66 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Размер ставки капитализации для земельного участка

Определение рыночной стоимости земельного участка

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 30.01.2016 2016-01-30

Статья просмотрена: 6253 раза

Библиографическое описание:

Итикеев И. И. Определение рыночной стоимости земельного участка // Молодой ученый. — 2016. — №3. — С. 516-520. — URL https://moluch.ru/archive/107/25759/ (дата обращения: 23.11.2019).

Для оценки был выбран земельный участок из категории земель промышленности и иного специального назначения с кадастровым номером 02:01:130802:5. Земельный участок площадью 3042,00 кв. м предназначен для размещения автозаправочной станции. Земельный участок расположен в Таштимеровском сельсовете Абзелиловского района, примерно в 300 метрах от деревни Елимбетово, на автодороге Озерное отделение — Кусимовский рудник. Оцениваемый объект недвижимости представлен на рисунке 1.

Рис.1. Фрагмент межевого плана АЗС № 205

Для определения рыночной стоимости объектов недвижимости существует три подхода: сравнительный, доходный, затратный.

Для проведения расчета, по определению рыночной стоимости земельного участка под автозаправочной станцией № 205 целесообразнее использовать доходный подход. Доходный подход при наличии рыночной информации о доходах от автозаправочной станции позволяет получить наиболее точный результат. В рамках доходного подхода для определения рыночной стоимости земельного участка использовался метод остатка для земли.

Элементы затратного подхода используются в методе остатка для определения стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка.

Рыночная стоимость земельного участка определяется по формуле [1,с. 94]:

Где Сз- стоимость земли;

ЧОД — чистый операционный доход от единого объекта недвижимости;

Су- рыночная стоимость улучшений;

Ку- коэффициент капитализации доходов от улучшений;

Кз- коэффициент капитализации доходов от земли.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении метода остатка такова [1, с.95]:

1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4) расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5) расчет рыночной стоимости земельного участка.

1) Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесенная к дате оценки [2, с. 213]. Она рассчитывается на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения [2, с.213]. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.

Стоимость воспроизводства — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценку точной копии оцениваемого здания [2, с.213].

Стоимость замещения — затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений [2, с.213].

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен на основании информации, полученной из сборника УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости). В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года. Республика Башкортостан входит во второй территориальный пояс.

Для перехода к ценам того или иного года периодически издаются письма и постановления правительства. В этих документах публикуются индексы, первый индекс — отраслевой (по отраслям промышленности), второй — региональный (по территориальному расположению объекта строительства).

Для расчета стоимости воспроизводства в текущих ценах сметную стоимость умножают на индексы.

Расчет восстановительной стоимости (СВ) улучшений земельного участка на дату оценки выполнен по формуле (Таблица 1):

СВ = С69 К1 К2 К3, где:

Коэффициенты для расчета восстановительной стоимости улучшений

Св=57791*1,2036*1,63*53,46=6061204,64 рублей.

2) Расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД) от эксплуатации объекта недвижимости представляет собой разность между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными расходами (ОР), которые несет собственник:

где: ДВД = ПВД — потери.

Потери — недоиспользование полезных площадей (ремонт, праздничные дни, болезнь персонала и др.).

Для расчета потенциального валового дохода мы рассчитали разность между оптовой и розничной ценой на реализуемые топлива за год. Потенциальный валовой доход за год составляет 7265650 рублей.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) был определен по выше приведенной формуле: ДВД = ПВД — Потери.

По статистике, в среднем для подобных объектов потери составляют 5–10 %. Неблагоприятные погодные условия и некоторое снижение интенсивности движения автотранспорта в зимний период позволяют принять потери в размере 10 %. Следовательно, действительный валовой доход за год составит 6539080 рублей.

Операционные расходы — это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода [3].

Операционные расходы равны 4746462 рублей.

По выше приведенной формуле (ЧОД = ДВД — ОР) вычислили чистый операционный доход, который для единого объекта недвижимости составил 1 792 623 рублей.

3) Расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за год, вычисляется путем умножения стоимости воспроизводств улучшений на коэффициент капитализации для улучшений.

Коэффициент капитализации — это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта [4].

Коэффициент капитализации рассчитывался методом кумулятивного построения. По данному методу за основу берется норма дохода и норма возврата на инвестированный капитал (Таблица 4).

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть, достаточным, чтобы [11]:

 обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);

 окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

Коэффициент капитализации для улучшений можно выразить следующей формулой [1 с. 94]:

Rул. = Rд + Rнорм возвр.

Где Rд = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв. + R качест.менеджм. — норма дохода. Норма дохода включает в себя:безрисковую ставку (Rб), премия за риск инвестирования в объекты недвижимости (Rинвест. в об.недвиж.), премию на низкую ликвидность (Rликв), премию за качество менеджмента (R качест.менеджм.).

Rнорм возвр. — норма возврата. Для расчета нормы возврата капитала в оценочной деятельности существует три метода (Ринга, Инвуда, Хоскольда) [9]. Воспользуемся одним из способов — методом Ринга.

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) вычисляется по формуле [3]:

Rнорм возвр= 100 % / n, где:

n — Оставшийся срок экономической жизни объекта недвижимости, в годах.

Норма возврата капитала нами была выбрана на основе данных бухгалтерского учета, из которых следует, что полезный срок службы автозаправочных станций в среднем составляет 20 лет, то есть норма возврата капитала составит 5 %.

ЧОД (улучшений)=Су*Ку=6061204,64 *0,2365= 1433475 рублей.

Таблица расчета ставки капитализации для улучшений

4) Расчет остатка чистого операционного дохода для земли.

Чистый операционный доход для земли равен разности между чистым операционным доходом единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом улучшений. Чистый операционный доход для земли равен 359 148 рублей.

5) Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается [1, с. 95]. Коэффициент капитализации для земли вычисляется по формуле (Таблица 3):

Rз = Rб + Rинвест. в об.недвиж. + Rликв.

Rб — безрисковая ставка процента, %;

Rинвест. в об.недвиж — премия за риск инвестирования в объекты недвижимости, %;

Rликв. — премия на низкую ликвидность, %.

Читать еще:  Как оплатить электроэнергию через терминал сбербанка

Таблица расчета ставки капитализации для земли

Сз=359 148/0,185= 1 941 340 рублей.

Размер ставки капитализации для земельного участка

Расчет ставки капитализации

Ставку капитализации для земельных улучшений рассчитаем методом экстракции. Данный метод базируется на анализе собранных на рынке данных о соотношении арендной платы к цене продажи земельных участков.

Ставка капитализации (Rb) рассчитывается как часть годового чистого дохода (Ibа) в цене продажи подобного земельного участка:

где — цена продажи подобного земельного участка (земельного участка-аналога) при рыночных условиях;

Кзагр — коэффициент загрузки

Тн — количество месяцев для поиска арендатора.

По результатам анализа рынка недвижимости было установлено, что средний срок поиска арендаторов равен 2 месяца, тогда Кзагр=0,83.

Доход от участка аналога рассчитаем на основании данных об аренде коммерческих помещений, по формуле:

Где — площадь офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений во всем здании, м2

— средняя ставка арендной платы для офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений за м2 (по данным анализа рынка недвижимости)

Цену продажи земельного участка аналога рассчитаем, аналогично доходу, по формуле:

Где — цена продажи 1м2 для офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений.

Исходные данные для расчета дохода и цены продажи взяты из анализа рынка недвижимости (табл 4.3 — 4.9) и приведены в таблице 5.1. Арендная ставка котельной и тамбура взята как для складских помещений.

Таблица 5.7 — Исходные данные для расчета дохода

Доля в общей площади, %

Арендная ставка, грн/м2

производственные помещения (цех)

Подставив все данные в формулу 5.7, получим ставку капитализации земельных улучшений Rb=13,12%

Ставку капитализации для земли (RL) найдем по формуле:

Где n — типичный срок физической жизни здания (80 лет)

Ставку капитализации для всего застроенного земельного участка определим по формуле:

RO = RL Ч L + RB Ч B (5.12)

где RL — ставка капитализации для земли;

L — часть земли в общей стоимости недвижимости;

RB — ставка капитализации для земельных улучшений;

B — часть земельных улучшений в общей стоимости недвижимости.

Часть земли в стоимости недвижимости была определена с применением таблицы ситуационных классов. Согласно документации, предоставленной для оценки объекта, зональный коэффициент КМ2 равен 1,1. Часть земли в общей стоимости объекта недвижимости с таким коэффициентом составляет , для коэффициента, тогда часть земельных улучшений равна .

Подставим полученные значения в формулу 12 и получим RO=(11,87*0, +13,12*0, ) = %

Определение чистого операционного дохода с участка

Чистый операционный доход от земельных улучшений (Io=ЧОД) найдем как разницу между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными затратами (ОЗ), которые будут состоять из затрат на оплату арендной платы.

Действительный валовый доход рассчитывается в свою очередь как потенциальный валовый доход (ПВД) с учетом загруженности производства.

Найдем ПВД как потенциальный доход от сдачи земельных улучшений расположенных на участке в аренду:

ПВД= = 159256,56 грн

ДВД= ПВД*Кзагр (5.14)

ДВД = 159256,56 *0,83=132182,94 грн.

Для нахождения чистого операционного дохода необходимо определить операционные затраты, которые будут представлены затратами на оплату арендной платы.

Договором аренды установлена арендная плата в размере 6% от нормативной денежной оценки, что не противоречит положениям Главы 14 Налогового Кодекса Украины, в которой указано, что арендная плата для земельных участков коммерческого использования может устанавливаться в пределах 12% от нормативной денежной оценки

Нормативная денежная оценка (НДО) на с 04.02.2009 составила 632198,7 грн в соответствии со справкой о нормативной денежной оценке (Приложение Б)

Согласно пункта 289.3 статьи 289 Налогового кодекса Украины нормативную денежную оценку земель по состоянию на 01.01.2012 за 2011 год необходимо индексировать на коэффициент индексации, который равен 1,0, и в соответствии с пунктом 289.2 статьи 289 Кодекса рассчитан исходя из индекса потребительских цен за 2011 год — 104,6 %. За 2009 г — коэффициент 1,059, за 2010 — 1,0.

Проиндексировав значение НДО на 1.01.12 (Киндекс=1.059*1,007 = 1,066) получим НДО=673923,81грн. Тогда арендная плата (А) равна 40435,43 грн.

Найдем ЧОД=Io=132182,94 -40435,43=91747,51 грн.

Расчет стоимости земельного участка

Подставим полученные в предыдущих пунктах данные в формулы для расчета стоимости земельного участка методами остатка для земли и распределения дохода(табл 5.8).

Таблица 5.8. — Данные для расчета стоимости участка

Определение размера арендной платы

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

Расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки

Определение ставки капитализации для земельного участка

Расчет чистого операционного дохода генерируемого объектом недвижимости.

Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам на 1 м2 площади объекта.

Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам за объект в целом.

Расчет ставки капитализации

Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

1 деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; использование ставки дисконтирования; В нашем случае в качестве коэффициента капитализации использовалась ставка дисконтирования.

В данной работе для расчета ставки дисконтирования применялся метод кумулятивного построения.

Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула (норма возврата инвестиций экспертом не учитывалась, так как земля является активом с долгим сроком жизни):

к — ставка капитализации;

г — ставка дисконтирования;

g — долгосрочные темпы роста дохода в пост прогнозный период.

В расчетах эксперт предполагает стабилизацию роста чистого операционного дохода. Таким образом, ставка капитализации равна ставке дисконтирования.

Без рисковая ставка.

Без рисковая ставка предполагает минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. В качестве таковой может применяться: депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков, государственные облигации РФ, ставки оп межбанковским кредитам РФ, ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Безрисковая ставка в размере 8,25%2 годовых принята по текущей доходности облигаций федерального займа ОФЗ. Ориентация на данный источник дохода объясняется, во-первых, низкой степенью риска, связанной с ценными правительственными бумагами, во-вторых, высокой ликвидностью таких облигаций и. в-третьих, доход по облигациям включает инфляционную премию долгосрочного характера.

Премия за риск инвестирования в недвижимость составляет от 4% до 9,7%. В нашем случае, применяется минимальный процент за риск в размере 4,0 %, так как объект оценки является доходным имуществом.

Поправка на низкую ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Величина поправки определялась по следующей формуле:

где D — срок возможной экспозиции объекта, исходя из его ликвидности Срок рыночной экспозиции при продаже оцениваемого Объекта недвижимости был определен Оценщиком в размере 4 месяца.

п — Безрисковая ставка в данном случае составляет 7,75 % Таким образом, поправка на низкую ликвидность составляет:

FUkb. = (4/12) *7,2% = 2,58 %

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. В соответствии с российским опытом оценочной деятельности, премия за инвестиционный менеджмент составляет 2-5%. Управление земельным участком требует небольших затрат, поэтому для их компенсации риск на инвестиционный менеджмент принимается равным 2%. Поскольку рассчитывается ставка дисконтирования для земельного участка то норма возврата капитала не учитывается.

Читать еще:  Госпошлина за снятие обременения с квартиры

Методические рекомендации по оценке стоимости земли, разработанные АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, (автор д.т.н., профессор Медведева О.Е.) Источник: www.cbr.ru. ]

Таким образом, итоговый расчет ставки капитализации для земельного участка соответствует ставке дисконтирования и выглядит следующим образом:

Расчет ставки капитализации для земельного участка

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Расчет ставки капитализации для земельного участка». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Этап 2. Определение коэффициента капитализации. В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен.
Доход, приносимый земельным участком, представляет собой определенный процент на вложенный в покупку земли капитал. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

Питер Фостер: Никакой капитализации для Air Astana не требуется

Ставка дохода, приносимого объектом, высока, и ее трудно достичь в случае реинвестирования. Чтобы обезопасить возврат средств, вложенных в объект недвижимости, инвестор формирует фонд возмещения по минимальной (безрисковой) ставке.

Применятся в случаях, когда, по мнению Оценщика, получение постоянных доходов связано с повышенным риском уменьшения или прекращения прогнозируемого денежного потока.

Чистый операционный доход 70 000 у.е., ставка капитализации для улучшений — 20%, ставка капитализации для земли — 17%, доля земли в стоимости объекта составляет 0,25. Определите стоимость земли и стоимость улучшений.

Методы ДДП также целесообразно применять для оценки единых объектов недвижимости, разделение стоимости которых по элементам не имеет экономического смысла или невозможно, например, многолетних насаждений, сельскохозяйственных угодий, обустроенных мелиоратив­ными сооружениями, прудовых хозяйств.
Налог как правовая категория: понятие, признаки, сущность. Функции налогов. Соотношение налогов и других обязательных платежей.

Ставка капитализации выражает зависимость между общей суммой доходов, приносимых имуществом, и полной величиной его стоимости.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Расчет ставок доходности для земельных участков связан, прежде всего, с идентификацией, анализом и классификацией рисков, которые учитываются в ставке дохода.

Используя данные о величине чистого операционного дохода и рыночной стоимости объектов аналогов, рассчитать ставку капитализации. Сравнимые объекты-аналоги совпадают с оцениваемым объектом по своему функциональному использованию, условиям финансирования, местоположению и ожидаемому изменению стоимости.

Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке.

15.3. Согласование результатов

Этот метод предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом. Норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Объект-аналог №1: 25-квартирный жилой комплекс. Продан 3 месяца назад. Местоположение аналогичное, но ландшафт лучше, нежели у объекта оценки (различие оценено в 130 тыс. руб.). Имеется аналогичный подземный гараж, оценен в 1500 тыс. руб. Цена продажи – 29200 тыс. руб.
Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

Определить рыночную стоимость офисного объекта недвижимости. Площадь земельного участка – 4000 кв. м. кадастровая стоимость земли данного вида функционального использования – 148 руб. / кв. м. Полезная площадь здания – 2535 кв. м. Стоимость прямых затрат строительства здания по смете – 34589 тыс. руб. Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства.

При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.

Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект — аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта — аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год.

Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.

Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции; номинальную — при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах, включающих инфляцию.

Основным недостатком данного способа является преимущест­венное его использование для расчета номинальных ставок дисконти­рования.

Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.

Метод основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффи­циент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, не­обходимый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

В сборнике УПВС дана восстановительная стоимость автозаправочных станций по территориальным поясам в ценах 1969 года.

Другие рефераты на тему «Финансы, деньги и налоги»:

Любой объект имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной.

Этап 1. Определение величины капитализируемого дохода. Доход от земельного участка рекомендуется определять за первый год после даты проведения оценки.

Объект №1 имеет расчетный срок экономической жизни (40 лет), хронологический возраст (20 лет). Эффективный возраст (30 лет) определен на основе анализа местоположения.

Форма собственности многообразна. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности. Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Концепция метода капитализации исходит из того, что стоимость объекта на данный момент времени (V) определяется путем деления дохода за определенный период (год) (I) на норму прибыли (коэффициент капитализации) (R).

Капитализация дохода по периодам строится на определении потоков доходов за весь период владения и приведения этих потоков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод используется редко.

К без рисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации обычно делаются ссылки на Швейцарский банк).

Выявление недавних продаж сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Читать еще:  Дикрет или декрет отпуск оплата

Различают метод прямой капитализации дохода и капитализацию дохода по периодам или метод дисконтированных денежных потоков.

В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представле­ние о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств.

Первый подход — это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании.

Поэтому цены, недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого участка земли.

Доход на инвестиции отражает норма отдачи, или ставка дисконтирования, или, более точно, конечная норма отдачи (конечная отдача), в силу того, что учитывается весь период владения. Существует функциональная связь между общей ставкой капитализации и конечной отдачей.

За рыночную стоимость объекта оценки принимаем средневзвешенную рыночную стоимость по объектам аналогам, представленным на продажу в городе Кирове на дату оценки.

При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стои­мость недвижимости, а стоимость собственного капитала, а кредит рассматривается как дополнительное средство для завер­шения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда.

Выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода, относимого на земельный участок к его рыночной стоимости.

На основе полученной арендной ставки рыночная стоимость участка определяется по доходному подходу обычно с применением метода прямой капитализации.

7. Коэффициенты капитализации

7.1. При оценке стоимости земельных участков обычно используют коэффициенты капитализации 2-х типов: коэффициент капитализации для земли и коэффициент капитализации для улучшений.

7.2. Коэффициент капитализации для улучшений применяется в рамках техники остатка, когда надо распределять общий доход, создаваемый единым объектом недвижимости на доход от земельного участка и доход от зданий. В этом случае из общего дохода, создаваемого единым объектом недвижимости вычитают доход, который условно приписывается зданиям и рассчитывается умножением их восстановительной стоимости на коэффициент капитализации для улучшений.

7.3. Коэффициент капитализации для земли обычно меньше коэффициента капитализации для улучшений на величину фонда возмещения или возврата капитала, привлеченного в улучшения. Считается, что земля, рассматриваемая как территория или пространство, не подвержена физическому износу, и поэтому не требуется откладывать деньги на ее восстановление (физическое возмещение).

7.4. Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

— деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

— использование ставки дисконтирования.

Первый способ определения коэффициента является самым надежным и предпочтительным. Он заключается в расчете коэффициентов капитализации по нескольким сделкам с объектами-аналогами и получения среднего значения. Ниже приведен пример определения коэффициента капитализации американскими оценщиками при оценке сельскохозяйственных угодий.

7.6. Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности по альтернативным инвестициям без учета нормы возмещения капитала, так земля не «изнашивается», то есть не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени. Отсюда коэффициент капитализации для земли полагается равным ставке дисконтирования, если она соответствует сложившейся норме отдачи на капитал или доходности альтернативных инвестиций.

7.7. Ставки дисконтирования определяются в реальном и номинальном выражении. Номинальная ставка включает инфляционную составляющую. Реальная ставка инфляционную составляющую не включает. Реальную ставку дисконтирования используют при оценке стоимости в ценах, очищенных от инфляции, номинальную — при оценке стоимости в текущих и прогнозных ценах включающих инфляцию.

7.8. Для расчета реальной ставки дисконтирования применяют формулу Фишера: Rp = (RnIn)/(100%+In), где Rp — реальная ставка; Rn – номинальная ставка; In – годовая инфляция. Допустим, инфляция составляет 10%, номинальная ставка определена в 20%, тогда Rp = (20% – 10%)/(100% + 10%) = 0,09 или 9%.

7.9. В качестве ставки дисконтирования можно рекомендовать использовать:

ставку, полученную методом кумулятивного построения (к безрисковой ставке прибавляются надбавки за различные риски);

учетную ставку Центрального банка Российской Федерации (ставка рефинансирования ЦБ РФ);

процентные ставки по кредитам сложившиеся на рынке финансовых ресурсов (процентные ставки по кредитам ведущих коммерческих банков).

7.10. Еще одним способом определения ставки дисконтирования является, так называемое, «золотое правило американских оценщиков». Данное правило заключается в использовании в качестве ставки дисконтирования удвоенной безрисковой ставки 4 . Допустим, безрисковая ставка определена в 5%. Тогда ставка дисконтирования принимается равной 10%.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования заключается в прибавлении компенсаций за соответствующие риски к безрисковой ставке.

7.12. Основными видами риска, учитываемыми в виде надбавок, могут быть: страновой риск, риск невозврата инвестиций, низкая ликвидность, уровень менеджмента и др.

7.13. В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям внутреннего валютного займа (ОВВЗ). В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках 5 .

7.14. Основным недостатком кумулятивного способа построения ставки дисконтирования является субъективный характер определения надбавок за риск, которые большей частью устанавливаются экспертно. Поэтому значения ставки дисконтирования, полученные данным методом, бывает трудно или даже невозможно обосновать.

7.15. Ставка рефинансирования ЦБ Российской Федерации отражает среднюю тенденцию стоимости кредитных ресурсов на определенном отрезке времени и может быть использована в качестве нормы доходности по альтернативным инвестициям, то есть для определения ставки дисконтирования.

7.16. Основным недостатком данного способа является преимущественное его использование для определения номинальных ставок дисконтирования. Переход к реальным ставкам по формуле Фишера может быть некорректен в случае неправильного определения уровня инфляции.

7.17. Определение ставки дисконтирования по среднему значению из расчетных ставок по кредитам, предоставляемым ведущими банками Российской Федерации в рублях и в валюте, более объективно отражает ситуацию на рынке кредитных ресурсов. Данные о процентных ставках по кредитам ведущих банков можно найти в Интернете или специализированных изданиях. Можно также использовать информацию о ставках Сбербанка РФ, как банка наивысшей категории надежности, работающего во всех регионах России.

7.18. Если нет уверенности в преимуществе результатов, полученных разними методами, то можно рекомендовать вывести из них среднее или средневзвешенное значение, которое и следует принять за ставку дисконтирования.

7.19. Обычно сроки предоставления кредитных ресурсов не очень велики. Поэтому информация будет содержать данные о ставках по кредитам от 1-го года до 3-х лет. Это вызывает определенные сомнения в их применимости для оценки такого долгосрочного актива как земля. Однако то, что в расчетах будет использоваться процентные ставки по кредитам, предоставляемым на 1-3 года, а не на больший срок, не имеет принципиального значения, так как все дальнейшие расчеты стоимости земли строятся на прогнозировании будущего потока доходов, исходя из дохода за один год.

7.20. Коэффициент капитализации для улучшений состоит из нормы прибыли на капитал и нормы возмещения капитала и обычно рассчиты­вается как сумма ставки дисконтирования и фактора фонда возмещения, определенного по методу прямолинейного возмещения капитала (по методу Ринга).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector