Договор купли продажи участка с недостроенным домом

В этом случае получиться, что земельный участок просто обременён правом пользования, связанным с необходимостью обслуживания недвижимости. Однако, так выглядит ситуация в теории, но практика идёт по тому пути, что земля и недвижимость неразрывно связаны друг с другом и их юридическая судьба обязательно должна быть единой.

Как продавать недостроенный дом

В частности, выясните, имеется ли у вас кадастровый паспорт на участок, состоит ли он на учете в Кадастровой палате. Если нет, то перед продажей вам понадобится поставить земельный участок на учет, чтобы ему присвоили кадастровый номер и получить кадастровый паспорт участка с кадастровым планом. Для этого, прежде вам придется обратиться в одну из лицензированных геодезических компаний и заказать оформление межевого дела на данный участок, с определением его точных границ. После этого вам нужно будет обратиться в региональное отделение Управления кадастра и Картографии с заявлением о постановке на учет земельного участка и выдаче вам кадастрового паспорта.

Договор купли-продажи (купчая) земельного участка с недостроенным жилым домом (с передаточным актом)

что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ____ от «__»________ 20__ г.
Указанный недостроенный жилой дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании ______________________________________________________________________

Договор купли продажи участка с недостроенным домом

договор купли-продажи земельного участка в 3-х экземплярах свидетельство о государственной регистрации права собственности кадастровый план земельного участка нотариально удостоверенное согласие супруги/супруга на совершение купли-продажи земельного участка иные документы, в том числе документы-основания, указанные в свидетельстве о государственной регистрации перехода права на земельный участок

Продажа земельного участка с недостроенным домом

Объекты недвижимости, прописываемые в ДКП должны существовать, а существование их подтверждается кадастровым учетом, то есть как минимум наличием кадастрового паспорта. Если переживаете, что в ДКП будет фигурировать отсутствие строений, то оформите право собственности на строение, сейчас это не так сложно, на основании техплана производите кадастровый учет, регистрируете право и отчуждаете.

Договор купли продажи участка с недостроенным домом

Мы, гр. _______, проживающий по адресу ______, паспорт серия ___ № ____, выдан ________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. _______, проживающий по адресу ______, паспорт серия ___ № ____, выдан ________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Договор купли продажи недостроенного дома

Передавать дом и землю необходимо через органы государственной регистрации, в соответствии с Гражданским кодексом. Эти же органы обязаны проверить возможность наложения обременений на объект договора. Право собственности появляется лишь после регистрации сделки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка

5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.

Договор купли-продажи дома без земли: образец

9. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора. Содержание и смысл настоящего договора сторонам понятны. Ответственность и права сторон, не предусмотренные настоящим договором, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Адвокат по жилищным делам, вопросам и спорам и сделкам с жильем Панасюк Валерий Иванович

В соответствии с разъяснениями, указанными в п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Дом с земельным участком: покупаем юридически грамотно

Продавец вовсе не обязательно должен являться «создателем» коттеджа. Ко многим права перешли в ходе тех или иных сделок. В зависимости от характера последних у нынешнего владельца на руках должны быть: договор купли-продажи загородного дома, договор мены или дарения либо, допустим, свидетельство о праве на наследство (это все – правоустанавливающие документы).

Договор купли-продажи дома с земельным участком

2. Жилой дом (общая площадь ________ кв.м.; этажность: _______, кадастровый №______________)(площадь и этажность дома необходимо указывать по данным правоустанавливающих документов. В случае, если фактическая площадь дома не совпадает с действительностью, необходимо либо указать старые данные по правоустанавливающим документам, либо согласовать перепланировку и реконструкцию и только после этого заключать договор о продаже дома) и земельный участок (общей площадью _________ кв. метра, кадастровый № _____________, назначение земель :________________) (площадь земельного участка нужно также писать по документам. В случае, если фактическая площадь земельного участка больше, чем указано в документах, необходимо писать площадь, указанную в документах, либо согласовать увеличение площади участка в установленном порядке и затем уже продавать) принадлежат Продавцу на праве собственности на основании _______________________ (здесь необходимо перечислить все документы, указанные в свидетельстве о собственности на дом и свидетельстве о собственности на землю. Если дом и земельный участок были приобретены очень и очень давно и свидетельства о собственности не оформлялись, то необходимо указать документы, зарегистрированные в БТИ и КУГИ ЗР, свидетельство нового образца получать на имя Продавца не нужно) о чем выдано Свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом от ________ года №______ серия ______ и Свидетельство на право собственности на земельный участок от _______ года регистрационная запись №_______

Договор купли-продажи земельного участка с домом

14. Продавец обязан предоставить Покупателю, при подписании настоящего Договора, комплект документов, подтверждающих право собственности Продавца на Недвижимое имущество и необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

Покупка и продажа недостроенного дома

  • Правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • Разрешение на строительство дома;
  • Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  • Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  • Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  • Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Бумаги на участок земли подтверждают владения участком в течение последних трех пяти или более лет. Приобретая землю можно потребовать от ее хозяина указать фактическую ее стоимость земельного участка с домом . В случае, когда свидетельство оформляется накануне проведения сделки, продавец наверняка попросит указать стоимость ниже одного миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налогов . Несомненно, что такая просьба незаконна, однако при отказе ее выполнить вы наверняка не сможете купить данный участок земли с домом. В исключительных ситуациях при совершении сделки за банковские средства, агент банка вынужден искать участок со старыми регистрационными документами или заведомо указывать ложную информацию, на что банк закроет глаза.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector